Par Thierry Foucart.
L’inflation fiscale désigne l’augmentation ininterrompue des impôts et taxes, à la fois dans leur nombre et dans leur taux de prélèvement. Cette augmentation est progressive, mais a un fort impact sur les investissements à long terme comme l’investissement immobilier. Il s’agit ici d’évaluer les conséquences de cette inflation et de l’instabilité des lois sociales qui l’accompagne sur le cas particulier de l’habitat locatif privé.
Un exemple concret et réaliste
Prenons un exemple concret et réaliste : le loyer brut mensuel, versé par le locataire, d’un deux-pièces de 30 m² à Paris, est de 1000 euros pour un capital investi de 300 000 euros. Le taux de rendement brut est donc de 4 %.
On calcule un premier revenu net avant impôt en déduisant les charges et frais incombant au propriétaire. Dans le régime du micro-foncier, le fisc considère que ce revenu avant impôt est de 70 % du revenu brut, donc 700 euros. Pour obtenir le revenu net après impôt, il faut déduire les prélèvements obligatoires calculés sur le revenu net précédent : impôt sur le revenu (au taux moyen supposé de 15 %), prélèvements sociaux (15,5 % jusqu’au 31/12/2017), taxe foncière (estimée à 5 % du loyer brut annuel). L’ensemble de ces prélèvements atteint 35,5 % du revenu (248,5 euros mensuels) : le revenu mensuel net de tous les prélèvements et charges est en fin de compte de 451,5 euros pour un loyer mensuel de 1000 euros. Le taux de rendement net de tous les prélèvements pour l’investisseur est de 1,81 % pour un taux d’occupation de 100 %. L’impôt sur la fortune immobilière réduit encore ce taux de rentabilité (de 0,5 à 1,5 % suivant la tranche d’imposition).
Actuellement, ce taux de rendement est faible, mais comparable à ceux des autres investissements possibles, comme les fonds garantis des contrats d’assurance vie, et supérieur au taux d’inflation.
Le point de vue des locataires
Les locataires se plaignent généralement du montant des loyers qu’ils considèrent trop élevés. Ils n’ont pas tort, mais se trompent en rendant responsables uniquement les bailleurs.
L’État, qui prélève 35 % environ du loyer brut, est tout autant responsable que le propriétaire qui n’en récupère en fait que moins de la moitié.
L’allocation logement (206 euros par mois à Paris pour un étudiant sans revenu personnel locataire d’un studio) est en quelque sorte financée par les prélèvements obligatoires perçus sur les loyers : l’État prend au bailleur ce qu’il donne au locataire qui le redonne au bailleur etc. : c’est un régime circulaire qui crée de l’argent fictif puisqu’il ne correspond à aucune production de richesses. Il est la source d’un grand nombre de fraudes, et génère des frais financiers de collecte et de distribution.
Le contexte actuel de taux d’emprunt bas et de loyers élevés a une conséquence assez surprenante : l’achat à crédit d’un logement peut être moins cher que sa location, et pourtant, au cours des dernières années, les loyers ont beaucoup moins augmenté que le prix de l’immobilier.
La diminution progressive des loyers bruts par la baisse des prélèvements sociaux associée à la diminution correspondante de l’allocation logement permettrait de diminuer les frais administratifs et la fraude sans aucune modification des conditions financières réelles du locataire, du bailleur.
L’augmentation de la CSG
Examinons maintenant la conséquence de l’augmentation récente de la CSG sur les revenus du capital. Dans l’exemple précédent, le revenu mensuel net avant impôt est de 700 euros : l’augmentation de la CSG de 1,7 % au 01/01/2018 augmente les prélèvements sociaux mensuels de 11,9 euros. Le loyer net de tous prélèvements est alors de 439,6 euros. Pour compenser cette baisse de revenu net de 140 euros par an, le bailleur devrait augmenter le loyer mensuel brut de 27,1 euros, soit 324 euros par an. Mais légalement, l’augmentation annuelle d’un loyer ne doit pas dépasser celle de l’indice de revalorisation des loyers (IRL) calculé par l’INSEE à partir de l’évolution des prix à la consommation, et qui n’intègre pas les prélèvements sociaux. La conséquence est que l’augmentation de la CSG n’est pas récupérable par le bailleur.
