Les prix de l’immobilier devraient baisser de 30% dans les années à venir

Partager sur:
Sauvegarder cet article
Aimer cet article 0
Façades d'immeubles à Paris - Luc Legay - cc by sa 2.0

Promouvoir la liberté n’est pas gratuit

Mais cela peut aider à réduire vos impôts de 66%

Faites un don dès maintenant

Faire un don

Les prix de l’immobilier devraient baisser de 30% dans les années à venir

Publié le 7 mars 2017
- A +

Par Matthieu Loonis.

La prévision d’une baisse importante des prix de l’immobilier français, d’environ 30% est régulièrement annoncée. Moins la raison de cette baisse, qui nous le verrons, repose sur plusieurs facteurs inéluctables.

Le vieillissement de la population

La population française vieillit. La génération des baby-boomers arrive progressivement à l’heure de la retraite. Au-delà des difficultés de financement de leurs retraites, les papys-boomers auront un impact essentiel sur la valeur des biens immobiliers. Certes, il est évident que la mort prochaine des baby-boomers va mettre un certain nombre de biens immobiliers sur le marché par l’intermédiaire de leurs héritiers. Mais il existe un impact plus immédiat de l’âge sur l’immobilier.

En effet, l’acte d’achat d’un bien immobilier est intimement lié à l’âge. Le désir d’acheter dépend de l’âge et en tenant compte de la pyramide démographique française, on peut en déduire que le désir d’acheter baissera. Or, les baby-boomers, qui sont les détenteurs du plus grand pouvoir d’achat en France, sont en train de basculer du statut d’acheteurs nets (qui va jusqu’à 58 ans), vers le statut de vendeurs nets. La raison est qu’avec l’âge on cherche à revendre un bien devenu trop grand ou inadapté.

La demande n’augmentera pas

La demande de biens immobiliers n’augmentera donc plus structurellement en France, comme elle le faisait jusqu’à présent depuis 1965 (+48% depuis 1965). Elle devrait rester stable désormais (il faut bien avoir en tête qu’il s’agit du nombre de personnes ayant le désir d’acheter, pas du nombre effectif d’acheteurs). Le ratio entre vendeurs et acheteurs s’est inversé depuis 2005, le nombre d’acheteurs potentiels étant devenu inférieur au nombre de vendeurs potentiels. Pour les 25 ans à venir, tous les 5 ans il y aura 1,3 million supplémentaire de personnes de plus de 60 ans.

Des prix trop élevés pour les salaires 

On observe que sur le long terme, la hausse des prix de l’immobilier doit suivre la hausse des salaires. Cependant il y a une dé-corrélation de 32% entre les salaires des Français et les prix de l’immobilier. Ce qui pousse le FMI à dénoncer l’existence d’une bulle immobilière en France. L’inaccessibilité de la propriété ne peut à terme qu’exercer une pression baissière sur les prix de l’immobilier en raison d’une demande affaiblie.

La remontée des taux et l’octroi de prêts immobiliers à la française 

Le marché des crédits immobiliers en France est tout à fait particulier. En effet, contrairement à de nombreux pays, tels que les États-Unis, le Royaume-Uni, ou l’Espagne, la France n’a pas connu de bulle du crédit immobilier. Lors de la crise de 2008, il y avait dans les autres pays une bulle immobilière et une bulle du crédit (les deux bulles s’alimentant réciproquement).

En France, il n’en était rien, et aujourd’hui encore, seule une bulle immobilière existe. Les banques françaises ont toujours eu une politique exigeante en matière d’octroi de crédit. L’absence presque totale de produits structurés (titrisés), ou d’emprunts hypothécaires, ne facilite pas non plus une distribution plus vaste du crédit. Ainsi, le crédit est réservé à une quantité assez limitée d’emprunteurs.

Cette limitation de l’accès au crédit a certes contenu la hausse des prix de l’immobilier, qui sans elle serait encore plus forte, mais elle a aussi rendu le marché des prêts immobiliers restreint à une dimension plus étroite. En conséquence, sur ce marché déjà limité, toute hausse des taux serait une limitation supplémentaire de l’accès au crédit. Or, plus on limite l’accès au crédit, plus on fait baisser la demande, et donc les prix de l’immobilier. C’est d’autant plus inévitable que la hausse des taux ne tardera pas.

