Par Matthieu Loonis.
Alors que les prix de l’immobilier atteignent un nouveau plus haut historique dans les principales agglomérations françaises, la crainte d’une baisse des prix se fait sentir. Toutefois, l’inertie de l’économie française, marquée par un fort interventionnisme étatique, rend peu probable une baisse brutale à l’anglo-saxonne, et promet une lente correction tenant essentiellement à 2 facteurs structurels déjà évoqués : le vieillissement de la population, et la hausse trop faible des salaires.
Cependant, l’immobilier pourrait déjouer les pronostics et connaître une période durable de stagnation dans les agglomérations. Cette possibilité est ouverte pour plusieurs raisons :
La stagnation du pouvoir d’achat
Depuis quelques années, les salaires évoluent peu, couvrant juste l’inflation. Dès lors, faute d’augmentation sensible du pouvoir d’achat de la population, il apparaît peu probable que la demande augmente concomitamment. Inversement, le pouvoir d’achat ne diminue pas non plus, ce qui ne devrait pas ôter d’éléments dans la base de la demande immobilière.
De la même manière, l’emploi stagne depuis des années en France, le taux de chômage élevé est devenu structurel, et rien ne semble pouvoir raisonnablement inverser cette tendance qui dure depuis si longtemps. La stagnation du taux d’emploi conduira à une stagnation du nombre de personnes en capacité de s’endetter, et donc à une stagnation de la demande. Cette stagnation est dramatique ; un chiffre pour en comprendre l’importance : depuis 1995, l’écart cumulé de croissance entre la zone euro et les États-Unis atteint 83,1 points.
Dans le même temps, la crise des Gilets jaunes a démontré que la fiscalité avait atteint en France un plafond politiquement impossible à franchir. Par conséquent, la fiscalité ne semble vraisemblablement plus pouvoir augmenter, ce qui devrait permettre au pouvoir d’achat, et donc à la demande, de demeurer inchangés de ce point de vue.
La stagnation des taux
En novembre prochain le mandat de Mario Draghi au sein de la BCE arrive à son terme, ce qui pouvait faire craindre la fin de la politique de taux bas de la BCE. Cette crainte a été balayée par Jens Weidmann, qui est présenté comme son successeur. En effet, la politique monétaire de la BCE repose sur le maintien d’une inflation à 2 %. Or cette inflation ne revient pas, et la BCE n’a qu’un seul levier pour la faire revenir : son taux directeur. Par ricochet, les taux des emprunts immobiliers vont rester bas durablement, certainement pour plusieurs années encore. Ce faisant, la demande en crédit devrait être identique à celle que nous connaissons actuellement.
Le spectre d’une crise économique majeure conduisant à une remontée des taux est aussi à écarter. En effet, non seulement aucune bulle n’est identifiable à l’heure actuelle, mais de plus nous savons désormais que nous avons une BCE prête à injecter des milliards au moindre problème, sans aucune conséquence hyper-inflationniste. Cette bizarrerie mène à s’interroger sur la mutation du système financier et sur la pertinence des modèles anciens de cycles économiques. Mais s’il faut en tirer une conclusion, c’est qu’en toute vraisemblance aucune correction sévère des prix n’est à attendre de ce côté.
La stagnation de l’offre
En France dans les zones urbaines, le foncier non bâti est peu disponible, ce qui le rend cher. Or un foncier cher, c’est une perte considérable de compétitivité des logements neufs par rapport à l’ancien, d’où une incapacité des constructions nouvelles à exercer une pression à la baisse sur le prix immobilier du parc ancien. Ainsi, l’offre ne devrait pas se trouver affectée par les quelques programmes immobiliers voyant le jour dans les villes.
La stagnation des comportements
L’urbanisation de la population française est un fait constaté de longue date. Toutefois, un report de la demande vers les villes périphériques pouvait être attendu pour les années à venir en raison de la digitalisation des emplois, et donc du télétravail qui aurait permis au citadin de vivre un peu plus loin des bassins d’emplois traditionnels, et aux entreprises d’économiser de coûteux bureaux.
C’était sans compter sur la rigidité hiérarchique française, où le présentéisme reste particulièrement apprécié. La France ratera très certainement ce virage technologique. Ainsi, faute de mobilité, la demande devrait rester localisée aux mêmes endroits, débouchant sur une perspective stable des prix immobiliers.
