Le logement continue à s’enfoncer dans la réglementation

Façades d'immeubles à Paris - Luc Legay - cc by sa 2.0

Si les administrations cessaient d’empêcher les investisseurs privés de s’intéresser au logement, elles économiseraient une grande part des 45 milliards de dépense publique consacrés au secteur.

Par Jean-François Bauer.
Un article d’Entrepreneurs pour la France

Après les destructions de la dernière guerre, l’administration et le législateur se sont précipités pour gérer la pénurie de logements et la loi de 1948 a fixé un barème scientifique des loyers dans les logements anciens. Avec des révisions annuelles inférieures à l’inflation, le système a créé des rentes de situations pour les locataires et a entraîné une dégradation du bâti ancien faute d’entretien.

À partir des années 1970 une sortie progressive de la loi de 1948 a rendu une relative liberté au marché locatif et relancé la modernisation du parc ancien. Durant les années 1980, des blocages ont été instaurés.
En 2014 une nouvelle fixation administrative des loyers est apparue dans la loi ALUR ; après son annulation par la justice, elle est réapparue dans la loi ELAN votée en 2018 et devrait commencer à s’appliquer en 2019, « dans les zones où l’on constate des loyers élevés, un écart important entre les loyers du secteur privé et ceux du parc social et de faibles perspectives de construction ».

Ainsi, malgré un pourcentage de logements sociaux le plus élevé d’Europe, de multiples lois et un budget d’aide au logement de 45 milliards d’euros par an, la crise du logement subsiste en France 75 ans après les destructions de la guerre ! Il est tentant d’en conclure que c’est la réglementation elle-même qui en est responsable car :

  • L’action publique pousse à la hausse des prix et freine la construction neuve, en réduisant les zones constructibles, en imposant des normes de construction toujours plus coûteuses, des délais croissant d’instruction des permis de construire et en multipliant les taxations.
  • L’action publique réduit l’offre locative privée, par une législation déséquilibrée en faveur des locataires, une faible rentabilité due à une très forte taxation et de multiples contraintes réglementaires assorties de pénalisations. Ainsi les compagnies d’assurance ont liquidé leurs immeubles de logements et les particuliers se sont jetés en masse sur Airbnb qui a connu à Paris sa plus rapide progression dans le monde !

Les dernières mesures renforcent encore les contraintes pour les bailleurs non publics, par des mesures punitives pour l’encadrement des loyers, son application aussi à la construction neuve, et l’instauration à venir d’un permis de louer préalable à la mise en location…

On est loin du choc d’offre annoncé pour faire baisser les prix de la construction neuve et les loyers, et les effets se font déjà sentir : un récent sondage a révélé que 40 % des bailleurs privés envisageaient de ne pas relouer les logements qui se libéreraient et les mises en chantiers de logements repartent à la baisse depuis deux trimestres.

Dans certaines villes la gestion des organismes publics de logement et l’utilisation massive du droit de préemption urbain donnent l’impression que l’objectif est d’abord de contrôler la plus grande part possible des logements des électeurs !

Pour sortir du cercle vicieux de l’étatisation du logement :

  • abroger les mesures de blocage de la loi ELAN et les 25 % de logements sociaux de la loi SRU ;
  • rééquilibrer les rapports bailleurs-locataires ;
  • libérer la constructibilité en revenant à des règles de volume, de prospect et de viabilité ;
  • confier la délivrance des permis de construire aux intercommunalités et généraliser effectivement les délais limite de réponse ;
  • baisser le coût de la construction par l’allègement des normes et des taxes ;
  • égaliser la fiscalité entre la construction privée et le secteur social ;
  • supprimer l’aide à la pierre dans la construction neuve ;
  • regrouper les offices d’HLM et financer la construction de nouveaux logements par la vente des anciens aux occupants ;
  • appliquer les surloyers et les fins de bail pour libérer des logements sociaux ;
  • réserver les logements sociaux disponibles à ceux que l’aide à la personne ne suffit pas à solvabiliser. Il n’y a plus de raison aujourd’hui de réserver en priorité des HLM pour les fonctionnaires ;
  • alléger l’imposition des loyers d’habitation sur le modèle belge pour permettre la mobilité géographique des propriétaires ;
  • pour la rénovation des logements existants laisser faire les choix techniques par les professionnels et les propriétaires. Le dernier décret sur les ravalements oblige à obtenir une dérogation pour ne pas devoir envelopper de laine de verre une façade en pierres de taille !

Conséquences sur l’emploi :

  • 100 000 logements neufs de plus par an représenterait 150 à 200 000 emplois (possible en 3 ans) ;
  • chaque rénovation supplémentaire de logement ancien crée environ un emploi par an par logement ;
  • faciliter la mobilité géographique des propriétaires permettrait la diminution des emplois non pourvus pour cause d’éloignement du domicile.

Si les administrations cessaient d’empêcher les investisseurs privés de s’intéresser au logement, d’empêcher les architectes de construire, d’empêcher les propriétaires de louer, et prenaient l’engagement de le faire durablement, elles économiseraient une grande part des 45 milliards de dépense publique pour le logement et bénéficieraient de la relance d’un secteur économique créateur d’emplois peu délocalisables.

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