C’est un débat qui enflamme les dîners de famille et sur lequel chacun a des idées bien arrêtées. D’un point de vue économique, faut-il louer ou acheter sa maison ? Éléments de réponses, chiffres à l’appui.
Préliminaires
Nous n’abordons ici la question que sous l’angle économique. D’un strict point de vue du coût, est-il préférable d’acheter ou de louer ?
Certains préféreront acheter une maison parce qu’ils aiment bricoler et qu’ils veulent passer du temps à la restaurer. C’est un choix de plaisir et de loisir, qui se fonde donc sur des raisons qui ne sont pas uniquement économiques.
D’autres voudront acheter parce qu’ils ont envie de posséder un bien, pour quelque raison que ce soit.
L’économie étant l’étude des choix, il faut pouvoir choisir avec des éléments sûrs et certains. C’est ce que nous faisons ici avec le logement.
Méthodologie
Les chiffres utilisés dans cet article sont issus du site Se Loger. J’ai fait les calculs avec plusieurs villes : Paris, Île-de-France, métropoles de province, petites villes, ainsi qu’avec des appartements et des maisons. On arrive toujours, peu ou prou, au même ordre de grandeur, quel que soit le lieu et le type de bien. Pour la simplicité de l’article, je n’ai retenu qu’un exemple : un appartement à Angers. Il ne m’a pas paru utile de donner dix exemples, étant donné que l’on parvient toujours au même résultat.
Les lecteurs pourront faire leurs propres calculs avec le site Se Loger en prenant d’autres surfaces et d’autres villes.
Cas 1. Location
Frédéric loue un appartement à Angers. Surface de 80 m2. Loyer mensuel : 1000 euros cc. Coût annuel : 12 000 euros.
Coût sur 20 ans : 240 000 euros
Cas 2. Achat
John achète un appartement de 80 m2 à Angers.
Coût : 290 000 euros
Frais de notaire : 22 000 euros
Intérêts : 118 000 euros
Coût sur 20 ans : 430 000 euros
John fait un apport de 30 %, soit 86 000 euros. Pour le reste, il contracte un prêt sur vingt ans.
Coût total de l’appartement : prix d’achat + frais de notaire + intérêts : 430 000 euros
Traite mensuelle à payer pour le crédit : 1400 euros.
Premier constat
L’appartement à l’achat coûte 400 euros de plus par mois qu’à la location. Ce sont 400 euros qui peuvent être investis ailleurs (voiture, voyages, bourses, dépenses des enfants, etc.)
Sur vingt ans, le coût de la location est de 240 000 euros, celui de l’achat de 430 000 euros, soit un différentiel de 190 000 euros (9500 euros par an).
Je compte ici uniquement le coût d’achat. Je n’intègre pas les impôts locaux, les charges, la rénovation nécessaire de l’appartement et de l’immeuble, qui sont des frais supplémentaires à la charge du propriétaire.
L’achat d’un appartement revient donc beaucoup plus cher que sa location. Sans compter que le propriétaire n’a que peu de souplesse : s’il doit déménager ou s’il a besoin de s’agrandir après l’arrivée d’enfants, il doit vendre l’appartement et racheter, donc payer de nouveau des frais de notaire (qui ne vont pas aux notaires, mais à l’État. Ils sont bien mal nommés).
Mais, argument des propriétaires : la location, c’est jeter l’argent par la fenêtre. Quand on est propriétaire, on récupère la somme investie.
Pas si sûr.
Premièrement, dans le cas 2, John a fait 86 000 euros d’apport. Placée en bourse, avec un rendement de 5 % par an, cette somme rapporte 4300 euros de dividendes. De quoi payer une partie du loyer. Sans compter qu’au bout de vingt ans, Frédéric peut revendre ses actions, donc récupérer le capital investi, et bénéficier aussi de la plus-value.
Investir dans l’immobilier, c’est ne pas pouvoir investir en bourse, dont la rentabilité est plus grande.
Bien souvent, les propriétaires ne vendent pas leur maison mais la cèdent à leurs enfants. Dans ce cas, ce n’est pas eux qui récupèrent la somme investie mais leurs enfants. Et l’État, via les frais de succession.
Qui peut prévoir la hausse de l’immobilier ?
Imaginons que John revende sa maison au bout de vingt ans. Pour un appartement acheté en 2024 qui peut prévoir combien il vaudra en 2044 ? Impossible de le savoir. Imaginons que la ville tombe aux mains des écolo-socialistes et que cet appartement du centre-ville se retrouve en pleine ZAD : sa valeur stagne, voire régresse. Regardez l’évolution de l’immobilier à Grenoble. Et au rythme où vont les choses, que vaudra dans dix années un appartement dans le centre-ville de Rennes, de Nantes ou de Bordeaux ?
