Crise du logement : faut-il revenir en 1948 ?

Selon le notaire Bernard Monassier, revenir à la fiscalité de 1948 pour encourager la construction de logements pourrait aider à résorber la crise du logement.

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Immobilier parisien (Crédits : Damien Roué, licence CC-BY-NC 2.0), via Flickr.

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Crise du logement : faut-il revenir en 1948 ?

Publié le 7 juillet 2014
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Un article de l’Aleps.

Immobilier parisien (Crédits Damien Roué, licence Creative Commons)Il est certain que la crise du logement se poursuit et rejaillit lourdement sur le marché de l’immobilier. Mais nos gouvernants, de gauche comme de droite, ont définitivement réglé le problème en donnant priorité au logement social. Or, comme le prouve l’étude publiée par l’Union Nationale de la Propriété Immobilière et rédigée par Jacques Garello et Nicolas Lecaussin en 2011, c’est précisément le logement social qui est la cause de la crise car, non seulement il est inadapté aux besoins et coûteux, mais aussi il a étouffé toute velléité de concurrence par le parc privé.

Bernard Monassier, dans un article des Échos du lundi 26 mai, s’écarte de la pensée unique et s’interroge sur les moyens de motiver les ménages à investir dans l’immobilier. Il rappelle les dispositions fiscales d’une loi de 1948 qui exonérait de droits de succession la première mutation d’un bien immobilier ayant fait l’objet d’un permis de construire et qui exemptait d’impôt sur la fortune le propriétaire du bien. Mais cela ne lui paraît pas suffisant.

D’une part, il faut libérer des terrains à bâtir et réactiver leur marché en supprimant l’impôt sur les plus values (peut-être en exigeant deux ans de possession). D’autre part, il faudrait rendre confiance aux investisseurs, « Or ceux-ci sont apeurés par les textes successifs, votés depuis trente ans, dont l’objet est de diminuer les droits des bailleurs au profit de nouvelles prérogatives pour les preneurs ». Les relations bailleurs-locataires doivent être régies par de libres contrats.

Pour les libéraux, ces solutions sont tout à fait sympathiques, mais il est précisément significatif qu’une personnalité reconnue dans le monde du logement ose sortir des sentiers battus et s’élève contre les nuisances réglementaires, fiscales, financières, qui détruisent le logement français, et dénonce la lutte des classes et le collectivisme qui inspirent la législation sur l’urbanisme, la construction et l’investissement immobilier.

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  • Que dire de l’envolée quasi mafieuse des prix de l’immobilier sur la Cote d’Azur ? Natif de cette région, je n’ai aujourd’hui pas d’autre choix que de chercher à la fuire à tout prix. Cette région de France se vend tous les jours un petit plus aux étrangers. Quid aussi de l’égalité des chances avec de telles differences sur le coût de la vie entre cette région et certaines région du nord-est par exemple ? Nés dans le sud ou dans le nord-est vous ne pourrez pas épargner les mêmes montant à salaire égal ! N’est ce pas la une situation scandaleuse ? Cdt

  • J’ai beaucoup plus simple pour rendre le marché immobilier actif (ma démonstration ne concerne pas l’accès au foncier.)

    Un promoteur me confiait la mission de lui fournir des planning-échéanciers de trésorerie pour ses programmes en VEFA, appels de fonds, cadence de commercialisation etc.

    Nous avons commencé la collaboration sous les dispositifs Périssol et Périssol récupération de TVA. [En aparté, je vous informe que les problèmes immo remonte à Jospin « je supprime le dispositif, ben non, finalement je le supprimerais plus tard » tout le monde connaît sa nullité encore plus grande que Hollande car ce dernier l’assume alors que Jospin, non !]

