Logement : le fiasco français

Denys Brunel et Nicolas Bouzou établissent dans leur dernier essai sept propositions qui ont pour ambition de créer « un véritable choc de l’offre de logement ».

Par Guillaume Richard-Sadowski.
Un article de Trop Libre

Le président de la chambre nationale des propriétaires Denys Brunel et l’économiste Nicolas Bouzou établissent dans cet ouvrage sept propositions fortes qui ont pour ambition de créer « un véritable choc de l’offre de logement » afin d’ajuster l’offre à la demande.

Proposition 1

Globalement il n’y a pas de pénurie de logements. L’absence d’une crise quantitative rend l’objectif national de 500 000 logements par an totalement incohérent. La France est le pays où le stock de logements, rapporté à la population, est le plus élevé de toute l’Europe de l’ouest. Ce déséquilibre des marchés immobiliers affecte l’urbanisme et contribue à la gentrification des quartiers en obligeant les ménages modestes à s’installer toujours plus loin des centres-villes. Les objectifs de construction ne doivent donc ne plus être nationaux mais régionaux.

Proposition 2

Sur un marché élastique, lorsqu’une hausse de la demande entraîne une hausse des prix, l’offre s’accroît au même rythme. Le marché de la construction est pourtant rigide dans la mesure où la hausse des prix de l’immobilier n’entraîne pas de hausse proportionnelle des mises en chantier. De nombreux freins à la construction renforcent cette rigidité du marché tels que la gouvernance des plans d’urbanisme (actuellement à échelle locale, ils s’opposent pour des raisons politiques à la densification des quartiers), les procédures contentieuses en matière d’urbanisme (trop complexes et trop lentes), et les normes de construction (trop denses et trop complexes). Selon les auteurs, il faut créer un choc de simplification dans les procédures contentieuses et dans les normes.

Proposition 3

En 2014, la majoration de l’impôt foncier avait pour objectif principal de lutter contre la rétention financière. Dans la pratique, elle s’est avérée être confiscatoire avec peu d’effets en matière d’offre de logements, dans la mesure où la rétention est due à une politique prônant la restriction démographique en zone urbaine. Concernant la fiscalité immobilière, la majoration de l’impôt foncier de 2014 rend le marché des logements anciens beaucoup moins fluide parce qu’elle freine les échanges de biens immobiliers. Cette taxation exerce une pression croissante sur les propriétaires et contribue à alimenter la « crise de l’accession ». Il faudrait redonner confiance aux propriétaires et aux candidats à la propriété en réformant l’impôt foncier.

Proposition 4

La législation touchant à la protection du locataire empêche le propriétaire de pouvoir agir en cas d’impayés prolongés. Ceci ouvre la porte à une multiplication de situations abusives qui peuvent entrainer une détérioration du bien immobilier et in fine dégrade l’attractivité de l’investissement immobilier. Ce déséquilibre entre locataires et bailleurs freine l’accroissement du parc locatif au détriment des deux. C’est pourquoi les auteurs proposent de réformer en profondeur la fiscalité pour stimuler l’offre de logements en mettant fin par exemple à toute forme d’encadrement des loyers.

Proposition 5

L’approche quantitative de la politique de la ville a conduit à une ségrégation plus fragmentée des communes dites sensibles. Cette politique des quotas s’est traduite par une érosion du parc privé et a contribué à l’inflation des prix de marché. Pour y faire face, il est primordial selon Denys Brunel et Nicolas Bouzou de se tourner vers une approche du logement social plus décloisonnée, plus qualitative et plus économique. L’enjeu consiste donc à réformer les aides publiques au logement et prévenir les abus.

Proposition 6

Depuis 30 ans les aides publiques ont tendance à être dispendieuses alors même que la dette publique atteint 96% du PIB (en 2015). Le niveau actuel des aides publiques au logement n’est donc pas soutenable alors même que celles-ci sont inefficaces. En raison d’une part de l’absence de ciblage sur des populations modestes et d’autre part de la multiplicité des objectifs (soutenir l’emploi dans le BTP, lutter contre le travail au noir, contenir le taux d’effort des ménages locataires, réduire la facture énergétique des ménages etc…), la politique du long terme est souvent tiraillée entre des objectifs contradictoires. Ceci a tendance à réduire son ciblage et son efficacité et c’est pourquoi le système des aides publiques doit être remis à plat.

Proposition 7

Les HLM ne remplissent pas leur mission sociale en raison d’une mauvaise redistribution des logements sociaux. En effet les besoins les plus manifestes à la fois sur les plans géographique et social peinent à être pourvus. (Rapport annuel de 2012 de la Cour des comptes). L’une des raisons est que la pénurie de logements est tellement importante que les habitations à loyers modérés ont opéré un virage marqué vers les classes moyennes. Globalement 60% des ménages restent éligibles à un logement social. Il faudrait ainsi recentrer progressivement le parc HLM sur les ménages les plus modestes et les logements véritablement sociaux

En plus de connaître une situation de « mal-logement », le secteur immobilier traverse une transition systémique que ce soit dans la productivité ou l’innovation technologique. Les espaces de loisirs et le domicile deviennent des lieux de production ; c’est « La maison augmentée » qui amène paradoxalement l’immobilier à devenir de plus en plus mobile à travers le télétravail, la télé médecine, les MOOC, les énergies renouvelables, l’économie de partage… À court terme, l’objectif de cette maison connectée et plus largement de la ville intelligente consiste à réduire les consommations d’énergie. À long terme, il s’agit ainsi d’intégrer l’intelligence artificielle afin de réduire nos interactions avec la technologie. Ces phénomènes confirment l’importance de l’accès au logement facile, de changements fréquents de lieux et donc d’une offre abondante, multiforme, souple et adaptée aux besoins nouveaux. L’ouvrage a l’ambition d’anticiper ces changements en adaptant l’offre à la demande, que ce soit pour celle d’aujourd’hui ou celle de demain.

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