Pourquoi l’immobilier est-il si cher en France ?

Publié Par Auteur invité, le dans Logement & immobilier

Par Régis André.

Le logement est un des problèmes majeurs rencontrés par les Français, spécialement par les moins fortunés qui sont souvent aussi les plus jeunes. Les prix ont explosé depuis 1997 ; ils ont ainsi plus que doublé en moyenne en métropole, et ont été multipliés par 3.5 à Paris) La France de 2016 est-elle à ce point différente de celle de 1997 pour expliquer une telle flambée ? Ce qui a le plus changé en matière de logement depuis 1997 est la réglementation, spécialement en ce qui concerne les logements sociaux, et c’est bien de ce côté qu’il faut regarder. Une analyse détaillée montre que cette explosion des prix est presque entièrement due à des réglementations délirantes en matière de logement.

Une des règles folles aboutissant à l’explosion des prix de l’immobilier est celle consistant à imposer dans les villes un quota de 25% de logements sociaux (loi SRU du 18 janvier 2013 votée sous Madame Duflot) dans les villes « de plus de 3500 habitants appartenant à des agglomérations de plus de 50 000 habitants » (pour faire simple !). Les villes (ou plutôt les contribuables des villes ) n’atteignant pas ce quota doivent payer de très fortes amendes, dont le montant a été multiplié par 5, toujours par la même Madame Duflot.

Voyons en effet un peu dans le détail quels sont les conséquences de ce quota de 25% de logements sociaux !

Comment « plus de logement sociaux » c’est… « moins de logements sociaux »

Il y a tout d’abord la problématique de la large majorité des villes qui sont en dessous de ce seuil de 25%. Pour rattraper leur retard, la stratégie suivie par de nombreuses communes est d’imposer de très forts quotas de logements sociaux dans les programmes neufs : 30%, 40%, ou plus !

Le premier effet pervers que l’on constate immédiatement est que ces quotas élevés de logements sociaux dans les constructions neuves nuisent de manière importante à la mixité sociale. On concentre en effet les personnes aux revenus les plus faibles dans ces constructions neuves, reproduisant ainsi les erreurs faites il y a une trentaine d’années.

Mais il y a surtout un autre effet pervers beaucoup plus insidieux. En effet, la loi impose aux promoteurs de revendre à prix coûtant aux bailleurs sociaux les appartements neufs entrant dans le quota de logements sociaux. Pour conserver leur marge, les promoteurs sont amenés à augmenter les prix des logements privés de leur programme neuf. On constate donc que ce sont les investisseurs privés qui financent le logement social sans le savoir ! Le surcoût pour les investisseurs privés généralement reconnu par les professionnels du secteur (par exemple ici) est d’au moins 15%.

Les conséquences de ce surcoût pour les investisseurs privés sont multiples. La première est que pour un programme neuf donné, le nombre d’investisseurs en mesure de financer cet investissement se trouve réduit. En effet, ce n’est pas du tout la même chose de faire un investissement locatif de 175 000 euros ou de 200 000 euros ! (15% de plus) On réduit aussi leur capacité à investir plus tard dans un second bien. Les promoteurs ayant une parfaite connaissance des marchés, la conséquence immédiate est qu’ils préfèrent réduire la taille de leur programme neuf vu que les acheteurs sont moins nombreux.

Dans le pire des cas, certaines villes en déficit de logements sociaux ne parviennent même pas à trouver de promoteurs étant donné qu’il serait impossible de trouver des investisseurs privés prêts à payer le surcoût lié à un taux de logements sociaux de 30 ou 40%. Ces villes ne peuvent pas non plus accepter de nouvelles constructions privées qui dégraderaient encore leur taux de logements sociaux, bloquant ainsi totalement la construction de logements. On constate donc que le quota de logements sociaux induit en fait à la fois moins de logements privés et… moins de logements sociaux ! Bel exploit !

Comment 25% de logements sociaux font encore davantage monter les prix de l’immobilier

Nous venons de voir comment le quota global de logements sociaux (objectif de 25% de logements sociaux dans les villes) induit une diminution du nombre de constructions neuves de logements et donc une diminution de l’offre globale de logements (privés et sociaux), et donc… une augmentation des prix.

