Défiscalisation, piège à cons

Il vaut mieux viser des investissements rentables quitte à payer des impôts, plutôt que de se laisser séduire par de purs produits de défiscalisation non rentables

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Défiscalisation, piège à cons

Publié le 5 septembre 2022
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Par Avenue des investisseurs1.

Depuis des décennies, l’État oriente l’épargne des Français vers des secteurs dans le besoin (l’immobilier neuf avec le Pinel, les DOM TOM avec le Girardin industriel, le cinéma d’auteur avec les SOFICA, etc.) grâce à la carotte de la défiscalisation.

Et les Français foncent tête baissée. Une fois de plus, les conseillers en gestion de patrimoine constatent que les Français se sont rués sur tout type de produit de défiscalisation en 2021 pour réduire leur impôt sur le revenu. Ont-ils raison ? Ou s’agit-il d’attrape-nigauds ?

 

Une défiscalisation efficace ?

Pour l’État et les professionnels oui, la défiscalisation est très efficace. Elle permet de soutenir des secteurs entiers (immobilier, cinéma, industrie dans les DOM TOM, etc.) et fait vivre de nombreux professionnels (les vendeurs de Pinel notamment).

Pour les épargnants, rien n’est moins sûr. Penchons-nous par exemple sur la défiscalisation en immobilier neuf Pinel. S’il y a bien une défiscalisation connue, c’est celle-ci, tant le battage médiatique est important.

Les Français vénèrent l’immobilier et détestent l’impôt sur le revenu. Logique que le Pinel soit très populaire. L’offre rencontre aisément la demande. Mais qui dit investissement populaire, dit-il forcément investissement intéressant ?

L’investissement Pinel octroie une réduction d’impôt importante, jusqu’à 21 % de la somme investie en Pinel. Seulement, en contrepartie de cette carotte fiscale, il faut s’engager à mettre en location le bien durant des années (jusqu’à 12 ans), sous peine de devoir rembourser la réduction d’impôt obtenue.

Et il faut louer sous un loyer plafonné au m² (13,04 euros par m² en zone A), ce qui vient réduire le rendement par rapport aux biens hors Pinel qui peuvent se louer au prix du marché. Enfin, le coup de grâce : il faut acheter au prix du neuf, et revendre des années plus tard au prix de l’ancien, ce qui vient anéantir définitivement la rentabilité.

À quoi bon défiscaliser 21 %, si c’est pour acheter 30 % plus cher et louer 20 % moins cher ? Mais il faut bien soutenir l’immobilier neuf et l’emploi. Pas étonnant que les lobbys immobiliers se démènent pour faire reconduire le dispositif, qui revient toujours sous un nouveau nom au gré des ministres (Robien, Duflot, Pinel…)

Les Français sont souvent hypnotisés par la défiscalisation immobilière et en oublient tous les autres critères de bon sens : l’emplacement, la qualité du bien, la tension locative, le prix d’achat, le loyer, le rendement net, etc.

 

La bonne approche pour défiscaliser

La bonne approche est de voir la défiscalisation seulement comme la cerise sur le gâteau. Elle ne doit pas être le premier critère de choix. La défiscalisation n’est pas un objectif, seulement un moyen.

Explications.

On souhaite investir en immobilier ?

Comparons les différents investissements immobiliers : LMNP, Pinel, location nue, Denormandie, etc. Chaque situation personnelle peut donner un résultat différent, et il faut comparer le rendement net pour un bien immobilier donné selon le dispositif fiscal choisi. Bien souvent, le rendement net en louant un bien meublé sous statut LMNP est meilleur qu’en louant un bien du même type dans le même quartier sous Pinel. En pratique, un vendeur de défiscalisation poussera systématiquement au Pinel, alors qu’un conseiller en gestion de patrimoine objectif établira un comparatif.

On souhaite investir en bourse ?

Comparons l’investissement en plan d’épargne actions (PEA), compte-titres (CTO), assurance vie ou plan d’épargne retraite (PER). Chaque enveloppe d’épargne a ses avantages et inconvénients. Ainsi, le PEA est une véritable niche fiscale (gains défiscalisés si on les sort après les 5 ans du PEA) mais un univers d’investissement plus restreint (sociétés européennes).

On souhaite une aide-ménagère à domicile ?

Très bien pour gagner du temps libre. Et accessoirement obtenir un crédit d’impôt de 50 %. Mais personne ne recruterait seulement dans l’idée de défiscaliser.

Il faut aussi comprendre que la défiscalisation ne se résume pas à la réduction ou crédit d’impôt. Souvent, travailler sur l’assiette imposable est le moyen le plus efficace pour payer moins d’impôt. Par exemple, avec le plan d’épargne retraite (PER), verser 10 000 euros permet de baisser son revenu imposable de 10 000 euros, donc 4500 euros d’impôt sur le revenu en moins pour un contribuable en tranche 45 %. Et en assurance vie de plus de 8 ans, un couple marié ou pacsé peut sortir 9200 euros (4600 euros pour un célibataire) de plus-values par an sans impôt.

Finalement, il vaut mieux viser des investissements rentables quitte à payer des impôts, plutôt que de se laisser séduire par de purs produits de défiscalisation non rentables même en intégrant la défiscalisation. Comme toujours en finance personnelle, il faut comparer et poser les calculs.

 

Un article publié initialement le 21 janvier 2022.

  1. https://avenuedesinvestisseurs.fr/
Voir les commentaires (9)

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  • DSL, pour investir en fRance, il faut être nul… 🙁

  • En règle général, l’état reprend d’une main, ce que l’autre à donner.