Du côté des vendeurs les comportements attentistes ne sont pas en reste. Car malgré un marché largement en leur défaveur, avec une demande molle, la marge de négociation constatée sur les prix de vente n’est que de 4 % par rapport au prix affiché. Par conséquent, dans l’esprit des vendeurs, les prix sont des prix fermes ou presque.
Les menaces
La stagnation des prix est déjà perceptible à certains endroits depuis une dizaine d’années. Mais il ne faudrait pas y voir une stagnation de la valeur réelle des biens immobiliers puisque compte tenu de l’inflation, une stagnation des prix immobiliers revient à perdre de l’argent. Imaginons que vous ayez un bien de 100 000 euros que vous revendez 10 ans plus tard 100 000 euros. Avec une inflation à 2 % par an vous l’avez en réalité vendu 80 000 euros, peu importe la valeur faciale de vos billets. Par conséquent, le concept de stagnation des prix est à relativiser.
Par ailleurs, cet ensemble de facteurs plaidant pour une stagnation des prix ne doit pas faire oublier deux menaces sur les prix immobiliers qui pourraient tout changer, y compris en cas de maintien des facteurs précités : les droits de mutation, et les frais de succession, deux menaces fiscales françaises.
– La hausse des droits de mutation (ou frais de notaire) :
Alors que nous avons les frais de notaire les plus élevés d’Europe (avec notre sœur jumelle étatiste, la Belgique), et que ces frais réduisent drastiquement la capacité de mobilité des travailleurs (puisqu’il faut en moyenne 6 à 7 ans pour les amortir lors d’un achat), la suppression annoncée de la taxe d’habitation pousse déjà les collectivités territoriales à réclamer une hausse de ces taxes de 0,2 point, ce qui fait tout de même 500 millions d’euros de taxes supplémentaires.
– La hausse des frais de succession :
Toujours dans la même perspective d’un besoin de financement d’une dépense publique en hausse inexorable, la hausse des frais de succession est également dans le viseur du gouvernent, qui en parle depuis la campagne présidentielle, et semble attentif aux suppliques de Terra Nova. La France a pourtant le taux de prélèvements le plus élevé d’Europe sur les successions. Faute de pouvoir régler les frais de succession des babyboomers défunts, de nombreux biens devraient arriver sur le marché.
Il est très peu risqué politiquement en France de taxer les successions et les achats immobiliers qui sont de grosses assiettes fiscales en termes de montants, et qui concernent les citoyens les plus riches dans l’imaginaire populaire. Il est donc extrêmement probable de voir ces deux taxes augmenter, réduisant la demande pour l’un, et augmentant l’offre pour la seconde, dans un effet ciseau dévastateur pour les prix immobiliers.
Je trouve l auteur assez optimiste. Il est clair que les prix ne peuvent plus tellement monter car les acheteurs ne peuvent payer plus (et l Etat n a plus l argent pour stimuler la demande a coup de Pinel, PTZ ou deduction des interets d emprunts (Sarkozy)).
Par contre, il y a des facteurs de baisse non prevu par l auteur:
– recession. Je sais qu en France on en a peu profite, mais l economie mondiale tourne bien depuis pres de 10 ans. Donc au mieux on va avoir un ralentissement, au pire une recession. Et comme les taux sont deja a 0, ca risque de faire des degats. En cas de recession, il n y evidement quasiment plus d acheteurs (qui va s endetter sur 30 ans alors qu il risaue de perdre son job ?) et plus de vendeurs (celui qui ne pourra plus payer son credit car au chomage)
– Dependance : le gros de l immobilier est detenu par les baby boomers. Dans 10 ans au plus tard, ceux ci vont etre dependant et aller dans des structures specialisees. Et pour ca il va falloir payer. Il va donc valoir vendre a moins que l Etat decide de taxer plus les actifs (peu probable mais pas impossible, il y a regulierement l Idee de faire travailler les gens gratuitement 1 j par an). Donc vous allez avoir un flux vendeur plus important avec en face des acheteurs nettement moins riche (la Generation qui suit n a pas profite des 30 glorieuses) voire carrement pas d acheteur (cas des residences secondaire des boomers a la campagne ou il n y a pas d emploi)
Merci pour ce complément!
on peut ajouter la dénatalité.
Certes le nombre de ménages ne baisse pas tant que cela en diminuant de taille, mais 100 grand-parents n’ayant engendré que 42 petits-enfants, aura-t-on besoin d’autant de logements (même avec l’immigration) ?
