La fiscalité française étouffe l’habitat locatif

L’investissement privé en logement locatif est pris dans un véritable étau fiscal, qu’il faut desserrer par la libéralisation des loyers.

Par Thierry Foucart.

L’inflation fiscale désigne l’augmentation ininterrompue des impôts et taxes, à la fois dans leur nombre et dans les taux de prélèvement. Cette augmentation est progressive, mais a un fort impact sur les investissements à long terme comme l’investissement immobilier. Il s’agit ici d’évaluer les conséquences de cette inflation et de l’instabilité des lois sociales qui l’accompagne sur le cas particulier de l’habitat locatif privé.

Un exemple concret et réaliste

Prenons un exemple concret et réaliste : le loyer brut mensuel, versé par le locataire, d’un deux-pièces de 30 m² à Paris, est de 1 000 € pour un capital investi de 300 000 €. Le taux de rendement brut est donc de 4%.

On calcule un premier revenu net avant impôt, en déduisant les charges et frais incombant au propriétaire. Le fisc considère, dans le régime du micro-foncier, que ce revenu avant impôt est de 70% du revenu brut, donc 700 €. Pour obtenir le revenu net après impôt, il faut déduire les prélèvements obligatoires calculés sur le revenu net précédent : impôt sur le revenu (au taux moyen supposé de 15%), prélèvements sociaux (15,5% jusqu’au 31/12/2017), taxe foncière (estimée à 5% du loyer brut annuel). L’ensemble de ces prélèvements atteint 35,5% du revenu (248,5 € mensuels) : le revenu mensuel net de tous les prélèvements et charges est en fin de compte de 451,5 € pour un loyer mensuel versé par le locataire de 1 000 €. Le taux de rendement net de tous prélèvements pour l’investisseur est de 1,81% pour un taux d’occupation de 100%. L’impôt sur la fortune immobilière réduit encore ce taux de rentabilité (de 0,5 à 1,5% suivant la tranche d’imposition).

Actuellement, ce taux de rendement est faible, mais comparable à ceux des autres investissements possibles, comme les fonds garantis des contrats d’assurance vie, et supérieur au taux d’inflation.

Le point de vue des locataires

Les locataires se plaignent généralement du montant des loyers considérés comme trop élevés. Ils n’ont pas tort, mais se trompent en en rendant responsables uniquement les bailleurs. L’État, qui prélève 35% environ du loyer brut, est tout autant responsable que le propriétaire qui n’en récupère en fait que moins de la moitié.

L’allocation logement (206 € par mois à Paris pour un étudiant sans revenu personnel louant un studio) est en quelque sorte financée par les prélèvements obligatoires perçus sur les loyers : l’État prend au bailleur ce qu’il donne au locataire qui le redonne au bailleur etc. : c’est un régime circulaire qui crée de l’argent fictif puisqu’il ne correspond à aucune production de richesses. Il est la source d’un grand nombre de fraudes, et génère des frais financiers de collecte et de distribution.

Le contexte actuel de taux d’emprunt bas et de loyers élevés a une conséquence assez surprenante : l’achat à crédit d’un logement peut être moins cher que sa location, et pourtant, au cours des dernières années, les loyers ont beaucoup moins augmenté que le prix de l’immobilier.

La diminution progressive des loyers bruts par la baisse des prélèvements sociaux associée à la diminution correspondante de l’allocation logement permettrait de diminuer les frais administratifs et la fraude sans aucune modification des conditions financières réelles du locataire, du bailleur.

L’augmentation de la CSG

Examinons maintenant la conséquence de l’augmentation récente de la CSG sur les revenus du capital. Dans l’exemple précédent, le revenu mensuel net avant impôt est de 700 € : l’augmentation de la CSG de 1,7% au 01/01/2018 augmente les prélèvements sociaux mensuels de 11,9 €. Le loyer net de tous prélèvements est alors de 439,6 €. Pour compenser cette baisse de revenu net de 140 € par an, le bailleur devrait augmenter le loyer mensuel brut de 27,1 €, soit 324 € par an. Mais légalement, l’augmentation annuelle d’un loyer ne doit pas dépasser celle de l’indice de revalorisation des loyers (IRL) calculé par l’INSEE à partir de l’évolution des prix à la consommation et qui n’intègre pas les prélèvements sociaux. La conséquence est que l’augmentation de la CSG n’est pas récupérable par le bailleur.