  • Il faut considérer la défiscalisation comme une taxe pigouvienne (négative). Et se demander : à qui profite la dîme ?

  • A noter que les ETF permettent à un faible coût de contourner l’obligation de se cantonner aux actions européennes sur un PEA. Ce qu’il faut voir comme une deuxième petite cerise sur le gâteau.

  • Cette expression  » Piège à con » Est d’autant plus vraie que pour l’immobilier, les économies d’énergie, etc, l’investisseur ne récupère aucun bénéfice de son investissements puisque les professionnels ont augmenté leurs tarif du montant de la défiscalisation.

  • Pour le titre: » piège a cons », je vous confirme: ayant effectué ce genre de sport pendant plusieurs années, en prenant soin de ne pas trop investir, juste le nécessaire pour ne pas (ou presque)payer d’impots, je constate qu’après toute la période de détention, toujours rallongées au maximum par les gestionnaires, les comptes ne sont pas bons; Entre les rares bons coups et les nombreux coups foireux, les seuls qui ont gagné de l’argent sont les mafieux de la finance, tous plus ou moins cantonnés dans le 8° arrondissement, quartier pauvre de Paris !!!!; Le bilan moyens de tous ces » placements « défiscalisants est tout simplement négatif, seuls les FIP corse sont positifs,.Ce jeux de défiscalisation se résume a immobiliser de l’argent, au mieux perdre l’inflation et au pire y laisser des plumes; Pas étonnant,ils sont favorisés par l’état et , en matière de finances , l’ennemi, c’est l’état depuis toujours

  • Quand j’ai créé mon entreprise artisanale il y a 16 ans, il y avait une formation obligatoire sur un peu tous les sujets. Le type expliquait en gros qu’il faut acheter un camion neuf tous les 5 ans, sinon, on va payer trop d’impôts. En fait sur un plan strictement théorique, il avait raison. Pour le comptable, avoir 20 000€ cash sur un compte, ou utiliser ce cash pour acheter un camion, ça ne change rien au bilan. Le camion neuf permettant de déduire de ses revenus 20% en amortissement pendant 5 ans, le calcul théorique est vite fait.

    Pourtant, j’ai bien essayé d’expliquer que mon camion a 8 ans, et qu’il fonctionne très bien, et que je préfère largement garder l’argent plutôt que de le jeter dans un camion neuf qui ne me rendrait pas un meilleur service que l’ancien, même si l’ancien ne me permets pas de déduire d’amortissements de mes revenus imposables. A chaque fois soit on m’a ri au nez, soit on m’a répondu « Ah! Mais les zimpôts, y-z-aiment pas ça! » Je crée ma boîte pour moi, ou pour faire plaisir aux gens des zimpôts?

    Je ne vous dit pas le nombre d’artisans que j’ai croisés au fil des ans, qui avaient tout le temps un camion neuf, « parce que ça permets de payer moins d’impôts ». Le point positif, c’est que ça fait marcher l’industrie des camions au moins!

  • Je ne suis pas tout à fait d’accord avec vous sur pas mal de points… C’est très réducteur et c’est penser que les investisseurs n’ont pas de cerveau… Je vais prendre mon exemple pour un de mes investissements.
    Achat d’un bien immobilier il y a 6 ans dans une ville du littoral qui est très demandée, sur un secteur privilégié au bord du port de plaisance. A l’époque connaissant un peu le promoteur et l’ayant prospecté plusieurs fois, il m’a contacté dès que le projet est sorti… j’ai été le premier à choisir l’appartement et le garage qui était dans la résidence, le tout pour un tarif très raisonnable de 145000€ pour un deux pièces avec terrasse et un garage de 16m2 en résidence BBC (il a augmenté ses prix par la suite). Bien entendu, n’étant pas très « con », et en réfléchissant un tant soit peu, j’ai acheté les deux biens séparément : l’appartement à 130000€ que j’ai défiscalisé, le garage à 15000€ que je n’ai pas défiscalisé. De cette façon, pour une location globale d’un locataire, je lui réalise deux baux : un pour le garage, un pour l’appartement. Le locataire s’en fou complétement, il est déjà content d’avoir réussi à obtenir un appartement dans un secteur ultra recherché (en une heure d’annonce sur LBC, j’ai déjà 50 message pour visiter l’appart… il n’a jamais été libre 1 mois en 6 ans). Le loyer de l’appartement est donc diminué pour respecter la loi Duflot… par contre du coup j’augmente le loyer du garage pour me rapprocher au global d’un loyer normal puisque lui, je ne le défiscalise pas. Vous me direz : « et si le locataire résilie son bail du garage ?? » : d’une part en six ans cela ne m’ai jamais arrivé car je préviens le locataire dès le début…et d’autre part, étant sur un port, je n’aurais de toute façon aucun mal à louer le garage pour des plaisanciers qui souhaitent stocker des voiles, etc… Du coup, votre problématique de « loyer inférieur » est résolue et je respecte la loi.
    Pour ensuite l’appartement acheté « plus cher »… Ben non, dans mon cas 145K€…c’était les prix du marché à l’époque, je l’ai fait estimé cette année, il dépassé 220K€…. soit une plus value en 6 ans de 75000€…(ouch les impots sur la plus-value….ça fera mal….). Donc en effet, dans certains cas, il n’est pas intéressant de faire un Pinel, mais dans d’autres cas, c’est très intéressant

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