Il y a aussi l’incertitude sur les modes de transport, leurs capacités, leur offres. Ainsi si les grandes villes deviennent sans voitures avec des transports en commun insuffisants pour s’y rendre, où habiteront les travailleurs à l’avenir ? Si c’est en centre ville les prix de l’immobilier monteront mais trop, si c’est en périphérie éloignées les employeurs devront s’y installer, alors l’immobilier baissera dans les grandes villes. Qui étudie ces paramètres bien inextricables ?
Lorsque la stagnation dure longtemps, les tensions s’accumulent. On peut notamment s’inquiéter de la distorsion persistante entre prix immobilier, loyers (rendement) et revenus.
Un des risques est une rupture brutale d’autant plus violente que la stagnation aura été longue. Si la demande s’évanouit soudainement, le stock de biens invendus, ne pouvant plus être écoulé même à bas prix, peut provoquer la faillite de ses propriétaires. Ceci dit, le risque est limité pour les promoteurs, notamment grâce à la VEFA généralisée et aux multiples garanties bancaires légales existantes.
Mais le risque majeur est plus à long terme. C’est celui de la dégradation du parc immobilier français, faute de moyens pour l’entretenir. Plus on accumule de contraintes sur les propriétaires, moins ils ont la capacité d’entretenir leurs biens. Les normes à foison sont ainsi contreproductives car elles débouchent sur une dégradation majeure du parc immobilier, sans parler des tensions accrues sur le marché de la location qui pénalisent les ménages en recherche de logement.
La degradation du parc n est elle pas plutot due aux prix eleves qui font que les acheteurs ne peuvent pas faire d entretien (tout passe dans le remboursement du credit) ?
Ou a ce que les promoteurs construisent a qulite minima pour compenser le foncier cher ?
Pour les biens en location la logique est similaire : prix eleves donne un rendement faible (impossible de louer plus cher car plus de locataire solvable). donc avec un rendement faible, pourquoi le faire baisser encore en faisant de l entretien ?
Surtout si un bien de qualite mediocre se loue quand meme (cf les taudis qui se sont effondre a marseille)
les prix élevés sont dus à l’accumulation de contraintes sur les propriétaires.
Les normes à foison sont ainsi contreproductives
Surtout que souvent elles sont inutiles. Le syndic nous a imposé une étude énergétoc pour la modique somme de 9500 Euros. Non suivie d’effet, puisqu’il s’agit de logement conçus pour les courts séjours.
Dans la version toutes options, il y en avait pour près de 350000 Euros, une paille pour 72 lots.
Un bidule super isolé, sauf que gros cheveu dans la soupe, deux pans de toit n’était pas isolés comme le reste. D’ou joli pont thermique. Personne n’avait vu cela. Pour être complet il aurait fallu modifier la toiture, pas une apille mais une poutre à plus de 300000 Euros. Pas envisageable, sauf à brader les lots à la vente, perspective totalitaire.
Qu’est-ce que l’on aurait pu faire comme travaux d’entretien avec ces 9500 Euros.
Par exemple, nous posons des tubes LED dans les garages. Ce n’est pas gratuit. Plus de 2000 Euros.
Un abruti à défoncé le garde-corps avec son véhicule, et est parti sans laisser ses coordonnées.
Il doit bien y en avoir pour 3000 Euros,avec le béton à refaire. Avec 9500 Euros en caisse, il n’y aurait pas eu besoin d’appel de fonds.
Quand vous dégoûtez les propriétaires, ils vendent, et la copropriété se dégrade peu à peu.
mais c’est problablement ce que souhaietnt nos élites, que les HLM restent plein, et qu’ils encaissent les post de vins… Quoique là, ce serait plutôt des barriques…
surtout que les citoyens aient besoin de quémander l’aide de nos élites pour vivre, dans tous les domaines (logement, éducation, mobilité,… )
Au delà de la question des prix, l’immobilier neuf entraine une désaffection en raison du quota obligatoire de logements sociaux. Bien des investisseurs ont déjà vécu la tragédie qui en résulte financièrement, une poignée de locataires, dépourvus de tout sens civique car non responsabilisés financièrement, dégradent tout l’immeuble ou l’ensemble immobilier.
Les propriétaires se sauvent peu à peu, les derniers à partir perdent gros.
Ensuite pour investir à Paris dans des quartiers bondés de campements de migrants qui n’en finissent plus d’arriver ou hantés par des zadistes comme dans l’est de Paris, en se disant, que cela ira mieux demain, il faut être cinglé.
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