Mais ce n’est pas tout ! En effet, chacun sait qu’il existe un lien direct entre la taille d’un marché et le prix. Ainsi, si à demande constante (les Français qui souhaitent devenir propriétaires ou louer dans le parc privé), on diminue l’offre (de logements privés), on exerce une pression à la hausse sur les prix ! Or, que se passe-t-il quand on fixe un taux de 25% de logements sociaux ? On réduit la taille du marché privé de 25% ! Ainsi, les Français souhaitant devenir propriétaires, ou louer, se battent sur un marché où l’offre est rendue artificiellement faible par rapport à la demande. La conséquence : une flambée des prix !

Ironie du sort, les personnes achetant un logement dans le parc privé se trouvent également mises en concurrence avec des personnes habitant des logements sociaux. En effet, une bonne part des locataires sociaux sont loin d’être parmi les Français les plus pauvres. Au-delà des exemples retentissants que l’on trouve régulièrement dans la presse, les locataires occupant des logements sociaux depuis de nombreuses années ne répondent bien souvent plus aux critères financiers pour y habiter et paient donc des surloyers mais qui restent toujours largement inférieurs à ceux du marché. La conséquence est que ces locataires sociaux ont des capacités financières augmentées pour faire de l’investissement locatif.

Ils sont d’autant plus naturellement incités à investir qu’ils ne sont pas propriétaires de leur résidence principale ; investir dans l’immobilier est donc pour eux une bonne manière de garantir leur niveau de vie futur et palier le fait qu’ils ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. On constate donc que les locataires sociaux dont la solvabilité est augmentée par la faiblesse de leurs loyers participent à l’explosion des prix de l’immobilier sur le marché de ceux qui n’ont pas accès au logement social !

Comment les APL font encore un peu plus monter les prix de l’immobilier en France

Comme si cela ne suffisait pas, nous pouvons encore mentionner un autre élément de la politique sociale du logement qui induit une augmentation générale des prix : ce sont les aides directes au logement (APL). En effet, ces aides augmentent de manière artificielle le pouvoir d’achat locatif de plus de 6 millions de Français. Il est clair que cela ne fait que renforcer la facilité qu’ont les propriétaires à trouver des locataires prêts à dépenser un montant élevé pour se loger. L’ensemble des locataires français voit donc les prix de location augmenter. Les rendements locatifs sont donc artificiellement élevés et… les prix des logements à la vente s’en trouvent augmentés !

Mais encore…

Il existe encore de nombreuses autres lois et réglementations qui exercent des pressions à la hausse sur les prix : dispositifs de défiscalisation Pinel / Malraux / etc., réglementation rendue récemment très stricte sur le « non étalement urbain » rendant inconstructible de nombreux terrains et faisant donc monter les prix du foncier. Toutes ces lois sont également à revoir ou supprimer.

Dernier effet Kisscool !

Les innombrables réglementations encadrant l’immobilier (logement social, défiscalisation…) ont donc toutes pour effet de faire monter les prix de la pierre et les loyers. Cela réduit la solvabilité des investisseurs qui paient trop cher pour se loger eux-mêmes (capacité d’épargne réduite) et ont de moins en moins les moyens d’investir dans des logements devenus trop chers (capacité d’investissement diminuée), cela d’autant plus que les loyers ne suivent pas la hausse des prix puisque les salaires n’augmentent pas (rendements locatifs faibles et en baisse). Les prix élevés induits par nos réglementations éloignent donc les investisseurs, générant un moindre dynamisme du secteur de la construction, ce qui accentue encore la pression à la hausse sur les prix !

Pour conclure sur la politique du logement

La politique sociale du logement en France est un véritable désastre dont les conséquences sont tout sauf sociales. Cette politique est directement à l’origine de l’explosion des prix de l’immobilier depuis 1997 et a donc une responsabilité majeure dans le mal-logement français : nombre de constructions neuves insuffisantes, logements de plus en plus petits, généralisation de la colocation, impossibilité de se loger, investissement dans la pierre devenu inaccessible.

Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si Paris est la ville de France où les prix de l’immobilier ont le plus largement augmenté (x3.5 depuis 1997, contre x2 en moyenne nationale). La politique sociale du logement dans cette ville, et plus largement en région parisienne, est menée avec une totale démesure spécialement depuis l’arrivée des socialistes au pouvoir en 2001 avec Bertrand Delanoë.

De manière à faire cesser l’explosion des prix de l’immobilier qui nuisent gravement à la compétitivité de la France, au niveau de vie et à la qualité de vie des Français (pouvoir d’achat réduit et logements de plus en plus petits), il convient de s’orienter vers une autre politique du logement. Une telle politique, d’inspiration libérale, existe.

C’est celle que je propose dans mon programme que je propose dans le cadre de la primaire citoyenne ouverte pour 2017 et organisée par laprimaire.org. Vous pouvez me soutenir en votant ici.

Sur Régis André également : Pourquoi je soutiens Régis André en 2017 ?

Sur l’immobilier : comment la loi SRU vous pénalise tous

  1. Les lois contre l’étalement urbain sont les pires. Elles sont presque globales, les pays du tiers-monde sont les plus concernés. Une fois supprimées, cela aura l’air d’une révolution planétaire dans le domaine du logement, les prix du foncier lointin seront dérisoires.
    On assistera à la création de millions de nouveaux villages et villes inteligentes partout … allez soyons optimistes.
    Bonne fête de l’Aid

  2. Pour les apl et les lois sur l’étalement, soit, quoique leur objectif est autre que de maintenir l’immobilier. En revanche l’argumentation sur le logement social est franchement tordu, puisque ceux-ci sont financés par les plans d’épargne logement et des taux d’impôts bonifiés, plus que par la compensation des acheteurs privés. De plus, le logement social ne grignote pas le parc immobilier dans son ensemble, il a même plutôt tendance à le renforcer en lui trouvant des débouchés.

    1. MDR ! Les plans d’épargne logement et les taux bonifiés sont des dépenses pour ceux qui offrent la bonification : les contribuables, et leurs « avantages » n’ont aucun intérêt lorsque les taux souverains sont négatifs.
      En revanche, on pourrait sans doute évoquer aussi les prélèvements fiscaux sur les mutations, qui conduisent d’une part les investisseurs à supporter un risque élevé de dépréciation de la valeur de leur patrimoine net, et d’autre part les politiciens à faire monter artificiellement les prix pour taxer une plus-value fictive.

    2. @Tigrou777
      Bonjour,
      Petit exemple pratique :
      POITIERS dispose d’un nombre très important de logements sociaux, dans lesquels nous avons accueilli une forte population subsaharienne depuis ces dix dernières années. En dépît de cette « clientèle » nouvelle pour les bailleurs sociaux, ces derniers sont confrontés à un taux de vacance non négligeable …
      Dans le même temps, La ville poursuit son programme d’investissement en logements sociaux !!!!!
      Conséquence, le marché immobilier privé est confronté à une double peine; baisse des prix de vente et baisse conjuguée des loyers …
      Voici l’art et la manière d’organiser une concurrence déloyale avec l’argent des impôts… et déséquilibrer une politique de « peuplement » lourde de conséquences !….
      Ville de gauche depuis 1977, nos édiles sont bardés de certitudes et persistent avec l’argent des autres qu’ils n’ont jamais gagné. Petit exemple, le célèbre Jean-François Macaire, éphémère président de la région Poitou-Charentes, fût Président d l’office d’HLM municipal et d’une SEM d’habitat… Tout ce petit monde de connivence est issu de la sphère publique !

