La gangrène de l’encadrement des loyers progresse

L’encadrement des loyers progresse dans plusieurs villes de France. Une situation qui va amener des problèmes.

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Immobilier à Paris by Luc Mercelis(CC BY-NC-ND 2.0)

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La gangrène de l’encadrement des loyers progresse

Publié le 7 mars 2022
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Vingt-deux communes appliquent déjà le plafonnement : Paris, Lille, Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains, Villetaneuse, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin Romainville, Lyon, Villeurbanne. Bordeaux et Montpellier l’appliqueront dès cette année (l’arrêté préfectoral est en attente). Jusqu’en novembre 2022, les villes auront la possibilité de faire prévaloir ce dispositif.

Toutefois, Grenoble et 27 villes environnantes ainsi que 11 villes de l’établissement Public Territorial Grand Orly Seine Bièvre ont été déboutées de leur demande par le gouvernement au motif que les quatre conditions prévues par la loi ne s’appliquaient pas :

  • Loyer médian élevé
  • Écart trop important de loyer entre le parc de logement social et le parc privatif
  • Faible taux de mises en chantier sur cinq ans
  • Peu de possibilités de futures mises en chantier

 

Malgré ces deux exceptions notables, tous les propriétaires-bailleurs de logements situés sur le littoral et les bassins d’emplois risquent de se retrouver concernés par ce blocage.

Il va sans dire que le plafonnement du loyer va de pair avec l’encadrement du loyer à la relocation qui interdit, sauf exceptions, une hausse lors d’un changement de locataire.

Le Pays basque entend se soustraire à la loi du marché avec l’encadrement des loyers

« Vivre et se loger au pays » était le slogan de la manifestation de Bayonne qui a réuni 8000 personnes à la fin de l’année 2021, selon Les Échos. Oui, le logement augmente au Pays basque en raison de l’attractivité de la région, surtout le littoral. Là où d’autres communes déplorent le dépeuplement, la Communauté d’agglomérations du Pays basque enregistre 3000 nouveaux habitants par an. Les prix de l’immobilier sont en augmentation de 30 % en trois ans dans les zones touristiques. Toutefois ce n’est pas le cas de toute la région, l’intérieur et le sud-est souffrant de désaffection.

Beaucoup d’habitants de régions moins favorisées envieraient les soucis des Basques. Sancerre, Jeumont, Issoudun… bien d’autres communes sont plutôt confrontées à une désertification.

La hausse du prix des logements est une des conséquences de l’activité touristique, de l’activité économique et des emplois qui en découlent. Rappelons au passage que Biarritz ou Guétary furent des créations dédiées au tourisme…

Dans l’ensemble, la hausse du prix des logements dans tous les endroits où la population augmente est aussi la conséquence de la politique de taux bas voulue par les pays endettés et la Banque centrale européenne.

On ne peut pas avoir tout et son contraire : de l’argent facile, des bassins d’emploi et de l’immobilier au prix de la Creuse.

 

La fausse solution des logements sociaux

Toujours selon Les Échos, les logements sociaux de la communauté d’agglomérations du Pays basque représenteront près de la moitié des 13 400 constructions prévues d’ici à 2026.

Les logements sociaux ne sont toutefois pas la solution à un dérèglement de marché (depuis le temps, cela se saurait) ; au contraire, ils l’amplifient. Proposer des logements à des prix bradés comme solution permanente dissuade l’offre privée locative de s’étoffer. Cette politique crée en outre des citoyens privilégiés dont le revenu est artificiellement gonflé de l’économie défiscalisée qu’ils réalisent sur le prix de leur logement ; ceci dissuade aussi l’ajustement par les salaires (car là où l’immobilier est cher les salaires suivent).

Dans le cas du Pays basque, l’ennemi désigné serait aussi le « meublé de tourisme » qui empièterait encore le parc locatif. Mais en accordant à l’occupant des droits supérieurs aux droits du propriétaire, le législateur encourage ce type de location saisonnière et décourage la location classique à longue durée de bail. Le risque-rendement de la location meublée courte durée est devenu favorable aux propriétaires et l’encadrement des loyers va encore amplifier le déséquilibre.

 

Subsidiarité plutôt que décentralisation bidon

Il est triste que les communes aillent pleurnicher à Paris pour obtenir le privilège d’encadrer les loyers et d’amplifier les déséquilibres du marché. La décentralisation en France est un vain mot et la disparition de la taxe d’habitation ne fait que rendre les communes encore plus dépendantes du pouvoir central et du préfet.