La réglementation appliquée à Paris et à Lille en 2016 fixait le montant maximum du loyer en fonction d’un « loyer de référence majoré » calculé à partir des loyers des logements comparables. Elle avait pour effet de faire baisser les loyers, puisque ce loyer de référence prend en compte les loyers anciens toujours plus faibles par suite du plafonnement que les loyers récents. Cette réglementation, invalidée par le tribunal administratif en décembre 2016, risque fort d’être rétablie et étendue aux agglomérations parisienne et lilloise pour se conformer au jugement du tribunal.

L’augmentation de la CSG pénalise les propriétaires de logements locatifs. La suppression prévue de la taxe d’habitation ne concerne que le locataire, tandis qu’une augmentation de la taxe foncière, à la charge des bailleurs, est envisagée. Les propriétaires sont considérés a priori comme favorisés : cette idée préconçue ne sert qu’à justifier ces augmentations.

Plus-value immobilière

Pour optimiser son investissement, l’investisseur compte aussi sur la plus-value immobilière, elle-même taxée à 36,2% après abattement suivant la durée de détention (l’exonération est totale au bout de trente ans). Les plus-values de plus de 50 000 € sont soumises à une surtaxe de 2% à 6%.

La vente est soumise à des frais (par exemple les diagnostics techniques, qui n’ont cessé d’être multipliés). Les droits d’enregistrement atteignent 7,5% du prix d’achat et la commission d’agence est de l’ordre de 5%. Il faut donc attendre que le marché immobilier ait augmenté d’au moins 12,5% par rapport au prix d’achat pour réaliser une plus-value, qui sera amputée de 36,2% après abattement suivant la durée de détention.

 « L’échange d’un bien, même sans soulte, doit être considéré comme une vente suivie d’un achat. La cession réalisée par chaque coéchangiste entre donc dans le champ de l’impôt sur le revenu afférent aux plus-values. » Autrement dit, deux investisseurs qui échangent des biens de même valeur sont soumis chacun à la fiscalité de la plus-value : il n’y a pourtant aucun enrichissement, ni de l’un, ni de l’autre. Dans le même ordre d’idée, une moins-value n’est pas déductible des revenus fonciers, ni d’une plus-value réalisée sur une autre transaction. La fiscalité sur la plus-value est un prélèvement sur le patrimoine, et non sur le revenu.

Cette plus-value n’est pas assurée. La valeur d’un bien immobilier est liée au marché, mais pas seulement : il suffit d’une modification de l’environnement économique et social pour l’augmenter ou la diminuer (les propriétaires d’immeubles à proximité des nouvelles lignes de TGV en savent quelque chose). Le prix du m² a parfois considérablement baissé, en particulier dans certaines villes moyennes et dans les campagnes.

Il a inversement beaucoup augmenté dans les grandes métropoles. Actuellement, les prix à Paris et dans certaines grandes villes dépassent très largement leur tendance longue. Une baisse des prix est très vraisemblable lorsque le taux des emprunts immobiliers commencera à remonter et que le coût de la construction, qui a augmenté deux fois plus vite que les prix à la consommation entre 2000 et 2013, se sera stabilisé.

Compter sur la plus-value pour compenser la faiblesse du rendement est un pari sur l’avenir : d’une part elle est incertaine – même à Paris, les prix ont fortement baissé de 1990 à 1997 – et d’autre part la fiscalité au moment de la vente est inconnue.

Inflation des réglementations

Comme on le voit, on ignore ce qui peut se passer sur le marché du logement locatif dans les années qui viennent. L’instabilité fiscale exerce des effets contradictoires sur les bailleurs qui peuvent décider de vendre leur bien, d’attendre une stabilisation du marché immobilier, de réinvestir dans l’immobilier avec des conditions fiscales particulières (loi ALUR) ou dans un placement d’une autre nature.