L’inertie de l’économie française 

L’inertie en France est prégnante. Lors de la crise de 2008, la majeure partie des pays ont connu des récessions brutales et importantes. Ce ne fut pas le cas en France en raison de la structure de l’économie et de la société française, fortement réglementée, et donc fortement entravée dans ses mouvements. Cela peut être un avantage, car personne ne peut décemment souhaiter être malmené radicalement ; et ainsi les crises se ressentent plus en douceur.

Cependant, selon ce modèle, les crises, bien qu’adoucies, durent plus longtemps et s’imprègnent durablement. Il est donc bien plus difficile pour une économie de rebondir pour passer à autre chose, comme le font les autres pays qui connaissent une croissance bien meilleure. Ce particularisme français nuit au processus de destruction créatrice théorisée par l’économiste Joseph Schumpeter. Concrètement, dans le cadre de la future crise immobilière, il en résultera une baisse molle des prix sur plusieurs années, entraînant une morosité de l’immobilier au moins pour 10 ans (voire 20 ans), corrélativement au vieillissement de la population.

Le rôle des baby boomers

La tendance sera alors durable, et si avec une baisse annuelle de 3% des prix la chose ne parait pas catastrophique, sur le long terme la perte sera de 30%. Dès lors le terme de crise est parfaitement adapté à la situation. Généralement se seront les baby-boomers qui absorberont la perte car ils constituent la majorité des propriétaires en France, et surtout leurs héritiers indirectement (qui par conséquent verront leur part successorale réduite d’autant au moment de la réalisation du bien).

Plus dramatique, les primo-accédants seront ceux pour lesquels la baisse des prix sera la plus douloureuse. En effet, ils s’endettent actuellement (certes à bon compte) pour acheter des biens 30% trop chers par rapport à leur futur prix. Pour eux la perte sera nette. Dans le marché de l’investissement locatif, les choses ne devraient pas aller mieux. Les rendements étaient déjà peu intéressants, ils pourraient devenir négatifs, ce qui ne risque pas non plus de favoriser la construction dans le neuf.

Inclure les risques

Pour conclure, bien que l’achat d’un bien immobilier ne soit pas toujours un acte rationnel en terme économique, il faudra inclure le risque de moins-value à moyen et long terme dans ses calculs. La projection d’une baisse des prix de 30% est considérable, rendant difficile la limitation des pertes. Néanmoins, il restera vraisemblablement des zones toujours tendues en termes d’accès au logement, et il sera toujours possible de réaliser des travaux dans l’ancien pour le faire monter en gamme.

Tout cela pourrait permettre de limiter le choc de la baisse, mais raisonnablement pas l’annuler. Enfin, si la situation des propriétaires confrontés à une baisse des prix est problématique, il convient de garder à l’esprit que mobiliser beaucoup d’argent dans la pierre est assez vain, voire néfaste pour l’économie. Certes, il existe une tendance lourde en France à investir de manière figée dans la pierre, mais cela se fait au détriment d’investissements dans les entreprises, ce qui n’est pas le plus judicieux dans une compétition économique mondiale.

Sur le web

Voir les commentaires (14)

Laisser un commentaire

Créer un compte Tous les commentaires (14)
  • L’argumentaire repose sur l’évolution de la population qui un facteur déterminant mais ignore le facteur activité économique qui peut devenir tout aussi important. Le tourisme à lui seul est un support important de l’activité immobilière et peut devenir un paramètre majeur.
    Une petite correction d’orthographe « ce » dans « ….Généralement ce seront les baby-boomers qui…. »

  • Je ne vois pas en quoi l’article du FMI montre une quelconque bulle

  • C’est bien beau toutes ces analyses, mais pas une seconde vous prenez en compte le fait que l’immobilier est valorisé en euro ou peut être plus tard de nouveau en franc…
    Donc votre analyse sous-entend le fait que la valeur de la monnaie devrait rester stable, ce qui est difficilement envisageable. Si une monnaie ne vaut plus rien, alors les prix de l’immobilier vont exploser, peu importe les fondamentaux du secteur….

