Par Vincent Bénard
Je l’avais ratée, celle-là. Au 1er janvier 2016, la nouvelle mouture du Code de l’urbanisme est entrée en vigueur. Et il sera encore modifié au 1er janvier 2017. Concrètement, à part un changement de numérotation des articles, le nouveau code sera encore plus malthusien, et restreindra encore plus l’accès à la constructibilité du foncier que les précédents.
De nouvelles règles d’urbanisme obligent les mairies à réduire l’espace constructible, quitte à déclasser certains terrains à bâtir qui passeront dans la catégorie « simples champs ». Au grand dam de leurs propriétaires, qui voient la valeur de leur bien réduite comme peau de chagrin.
Permis de voler accordé aux élus politiques
Les règles jusqu’ici applicables rendaient difficiles la création de foncier constructible. Désormais, elles rendront aléatoire le maintien de la constructibilité précédemment accordée !
Avant d’évoquer les inconvénients utilitaires de ces lois (économiques et autres), regardons-en l’aspect moral. Rappelons que limiter l’usage qu’un propriétaire peut faire de son terrain est bien une expropriation, de nature réglementaire et partielle, mais expropriation quand même. Elle devrait donc faire l’objet d’une indemnisation.
Mais le nouveau code a reconduit le tristement célèbre article L160-5, hérité d’une loi de… 1943 (Vichy !), désormais sous le nom de L105-1, article qui s’assure que de telles indemnisations ne seront que rarement versées, et que les tribunaux interprètent de surcroît de façon très restrictive. Citons une fois de plus La vie immobilière, exposant la mésaventure de propriétaires dont les terrains ont été déclassés suivant la nouvelle procédure, et dont la perte financière est parfois importante :
Les propriétaires dont les terrains ont été déclassés n’ont droit à aucune contrepartie financière […] En d’autres termes, ce déclassement n’ouvre droit à aucune indemnité, comme le précise l’article L105-1 du Code de l’urbanisme. Évidemment des recours sont possibles, mais dans la plupart des cas ils sont voués à l’échec.
Si ce n’est pas du vol légal, dites-moi ce que c’est…
Je ne peux que conseiller à ceux qui possèdent un terrain constructible plutôt en périphérie de ville ou village, mais ne peuvent financer un projet d’habitation dans l’immédiat, de le revendre avant qu’une malencontreuse révision de PLU ne vous spolie… Encore faudra-t-il trouver un acheteur peu avisé !
Le prétexte de la lutte contre l’étalement urbain, une fumisterie mortifère
À l’origine de ce délirant renforcement du droit de prédation publique sur votre propriété, deux lois.
Tout d’abord, la loi dite Grenelle 2 a renforcé l’obligation de protéger les terres agricoles de l’urbanisation, notamment par la mise en place de périmètres de protections des espaces agricoles et naturels (alias PEAN, en France, tout se finit par une abréviation).
Ensuite, la loi ALUR, de la décidément calamiteuse Cécile Duflot, a rendu exceptionnelle la possibilité d’accorder des permis de construire pour des habitations dans des zones normalement vouées à l’agriculture. Ce sont bien sûr des bureaucrates qui n’ont jamais planté une betterave qui décident ce qu’est une terre normalement vouée à l’agriculture, dans une vision figée de ce que doit être une société d’où toute évolution non décidée par une administration serait bannie.
La justification des pouvoirs publics est toujours la même : « il faut lutter contre l’étalement urbain ». Celui-ci est accusé, je résume, de menacer l’espace naturel et agricole, et d’augmenter le coût de développement des services urbains.
Ces deux prétextes sont deux pures fumisteries que j’ai déjà eu l’occasion de démolir longuement dans plusieurs articles (« arrêtons de diaboliser l’étalement urbain » et « les mensonges de la lutte contre l’étalement urbain »notamment).
En voici les arguments résumés.
Même si la population urbaine se mettait à vivre en consommant autant d’espace que la population en habitat de petite commune rurale (hypothèse d’école totalement irréaliste), même si la population totale de la France passait de 63 à 75 millions, alors la part artificialisée de l’espace français passerait d’environ 7-8 % aujourd’hui à 13 % : pas vraiment de quoi paniquer.