La réglementation appliquée à Paris et à Lille en 2016 fixait le montant maximum du loyer en fonction d’un « loyer de référence majoré » calculé à partir des loyers des logements comparables. Elle avait pour effet de faire baisser les loyers, puisque ce loyer de référence prend en compte les loyers anciens toujours plus faibles par suite du plafonnement que les loyers récents. Cette réglementation, invalidée par le tribunal administratif en décembre 2016, risque fort d’être rétablie et étendue aux agglomérations parisienne et lilloise pour se conformer au jugement du tribunal.
L’augmentation de la CSG pénalise les propriétaires de logements locatifs. La suppression prévue de la taxe d’habitation ne concerne que le locataire, tandis qu’une augmentation de la taxe foncière, à la charge des bailleurs, est envisagée. Les propriétaires sont considérés a priori comme favorisés : cette idée préconçue ne sert qu’à justifier ces augmentations.
Plus-value immobilière
Pour optimiser son investissement, l’investisseur compte aussi sur la plus-value immobilière, elle-même taxée à 36,2 % après abattement suivant la durée de détention (l’exonération est totale au bout de trente ans). Les plus-values de plus de 50 000 euros sont soumises à une surtaxe de 2 % à 6 %.
La vente est soumise à des frais (par exemple les diagnostics techniques, qui n’ont cessé d’être multipliés). Les droits d’enregistrement atteignent 7,5 % du prix d’achat, et la commission d’agence est de l’ordre de 5 %. Il faut donc attendre que le marché immobilier ait augmenté d’au moins 12,5 % par rapport au prix d’achat pour réaliser une plus-value, qui sera amputée de 36,2 % après abattement suivant la durée de détention.
« L’échange d’un bien, même sans soulte, doit être considéré comme une vente suivie d’un achat. La cession réalisée par chaque coéchangiste entre donc dans le champ de l’impôt sur le revenu afférent aux plus-values. »
Autrement dit, deux investisseurs qui échangent des biens de même valeur sont soumis chacun à la fiscalité de la plus-value : il n’y a pourtant aucun enrichissement, ni de l’un ni de l’autre. Dans le même ordre d’idée, une moins-value n’est pas déductible des revenus fonciers, ni d’une plus-value réalisée sur une autre transaction. La fiscalité sur la plus-value est un prélèvement sur le patrimoine, et non sur le revenu.
Cette plus-value n’est pas assurée. La valeur d’un bien immobilier est liée au marché, mais pas seulement : il suffit d’une modification de l’environnement économique et social pour l’augmenter ou la diminuer (les propriétaires d’immeubles à proximité des nouvelles lignes de TGV en savent quelque chose). Le prix du m² a parfois considérablement baissé, en particulier dans certaines villes moyennes, et dans les campagnes.
Il a inversement beaucoup augmenté dans les grandes métropoles. Actuellement, les prix à Paris et dans certaines grandes villes dépassent très largement leur tendance longue. Une baisse des prix est très vraisemblable lorsque le taux des emprunts immobiliers commencera à remonter, et que le coût de la construction, qui a augmenté deux fois plus vite que les prix à la consommation entre 2000 et 2013, se sera stabilisé.
Compter sur la plus-value pour compenser la faiblesse du rendement est un pari sur l’avenir : d’une part elle est incertaine – même à Paris, les prix ont fortement baissé de 1990 à 1997 – et d’autre part la fiscalité au moment de la vente est inconnue.