  • L’argumentaire doit aussi être complété par une analyse spaciale. L’activité économique a tendance à se concentrer sur les grands centres urbains donc avec un immobilier se maintenant à des niveaux très élevés, alors que dans les petites villes de province, la chute est déjà perceptible.

    • Je trouve qu’il est audacieux de prévoir à 30 ans l’évolution d’un marché qui dépend pourtant d’un nombre de facteurs importants et qu’on ne peut pas isoler sans considération pour les autres investissements.
      Actuellement l’épargne apporte des intérêts inférieurs à l’inflation: « la pierre » reste donc un placement intéressant car sa valeur se fait selon une courbe bien moins accidentée que la bourse. Il n’en sera pas toujours comme ça. D’autre part, la nouvelle technologie est plus difficile à installer dans du bâti (électronique, isolation, nouveaux types de chauffage).
      Il est déjà bien plus coûteux de rénover une clinique, par exemple, que d’en construire une nouvelle répondant aux nombreuses nouvelles normes.
      Qu’on doive rester attentif à l’évolution de la valeur de ses biens, cela va de soi et cela variera sans doute plus et plus vite qu’avant. Il est donc essentiel de conserver en tête, le but de l’achat ou de la vente, selon ses propres besoins. Enfin quelle sera l’influence de l’immigration (2ième et 3ième générations) sur la natalité et la population? Mais le mérite de l’article est d’introduire des facteurs à prendre en compte dans les décisions de vente et d’achat ou de construction. ( j’ai vu dans un nouveau lotissement, des maisons préfabriquées se dresser en 24 à 36 heures sur des terrains si chers qu’ils sont loués en bail emphytéotique, à la campagne! Que sera le prix de revente de ces maisons?). Comme pour tout, méfions-nous des prévisions à long terme!

  • Etonnant article. Si l’on regarde les prix de l’immobilier depuis presque quarante ans, il n’y a jamais eu de baisse, quelle que soit la situation économique générale. Ensuite, on atteint une forte concentration urbaine qui ne tend qu’ à continuer et ne peut que concourir à des prix hauts, vu le rapport espace/habitants atteint. Encore, une forte part du bâti date d’au moins 40 ans et nécessite donc de nombreuses mises à niveau, onéreuses, que l’empilage de textes typique de notre pays n’arrange pas. Enfin, la précarité de tenue de la zone euro, de l’UE et du reste du monde fait apparaitre à n’importe quel pékin que le seul moyen de sauver ses quelques économies est de les mettre dans du « dur », soit bâtiment et terrain, à peu près le seul endroit où une chypriotisation des comptes ou une mauvaise visite des requins du fisc permet de se retrancher ou de tirer à vue…

    • Bonjour vitevu
      Dans certains secteurs, ville moyenne de provinces et campagne, la décote est déjà de 30% depuis 2008.

  • Certes, il existe une tendance lourde en France à investir de manière figée dans la pierre, mais cela se fait au détriment d’investissements dans les entreprises, ce qui n’est pas le plus judicieux dans une compétition économique mondiale.

    Forcément avec les taxes importantes sur le revenu du capital, le particulier lambda ne prend pas trop de risques. Il serait bien inspiré de regarder vers l’extérieur de la France.

  • Bonsoir à toutes et à tous,
    Je me permets d’ajouter un grain de sel : les prix immobiliers sont à un sommet, par rapport aux revenus des ménages, jamais approché depuis 150 ans !
    En revanche, les prix immobiliers s’étaient effondrés entre 1914 et 1940 environ, pour ne retrouver des couleurs qu’à partir des années 60 : cycles très longs, à l’échelle d’une vie humaine …
    Amitiés,
    Pierre

    • Ahaha non mais qu’es ce qu’il faut pas entendre comme conneries !
      C’est pas cette année qu’on verra une guerre sur le territoire

  • Je cite l’INSEE: « Si les tendances démographiques récentes se poursuivaient, la France compterait 76,5 millions d’habitants au 1er janvier 2070, soit 10,7 millions de plus qu’en 2013, date du dernier recensement »; ça fait quand même 10 millions de personnes de plus à loger, je propose de se serrer un peu ça devrait passer…

    • Vous n’avez pas fait vos calculs !!

