Les prix de l’immobilier devraient baisser de 30% dans les années à venir

Façades d'immeubles à Paris - Luc Legay - cc by sa 2.0

La baisse de l’immobilier est inéluctable. Voilà pourquoi.

Par Matthieu Loonis.

La prévision d’une baisse importante des prix de l’immobilier français, d’environ 30% est régulièrement annoncée. Moins la raison de cette baisse, qui nous le verrons, repose sur plusieurs facteurs inéluctables.

Le vieillissement de la population

La population française vieillit. La génération des baby-boomers arrive progressivement à l’heure de la retraite. Au-delà des difficultés de financement de leurs retraites, les papys-boomers auront un impact essentiel sur la valeur des biens immobiliers. Certes, il est évident que la mort prochaine des baby-boomers va mettre un certain nombre de biens immobiliers sur le marché par l’intermédiaire de leurs héritiers. Mais il existe un impact plus immédiat de l’âge sur l’immobilier.

En effet, l’acte d’achat d’un bien immobilier est intimement lié à l’âge. Le désir d’acheter dépend de l’âge et en tenant compte de la pyramide démographique française, on peut en déduire que le désir d’acheter baissera. Or, les baby-boomers, qui sont les détenteurs du plus grand pouvoir d’achat en France, sont en train de basculer du statut d’acheteurs nets (qui va jusqu’à 58 ans), vers le statut de vendeurs nets. La raison est qu’avec l’âge on cherche à revendre un bien devenu trop grand ou inadapté.

La demande n’augmentera pas

La demande de biens immobiliers n’augmentera donc plus structurellement en France, comme elle le faisait jusqu’à présent depuis 1965 (+48% depuis 1965). Elle devrait rester stable désormais (il faut bien avoir en tête qu’il s’agit du nombre de personnes ayant le désir d’acheter, pas du nombre effectif d’acheteurs). Le ratio entre vendeurs et acheteurs s’est inversé depuis 2005, le nombre d’acheteurs potentiels étant devenu inférieur au nombre de vendeurs potentiels. Pour les 25 ans à venir, tous les 5 ans il y aura 1,3 million supplémentaire de personnes de plus de 60 ans.

Des prix trop élevés pour les salaires 

On observe que sur le long terme, la hausse des prix de l’immobilier doit suivre la hausse des salaires. Cependant il y a une dé-corrélation de 32% entre les salaires des Français et les prix de l’immobilier. Ce qui pousse le FMI à dénoncer l’existence d’une bulle immobilière en France. L’inaccessibilité de la propriété ne peut à terme qu’exercer une pression baissière sur les prix de l’immobilier en raison d’une demande affaiblie.

La remontée des taux et l’octroi de prêts immobiliers à la française 

Le marché des crédits immobiliers en France est tout à fait particulier. En effet, contrairement à de nombreux pays, tels que les États-Unis, le Royaume-Uni, ou l’Espagne, la France n’a pas connu de bulle du crédit immobilier. Lors de la crise de 2008, il y avait dans les autres pays une bulle immobilière et une bulle du crédit (les deux bulles s’alimentant réciproquement).

En France, il n’en était rien, et aujourd’hui encore, seule une bulle immobilière existe. Les banques françaises ont toujours eu une politique exigeante en matière d’octroi de crédit. L’absence presque totale de produits structurés (titrisés), ou d’emprunts hypothécaires, ne facilite pas non plus une distribution plus vaste du crédit. Ainsi, le crédit est réservé à une quantité assez limitée d’emprunteurs.

Cette limitation de l’accès au crédit a certes contenu la hausse des prix de l’immobilier, qui sans elle serait encore plus forte, mais elle a aussi rendu le marché des prêts immobiliers restreint à une dimension plus étroite. En conséquence, sur ce marché déjà limité, toute hausse des taux serait une limitation supplémentaire de l’accès au crédit. Or, plus on limite l’accès au crédit, plus on fait baisser la demande, et donc les prix de l’immobilier. C’est d’autant plus inévitable que la hausse des taux ne tardera pas.

L’inertie de l’économie française 

L’inertie en France est prégnante. Lors de la crise de 2008, la majeure partie des pays ont connu des récessions brutales et importantes. Ce ne fut pas le cas en France en raison de la structure de l’économie et de la société française, fortement réglementée, et donc fortement entravée dans ses mouvements. Cela peut être un avantage, car personne ne peut décemment souhaiter être malmené radicalement ; et ainsi les crises se ressentent plus en douceur.

Cependant, selon ce modèle, les crises, bien qu’adoucies, durent plus longtemps et s’imprègnent durablement. Il est donc bien plus difficile pour une économie de rebondir pour passer à autre chose, comme le font les autres pays qui connaissent une croissance bien meilleure. Ce particularisme français nuit au processus de destruction créatrice théorisée par l’économiste Joseph Schumpeter. Concrètement, dans le cadre de la future crise immobilière, il en résultera une baisse molle des prix sur plusieurs années, entraînant une morosité de l’immobilier au moins pour 10 ans (voire 20 ans), corrélativement au vieillissement de la population.

Le rôle des baby boomers

La tendance sera alors durable, et si avec une baisse annuelle de 3% des prix la chose ne parait pas catastrophique, sur le long terme la perte sera de 30%. Dès lors le terme de crise est parfaitement adapté à la situation. Généralement se seront les baby-boomers qui absorberont la perte car ils constituent la majorité des propriétaires en France, et surtout leurs héritiers indirectement (qui par conséquent verront leur part successorale réduite d’autant au moment de la réalisation du bien).

Plus dramatique, les primo-accédants seront ceux pour lesquels la baisse des prix sera la plus douloureuse. En effet, ils s’endettent actuellement (certes à bon compte) pour acheter des biens 30% trop chers par rapport à leur futur prix. Pour eux la perte sera nette. Dans le marché de l’investissement locatif, les choses ne devraient pas aller mieux. Les rendements étaient déjà peu intéressants, ils pourraient devenir négatifs, ce qui ne risque pas non plus de favoriser la construction dans le neuf.

Inclure les risques

Pour conclure, bien que l’achat d’un bien immobilier ne soit pas toujours un acte rationnel en terme économique, il faudra inclure le risque de moins-value à moyen et long terme dans ses calculs. La projection d’une baisse des prix de 30% est considérable, rendant difficile la limitation des pertes. Néanmoins, il restera vraisemblablement des zones toujours tendues en termes d’accès au logement, et il sera toujours possible de réaliser des travaux dans l’ancien pour le faire monter en gamme.

Tout cela pourrait permettre de limiter le choc de la baisse, mais raisonnablement pas l’annuler. Enfin, si la situation des propriétaires confrontés à une baisse des prix est problématique, il convient de garder à l’esprit que mobiliser beaucoup d’argent dans la pierre est assez vain, voire néfaste pour l’économie. Certes, il existe une tendance lourde en France à investir de manière figée dans la pierre, mais cela se fait au détriment d’investissements dans les entreprises, ce qui n’est pas le plus judicieux dans une compétition économique mondiale.

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