Autre problème : le secteur du logement est collectivisé et géré de façon communiste. L’État change sans cesse la réglementation et la législation. Qui nous dit qu’il sera possible de vendre cet appartement dans dix ans sans faire de gros travaux de mises aux normes, donc à perdre en travaux tout le bénéfice de l’augmentation des prix ?
Parier sur une hausse de l’immobilier sur dix ou vingt ans est un pari bien téméraire
Supposons toutefois que le prix augmente. En 2024, l’appartement vaut 290 000 euros. Mais à cette somme initiale s’ajoutent les frais de notaire et les intérêts de la dette. L’appartement a donc été acheté en réalité 430 000 euros, soit un surcoût de 33 %.
Pour que John récupère la somme investie, il faut que les prix de l’immobilier augmentent de 33 % entre l’année d’achat et l’année de vente. Et gare à la taxe sur les plus-values. Il est donc très peu probable que John puisse récupérer l’investissement réalisé.
Non seulement investir dans l’immobilier ne rapporte pas, mais en plus cela empêche d’investir ailleurs. John est doublement perdant.
Acheter un appartement ou une maison à titre de résidence principale est donc sans intérêt économique par rapport à la location. Sans parler ici des résidences secondaires, qui sont des gouffres financiers.
Un manque de culture économique
Malheureusement, l’inculture économique et financière en France fait que les Français se méfient de la bourse et adorent la pierre, allant jusqu’à très lourdement s’endetter et donc grever leurs capacités d’épargne. Manquant d’argent, leur logement principal subit en général très peu de travaux et de mises à jour. Feuilleter les annonces sur Se Loger permet de constater à quel point la plupart des appartements et des logements sont restés dans leur jus, les rénovations ne se faisant qu’au moment du changement de propriétaire. Des coûts, parfois très importants, à ajouter à l’achat, et qui n’ont pas été intégrés dans les calculs ci-dessus.
La location permet ainsi de bénéficier de logements mis à jour, aussi bien en termes de chauffage que de décoration.
Il est vrai qu’à la location il faut être un peu plus souple qu’à l’achat. On ne choisit pas nécessairement sa décoration ni l’ordonnancement de la maison, contrairement à ceux qui font construire sur un terrain vierge. Cela dit, la plupart des appartements et des maisons se ressemblent et n’ont que peu d’intérêt architectural.
Cette passion de la pierre et de l’achat immobilier me semble être une autre manifestation de l’inculture économique des Français. Ils ne savent pas épargner et gèrent mal leur budget.
Je serai heureux de lire vos analyses et contradictions en commentaire !
Excellent article, merci.
La décision d’acheter ou de louer est très chargée symboliquement et émotionnellement. Deux dimensions difficiles à quantifier pour faire un calcul et comparer les deux situations.
Il y a aussi la question des biens disponibles: lorsque j’ai acheté ma maison j’aurais préféré rester locataire. A l’époque le marché de l’immobilier de ma région ne proposait à la location que des logements qui ne me plaisaient pas. Les logements correspondant à mes attentes n’étaient pas à louer, ils étaient à vendre. Mon choix était donc contraint par l’état du marché.
Bonjour,
Il faut aussi intégrer l’inflation, 1000€ de loyer VS 1400€ de remboursement deviennent 1276€ VS 1400€ avec une inflation de 5% au bout de 5 ans (1628€ apres 10 ans). Avec le temps les remboursements deviennent de plus en plus faible (avec des taux fixes).
Coté investissement, l’avenir est aussi incertain du coté de la bourse, il est vrai que depuis 2-3 ans la bourse est rentable mais le CAC40 était à 6900 en 2000, il est à 7300 (sans les dividendes).
Avec des intérêts bas en début de la bulle immobilière {2000) et du crack boursier, il fallait acheter de la pierre. En fin de bulle immobilière avec des taux haut, c’est moins pertinent.
Bien malin qui pourra prédire l’avenir.
Louer un bien au lieu d’acheter pour “investir dans une voiture” ne me paraît pas très économique : la voiture perd 25% de sa valeur le jour de l’achat et peut être interdite d’utilisation du jour au lendemain par l’État au nom de l’écologie ou toute autre raison sans fondement ; sans compter que c’est sans doute un des produits les plus taxés indirectement et qu’il faudra un parking.
Investir en bourse n’est pas une garantie. Outre le fait que personne ne garantie un rendement de 5% même en moyenne, une bonne crise peut siphonner tout ou partie de l’investissement si certaines entreprises font faillite.