      2017 : 69M habitant
      2070: 76.5M habitant
      différence = 7.5M en 43ans

      Combien construitons par ans de nouveau logement:
      300.00

      300.000*43ans=12.900.000 logements construit d’ici 2070 pour 7.500.000 nouveau habitant.

      Actuellement, nous avons plus de 2M de logements vacants en France.

  • Très bon article détaillant un certain nombre d’élément qui influes sur les prix de l’immobilier.
    Ceux cités ici sont:
    -démographie
    -pouvoir d’achat
    -financement (crédit)

    On pourrait également ajouter:
    -taux de chômage
    -confiance économique
    -comportement de consommation

    Il parle beaucoup des baby-boomer car en effet, c’est leur total arrivé sur le marché de l’immobilier entre 2000 et 2010 qui a créé un rapport de force en faveur des vendeurs. (2007: 7 acheteurs actifs pour 1 vendeur sur Paris).
    Aujourd’hui ce rapport de force tourne autour de 1 pour 1. et comme dit dans l’article, l’inertie Française fait tampon mais pour combien de temps.
    Une analyse de la pyramide de âges que vous pouvez vous procurer permet comme dans une boule de cristal anticiper ce rapport de force. Etonnement, depuis 2-3 ans maintenant, les jeunes de 20-25 ans quittent la France pour travailler à l’étranger, cela représente une petite portion 10-15%, mais c’est toujours 10-15% de primo-accédant en moins tandis que le nombre de vendeur lui augmente indiscutablement et durablement.

    Attention, les prix sont déjà en baisse depuis quelque année, mais personne ne le voit.
    La forte baisse des taux depuis 2013, moins 2%, a conduit à donner prêt de 20% de pourvoir d’achat immobilier supplémentaire. Ma question, les prix ont-ils augmenter de 20% ces dernière années car la logique voudrait que les prix augmentent dans ce cas là ?
    La réponse est non, les prix ont d’ailleurs même baisser.
    En cumule de la baisse des prix effective et celle de taux, les prix ont déjà baisser de 30% par rapport à un même achat réalisé en 2013.
    L’augmentation des taux va retirer le pouvoir d’achat précédemment gagné, face à un marché où le rapport de force est du côté des acheteurs que va-t-il se passer (tout va aller les prix vont augmenter… lol )

  • Les commentaires sont fermés.

Promouvoir la liberté n’est pas gratuit

Mais cela peut aider à réduire vos impôts de 66%

Faites un don dès maintenant

Faire un don

Par Daniel Lacalle. Un article de Mises.org

Aucune économie n'a été capable d'ignorer une bulle immobilière, encore moins de la compenser et tout en poursuivant sa croissance, le tout en remplaçant un secteur immobilier en ruines par d'autres pans de l'économie. Les économies lourdement réglementées, de l'Islande à l'Espagne, n'ont pas réussi à contenir l'impact négatif de l'effondrement du secteur immobilier. Il en sera de même pour la Chine.

Il y a trois problèmes dans le domaine de l’immobilier en Chine : la taille massive du... Poursuivre la lecture

Par Franky Bee.

Tout commence lors du débat qui s’est tenu le 28 août dernier entre Rafik Smati et Éric Zemmour.

L’économie ? « Ce n’est pas la priorité », affirmait Zemmour. En face, le président d’Objectif France est tout le contraire de son contradicteur sur ce sujet, à savoir l’un des rares hommes politiques français à avoir développé une véritable réflexion économique dans un monde de hauts fonctionnaires et philosophes, où les projets sur l’économie sont construits à la va-vite à la manière d’un grand bingo des choses cen... Poursuivre la lecture

Un article de la revue Conflits

Épidémie du coronavirus, crise énergétique, élections municipales qui amènent leur lot de politiques discutables : le secteur de l’immobilier fait aujourd’hui face à de nombreux défis. Sébastien Laye, PDG d’Aslan Investissement et chercheur associé en économie à l’Institut Thomas More, livre son expertise sur le sujet.

Conflits : Alors que certains prophétisaient un désastre pour le marché de l’immobilier après la crise du Covid, vous préférez parler d’une correction. Quels sont les effets de l’ép... Poursuivre la lecture

Voir plus d'articles