Les chiffres catastrophistes cités par les médias, selon lesquels « un département est artificialisé tous les 10 ans », sont faux. La réalité correctement observée par les satellites est plutôt de l’ordre d’un département tous les 30 ans, sachant que l’urbanisation actuelle est équivalente à 8 départements : il y a de quoi voir venir…
Depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, la surface agricole utilisée a diminué trois fois plus vite que la part des sols artificialisée par l’urbanisation, la grande gagnante de cette équation étant la forêt, dont la surface a augmenté de la différence. Il est donc clair que ce n’est pas l’artificialisation du sol qui grignote l’agriculture, mais celle-ci qui se contracte car elle a besoin de moins d’hectares pour satisfaire sa clientèle.
La pénurie de foncier constructible organisée par l’État a provoqué une bulle immobilière d’origine foncière de dimensions dantesques (source, établie à partir des données INSEE), réduisant considérablement le pouvoir d’achat de logement des ménages, et plongeant de nombreuses familles modestes en situation de précarité ou de détresse. Cette bulle se dégonfle aujourd’hui dans les campagnes et certaines villes moyennes, mais reste vivace dans les grandes métropoles françaises, là où les difficultés pour se loger à un coût abordable sont les plus importantes.
Cette hausse des prix a forcé l’exil de familles modestes en campagne, là où l’habitat utilise davantage d’espace, et a provoqué un étoilement urbain qui a paradoxalement augmenté la surface de contact entre urbanisation et agriculture, et donc les zones de conflit entre ces deux usages du sol. On ne saurait mieux dire qu’une fois de plus, une loi étatique a produit l’exact inverse du résultat recherché !
L’enjeu financier de la constructibilité d’un terrain est telle que selon de nombreux témoignages la corruption liée à l’urbanisme est non négligeable en France, voire endémique dans certaines régions (ensoleillées…), des élus ou de hauts fonctionnaires locaux n’hésitant pas à monnayer leur pouvoir de choisir l’endroit où passe la ligne.
Les deux lois Grenelle 2 et ALUR auront pour résultat de rendre encore plus difficile pour les familles ne pouvant plus se loger en grande ville de trouver du logement finançable (finançable, et non bon marché) en zone rurale.
À qui profite le crime législatif ?
Les idéologues qui pondent ce genre de monstruosité législative estiment que l’État doit compenser ces inconvénients en produisant toujours davantage de logement social. Mais il ne peut plus le financer, d’où l’obligation née des lois SRU (Gayssot) et renforcées par Duflot 1 (avant ALUR) pour les communes tendues de disposer d’au moins 25 % de logement social, avec lourdes amendes à la clé.
Résultat : les communes demandent aux promoteurs privés d’inclure dans toute opération 25 % et plus de logements sociaux, vendus à perte au profit de la mafia du logement social. Perte qui est reportée sur les logements privés… qui voient donc leurs prix encore augmenter ! Et de toute façon, l’économie du logement social est viciée à la base, le logement social est structurellement condamné à la pénurie et au clientélisme.
À la base de ces lois dont on peine à dénombrer les effets pervers de façon exhaustive, la conjonction d’intérêt de plusieurs lobbies :
-
- les agriculteurs locataires de leur terre (environ 75 % de l’agriculture en France) veulent empêcher les propriétaires-bailleurs de leurs terrains de faire le choix de l’urbanisation lorsqu’il peut être plus rémunérateur, ce qui est le cas en périphérie urbaine.
- les fonctionnaires et assimilés, et bureaux d’études spécialisés, tirant parti de la planification urbaine, représentent en France environ 50 000 personnes dont beaucoup tiennent des postes clés de la politique et de l’administration. Et je ne compte pas les milliers de salariés dans le domaine du logement social…
- les politiciens écolo-marxistes se donnent une image verte anti-construction et poussent insidieusement à la collectivisation croissante du logement via sa socialisation.
Conclusion : il faut changer de paradigme urbain et libérer le foncier en rendant au propriétaire ses prérogatives
Sur la base de prémisses scientifiquement fausses, et pour satisfaire ces lobbies, les politiciens reconduisent et renforcent depuis les années 1970 une vision malthusienne et politisée de la gestion foncière qui n’en finit plus de montrer ses échecs.
