Immobilier : comment la loi SRU vous pénalise tous

Publié Par Vincent Benard, le dans Logement & immobilier

Par Vincent Bénard.

La loi SRU fait payer une taxe cachée à tous les acheteurs dans l'immobilier neuf

Programme d’immobilier neuf à Moulins

Bien que ce ne soit pas relié à l’actualité brûlante, j’aimerais revenir sur la loi SRU et sa disposition la plus emblématique, l’obligation, pour les communes de plus de 3 500 habitants, de compter 20% (à son lancement) puis 25% de logements sociaux dans leur parc de logement.

La loi SRU, votée par les communistes, gardée par la fausse droite, renforcée par les verts !

La loi SRU, rappelons-le, a été votée par une majorité socialo-communiste en décembre 2000, sur proposition d’un ministre communiste, Jean-Claude Gayssot. Cette loi de gauche a été renforcée par les ministres de droite qui se sont succédé au logement, notamment par la loi « Urbanisme et Habitat » de 2004, et les deux lois Grenelle. Enfin, Cécile Duflot, soucieuse de ne pas paraître moins à gauche que ses prédécesseurs prétendument de droite, en a renforcé les aspects coercitifs. Fausse droite et vraie gauche, même logiciel !

Cécile Duflot, donc, a introduit début 2013 de nouvelles dispositions visant à faire passer le seuil de logements sociaux obligatoires de 20 à 25%, et à multiplier par 5 les amendes prévues pour non respect de ce seuil. Bien sûr, l’amende est proportionnelle à l’écart entre le taux de logements sociaux de la commune et le seuil de 25%. La loi s’applique à toute commune d’au moins 3 500 habitants.

Histoire de Saint-Aubin en Médoc

La littérature professionnelle que parfois je m’astreins à lire m’a fait découvrir le cas d’une petite commune à l’extrémité de l’agglomération de Bordeaux, mais de tels exemples existent à la périphérie de toutes grandes agglomérations de France. Cette commune compte 7 000 habitants, environ 2 600 ménages, commune plutôt aisée, et seulement 5% de logements sociaux, parce que voyez-vous, dans ces petites communes, le logement dit « social » n’était pas le mode de développement habituel de l’habitat.

Jusqu’ici, le maire, sur un budget de 10M d’Euros environ (confortable, pour une commune de cette taille), acceptait en bougonnant de payer 50 000 euros d’amendes SRU, 0,5% de son budget, pour ne pas avoir à développer son parc « social » et imposer aux constructions neuves le coût de ces logements sociaux.

En effet, la loi prévoit que toute opération de plus de 10 logements, ou plus de 2 000 m² de SHON, comporte 25% de logements sociaux, que le promoteur doit revendre à perte à un bailleur social. Et donc le promoteur doit reporter la perte sur le prix des logements vendus au secteur social sur les acheteurs de logements privés. Autrement dit, quand vous achetez un logement neuf dans une opération comportant du logement social (soit quasiment toutes les opérations un peu importantes aujourd’hui), vous payez, sans qu’on vous le dise expressément, un impôt déguisé, correspondant à la perte que votre promoteur a fait sur les logements sociaux du même programme. Comment ça, le prospectus ne vous l’avait pas dit ?

Enfin bref, notre maire, près de Bordeaux, préférait augmenter légèrement ses impôts plutôt que de forcer les nouveaux habitants de sa commune à subventionner les gagnants à la loterie du logement social. Un choix plutôt rationnel.

L’amende Duflot, cauchemar des communes peu socialisées avec la loi SRU

Oui mais voilà, Cécile Duflot a décidé de multiplier par 5 l’amende SRU. Pour notre commune, cela représente 250 K€ annuels, ou encore 2,5% de son budget annuel, ou encore 7% de ses rentrées fiscales. Aie, ça fait 100€ par foyer, à reporter sur la taxe d’habitation ou la taxe foncière. Et là, politiquement, cela commence à poser problème.

