Logements neufs : plus chers à cause des normes pour handicapés ?

jean-louis Zimmermann(CC BY 2.0)

Les normes pour handicapés sont un bouc émissaire facile contre le logement neuf trop cher.

Par Clément Pitton.

jean-louis Zimmermann(CC BY 2.0)
jean-louis Zimmermann(CC BY 2.0)

 

Le logement est un sujet politique majeur et, comme tout sujet politique, il revient au cœur des débats au fur et à mesure que nous approchons de l’élection présidentielle de 2017.

Le débat politique sur le logement reste encore relativement atone

Pourtant, les discussions restent encore générales et une certaine gêne est perceptible lorsqu’il s’agit d’entrer dans le cœur du débat et dans ses aspects techniques. Ce qui est normal parce que l’élection présidentielle approche, mais aussi certainement par manque d’un angle d’attaque d’un côté, ou d’un point de défense pertinent de l’autre.

Les partis de gauche ont du mal à défendre leur bilan, les chiffres et la baisse notable du nombre de logements mis en chantier plaidant contre eux. Les partis de droite semblent eux peu enclins à critiquer trop ouvertement des mesures prises par la gauche et très favorables aux locataires comme le plafonnement des loyers et des honoraires d’agences.

Une part importante du débat consacré aux normes dites pour handicapés

Et pourtant, il faut bien qu’il y ait un débat. C’est ainsi qu’un thème revient avec régularité, celui des normes dites handicapés dans la construction.

Lors des débats pour les primaires des Républicains, plusieurs candidats, interrogés sur leur politique de logement, ont avancé parmi leurs principales propositions la remise en cause des normes dites handicapés dans les logements neufs.

De quoi parle-t-on ?

Ces normes consistent à rendre tous les logements neufs accessibles aux personnes à mobilité réduite.

Concrètement, cela passe par des accès adaptés avec des rampes et des ascenseurs, des circulations intérieures larges au niveau des couloirs et des portes et, également, des sanitaires et des salles de bains adaptés.

Pourquoi tant de haine ?

Si les normes dites handicapés dans les constructions neuves font l’objet d’une telle controverse c’est parce que, dit-on, elles en renchérissent le coût.

En effet, pour construire le même logement, il faut ajouter des mètres carrés supplémentaires notamment sur les couloirs et les salles de bains. Comme la surface est une denrée rare dans nos contrées, cela en renchérit fortement le coût et conduit à des appartements où, pour compenser, certains promoteurs rognent sur la superficie des autres pièces et en viennent à vendre des appartements où les salons et pièces à vivre sont plus petits que les salles de bains.

Un raisonnement d’apparence très logique

Les normes dites handicapés surenchérissent le coût du logement et s’appliquent à 100% des logements neufs. Or, de prime abord, elles ne sont indispensables que pour les handicapés, soit une minorité de la population.

Il peut donc sembler logique, simple et facile à mettre en œuvre de les supprimer ne serait-ce que partiellement en les rendant obligatoires pour seulement 10% ou 20% des logements neufs.

Du bon usage des mots

Le premier frein à ce raisonnement d’apparence somme toute logique est que ces normes ne sont pas des normes pour les handicapés mais des normes pour les personnes à mobilité réduite.

La différence ? Environ 25% de la population. Les personnes à mobilité réduite incluent en effet les personnes en surpoids (15% de la population française environ) et les seniors (9% pour les plus de 75 ans).

Du bon usage des statistiques

L’argument massue utilisé par les détracteurs de ces normes est de dire qu’elles s’appliquent à 100% des logements neufs alors que ceux qui en ont vraiment besoin, même en incluant les seniors et les personnes en surpoids, ne représentent pas plus de 20 ou 30% de la population, la quote-part exacte dépendant du périmètre final retenu.

Ce raisonnement oublie une réalité pourtant structurante. Le logement neuf ne représente en France que quelques pour cents du parc global composé de plus de 34 millions de logements la plupart anciens, voire très anciens, et souvent à des années-lumière d’être adaptés aux personnes à mobilité réduite.

Ainsi, en se rappelant qu’avec environ 300 000 logements construits chaque année (297 000 en 2014), le neuf ne représente qu’à peine 1% du parc total, on constate bien qu’il faudrait près de 30 ans de construction neuve totalement adaptée aux personnes à mobilité réduite pour que ne serait -ce que 30% du parc total répondent à ces normes, et que ces personnes disposent enfin de logements adaptés.

Des normes qui cachent un vrai enjeu de société

S’il est sain de faire preuve d’une certaine prudence vis-à-vis des normes, il est aussi parfois utile et de bon sens d’y faire appel. Dans le cas présent, l’enjeu est de permettre à une part croissante de la population de vivre dans un logement adapté.

Au delà de l’enjeu social et, d’une certaine manière, éthique, se cachent également des enjeux économiques de premier plan. Des logements adaptés dans toute la France aident à la mobilité des personnes, notamment au plan professionnel. Des logements adaptés aux personnes âgées permettent de retarder leur départ vers des établissements de type résidence seniors ou EHPAD et ainsi de retarder le coût de leur prise en charge par la collectivité.

Des logements répondant à des normes de circulation plus fluides contribuent enfin à l’amélioration qualitative des appartements et peuvent s’avérer très utiles aux personnes aujourd’hui complètement mobiles mais dont la situation peut évoluer en cas d’accident.

Une des causes du logement cher… parmi tant d’autres

Si le débat sur les normes pour les personnes à mobilité réduite prend cette ampleur c’est aussi, et il faut le reconnaître, parce qu’existe un véritable enjeu du logement cher en France.

Pourtant, réduire le débat du logement cher à la seule raison des normes pour personnes à mobilité réduite est un raccourci trop rapide pour être vrai.

Construire un mètre carré de logement coûte, en fonction des choix de construction, entre 2000 et 3000 euros. Lorsque des logements neufs sont vendus plus de 5 000 euros en région parisienne et plus de 10 000 euros à Paris, on constate bien que ce n’est pas le coût de construction qui est à incriminer, mais avant tout le coût et la disponibilité du foncier.

Au delà du foncier, il faut aussi prendre en compte la multitude de taxes qui touchent la construction et qui renchérissent fortement le coût de revient d’un immeuble dont, en premier lieu, la TVA (20% du coût total), les taxes d’urbanisme et d’aménagement ou encore les droits d’enregistrement et les frais de mutation, même s’ils sont réduits dans le cas du neuf.