Inflation des réglementations
Comme on le voit, on ignore ce qui peut se passer sur le marché du logement locatif dans les années qui viennent. L’instabilité fiscale exerce des effets contradictoires sur les bailleurs qui peuvent décider de vendre leur bien, d’attendre une stabilisation du marché immobilier, de réinvestir dans l’immobilier avec des conditions fiscales particulières (loi ALUR) ou dans un placement d’une autre nature.
Cette instabilité fiscale est complétée par celle des normes de construction. Toutes les normes de sécurité (électricité, gaz, risque sismique etc.) sont renforcées régulièrement. Dans les nouvelles constructions, les normes d’accessibilité aux personnes handicapées imposent dans les parties communes des couloirs et des portes plus larges, des ascenseurs plus grands, et dans les parties privatives des toilettes, la salle de bains, la cuisine prévues pour une adaptation ultérieure. Les normes d’isolation thermique sont de plus en plus exigeantes, pour faire face au réchauffement climatique. Cette modification de la structure des immeubles et des logements aboutit à une augmentation importante des coûts. À Paris, où le prix du m² atteint 10 000 euros, l’augmentation de un m² de la surface des toilettes augmente le prix de chaque appartement de 10 000 euros à elle seule.
Les réglementations sociales, en particulier la loi SRU, jouent aussi un rôle très important. La mixité sociale, qui prévoit dans toute nouvelle construction de logements 25 % de logements sociaux, fait augmenter mécaniquement le coût des autres logements. Un calcul simple montre que, si le prix du logement social est la moitié du prix de marché du logement privé, la loi SRU augmente ce dernier de 16,7 % à budget total égal. C’est un prélèvement invisible effectué sur les autres acheteurs.
Le droit de préemption est une atteinte flagrante au droit de propriété. Il est nécessaire à l’application de la loi SRU pour augmenter la proportion de logements sociaux vers le pourcentage légal. Cette collectivité n’est pas tenue, contrairement à ce que croit la plupart des gens, d’acheter le bien au prix prévu par le compromis de vente. Soit le vendeur accepte le prix proposé par la collectivité, soit il refuse et ne peut plus le vendre (cela se passe fréquemment dans certaines communes de l’agglomération parisienne). Son seul recours est le tribunal administratif. Ce n’est plus le marché qui fixe le prix de vente, mais l’administration.
Les motivations sont respectables, mais les moyens discutables au plan de l’efficacité et contraires à la liberté individuelle et au droit de propriété. L’encadrement fiscal et réglementaire du logement locatif privé est quasiment total.
Le projet de loi Élan
Le gouvernement examine actuellement le projet de loi Élan : Évolution du Logement et Aménagement Numérique. Les objectifs sont les suivants :
- Construire plus, mieux et moins cher
- Faire évoluer le logement social
- Répondre aux besoins de chacun
- Faire évoluer le cadre de vie
Les objectifs « répondre aux besoins de chacun » et « faire évoluer le cadre de vie » et la création envisagée d’un « contrat territorial du logement » entre l’État et les communautés et métropoles volontaires montrent que la démarche reste très directive : l’État et les collectivités territoriales conservent la maîtrise de l’habitat même privé, et imposent un cahier des charges très contraignant.
Parmi les mesures envisagées, certaines correspondent aux critiques précédentes, en particulier :
- L’arrêt de nouvelles normes de construction
- L’allégement des contraintes sur l’accessibilité des logements neufs aux handicapés
- La révision de la loi SRU (intégration du logement intermédiaire dans le quota de 25 %)
- La révision de l’encadrement des loyers
- Abattements exceptionnels sur les plus-values de certains terrains constructibles
Elles consistent à réduire les contraintes manifestement abusives des lois précédentes, mais ne les suppriment pas. Toutes ces nouvelles mesures seront-elles suffisantes pour limiter la hausse du prix à la construction et de l’immobilier ancien ? Rien n’est moins sûr.