Et notre maire de petite commune explique :

– Si j’admets de nouvelles constructions privées, je dégrade encore mon quota SRU, et j’augmente mon amende.

– Si je veux passer de 5% à 25%,il faudrait que sur ma commune ne se construisent QUE des logements sociaux pendant 10 ans, vu le rythme de construction généralement constaté. Seulement, comme le logement social est le plus souvent financé par un surcoût sur les logements privés, c’est impossible.
– Si je veux rattraper mon retard, il faut qu’à tout nouveau lotisseur, j’impose non pas 25% de logements, sociaux, mais… 35 ou 40%. Mais aucun lotisseur ne voudra imputer sur 6 logements le déficit lié à la vente à perte de 4 logements sociaux à des organismes de logement social. Et donc les lotisseurs iront construire dans les communes qui ont déjà beaucoup de logements sociaux.

On ne saurait mieux dire que la loi SRU signe l’arrêt du développement des communes de plus de 3500 habitants, mais trop petites pour avoir été par le passé un pôle de développement du logement social…

Notre maire ne le dit pas, mais pour lui, le seul choix rationnel est de continuer à payer l’amende, de prier pour que ses contribuables ne se révoltent pas, et de tenter de se rattraper en pratiquant comme un forcené la chasse à la subvention… Génial, non ?

Comment payer un lourd impôt déguisé, sans le savoir : la « taxe cachée SRU »

Mais quittons cette petite bourgade girondine, et plongeons dans les eaux troubles du logement social d’une grosse agglomération. Ne croyez pas que la loi SRU ne soit pénalisante que dans les petites communes. Dans la plupart des grandes agglomérations attractives, certains organismes sociaux avaient pour habitude de financer de nouveaux logements sociaux en revendant de vieux logements, pour minimiser le recours aux subventions. Le problème est qu’un logement revendu devient privé… donc hors quota SRU. La loi SRU rend donc plus compliqué le financement de la construction de nouveaux logements sociaux, alors qu’elle était censée le favoriser. Vous avez dit « imbécillité » ? Vous avez raison. Mais cet effet pervers n’est que petite bière comparé à ce qui va suivre.

Comme nous l’avons vu, les promoteurs doivent construire entre 25 et 30% de logements sociaux par opération. Un logement social est couramment revendu avec une perte de 400 à 600€/m2 aux bailleurs sociaux, donc les acheteurs privés surpaient leur logement neuf de 200 à 300€ du m2. Naturellement, cette taxe cachée, dans tous les sens du terme, est payée par un accroissement de la dette supportée par l’acheteur. J’ai eu l’occasion de montrer que ce dispositif conduisait à construire, au total, moins de logements, libres+sociaux, que si la construction était libre.

À qui profite la « Taxe cachée SRU » ? Pas à des pauvres, en tout cas !

Et qui achète les logements « sociaux » ainsi construits ? On trouve certes des organismes publics de logement HLM, comme Nantes Habitat. Mais aussi de sympathiques OVNI législatifs que l’on appelait « Sociétés anonymes d’HLM »1, dont les actionnaires de référence sont en général des grandes banques ou autres « institutionnels », avec souvent la participation d’entités semi-publiques comme des SEM, la caisse des dépôts et autres « exceptions françaises ».

Ces SA HLM sont exonérées de taxe foncière (pendant 25 ans), de taxe CET (qui se subdivise en CAVA et CFE, ces acronymes barbares désignant les taxes ayant remplacé la taxe professionnelle), et même d’impôt sur les sociétés. Mieux encore : elles paient une TVA à 5,5% sur leur investissement, mais récupèrent leur TVA à 19,6% sur leurs achats. Ah, que la vie est belle au pays des niches fiscales “sociales” !

Un exemple près de chez moi : dans les 20 premières entreprises de Loire Atlantique par le résultat net, on trouve 4 SA de HLM,  toutes possédées par de grands groupes bancaires ou d’assurance. Bref, des sinécures fiscales ultra-rentables, subventionnées par les cocus qui paient leur logement privé au prix fort !