    Il me demande si je pouvais lui rendre service ? (Traduction : tu vas travailler gratos pour ma pomme)
    Il avait un séminaire, congrès et devait être inscrit à un atelier de refaiseur de monde et son intervention portait sur la « carotte fiscale » Est-ce performant, utile, indispensable, nuisant ?
    C’est à ce moment que l’on s’est aperçu que la réponse à cette question n’avait jamais été abordée !
    Il est évident que nous donnions un coup de pouce au prix du fait de la facilité de commercialisation mais jamais une construction à Trifouilly-les-Bains du fait du dispositif.
    Il insiste pour un discours court, percutant et quand même sensé ! Tout ça gratuitement et je me suis dit qu’il allait en avoir pour son argent.
    Finalement je me suis pris au jeu après avoir découvert le fondement de la carotte qui traite ce qu’on voit mais oublie ce que l’on ne voit pas.
    Il faut que je précise au départ que j’appréciais le dispositif Périssol, surtout la récupération de TVA amortissable sur 10 ans puis 20 ans.
    Je suis parti sur un statut de l’investisseur immobilier : locatif, dédié (résidence affaires, loisirs, médicalisée), bureau, commerce, mais aussi l’immobilier papier et les parts de SCI détenues.
    Naturellement ce statut était proposé et non imposé mais comme il procurait des avantages dans tous les domaines …
    Tout produit ou statut s’analyse selon sa base technique, son cadre juridique, ses vecteurs financiers.
    Qui dit statut dit répertoire et enregistrement et j’imposais une inscription au RCS, je rendais obligatoire le dépôt d’une comptabilité spécifique du type recettes/dépenses. De cette manière je pouvais me présenter face à un banquier avec une liasse unique.
    Tout ce que je préconisais existait déjà.
    Une fois le statut déterminé il faut attirer l’investisseur par des vecteurs financiers, fiables, réalistes au fonctionnement simple et s’ils ne sont pas sécurisés, pouvant donner quand même des garanties.
    Il nous faut analyser les trois phases : Acquisition, gestion détention et cession.
    L’acquisition : Le montant de l’investissement frais compris amortissable sur des périodes de 10 à 20 ans selon la nature des biens – récupération de la TVA ou avance puisque amortissable sur la même période (Trésorerie pour nouvelles acquisitions). De mémoire, les valeurs de l’époque : Investissement : 100 – récupération TVA : 17 – investissement net : 83
    Incidences fiscales par exemple pour un 10 ans (-8,30 + 1,70) soit -6,60 sur la déclaration fiscale au titre des amortissements.
    Gestion : Pas de pression sur les loyers permettant de louer et d’encaisser selon la règle que 5% de 83 = 4,15 alors que 10% de 0 = 0 – Récapitulatif : 6,60 – 4,15 = 2,45 de déficit fiscal à reporter. Les déficits imputables ont une date butoir et vont inciter à de nouveaux investissements pour maintenir le bénéfice du déficit.

    En droit fiscal les charges ne sont déductibles que sur des revenus. C’est la raison pour laquelle j’avais prévu l’immo papier sous forme de SCPI de revenus. Pour une raison x l’exercice n’a pas de revenus, je peux en acquérir simplement par le « papier ». (la garantie contre les pataquès fiscaux)
    Il en va de même des charges et frais de détention qui s’ajoutent au déficit ainsi que les frais de financement (intérêts).
    La cession ne concernait que la fiscalité de sortie, sans trop de détails, fiscalité particulière si remploi des sommes pour de nouveaux investissements… toujours l’idée sous-jacente d’incitation.
    Synthèse du système : l’investisseur ne payait quasiment jamais d’impôts sur ses revenus s’il pilotait correctement ses opérations et en contrepartie de ses engagements de long terme.
    Conséquences : Pas de pression sur les loyers, le secteur du bâtiment était sous la demande.

    Accueil par mon promoteur anti-coco primaire (je précise parce que je vais être surpris) :
    Ça me plait bien votre solution, c’est du Périssol amélioré. Mais c’est utopique et vous voulez me faire passer pour un con !
    – Loin de moi cette idée sotte et grenue
    – Comment pouvez –vous préconiser des revenus sans fiscalité ? C’est normal de payer des impôts sur des revenus.
    J’en étais sur le cul, il n’avait pas envisagé « ce qui ne se voit pas ! » une machine économique immobilière qui tourne rond, pour tout le monde, Bâtiment, investisseur, locataire et finance de l’état.
    Mêmes des libéraux ne pensent qu’à taxer.

  • Côte d’Azur.
    Ben oui, nos socialos sont tous des speculateurs immobiliers….
    Ils n’ont pas interdit aux étrangers russes d’acheter la côte, car ils vivent de la rente immobilière, donc de la montée des prix.
    Bref, l’égalitarisme affiché n’est qu’un miroir aux allouettes pour se faire élire…

  • La france s’appauvrit, et les mesures populiste visant a satisfaire les pauvres, c’est a dire a brimer set spolier ceux qui ont un peu plus, ne vont aller que dans le sens électoral.

  • si les notaires commencent à souffrir de la crise immobilière, le dénouement n’est peut-être pas loin ?

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