Logements neufs : plus chers à cause des normes pour handicapés ?

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Logements neufs : plus chers à cause des normes pour handicapés ?

Publié le 3 avril 2016
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Par Clément Pitton.

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Le logement est un sujet politique majeur et, comme tout sujet politique, il revient au cœur des débats au fur et à mesure que nous approchons de l’élection présidentielle de 2017.

Le débat politique sur le logement reste encore relativement atone

Pourtant, les discussions restent encore générales et une certaine gêne est perceptible lorsqu’il s’agit d’entrer dans le cœur du débat et dans ses aspects techniques. Ce qui est normal parce que l’élection présidentielle approche, mais aussi certainement par manque d’un angle d’attaque d’un côté, ou d’un point de défense pertinent de l’autre.

Les partis de gauche ont du mal à défendre leur bilan, les chiffres et la baisse notable du nombre de logements mis en chantier plaidant contre eux. Les partis de droite semblent eux peu enclins à critiquer trop ouvertement des mesures prises par la gauche et très favorables aux locataires comme le plafonnement des loyers et des honoraires d’agences.

Une part importante du débat consacré aux normes dites pour handicapés

Et pourtant, il faut bien qu’il y ait un débat. C’est ainsi qu’un thème revient avec régularité, celui des normes dites handicapés dans la construction.

Lors des débats pour les primaires des Républicains, plusieurs candidats, interrogés sur leur politique de logement, ont avancé parmi leurs principales propositions la remise en cause des normes dites handicapés dans les logements neufs.

De quoi parle-t-on ?

Ces normes consistent à rendre tous les logements neufs accessibles aux personnes à mobilité réduite.

Concrètement, cela passe par des accès adaptés avec des rampes et des ascenseurs, des circulations intérieures larges au niveau des couloirs et des portes et, également, des sanitaires et des salles de bains adaptés.

Pourquoi tant de haine ?

Si les normes dites handicapés dans les constructions neuves font l’objet d’une telle controverse c’est parce que, dit-on, elles en renchérissent le coût.

En effet, pour construire le même logement, il faut ajouter des mètres carrés supplémentaires notamment sur les couloirs et les salles de bains. Comme la surface est une denrée rare dans nos contrées, cela en renchérit fortement le coût et conduit à des appartements où, pour compenser, certains promoteurs rognent sur la superficie des autres pièces et en viennent à vendre des appartements où les salons et pièces à vivre sont plus petits que les salles de bains.

Un raisonnement d’apparence très logique

Les normes dites handicapés surenchérissent le coût du logement et s’appliquent à 100% des logements neufs. Or, de prime abord, elles ne sont indispensables que pour les handicapés, soit une minorité de la population.

Il peut donc sembler logique, simple et facile à mettre en œuvre de les supprimer ne serait-ce que partiellement en les rendant obligatoires pour seulement 10% ou 20% des logements neufs.

Du bon usage des mots

Le premier frein à ce raisonnement d’apparence somme toute logique est que ces normes ne sont pas des normes pour les handicapés mais des normes pour les personnes à mobilité réduite.

La différence ? Environ 25% de la population. Les personnes à mobilité réduite incluent en effet les personnes en surpoids (15% de la population française environ) et les seniors (9% pour les plus de 75 ans).

Du bon usage des statistiques

L’argument massue utilisé par les détracteurs de ces normes est de dire qu’elles s’appliquent à 100% des logements neufs alors que ceux qui en ont vraiment besoin, même en incluant les seniors et les personnes en surpoids, ne représentent pas plus de 20 ou 30% de la population, la quote-part exacte dépendant du périmètre final retenu.

Ce raisonnement oublie une réalité pourtant structurante. Le logement neuf ne représente en France que quelques pour cents du parc global composé de plus de 34 millions de logements la plupart anciens, voire très anciens, et souvent à des années-lumière d’être adaptés aux personnes à mobilité réduite.

Ainsi, en se rappelant qu’avec environ 300 000 logements construits chaque année (297 000 en 2014), le neuf ne représente qu’à peine 1% du parc total, on constate bien qu’il faudrait près de 30 ans de construction neuve totalement adaptée aux personnes à mobilité réduite pour que ne serait -ce que 30% du parc total répondent à ces normes, et que ces personnes disposent enfin de logements adaptés.