Mais ces acheteurs dupés par le système seront encore plus contents de savoir que les occupants de ces logements sociaux sont rarement parmi les plus nécessiteux. Comme le rapport Simon de 2001 l’a montré, les logements sociaux plus ou moins intégrés dans des opérations privées sont alloués de préférence à des familles « à la limite » du droit au logement social2, de préférence de type européen et “propres sur elles”, parce que ces locataires ont en général un potentiel d’accroissement de leur revenu qui garantit que les loyers seront payés. Autrement dit, au bout de quelques années, ces familles, qui habitent les mêmes logements que ceux qui les ont payé au prix fort, ont vu leurs revenus augmenter plus ou moins au même niveau, mais paient nettement moins pour les habiter, ont un train de vie incomparablement supérieur à ceux qui leur ont généreusement payé la « taxe cachée SRU ».

Un peu de beurre dans vos épinards subventionnés ?

Et là se met en place le dernier étage de la juteuse combine du logement social : vous savez que lorsque les loueurs HLM voient le revenu de leurs locataires augmenter, ils doivent leur faire payer un surloyer pour les inciter à partir. Oui, mais les SA de HLM ont envie de garder ces bons payeurs. L’astuce consiste à faire voter par les élus qui président aux destinées du logement social des surloyers, pour se donner l’air de respecter la loi, mais des surloyers suffisamment faibles (généralement inférieurs à 20%) pour ne pas faire fuir les bons locataires. Bref, même avec un surloyer, un bon logement social reste de 1,5 à 2 fois moins cher que son équivalent sur le secteur “libre”.

Vous voyez l’arnaque ? Et oui, le bilan prévisionnel des opérations de logement social, pour les SA de HLM, a été calculé sur la base de loyers standard ! La taxe cachée SRU payée par les acheteurs de neuf n’a jamais intégré l’éventualité d’un surloyer ultérieur ! Et voilà comment des sociétés déjà fiscalement très avantagées, dont les maisons-mères ne sont guère dans le besoin, se retrouvent dans le top 20 du business d’un département plutôt cossu de province. Et ce, sans avoir trop à se casser la tête pour bien gérer leur parc.

Conclusion : l’État-providence… c’est pour les riches !

Que vous soyez contribuable payant les amendes SRU de votre commune, ou acheteur endetté d’un logement neuf à qui l’on a repassé sans le dire un très lourd impôt déguisé, le moins que l’on puisse dire est que votre bon argent n’est pas perdu pour tout le monde. La loi SRU, comme de nombreuses autres, a été capturée par de puissants intérêts qui en fait une cash machine à hautes performances, sur le dos de l’immense majorité de cochons de payants ignorant la farce coûteuse perpétrée dans leur dos.

Ah, j’oubliais. Pour écouler une partie de ces logements bien trop chers, les législateurs ont inventé des carottes fiscales (Robien, Scellier, et maintenant Duflot…) dont le montant ne couvre certainement pas le montant de la taxe cachée SRU, mais l’amoindrit. Comme toute niche fiscale, celle-ci est répercutée soit sur l’impôt de tous les autres contribuables, soit sur leur quote-part de dette publique. C’est donc bien vous tous qui payez ! Quant aux acheteurs, nombre d’entre eux se rendront compte qu’au prix où ils ont payé leur m², même avec leur carotte, leur opération ne sera pas rentable. Nombre de logements neufs “spécial investisseurs” n’ont pas encore trouvé de locataire plusieurs mois après leur mise sur le marché, même dans une grande ville comme Nantes pour les programmes les plus récents. Les acheteurs devront soit le louer à perte, soit le vendre à perte, pour ne pas perdre leur “cadeau” fiscal, ceci dit en toute ironie. Craignez le fisc français, surtout lorsqu’il vous fait des “cadeaux” !

Et qui se présentera alors pour leur racheter à prix massacré le logement qui les aura ruinés ? Allez, cherchez bien… Mais oui, une SA d’HLM ! Le socialisme pour les riches, c’est bien plus que de l’escroquerie, c’est du grand art.