Car si les inconvénients ci-avant cités sont réels, aucun des avantages attendus de la réglementation n’est observable : villes gangrenées de 1300 quartiers sensibles, congestion urbaine toujours intense, coût de développement des équipements publics hors de contrôle, maîtrise de l’esthétique des nouvelles constructions plus que discutable, quartiers anciens en voie de délabrement, etc.
Si la planification du sol par la bureaucratie a pour objectif affiché de rendre les villes plus agréables, cet objectif n’est manifestement pas atteint. Il est plus que temps de changer notre paradigme de la gestion foncière et du développement urbain en acceptant d’accompagner l’étalement notamment en périphérie des villes grandes et moyennes, plutôt qu’en le combattant, et en rétablissant le propriétaire foncier dans son plein droit de propriété. En matière d’urbanisme comme partout ailleurs, la liberté peut faire bien mieux que la planification !
Lire sur Contrepoints notre rubrique Location et immobilier
—
Pour ceux qui ont un terrain en attente, le plus sûr à court terme est de déposer un permis de construire visant ce terrain en y casant le maximum de m2 casables et de vendre l’ensemble. Le nouveau propriétaire pouvant ensuite demander une modification selon ses choix propres.
La loi du Plu est un vol.
http://www.cours-de-droit.net/cours-de-droit-de-l-urbanisme-c27646952
en france , être propriétaire , c’est comme vouloir être entrepreneur , c’est une punition ;
Il me semblait qu’il manquait de logements en France…
Bizarre cette politique…
Vous voulez que les propriétaires de terrains déclassés soient indemnisés, ce qui revient à faire payer le contribuable ? Non merci. Chacun doit être le seul responsable de ses investissements.
Non, V. Benard veut qu’on ne déclasse pas.
Si quelqu’un achète un terrain constructible,il n’a pas a subir les lobbies de certains fonctionnaires, mais comme il est également pas bon de faire payer le contribuable, la seule solution est l’abrogation de cette loi de déclassement; encore une loi idéologique écrite par des inconpétants sans en avoir mesuré les conséquences; Pas étonnant quand on connait le QI moyen des politiques en france
Sauf que quand vous investissez, il y a des règles, et l’on ne peut pas les changer ensuite à la volée. Sauf effectivement à indemniser. Je ne vois pas comment on peut tenir quelqu’un responsable de décisions prisent concernant son patrimoine par des gens dans une Assemblée qu’il ne connait ni d’Adam ni d’Eve.
Le plus simple serait que chacun soit maitre chez lui.
Un citoyen français du XVIIIéme aurait-il accepté que quelqu’un lui dise ce qu’il avait le droit de construire ou non sur son propre terrain ?
Cela fait 40 ans que notre pays est soviétisé
Une république exemplaire ? Je me marre (jaune)…
Les attributions de permis de construire sont les procédés les plus mafieux qui soient.
Il suffit de voir dans certains villages, l’ami d’un conseiller municipal qui va faire l’acquisition d’un terrain Agricole pour rien du tout, comme par hasard 2 ans après le terrain devient constructible.
Peut on voir la liste des villes ou villages qui risquent d’etre concernés (je ne trouve rien sur internet) ?
« Je ne puis que conseiller à ceux qui possèdent un terrain constructible plutôt en périphérie de ville ou village, mais ne peuvent financer un projet d’habitation dans l’immédiat, de le revendre avant qu’une malencontreuse révision de PLU ne vous spolie… Encore faudra-t-il trouver un acheteur peu avisé ! »
Bravo à l’auteur et à son merveilleux sens de l’honnêteté! Pour éviter d’être volé, volons les autres !
Là j’ai vomi sur mon clavier et j’ai arrêté la lecture.
Sémaphore a indiqué la bonne méthode.
En même temps c’est ça ou poser une bombe… A vous de choisir après.
Emmanuelle Cosse pour remplacer Duflot, le secteur de la construction ne va pas s’en remettre. Quant aux pauvres, foncier trop cher, qu’ils se contentent donc d’un HLM..