Ce qui est certain en revanche, c’est que le loyer augmente annuellement (non pris en compte dans l’analyse) et qu’à la retraite, les revenus s’effondrent. Donc payer un loyer qui a plus que doublé en 20 ans avec un revenu de la retraite qui a été divisé par plus de 2 par rapport aux revenus du travail, est un exercice d’équilibriste difficile.
Votre analyse est très incomplète.
Votre démonstration est pertinente sur une durée de 20 ans. Je pense qu’elle l’est beaucoup moins sur une durée plus importante.
Si j’achète mon bien à l’âge de 25 ans et que je le rembourse sur 20 ans, je peux raisonnablement espérer vivre encore 35 ans dans un logement qui ne me coûte plus rien, sauf un ballon d’eau chaude et quelques pots de peinture de temps à autre. Il ne faut pas exagérer les frais d’entretien d’un pavillon.
Autre argument en faveur de la propriété : la retraite. Mon père est décédé 8 ans avant ma mère qui disposait seulement de 1000€ de retraite, heureusement qu’elle n’était pas locataire !
“Cas 2. Achat – John achète un appartement de 80 m2 à Angers.”
il en a de la chance John, il n’y a pas de taxe foncière à Angers.
Tout dépend de votre pays de résidence !
Dans le cas de la France où les revenus/plus values du capital sont lourdement taxés, je pense que l’achat de sa résidence principale fait sens, la plus-value dans ce cas là étant net d’impôts à la revente (pour l’instant…).
Dans le cas de pays où les plus values mobilières et les revenus du capital ne sont pas taxés, je pense effectivement qu’il vaut mieux louer et investir le différenciel chaque mois sur les marchés financiers.
Beau raisonnement qui s écroule sur la durée. Comme si l on ne profitait de son bien que 20 années …. Ma voisine de 104 ans a mis sa maison en viager, elle améliore ainsi sa retraite.
Quelques petites erreurs. Comme cette taxe sur la plus value d’une résidence principale.
Néanmoins l’article reste intéressant, en ce qu’il brosse un portrait complet des coûts et recettes des deux options.
Ah si, quand même : la location d’un bien n’est possible que si auparavant quelqu’un d’autre l’a acheté.
Donc un article destiné à rester confidentiel…
En bref : n’achetez qu’un bien plaisir, genre une future maison familiale, ou que s’il est raisonnable d’escompter une forte plus value.
Pour être favorisé par la location, encore faut-il qu’il y ait des propriétaires bailleurs ! Entre les contraintes de mise aux normes énergétiques, de remise aux normes de décence quand les locataires indélicats ont détérioré le logement en omettant de payer le loyer, et les perspectives du Nouveau Front Populaire qui veut favoriser les squatters, il risque de n’y avoir que peu d’investissements dans l’immobilier locatif et beaucoup de difficultés pour se loger en tant que locataire…
Tout cela reste assez théorique et selon les cas il y a avantage à l’achat ou à la loc. Excepté l’immobilier de luxe, il me semble qu’aujourd’hui c’est un investissement moins intéressant, les prix d’achat et de rénovation sont élevés, y compris dans certains endroits plus reculés.
L’immobilier le plus certainement rentable consiste à acheter un bien à rénover à prix raisonnable, et de faire les travaux soi-même, du moins tant que notre Etat protecteur ne nous en empêche pas.
Maison achetée 200 k€ en 1997, évaluée 1 M€ l’année dernière…pas l’impression d’avoir fait une mauvaise affaire. Il est vrai que le var est un marché immobilier particulier (jamais d’effondrement des prix pour faire de bonnes affaires). De plus, le marché de la location a toujours été catastrophique, donc impossible de louer une maison de ce type.
@stephane oui , l auteur semble penser que l immobilier est un monde de profusion , qu il y a partout pléthore de biens à louer et que le bail signé est à vie . L auteur est au mieux un incompétent au pire un manipulateur. Comme si Angers était un exemple représentatif…..
Maison construite en 91 pour 100.000 € (4 ch, 2 sdb, 3wc,…) terrain compris (45 a) estimée actuellement 650.000 €.
Emprunt sur 25 ans à 2.2% = 29.974 € intérêts.
Taxes 1.900€/an X 43 ans = 81.700 €
Total = 211.674 €
placement de 100.000€ à intérêt composé de 3% sur 43 ans) = 356.452 €
Total : 568.126 €
Return net= + 81.874 €
Rendement net = 0,3 % / an.
@palef emprunt à 2,2 % en 91 ? Sur 25 ans ? Par quel prodige ? Vous racontez des carabistouilles