Du même auteur :

Autres auteurs, autres scandales autour du HLM :

  1. Le terme SA HLM a été remplacé par le plus neutre « Entreprises sociales pour l’habitat », mais ne nous y  trompons pas, ce sont bel et bien des sociétés anonymes à but tout à fait lucratif. J’utilise volontairement le terme SA de HLM que tout le milieu continue d’employer.
  2. Dans l’hypothèse, bien sûr, où toutes les attributions de logements sociaux seraient honnêtes, ce qui fera rire tout connaisseur du système: le clientélisme politique règne en maître dans les comités d’attribution. Mais dans un pays ou le salaire médian est inférieur à 1712€ par mois, officiellement, environ 60% de la population remplit les critères d’admissibilité au logement social, ce qui permet de sauver les apparences de la légalité…
  1. Bravo pour cet article très juste. J’ai quand même une réserve sur le fait que les promoteurs vendraient les logements sociaux « à perte ». La qualité de construction est maintenue au strict minimum, pour ne pas dire que les immeubles récents sont en carton et seront en ruine dans 20 ans, pour compenser le renchérissement des coûts de construction liés aux nouvelles normes (thermique…). Même avec un foncier très cher, la marge restant aux promoteurs est très importante. D’ailleurs, les banques les y obligent pour accepter de financer les programmes. Je connais un promoteur millionnaire donc je ne pleurerai pas sur les promoteurs. Vincent, quelques chiffres (coût/m^2…) ?

    1. Monsieur,

      la marge des promoteurs immobiliers en France est entre 6 et 10 % du CA (8% en moyenne).
      Je peux vous affirmer que les logements sociaux sont vendus avec de grandes pertes ce qui oblige à vendre les logements bcp plus cher (entre 10 et 15% de plus) pour absorber ce déficit.

      La durée moyenne d’une opération est de 4 ans avec un nombre incalculable d’intervenants …. tant que l’on a pas eu accès à un bilan de promotion on ne peut juger de la complexité de ce métier.

      Ceux qui réussissent dans ce métier avec la conjoncture actuelle sont bons et prennent de (très) gros risques…

      On ne vous demande pas de pleurer sur les promoteurs mais de connaitre ce métier avant d’exprimer ce genre d’opinion très réductrice…

  2. Super, merci !

  3. Très bon article, comme d’habitude!

  4. C’est le Soviet Hollandeux, qui ne cherche pas à rendre aux « pauvres » leur indépendance, mais à les maintenir en état de dépendance et les tenir par les coucougnettes.

    25 % de logements sociaux, cela veut dire que tout s’oriente vers 1/4 des familles française (encore que !) à charge des contribuables.

    Notons encore que dans certaines communes, une fois construits et payés, ces hlm demeurent rigoureusement vides ! Les assistés n’aiment pas la campagne, na !

    Bref, c’est le pire clientélisme mortifère jamais imaginé ! En Angleterre, les logements sociaux ont été massivement vendus, et ne subsistent que des logements de dépannage. Il ne faut pas plus, puisque les prélèvements sur le travail sont très bas grâce à ces économies.

    1. L’article dit que Jean Claude Gayssot (PCF) était ministre en décembre 2010 lorsqu’il a fait voter la loi SRU.
      Ah bon ? il était ministre de Sarkozy ?
      je pensais que c’était beaucoup plus ancien.

      Contrepoints >> Faute de frappe corrigée.

    2. Il faut aimer le jardinage pour être à la campagne. Et encore, dans un gros bourg, on n’a même pas ce plaisir.
      Sans voiture, la campagne est un « trou »…

  5. @Turnover: Faute de frappe. C’est décembre 2000 au lieu de 2010
    @MPS : En UK, seul 1/4 du parc a été vendu sous Mrs Thatcher (les villes, propriétaires, ont fait de la résistance). Il reste plus de LS en UK que chez nous (#6M contre 4,5)
    @Doc Brief : Les promoteurs ont appris à jouer avec le système: pour compenser la perte (plus ou moins grande selon l’opé, ça dépend grandement du prix d’achat du foncier), ils prévendent à l’avance le quota social aux organisme sociaux, ce qui leur assure une trésorerie de l’opé peu coûteuse. S’ils peuvent négocier une hausse du COS (coeff d’occupation du sol) après avoir fixé le prix d’achat du foncier, sous prétexte social, c’est du bonus aussi. Bref, chaque opé est unique.