  3. d’abord on constate une inflation immobilière partout en Europe au même moment. certains diront : euros. est-ce que l’euro est responsable de l’inflation de de 5/10% en France durant les année 70 ? évidement c’était les 2 chocs pétroliers. or à partir de 2000 les prix du pétrole ont recommencé à augmenter de 5/10€ chaque année en moyenne en corollaire de l’effondrement de 60% de la production pétrolière européenne. par ailleurs jusqu’en 2006 la production mondiale compensait mais elle nous obligeait à nous endetter. par la suite les prix ont doublé. le krach financier mondiale, le chômage et les impôts empêchent aujourd’hui de faire pression à la hausse sur ceux-ci.

    production : http://peakoilbarrel.com/wp-content/uploads/2013/11/Europe.png
    prix : http://www.open-street.fr/images/cours-petrole-big.svg

    or de quoi sont fait les bâtiments , l’acheminement et l’extraction des autres ressources (des personnes) ? sinon de pétrole,…

    De plus, les moins touchés par cette inflation immobilière sont ceux qui ont eu, notamment, une augmentation moindre de leur démographie : Italie et Allemagne. ils ont fait payer la crise et l’inflation à ceux qui aurait pu être là… donc c’est indolore. et l’inverse a été vrai pour les autres et c’est un peu logique.

    donc c’est pas tant seulement les aides sociales qui sont responsables ou leur répartition sur le territoire mais le découplage entre la démographie et l’énergie. donc il faut surtout stabiliser la population comme en Allemagne puis réinvestir l’équivalent dans la transition énergétique (a) et par la suite ( on a un stock de 7 à 9 millions de chomeurs) dans la robotique (b) pour compenser la diminution de la main d’oeuvre au bout de 20 ans. pour cela il faut diminuer l’immigration et diminuer les naissances en arrêtant d’inciter à faire des enfants avec des aides mais en incitant relativement à ne pas en faire au-delà de 1. je dis bien relativement car on doit :

    pas arriver à 1 enfant/femme mais plutôt autour de 1.5
    et on doit pouvoir réinvestir pour changer le système qui est basé sur le pétrole (transport pour commencer) et qui progressivement disparaîtra au fil du siècle ou qui coûtera plus cher (prix et impôts) en énergie donc la part pour la société diminuera bien en réalité (en confond le brut et le net, le Roe global étant plus faible) .

    problème l’oligarchie recycle/profite des conséquences du populationnisme à savoir la paupérisation : insécurité, santé….
    donc totalement inodible dans les journaux mainstream

  4. manque quand même les réglementations vertes qui ont augmentés considérablement le prix de revient de la construction,les restrictions à construire sur le foncier, les délais toujours plus longs pour obtenir un PC ,les taxes toujours plus élevées et plus nombreuses( forcément l’immobilier ne peut prendre l’avion)
    bref l’immobilier c’est la punition garantie ;si aujourd’hui le marché tient c’est uniquement à cause de l’incroyable situation de taux d’intérêt à taux zéro pour les obligations d’Etat/ La France fait son Frexit face à la nécessité de trouver de l’argent , immédiatement ,vu nos déficits abyssaux là nos tux d’intérêts montent considérablement , les taux immobiliers suivent et les acheteurs disparaissent

    1. désolé pour la grammaire :les réglementations verte ont augmenté…
      avant dernier ligne nos taux d’intérêts….

  5. Le prix de l’immobilier a augmenté dans les paradis libéraux que sont Singapour, Hong Kong, l’Australie (+90% depuis 1997), la Nouvelle-Zélande (+60%), la Suisse (+50%), le Canada (+60%), l’Ireland (+150%), ….
    Les seuls pays qui ont connu une stagnation voir une baisse sont l’Allemagne (résultat des réformes Hartz qui selon l’Insee allemande ont provoqué une baisse du pouvoir d’achat pour 80% de la population) et le Japon (baisse de la population et mesures sociales des entreprises qui logent leurs employés pour des loyers modiques).

    L’article ne mentionne évidemment pas ces chiffres, pas plus qu’il ne mentionne l’explosion des achats de biens immobiliers dans la capitale par les fortunes du Moyen-Orient et d’Asie, dans le Sud de la France par les millionnaires russes,….et dans le Sud-Ouest par les chinois et les retraités britanniques,.…

    1. non plus la baisse des prix au vénézuela ,en argentine ou en corée du nord

  6. Merci pour cet article. Une question: est-ce le même problème en Suisse où le logement est à un prix consternant?

    1. A Genève, oui, même problème. A tel point que les locaux commerciaux sont préférés …

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