Autre centralisation maléfique, la généralisation des normes d’isolement et des diagnostics de performance énergétique qui – en frappant d’interdiction de location les logements classés E, F et G – va encore rétrécir l’offre locative :

« Dans les villes où les loyers sont faibles, les propriétaires auront du mal à répercuter ces investissements sur les loyers. Dans celles où ils sont élevés, une augmentation de 1 euro/m2 des loyers mensuels est envisageable (300 euros à 4 % annuels bruts), mais un nombre croissant de grandes métropoles envisage de plafonner arbitrairement les loyers -Paris et Lille l’ont déjà fait-, ce qui n’encouragera guère les propriétaires concernés à se lancer dans des travaux lourds. »

Notons aussi que ces normes, tout comme le SMIC, sont identiques de Dunkerque à Nice et de Metz à Bayonne. Le législateur ignore-t-il que le climat a une influence sur le budget des gens ? Vivre avec un petit salaire à Dunkerque est plus difficile qu’à Perpignan. Quant aux passoires thermiques, ou les travaux d’isolement sont rentables et il n’y a nul besoin de légiférer, propriétaires et locataires sauront choisir ; ou ils ne le sont pas et la législation conduit à renchérir les logements pour rien.

À quand une véritable loi de décentralisation respectant le principe de subsidiarité – selon lequel les décisions sont prises au plus bas niveau possible (commune, département, puis région, puis pays) – et une véritable autonomie fiscale ?

Visiblement, ce n’est pas pour demain ; la plupart des candidats à la présidentielle – de la gauche à la droite –  font assaut de promesses de constructions de logements sociaux : de 700 000 pour Yannick Jadot à 125 000 par an pour Valérie Pécresse. Notons au passage, que la France compterait quatre fois plus de logements sociaux que l’Allemagne. Rien d’étonnant dans notre pays rongé par le social-clientélisme où de surcroit les mesures de blocage des prix – loyers comme énergie – ont toujours la faveur de nos interventionnistes de droite comme de gauche.

 

Voir les commentaires (6)

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  • « car là où l’immobilier est cher les salaires suivent »
    Pas vraiment. il n y a qu a voir l evolution des salaires et celle du cout de logement ces 10 dernieres annees.
    Les salaires ont contraints par d autres choses : concurrence , chomage

  • Diagoras L Athee
    7 mars 2022 at 14 h 30 min

    Avec l’inflation qui se prépare et l’encadrement des loyers, à mon avis les propriétaires vont se faire saigner jusqu’à le moelle. Il faut savoir que l’inflation impacte énormément les revenus locatifs, surtout quand ceux cis sont encadrés. En clair, les prix à la consommation vont tellement augmenter que les impayés de loyer vont exploser et de surcroit, comme on n’a pas vraiment le droit de les augmenter très vites les loyers ne vaudront plus grand chose.
    Et la consequence directe va être une totale absence d’entretien des logements locatifs tout autant qu’une augmentation du mal logement. Les propriétaires préfèreront avoir des logements vides que des locataires dont le loyer paye à peine les charges d’entretien (si seulement ils payent le loyer).

    • « Les propriétaires préfèreront avoir des logements vides que des locataires dont le loyer paye à peine les charges d’entretien »
      a voir. Si le loyer paie a peine les charges, un logement vide lui COUTE. Je vous donc pas l interet de le garder a moins de speculer sur une plus value a la revente. Mais ca ce pari risque d etre perdant (les taux ne peuvent pas baisser plus et les boomers vont commencer a devenir vendeurs net pour payer l EPAD)
      donc soit il sera mit en lcoation quand meme soit vendu. s il a vendre on peu supposer que l afflut de vendeur fera baisser les prix et rendront le l investissement interessant meme avec un loyer plus faible ou tout simplement l achat par quelqu un qui veut se loger

      • Diagoras L Athee
        7 mars 2022 at 22 h 37 min

        Un locataire USE le logement. Il l’abime, il faut repeindre, refaire les sols etc… Un appart vide bien protégé ne s’use pas, ne se détériore que très peu. Les locataires pètent les chasses d’eau les canalisations les chauffe eaux les chauffages, les fenêtres, et cette usure est la charge du proprio. Si le loyer devient ridicule et ne paye pas ces frais d’usure, il veut mieux ne pas louer.

        • un appartement vide coute quand meme (charges de copropriete, impot foncier)
          Sur le long terme il va quand meme se deteriorer (par ex les joints vont secher). vous aller avoir des moissisures …

          de toute facon quel est l interet d immobiliser un capital qui va vous couter quelque chose et qui n offre pour sur aucun gain ?

          donc comme je le disais, un appart vide sur le long terme n a de sens que pour speculer sur une plus value a la revente. Et ca me parait un pari osé. donc si vous ne louez pas, il est plus rationnel de vendre (et ce sera ceux qui auront vendu le plus tot qui s en sortirons le mieux car ca va enclencher une baisse)

  • La volonté de mise aux normes énergétiques des logements se heurte à la faisabilité technique et à l’investissement inamortissable de cette mise aux normes. Les plus avisés des bailleurs privés vendent ou ont déjà vendu. Pour le reste, l’augmentation des logements vacants va causer une crise du logement sans précédent. Pour plus de détails : https://www.contrepoints.org/2021/02/21/391385-performance-energetique-dpe-le-critere-qui-va-tout-changer

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