Un autre contre-sens que vous avez zappé: lutter contre l’étalement urbain tout en maintenant des plans d’urbanismes ultra-strictes. En effet, on veut désormais empêcher les villes de s’étendre, tout en interdisant de construire en hauteur. Tout cela sent bon la cage à lapin.
En effet. Ça résume bien. Garder des terres agricoles, je suis pour s’il s’agit de produire non subventionné et en circuit court, à un prix qui permette à l’exploitant de vivre au lieu de compter sur la PAC et les exportations pendant que les centrales d’achat importent et que l’acheteur paye cher pour de la crotte. Des forêts, des espaces verts, certes, c’est ce qui fait que la France est agréable à vivre. Mais des espaces gérés économiquement et pas à fonds perdus par nos impôts, et servant de décharges pour des salauds qui économisent ainsi la mise en décharge. Et les villes. .. On manque de logements. Pour qui ? Pour des gens entretenus dans la pauvreté par incurie économique, idéologie à ras du sol et intérêts politiques, et pour des étrangers sans aucun intérêt de force de production pour le pays et leurs familles nombreuses. Pour cela, se recréent, en moins visibles pour l’instant des ghettos sociaux qui justifieront demain de nouveaux impôts de « solidarité, en créant au passage une urbanisation de merde mais en engraissant et justifiant les officines dîtes sociales. Et le bâtiment bien sûr. Ceux qui vendent leur terrain pour de telles inepties gagnent le jackpot, et filent loin de tout ça. Ceux qui restent subissent. D’autres sont expropriés. Tout ça pour l’opportunisme, tous les opportunismes. Urbanisme ? Social ? Environnement ? Nous prendrait on pour des neuneus ?
Excellente analyse de Vincent Bénard, comme d’habitude.
Hélas, la population est hypnotisée par la propagande technocratique. Elle ne voit pas qu’elle se fait spolier par les planificateurs.
Vincent
Ce n’est pas l’artificialisation le problème, c’est la laideur de cette france de lotissements et de zones commerciales criardes ..,
Très bon article mais , pour info, les betteraves ne se plantent pas mais se sèment ( » les bureaucrates qui n’ont jamais planté une betterave). il est vrai que beaucoup d’agriculteurs louent les terres ou une partie des terres qu’ils cultivent mais le propriétaire est généralement de leur famille.Tout a été fait depuis des décennies pour empêcher des capitaux privés extérieurs au monde agricole d’investir en terre agricole.Ils sont donc de grands bénéficiaires des terrains qui deviennent constructibles ( le terrain passe de 5000 € l’hectare par exemple à plus de 500 000 €, soit 100 fois plus). Chaque année les agriculteurs s’enrichissent ainsi de plusieurs milliards € et ils ne rendent pas les subventions qui viennent de nos impôts pour autant. Ils ont aussi des droits comme celui de construire dans des zones de parc naturel …. et de revendre ensuite des maisons avec piscine ( si, si!!) .
Merci pour cet article . Le doublement de la TLE,les normes BBC, les RGE, loi Duflot, Allur,Notre.Le batiment est en train e se casser la gueul propre .Dépôts de bilan en perpective assurés pour 2016 d’entreprises de TP et ce ne sont pas des emplois délocalisés. Là ça va toucher du monde .Negoces matériaux , transporteurs, usines de parpaings , briques , planchers, Tuileries, carrieres,
Et je suis dans ce début de tempête et j’ai peur …..
Article intéressant mais malheureusement incomplet. L’auteur aurait pu aborder deux autres points pour le consolider.
Tout d’abord la loi Marcon qui rend, au travers de son article 80, 6ème alinéa, possible de construire en zone agricole ou naturelle d’un PLU s’il s’agit d’une extension ou d’une annexe à condition que les parcelles soient contiguës.
Ensuite, avant la révision de tout PLU (et il faut du temps pour réviser celui-ci en profondeur. En cas de simple retouche, cela peut aller très vite), il faut déposer un certificat d’urbanisme information dit petit « a ». Ainsi, les règles de droit s’appliquant au terrain sont figées. Elles démarrent à la date de dépôt. Si vous avez l’intention de créer une habitation, c’est un certificat d’urbanisme projet dit petit « b » qu’il vous faut déposer. L’administration a alors deux mois pour vous répondre, faute de quoi il se transformera automatiquement en CU information.