L’étau fiscal
L’investissement privé en logement locatif est pris dans un véritable étau : le prix de revient de l’investissement immobilier augmente, mais le revenu de l’investissement est plafonné, et la fiscalité toujours plus spoliatrice. La protection sociale protège les locataires sans dédommagement réel des propriétaires. Les investisseurs institutionnels ont abandonné le logement locatif, et il y a pénurie de logements dans certaines zones.
Pour redynamiser ce marché, il ne suffit pas d’alléger les contraintes et les normes et d’accorder des avantages fiscaux par les lois de défiscalisation : c’est la démarche politique qu’il faut changer. La libération des loyers est indispensable pour que l’investisseur finance les normes techniques, sociales et écologiques que l’État impose, et le législateur doit limiter la protection sociale des locataires pour réduire le risque locatif, de la même façon qu’il réduit la protection sociale des salariés pour redynamiser l’emploi.
Oui, il serait bien que l’état arrête simplement de s’occuper d’immobilier : arrêt de toutes les niches fiscales qui permettent aux investisseurs locatifs de pas payer d’impôts pendant 10 ans, arrêt des APL, qui est une subvention indirectement versée aux propriétaires. Ainsi, le marché de l’immobilier imploserait comme en Espagne, les prix diminueraient, les investisseurs n’auraient d’autres choix que d’investir dans les entreprises et l’innovation, et d’arrêter enfin de faire les pleureuses.
Oui, il serait bien que l’état arrête simplement de s’occuper d’immobilier. Les prophéties socialistes sur ce qui se passerait alors discréditeraient rapidement le socialisme.
Je pense que vous avez mal jugé le problème, que la fiscalité Française étouffe l’habitat OUI mais le privé. Quand au locatif, il faudrait peut être réapprendre aux Français qu’il faut entretenir a minima son logement et ne pas attendre sur le propriétaire. Quand aux Français dits de 2ème et 3ème génération qui n’arive pas à s’intégrer il faut les mettre à la porte, car il ne s’agit là plus d’entretien à minima mais la destruction à maximum. Le tout à la charge des contribuable ! et de ceux qui se sont saigné pour construire ou aménager leur propre habitat.
pour ce qui est locatif je ne pense pas que ce soit toujours de la faute de ces vilains loueurs..c’est du 50/50..aucune des deux parties n’est exempte de défauts.
@ dekkard
Sauf que l’état français complique tout entre bailleur et locataire, avec des frais de collecte-redistribution, coûteux en « administration » « d’économiquement inutiles »!
C’est bien ça qui sabote le marché: la politique qui « tripote » les taxes!
La France a supprimé le « marché libre » par trop d’interventions, de complications, d’administration.
Donc ce n’est pas plus socialement efficace, c’est trop compliqué, trop cher et ça foire!
Et il y a un bel avenir pour l’économie « underground »!
Pour l’instant le gouvernement joue sur du velours :
– le rendement des produits financiers est très faible
– les actifs financiers sont risqués (perspectives de krach boursier ou obligataire)
– la pierre reste dans l’imaginaire collectif une valeur tangible et sûre…
Même fortement taxé, le rendement locatif reste concurrentiel. Mais il suffirait que le marché monétaire reprenne des couleurs pour que les Français se désintéressent de la pierre, de ses ennuis récurrents (ah ces satanés locataires !) et de ses lourdes taxes.
Ceci dit, je ne crois pas que la libération des loyers ou une plus grand précarité des locataires changerait grand chose. C’est avant tout le dispositif fiscal qu’il faut revoir, qui n’a cessé d’être durci avec le temps (diminution des abattements du micro-foncier ou du régimeLMNP et fiscalité des plus-values moins intéressante). Sans oublier l’évolution des taxes locales (TF, TLV, taxes sur les résidence secondaires) et l’impossibilité d’être totalement propriétaire de son bien dans les grandes métropoles (limitation à 4 mois de location via Airbnb).