Des normes qui cachent un vrai enjeu de société

S’il est sain de faire preuve d’une certaine prudence vis-à-vis des normes, il est aussi parfois utile et de bon sens d’y faire appel. Dans le cas présent, l’enjeu est de permettre à une part croissante de la population de vivre dans un logement adapté.

Au delà de l’enjeu social et, d’une certaine manière, éthique, se cachent également des enjeux économiques de premier plan. Des logements adaptés dans toute la France aident à la mobilité des personnes, notamment au plan professionnel. Des logements adaptés aux personnes âgées permettent de retarder leur départ vers des établissements de type résidence seniors ou EHPAD et ainsi de retarder le coût de leur prise en charge par la collectivité.

Des logements répondant à des normes de circulation plus fluides contribuent enfin à l’amélioration qualitative des appartements et peuvent s’avérer très utiles aux personnes aujourd’hui complètement mobiles mais dont la situation peut évoluer en cas d’accident.

Une des causes du logement cher… parmi tant d’autres

Si le débat sur les normes pour les personnes à mobilité réduite prend cette ampleur c’est aussi, et il faut le reconnaître, parce qu’existe un véritable enjeu du logement cher en France.

Pourtant, réduire le débat du logement cher à la seule raison des normes pour personnes à mobilité réduite est un raccourci trop rapide pour être vrai.

Construire un mètre carré de logement coûte, en fonction des choix de construction, entre 2000 et 3000 euros. Lorsque des logements neufs sont vendus plus de 5 000 euros en région parisienne et plus de 10 000 euros à Paris, on constate bien que ce n’est pas le coût de construction qui est à incriminer, mais avant tout le coût et la disponibilité du foncier.

Au delà du foncier, il faut aussi prendre en compte la multitude de taxes qui touchent la construction et qui renchérissent fortement le coût de revient d’un immeuble dont, en premier lieu, la TVA (20% du coût total), les taxes d’urbanisme et d’aménagement ou encore les droits d’enregistrement et les frais de mutation, même s’ils sont réduits dans le cas du neuf.

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  • 25 à 30% de personnes handicapées ? On se fout de qui avec de tels chiffres surtout appliqués au logement ?

    « Des logements adaptés dans toute la France aident à la mobilité des personnes, notamment au plan professionnel. Des logements adaptés aux personnes âgées…. »

    On ne loue ni n’achète un logement pour une vie entière. Spontanément les gens changent de logement en fonction de leur situation (lieu de travail, nombre d’enfants, âge etc…). Même les personnes agées privilégient en fin de vie des logements de plain-pied ou sur un seul niveau avec ascenseur.

    Avec le raisonnement actuel il faudrait donc construire des maisons sur un seul niveau avec 4 chambres minimum… on sait jamais. D’autre part comme en cas d’incendie il ne faut pas utiliser les ascenseurs, les étages devraient être interdits donc pas d’immeubles.
    Si on avait le même raisonnement avec les voitures, les sièges devraient faire 1m de large et être capables de supporter 300kg et toutes les commandes devraient être doublées au volant et aux pieds… on sait jamais.

    On commence déjà à appliquer les handicaps du cerveau à toute la population : des gommettes partout pour tous, nivellement par le bas.

    • Clément Pitton
      3 avril 2016 at 16 h 16 min

      La notion de mobilité réduite va bien au delà du simple fauteuil roulant. Quand vous êtes en surpoids, il est plus difficile pour vous de vous déplacer ou de vous glisser dans des « petits » couloirs ou des salles de bains minuscules. Quand vous êtes seniors également. Il est compliqué de sortir des chiffres fiables sur la notion de mobilité réduite parce qu’il y a bien sûr une notion d’objectivité mais il ressort quand même de façon fiable que le public qui bénéfice d’une meilleure fluidité des circulations dans les appartements couvre, aujourd’hui et dans les prochaines années, plus d’un quart de la population ne serait ce que par l’effet du vieillissement de la population.

      • Et qu’est ce qu’on en a à faire des gens en surpoids ? Dans les camps de prisonniers il n’y avait pas de gens en surpoids.
        Si les gens en surpoids étaient moins aidés et supportaient le coût réel de leur surpoids (malus assurance, moins de facilité etc…) ils se poseraient la question. Ça risque de les marginaliser ? Tant mieux, ça les fera réfléchir.
        Pas de réponse à ma question sur les sièges de voiture ?
        Bouffer trop c’est un auto-handicap. L’obèse avale et la société avalise le comportement.