  6. En ce qui concerne les « carottes fiscales », la seule règle, d’application d’ailleurs bien plus large que le logement, est bien sûr de ne les accepter que si la décision est bonne même sans la carotte.

    Cet « effet d’aubaine » permet de faire de très bonnes « affaires ».

    J’ai par exemple une vieille 406 de 15 ans, dont je n’ai plus absolument aucune utilité, mais que je garde sous le coude spécialement pour le moment où un énarque me proposera de me ma reprendre à un bon prix. Le prix, il s’en fiche, ce n’est pas lui qui paye … c’est VOUS.

  7. Excellent article, je n’avais pas du tout envisagé le problème sous cet angle. Merci pour votre éclairage.

  8. @Vincent
    J’omets à chaque billet de vous délivrer une info que je tiens d’un promoteur immo qui m’avait chargé d’élaborer un Excel pour un prévisionnel de trésorerie et sur la cadence de commercialisation d’une opération. Lorsque je lui remis le projet qui devait subjuguer le banquier et les investisseurs, j’aboutissais à une rentabilité de la SCI construction assez faible. C’est alors qu’il m’informa qu’il avait omis la sub EDF euh, des usagers EDF. En effet, par le biais Promotelec, l’EDF finance le promoteur pour qu’il installe des convecteurs qui vont coûter un bras aux occupants.

  9. Excellent article Vincent, comme toujours.
    Merci.

  10. Dans un pays libre, cet article devrait se retrouver à la une du quotidien le plus respecté. Mais on fait des hypothèses, là.

  11. Le logement social n’est viable que si il est rentable ou dumoins financable d’une manière ou d’une autre donc je vois pas ou est le problème.
    Je m’étonne que vous ne condamniez pas cette démarche immonde qui consiste à payer une amende plutôt que d’accepter que des êtres humains moins fortunés viennent habiter sur un territoire donné.
    La ségrégation sous toutes ces formes doit être combattu. Un lieu ne peut être destiné à une tranche sociale de la société. Saint Aubin est un ghetto de riche, je le sais je suis du coin (Médoc).

    En outre, le problème de rattrapage de 5 à 25% n’est du qu’à son refus de respecter la loi dans le passé, la commune ne peut s’en prendre qu’à elle même.
    Désolé mais moi je vis pas dans un pays où on enjambe les clodos et où on évite les quartiers pauvres et malfamé; A Bordeaux il n’y à pas un endroit où l’on ne peut circuler sans problème, c’est l’avantage de la mixité.

  12. Excellente analyse. Je me permets d’ajouter que la loi SRU est sans doute le premier facteur ayant conduit a rendre l’acquisition du logement hors de portée de la jeunesse française. A y regarder de pres il est devenu quasiment interdit de construire sa maison dans son propre pays…une vraie maison je veux dire, dont on peut faire le tour, avec un jardin. Du jamais vu dans l’histoire de la République. Pendant combien de temps les français vont-ils se laisser spolier ainsi de leur propre territoire?

  13. Bonjour
    J’ai bien aimé votre article sur la loi SRU. Cela fait plaisir.
    Avez vous lu mon livre L’Impact des politiques du logement sur les bailleurs privé de 1914 à 2014 édité par L’Harmattan en septembre 2014?
    J’aimerai avoir vos commentaires.
    Si vous me donnez votre mail je vous envoie le document de l’éditeur et un résumé.
    Je vous avais téléphoné avant la parution car je voulais en faire une thèse de doctorat.
    Cordialement
    Jean BIGOT

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