Immobilier : cette stagnation des prix qui devrait vous inquiéter

Chantier constructions immobilier neuf (Crédits hradcanska, licence CC-BY-NC-SA 2.0), via Flickr.

En toute vraisemblance, aucune correction sévère des prix n’est à attendre en matière immobilière.

Par Matthieu Loonis.

Alors que les prix de l’immobilier atteignent un nouveau plus haut historique dans les principales agglomérations françaises, la crainte d’une baisse des prix se fait sentir. Toutefois, l’inertie de l’économie française, marquée par un fort interventionnisme étatique, rend peu probable une baisse brutale à l’anglo-saxonne, et promet une lente correction tenant essentiellement à 2 facteurs structurels déjà évoqués : le vieillissement de la population, et la hausse trop faible des salaires.

Cependant, l’immobilier pourrait déjouer les pronostics et connaître une période durable de stagnation dans les agglomérations. Cette possibilité est ouverte pour plusieurs raisons :

La stagnation du pouvoir d’achat

Depuis quelques années, les salaires évoluent peu, couvrant juste l’inflation. Dès lors, faute d’augmentation sensible du pouvoir d’achat de la population, il apparaît peu probable que la demande augmente concomitamment. Inversement, le pouvoir d’achat ne diminue pas non plus, ce qui ne devrait pas ôter d’éléments dans la base de la demande immobilière.

De la même manière, l’emploi stagne depuis des années en France, le taux de chômage élevé est devenu structurel, et rien ne semble pouvoir raisonnablement inverser cette tendance qui dure depuis si longtemps. La stagnation du taux d’emploi conduira à une stagnation du nombre de personnes en capacité de s’endetter, et donc à une stagnation de la demande. Cette stagnation est dramatique ; un chiffre pour en comprendre l’importance : depuis 1995, l’écart cumulé de croissance entre la zone euro et les États-Unis atteint 83,1 points.

Dans le même temps, la crise des Gilets jaunes a démontré que la fiscalité avait atteint en France un plafond politiquement impossible à franchir. Par conséquent, la fiscalité ne semble vraisemblablement plus pouvoir augmenter, ce qui devrait permettre au pouvoir d’achat, et donc à la demande, de demeurer inchangés de ce point de vue.

La stagnation des taux

En novembre prochain le mandat de Mario Draghi au sein de la BCE arrive à son terme, ce qui pouvait faire craindre la fin de la politique de taux bas de la BCE. Cette crainte a été balayée par Jens Weidmann, qui est présenté comme son successeur. En effet, la politique monétaire de la BCE repose sur le maintien d’une inflation à 2 %. Or cette inflation ne revient pas, et la BCE n’a qu’un seul levier pour la faire revenir : son taux directeur. Par ricochet, les taux des emprunts immobiliers vont rester bas durablement, certainement pour plusieurs années encore. Ce faisant, la demande en crédit devrait être identique à celle que nous connaissons actuellement.

Le spectre d’une crise économique majeure conduisant à une remontée des taux est aussi à écarter. En effet, non seulement aucune bulle n’est identifiable à l’heure actuelle, mais de plus nous savons désormais que nous avons une BCE prête à injecter des milliards au moindre problème, sans aucune conséquence hyper-inflationniste. Cette bizarrerie mène à s’interroger sur la mutation du système financier et sur la pertinence des modèles anciens de cycles économiques. Mais s’il faut en tirer une conclusion, c’est qu’en toute vraisemblance aucune correction sévère des prix n’est à attendre de ce côté.

La stagnation de l’offre

En France dans les zones urbaines, le foncier non bâti est peu disponible, ce qui le rend cher. Or un foncier cher, c’est une perte considérable de compétitivité des logements neufs par rapport à l’ancien, d’où une incapacité des constructions nouvelles à exercer une pression à la baisse sur le prix immobilier du parc ancien. Ainsi, l’offre ne devrait pas se trouver affectée par les quelques programmes immobiliers voyant le jour dans les villes.

La stagnation des comportements

L’urbanisation de la population française est un fait constaté de longue date. Toutefois, un report de la demande vers les villes périphériques pouvait être attendu pour les années à venir en raison de la digitalisation des emplois, et donc du télétravail qui aurait permis au citadin de vivre un peu plus loin des bassins d’emplois traditionnels, et aux entreprises d’économiser de coûteux bureaux.

C’était sans compter sur la rigidité hiérarchique française, où le présentéisme reste particulièrement apprécié. La France ratera très certainement ce virage technologique. Ainsi, faute de mobilité, la demande devrait rester localisée aux mêmes endroits, débouchant sur une perspective stable des prix immobiliers.

Du côté des vendeurs les comportements attentistes ne sont pas en reste. Car malgré un marché largement en leur défaveur, avec une demande molle, la marge de négociation constatée sur les prix de vente n’est que de 4 % par rapport au prix affiché. Par conséquent, dans l’esprit des vendeurs, les prix sont des prix fermes ou presque.

Les menaces

La stagnation des prix est déjà perceptible à certains endroits depuis une dizaine d’années. Mais il ne faudrait pas y voir une stagnation de la valeur réelle des biens immobiliers puisque compte tenu de l’inflation, une stagnation des prix immobiliers revient à perdre de l’argent. Imaginons que vous ayez un bien de 100 000 euros que vous revendez 10 ans plus tard 100 000 euros. Avec une inflation à 2 % par an vous l’avez en réalité vendu 80 000 euros, peu importe la valeur faciale de vos billets. Par conséquent, le concept de stagnation des prix est à relativiser.

Par ailleurs, cet ensemble de facteurs plaidant pour une stagnation des prix ne doit pas faire oublier deux menaces sur les prix immobiliers qui pourraient tout changer, y compris en cas de maintien des facteurs précités : les droits de mutation, et les frais de succession, deux menaces fiscales françaises.

– La hausse des droits de mutation (ou frais de notaire) :

Alors que nous avons les frais de notaire les plus élevés d’Europe (avec notre sœur jumelle étatiste, la Belgique), et que ces frais réduisent drastiquement la capacité de mobilité des travailleurs (puisqu’il faut en moyenne 6 à 7 ans pour les amortir lors d’un achat), la suppression annoncée de la taxe d’habitation pousse déjà les collectivités territoriales à réclamer une hausse de ces taxes de 0,2 point, ce qui fait tout de même 500 millions d’euros de taxes supplémentaires.

– La hausse des frais de succession :

Toujours dans la même perspective d’un besoin de financement d’une dépense publique en hausse inexorable, la hausse des frais de succession est également dans le viseur du gouvernent, qui en parle depuis la campagne présidentielle, et semble attentif aux suppliques de Terra Nova. La France a pourtant le taux de prélèvements le plus élevé d’Europe sur les successions. Faute de pouvoir régler les frais de succession des babyboomers défunts, de nombreux biens devraient arriver sur le marché.

Il est très peu risqué politiquement en France de taxer les successions et les achats immobiliers qui sont de grosses assiettes fiscales en termes de montants, et qui concernent les citoyens les plus riches dans l’imaginaire populaire. Il est donc extrêmement probable de voir ces deux taxes augmenter, réduisant la demande pour l’un, et augmentant l’offre pour la seconde, dans un effet ciseau dévastateur pour les prix immobiliers.

 

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