Cette instabilité fiscale est complétée par celle des normes de construction. Toutes les normes de sécurité (électricité, gaz, risque sismique etc.) sont renforcées régulièrement. Dans les nouvelles constructions, les normes d’accessibilité aux personnes handicapées imposent dans les parties communes des couloirs et des portes plus larges, des ascenseurs plus grands, et dans les parties privatives des toilettes, la salle de bains, la cuisine prévues pour une adaptation ultérieure. Les normes d’isolation thermique sont de plus en plus exigeantes, pour faire face au réchauffement climatique. Cette modification de la structure des immeubles et des logements aboutit à une augmentation importante des coûts. À Paris, où le prix du m² atteint 10 000 €, l’augmentation de 1 m² de la surface des toilettes augmente le prix de chaque appartement de 10 000 € à elle seule.

Les réglementations sociales, en particulier la loi SRU, jouent aussi un rôle très important. La mixité sociale, qui prévoit dans toute nouvelle construction de logements 25% de logements sociaux, fait augmenter mécaniquement le coût des autres logements. Un calcul simple montre que, si le prix du logement social est la moitié du prix de marché du logement privé, la loi SRU augmente ce dernier de 16,7% à budget total égal. C’est un prélèvement invisible effectué sur les autres acheteurs.

Le droit de préemption est une atteinte flagrante au droit de propriété. Il est nécessaire à l’application de la loi SRU pour augmenter la proportion de logements sociaux vers le pourcentage légal. Cette collectivité n’est pas tenue, contrairement à ce que croit la plupart des gens, d’acheter le bien au prix prévu par le compromis de vente. Soit le vendeur accepte le prix proposé par la collectivité, soit il refuse et ne peut plus le vendre (cela se passe fréquemment dans certaines communes de l’agglomération parisienne). Son seul recours est le tribunal administratif. Ce n’est plus le marché qui fixe le prix de vente, mais l’administration.

Les motivations sont respectables, mais les moyens discutables au plan de l’efficacité et contraires à la liberté individuelle et au droit de propriété. L’encadrement fiscal et réglementaire du logement locatif privé est quasiment total.

Le projet de loi Élan

Le gouvernement examine actuellement le projet de loi Élan : Évolution du Logement et Aménagement Numérique. Les objectifs sont les suivants :

  1. construire plus, mieux et moins cher,
  2. faire évoluer le logement social,
  3. répondre aux besoins de chacun,
  4. faire évoluer le cadre de vie.

Les objectifs « répondre aux besoins de chacun » et « faire évoluer le cadre de vie » et la création envisagée d’un « contrat territorial du logement » entre l’État et les communautés et métropoles volontaires montrent que la démarche reste très directive : l’État et les collectivités territoriales conservent la maîtrise de l’habitat même privé, et imposent un cahier des charges très contraignant.

Parmi les mesures envisagées, certaines correspondent aux critiques précédentes, en particulier :

  1. l’arrêt de nouvelles normes de construction,
  2. l’allégement des contraintes sur l’accessibilité des logements neufs aux handicapés,
  3. la révision de la loi SRU (intégration du logement intermédiaire dans le quota de 25%),
  4. la révision de l’encadrement des loyers,
  5. abattements exceptionnels sur les plus-values de certains terrains constructibles.

Elles consistent à réduire les contraintes manifestement abusives des lois précédentes, mais ne les suppriment pas. Toutes ces nouvelles mesures seront-elles suffisantes pour limiter la hausse du prix à la construction et de l’immobilier ancien ? Rien n’est moins sûr.

L’étau fiscal

L’investissement privé en logement locatif est pris dans un véritable étau : le prix de revient de l’investissement immobilier augmente, mais le revenu de l’investissement est plafonné et la fiscalité toujours plus spoliatrice. La protection sociale protège les locataires sans dédommagement réel des propriétaires. Les investisseurs institutionnels ont abandonné le logement locatif, et il y a pénurie de logements dans certaines zones. Pour redynamiser ce marché, il ne suffit pas d’alléger les contraintes et les normes et d’accorder des avantages fiscaux par les lois de défiscalisation : c’est la démarche politique qu’il faut changer. La libération des loyers est indispensable pour que l’investisseur finance les normes techniques, sociales et écologiques que l’État impose, et le législateur doit limiter la protection sociale des locataires pour réduire le risque locatif, de la même façon qu’il réduit la protection sociale des salariés pour redynamiser l’emploi.