Concurrentiel ? Seulement pour ceux qui ne savent pas évaluer les risques et les coûts de maintenance et de mise aux normes liés à l’immobilier. Montrez-nous un backtest comparant avec une bonne valeur boursière de père de famille genre Air Liquide…
Mouais. Avec un dividende (avant impot) de 2 % et quelques et un cours assez erratique année après année ce genre d’actions n’est ni un placement de BPDF ni un placement bien rentable. Autant mettre son pognon sur un fonds euro dans une bonne AV. C’est plus sur et tout aussi rentable.
Je rappelle que l’Air Liquide distribue une action gratuite pour 10 tous les deux ans.
La situation du propriétaire bailleur est pire en réalité, car celui-ci se situe généralement dans une tranche d’imposition marginale à 30 ou 41 %, c’est à dire avec un prélèvement supplémentaire de 15 à 26 % portant l’ensemble des prélèvements au 2/3 ou au 3/4 du revenu foncier initial.
En pratique, l’immobilier est le seul secteur que l’on peut imposer de façon massive sans craindre une fuite à l’étranger.
Pire, les pouvoirs publics ont en réalité intérêt à avoir des prix immobiliers élevés et croissants pour avoir des bases d’imposition les plus importantes pour les plus-values, les droits de mutation à titre onéreux ou gratuit et l’IFI.
Pour s’orienter vers une libéralisation des loyers à un niveau économiquement viable pour les propriétaires et politiquement acceptable pour les locataires, il faudrait que ce loyer soit déductible en tout ou partie du revenu imposable.
A défaut le système actuel ne peut que s’aggraver et nous conduire à une inévitable réplique de la désastreuse loi de 48.
Tout est fait pour collectiviser l’immobilier et tuer l’idée même de propriété privée, fondement pourtant de la république.
Le diagnostic est posé depuis des décennies, l’inflation de règlementations, de contraintes administratives et fiscales résultants d’une idéologie marxiste conduit à la spoliation !…
Rien de nouveau sous des cieux assombris par tous ces parasites d’état.
Le problème en France c’est l’État:
Vous avez jamais travaillé et vous venez d’avoir votre diplôme a Paris et on vous propose un job a Lyon, comment allez vous habiter a Lyon, puisque vous n’avez jamais travaille, vous n’avez pas d’argent pour la caution ?
La réponse je l’ai trouve en Chine, dans l’usine de ma femme, ils proposent a leurs employés qui veulent des chambres dortoirs de 2 – 4- 6 lits ou plus. Pour la chambre de 6 lits, il sera prélevé en fin de mois: 5 euros pour le lit et 2 euros pour l’électricité, l’eau ect. Les employés mangent 3 fois par jour gratuitement, donc sur leur salaire de 200 euros/mois, le débutant peut mettre de coter immédiatement 193 euros/mois, il peut surtout commencer a travailler, il a un toit et il mange.
Pourquoi le patron fait ca:
-Un employé sur place est moins fatigue qu’un employé qui a fait 1h30 d’embouteillage.
– présence 24h/24h sur le site, les cambrioleurs vont ailleurs.
– 0 absentéisme au travaille.
– L’employeur n’a pas a payer les frais de transport de l’employé.
L’employé lui par rapport a la France il gagne quoi:
– 0 taxe d’habitation
– 0 abonnement gaz, électricité, eau
– 0 frais de nourriture, de transport
On voit tout de suite que c’est un win-win, ici pas besoin d’un état qui ponctionne, c’est les entreprises prives qui s’occupe du social, les employés cherchent continuellement a trouver l’employeur qui leur fournira mieux.
Quand j’étais fonctionnaire en France , il y avait aussi des chambres de 2 pour les fonctionnaires mutes qui venait de province, pas la peine d’avoir des cries d’orfraies en disant que c’est de l’esclavage, le Chinois est pragmatique, il regarde combien il lui reste a la fin du mois, et manifestement un Chinois au SMIC, il lui reste beaucoup plus qu’un smicard français qui paye pour tout.
Naturellement en France c’est difficile vu la taxe professionnelle, plus ton usine est grande plus tu va payer de taxe même si c’est pour louer a des employés.
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