    • Stanislas Kowalski
      3 avril 2016 at 16 h 36 min

      Les définitions données permettent effectivement de gonfler les chiffres.
      Et il est certain que ces normes représentent un surcoût. Elles sont d’autant plus redoutables lorsqu’elles s’appliquent non pas à du logement neuf, mais à de l’existant et qu’elles obligent à des contorsions absurdes.
      Cependant, si j’avais à construire en neuf, je pourrais avoir intérêt à adapter mon projet à la mobilité réduite, qu’il y ait ou non une loi pour m’y forcer. Un logement est en effet destiné à durer. Je ne peux pas prévoir tous les usages qui en seront faits, ni toutes les personnes qui seront amenées à y passer. À moins de parler d’une chambre de bonne, et encore, il n’y a pas que le résident qui est amené à s’y rendre. Les élargissements demandés pour les handicapés ont de fortes chances de me servir par ailleurs. Un accès de plain pied, un ascenseur assez large et des couloirs où l’on puisse se croiser sont des caractéristiques que je souhaite de toute façon trouver dans un logement neuf. C’est important aussi si j’ai du matériel à faire passer ou si je veux changer la destination des lieux. Quand on parle de neuf, autant bien faire les choses tout de suite.
      Bien sûr, il est dommage de choisir toujours la méthode coercitive. Ça fait souvent perdre le sens de la démarche derrière des injonctions formelles. Et ça finit par provoquer retards et gaspillages. Il vaut généralement mieux faire confiance aux gens, qui savent faire les choix qui les concernent, en fonction de leurs moyens. Et il est important de ne pas réduire ces moyens artificiellement, puisqu’on risquerait de créer une pénurie contraire aux objectifs poursuivis. Si le logements pour handicapés devaient signifier moins de logements globalement, ce serait vraiment bête.
      Mais avant de protester contre une norme, je ferais mes calculs pour savoir si elle est vraiment si nuisible.
      On ne peut pas tout rejeter. Les libéraux ont des principes souvent très justes, mais il faudrait parfois hiérarchiser les revendications et les protestations pour être audible. Il serait plus urgent, plus efficace et mieux accepté par le public de réclamer des révisions des plans d’urbanisme et l’autorisation de contruire en hauteur, plutôt que de protester contre les accès handicapés.

      • Oui ce sont vos calculs et vous ferez bien comme vous avez envie.Et si vous avez envie à surface totale égale d’avoir 20% de moins dans les pièces à vivre pour avoir des couloirs de 1.20m de large, des toilettes dans lesquelles vous pouvez loger à 4, une seule grande salle de bain au lieu de 2 moyennes… c’est votre choix mais ne l’imposer pas aux autres même sous prétexte qu’il faut être prévoyant. Je fais ce que je veux chez moi, je ne vis pas dans les WC ni dans les couloirs…

        • oops… 1.60m le couloir

        • « Je fais ce que je veux chez moi »

          Et oui !

          Non-content de nous faire ch… par tous les moyens de coercition possibles et imaginables, il faut en plus qu’ils nous traitent de c… parce qu’on ne pense pas comme eux …

  • Cet article est ridicule. D’abord parce qu’il se garde bien d’avancer des chiffres (l’évolution des prix), aussi parce qu’il repose sur une mauvaise observation du phénomène (les logements adaptés ne sont pas plus grands, seulement plus mal foutus selon les critères d’un valide qui n’a pas besoin de rouler en fauteuil chez lui), mais surtout parce que le raisonnement est vicié.

    Depuis quand est-ce que c’est à une partie de la société sélectionnée arbitrairement (les gens qui font construire) de payer pour un fantasme égalitariste (l’adaptation du parc de logement aux PMR)?

    Enfin l’adaptation d’un logement a bien un coût. Au delà d’un impact sur la conception du logement (répartition des m2 entre les pièces) certaines solutions techniques se paient cher: commandes déportées, salles de bain adaptées, balcons au seuil surbaissés… Ce coût vient s’ajouter à une hausse des prix du foncier, des taxes et à celui de l’empilement législatif et normatif.