Le CU à une durée de validité limitée à 2 ans et quand on renouvelle la demande de CU ça peut bouger .Et les PLU devraient se retrouver remplacer par des SCOT du fait des regroupements de communes.Et forcément il devra y avoir des changements et comme dhabitude malheureusement pas sur dans le bon sens.
Il est évident que si un terrain a été rendu constructible et vendu comme tel surtout si c’est par l’Etat, il y a bien un dol direct et dans ce cas, une indemnisation est de mise. Si en revanche un terrain a été rendu constructible et a été revendu de manière spéculative, surtout si il s’agit de banquiers ou d’élus, la situation me semble sensiblement différente.
Ne pas oublier que ce règlement protège aussi les finances publiques contre les magouilles politiques qui consistent à acheter des terres en zone verte à vil prix puis à les faire basculer comme constructible afin de démultiplier le gain, c’est un sport très prisé des élus locaux.
Cependant, concernant l’étalement urbain, la remise en valeur des chancres et friches me semblerait plus intéressant que d’occuper plus de terre arable par du bâti, nos terres arables sont en plus d’extrême qualité et robustesse donc précieuse, ceux qui ont un peu voyagé peuvent facilement faire la comparaison car hors notre climat douteux, la majorité de nos terres sont excellentes mais une fois détruites, c’est plus compliqué à reconstituer.
Concernant la flore et la faune, il est désormais clair que le morcèlement des biotopes atteint certaines limites à tel point qu’il a fallu rendre parfois à la nature ou construire des tunnels et passerelles pour reconstituer des intégrités de biotopes.
Or le libéral, le particulier, le politicien ou le banquier sont trop souvent des handicapés mentaux en terme de biotope, ils ne réagissent que quand il est tellement endommagé qu’on ne peut plus le sauver. Or un biotope cela sert à reconstituer les engrais, maintenir la biodiversité, créer des réserves de vivants autour des zones artificielles, constituent des zones de dépollution, génèrent de l’oxygène, constituent des réserves en cas de blocage économique et/ou militaire, …
Bref, on gagne beaucoup d’argent en pillant les biotopes mais on meurt sans eux et la conscience individuelle a beaucoup de mal à accepter de rester raisonnable et de ne pas dépasser les bornes d’inertie ou les points d’équilibres.
Bien entendu, détruire un biotope peut aussi faire gagner énormément d’argent car si l’on a des solutiosn d’import/export ou technologiques pour pallier aux carences, on peut rançonner des pays entiers.
Ainsi dans le passé tarissait-on volontairement des points d’eau voire les empoisonnait afin de vendre de l’eau potable à prix d’or.
Cette époque n’est pas révolue et la liberté de quelques uns peut aussi devenir l’esclavage de tous les autres quant des personnes clairvoyantes agissent volontairement pour créer des déséquilibres ou des pénuries afin de bénéficier des lois du marché.
Je ne dis pas que c’est parfait mais une libéralisation totale a été expérimentée largement et sur de longues durées aux USA, dans tous les cas, l’Etat a du reprendre la main souvent de manière violente car cela dérive très vite en affrontements et donc en bandes organisées avec le libéral lynché pour ses bonnes idées et remplacé par une bande maffieuse qui met tout en coupe réglée.
Bien entendu que l’Etat est globalement un racketteur, l’ennui c’est que si cette chaise est vide, d’autres prendront sa place…
Entre la chaise vide et un Etat obèse et inquisiteur, il y a peut-être un équilibre à redéfinir.
Je suis proprietaire foncier et bailleur a 30 minutes de Roissy, dans un petit village.
Le maire y est aussi agriculteur. Résultat il a classé ses propres terrain en constructible et les a revendu, alors que les miens, contigus, sont encore classes terres agricoles. C’est ce meme agriculteur qui me les loue pour ses cultures. Juge et Partie?
« Une pure coïncidence », évidemment 😉
Bon article de synthèse. Cela me confirme de bien vendre un de mes derniers bien en France… Même construit
Les commentaires sont fermés.