    • Clément Pitton
      3 avril 2016 at 16 h 19 min

      Bonjour, je partage vos vues sur le fait qu’il est toujours mieux d’éviter que tout le monde paye pour une minorité. L’object de cet article est de montrer qu’imposer 100% de logements neufs adaptés aux PMR ce n’est pas imposer les normes PMR à tous les logements mais à seulement une partie puisque les logements neufs ne sont qu’une goutte d’eau par rapport au parc existant. La dictature de la minorité est effectivement un réel danger mais il est à l’inverse pas illogique de permettre à cette minorité de bénéficier de logements dans des proportions en rapport à son nombre. 100% des logements neufs produits une année ne représentent même pas 1% du parc total

      • « il est à l’inverse pas illogique de permettre à cette minorité de bénéficier de logements dans des proportions en rapport à son nombre. »

        En relisant votre message, vous évaluez cette proportion à environ 20%. Je pense que 20% des logement sont déjà adaptés à ces besoins spéciaux (et donc plus cher).

        Admettons que ce ne soit pas le cas. Le coût de ces logement sera encore renchéri (offre faible, demande forte), ce qui créera une incitation naturelle à en construire. Par exemple, je construirai des logement adaptés aux personnes âgées pour leur louer ou leur vendre, vu que je sais qu’elles ont du mal à en trouver. En parallèle, j’aurai construit des logements avec un espace optimisé que j’aurai loué à des jeunes à un prix qui, lui, sera bien inférieur à la moyenne du marché…

        Le système actuel revient à forcer les jeunes pauvres à acheter du vin parce que certains clients sont allergiques à la bière…

  • Les personnes dont le surpoids justifie une construction particulière doivent bien être 1% des gens en surpoids. Ils sont demeures reconnus comme handicapés donc déjà comptés.
    Mais dans les « handicapés » on trouve aussi des autistes agiles et minces, des gens avec des membres manquants qu’il ont besoin de couloirs étroits pour se déplacer avec des rails…

    In fine il s’avère comme souvent que pratiquement personne ne bénéficie de cette loi qui s’impose à tous mais que les principaux bénéficiaires sont des entrepreneurs proches des députés ayant lancé l’idée, des médias ayant relayé, des associations qui l’ont défendu pour faire le buzz et ainsi récupérer de la subvention et d’autres politiques et journalistes s’étant fait une « bonne réputation » de personnes morales et s’intéressant aux « personnes en situation de handicap » à bon prix (et tant pis pour la majorité qui payera)

    • Clément Pitton
      3 avril 2016 at 16 h 21 min

      Bonjour, à mon sens, cette loi va au delà des handicapés et s’applique notamment aux séniors. La prise en charge des séniors dans les EHPAD et autres maisons de retraite coûte aujourd’hui une véritable fortune à l’Etat et à la sécurité sociale et, malheureusement, la seule raison du placement d’un senior en maison de retraite est que son logement n’est pas adapté à son âge. Plus on offrira des logements adaptés en nombre, plus on réduire le recours à ces établissements spécialisés qui coûtent cher tant à la collectivité qu’aux familles

  • Les normes s’appliquent à 100% des logements neufs, et surtout à 100% des logements qu’on renonce aujourd’hui à construire parce qu’ils sont devenus trop chers par rapport à ce que les occupants seraient à même de payer pour en rentabiliser la construction. C’est ce deuxième ensemble qui est déterminant et catastrophique.

    • Clément Pitton
      4 avril 2016 at 9 h 29 min

      Bonjour, vous avez tout à fait raison le manque de construction est un vrai problème mais ce ne sont pas les normes handicapés à plaindre. Le premier sujet c’est le coût du foncier et notamment son renchérissement par les taxes d’aménagement et d’urbanisme. Vous avez également la rétention de foncier par les communes, les recours des voisins ou encore la TVA qui alourdissent tous beaucoup plus que les normes PMR le coût de la construction

      • « (…) mais ce ne sont pas les normes handicapés à plaindre.  »

        Les normes PMR ne sont pas les SEULS facteurs explicatifs. Mais leur impact ne doit pas être sous-estimé.

  • L’accessibilité pour les handicapés est proche de 100 % pour les bâtiments en Scandinavie et depuis fort longtemps.

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