La crise immobilière qui sévit actuellement en France ne tombe pas du ciel, et l’État en est grandement responsable. Son interventionnisme tous azimuts a eu finalement raison de la baisse de la construction de logements neufs et de la réduction du parc de logements accessible aux plus démunis. Certes, l’augmentation des taux d’intérêt a sa part de responsabilité dans l’effondrement du marché immobilier, mais la main très lourde de l’État a également sa part, et sûrement pas la plus petite.
Après des hausses très importantes ces dernières années, les prix de l’immobilier baissent enfin depuis un an dans la plupart des grandes villes françaises, y compris à Paris.
A priori, c’est une bonne nouvelle pour ceux qui veulent acheter, surtout les primo-accédants, mais un peu moins pour ceux qui veulent vendre. Ces derniers essayent de résister tant qu’ils peuvent à la baisse et contribuent à bloquer le marché. C’est ainsi que le nombre de transactions s’effondre. Selon Meilleurs Agents, la barre du million de transactions devrait être enfoncée à la fin de l’année 2023. Du côté des locataires, la situation n’est pas plus rose. En effet, de plus en plus de ménages ne sont plus en mesure de trouver un logement correspondant à leurs besoins, que ce soit en termes de superficie ou de localisation, surtout dans les métropoles.
Comme souvent, les origines d’une crise sont multiples. Passons en revue ces différents facteurs qui ont enrayé le marché immobilier :
- la hausse des taux d’intérêt,
- la fiscalité immobilière,
- les injonctions concernant la rénovation énergétique,
- l’avalanche de normes pour la construction,
- la gestion de l’urbanisme par les communes,
- l’encadrement des loyers.
La hausse des taux d’intérêt
Afin de combattre l’inflation, les banques centrales ont sorti l’arme des taux d’intérêt, ce qui a naturellement impacté les taux des crédits immobiliers.
Ainsi, selon l’Observatoire du Crédit Logement, les taux des crédits immobiliers moyen ont triplé en un an du 1ᵉʳ trimestre 2022 à 2023, voire davantage. Alors qu’il était possible d’emprunter à un peu plus de 1 % en 2021, c’est maintenant 4 % qu’il faut compter. Cette augmentation considérable du coût du crédit pour les emprunteurs rend naturellement plus onéreuse l’acquisition d’un bien immobilier, surtout pour les jeunes ménages.
À cette augmentation du coût du crédit, il faut ajouter également le renforcement des garanties demandées par les banques auprès des emprunteurs. Tout cela a pour conséquence de diminuer la demande des primo-accédants et reporte sur le marché locatif la demande de logements. Mais encore faut-il que les investisseurs privés répondent présents. Or, pour eux, l’équation est un peu la même : la hausse des taux d’intérêt rabote la rentabilité de leurs investissements. À cela s’ajoute le poids de la fiscalité immobilière.
La fiscalité immobilière
L’immobilier est devenu une véritable vache à lait pour l’État et les collectivités locales. Les impôts qui pèsent sur les propriétaires bailleurs sont considérables. Il y a naturellement l’impôt sur les revenus fonciers, mais également les taxes foncières qui ont fortement augmenté, et pour les plus chanceux l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Tout cela fait qu’aujourd’hui de nombreux petits propriétaires qui avaient investi pour compléter leurs retraites, ont du mal à tirer un revenu net d’impôts satisfaisant de leur investissement. Beaucoup regrettent et ne sont pas prêts à remettre une pièce dans la pierre. Certes, le dispositif de défiscalisation Pinel a été prolongé, mais cela reste bien insuffisant pour compenser les contraintes liées à ce type d’investissement (absence de liquidité, blocage des fonds à très long terme, administration des biens, etc.). Avec cette fiscalité et les contraintes liées au statut de bailleur, les propriétaires voient de moins en moins l’intérêt de louer, et nombreux pensent à sortir du marché ou à louer dans le cadre d’un meublé touristique, style Airbnb. Ce faisant, l’offre locative a tendance à baisser.
La rénovation énergétique et les nouvelles normes de construction
La baisse de la construction de logements neufs s’explique aussi par le fait que les promoteurs sont pris en étau entre d’une part la hausse des coûts de construction, provoquée par les prix des matériaux et des normes environnementales toujours plus exigeantes ; transition énergétique oblige.
A cela s’ajoute la chasse aux « passoires thermiques » qui s’inscrit dans le cadre du diagnostic de performance énergétique (DPE). Imposé par Bruxelles dès 2006, le DPE classe les logements selon leur consommation énergétique de la lettre A à G. L’objectif est d’atteindre un parc immobilier de catégorie A ou B d’ici 2050 pour respecter la réglementation européenne.
Dans l’immédiat et depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation énergétique est supérieure à 450 kWh par m² sont interdits à la location. Pour réduire l’offre de logements à la location on ne fait pas mieux. Et à partir du 1er janvier 2028, tous les bâtiments neufs devront être à émissions « quasi nulles » en vertu d’une nouvelle directive sur la performance énergétique des bâtiments. Les petits propriétaires doivent donc s’adapter à toujours plus d’obstacles pour louer leurs biens, et certains préfèrent jeter l’éponge.
La gestion de l’urbanisme par les communes
De l’avis de nombreux promoteurs immobiliers, la gestion de l’urbanisme par les communes constitue un frein au développement de leurs activités.
Ce constat est partagé par le Sénat qui relève :
« Le droit de l’urbanisme est le droit du paradoxe. Fondé en théorie sur le principe d’économie du territoire, il ne permet cependant pas de gérer de façon souple les conflits d’usages qui résultent en permanence de l’appropriation du sol. Entre le « gel » des espaces naturels et assimilés, destiné à assurer une protection absolue, et le laisser aller le plus nonchalant -notamment à proximité des villes- il ne parvient pas définir, puis à maintenir un juste équilibre ».
L’encadrement des loyers et les difficultés liées à la location
Avec le développement des métropoles, est apparu le concept de zones tendues.
Il s’agit de communes où le nombre de logements proposés à la location est très inférieur au nombre de personnes qui veulent devenir locataires pour en faire leur résidence principale.
Dans ces communes, l’encadrement des loyers pose une limite au loyer que fixe le propriétaire lors de la mise en location d’un logement, loué avec un bail d’habitation (y compris bail mobilité). C’est ainsi que de nombreuses grandes villes voient leurs loyers encadrés. Si cet encadrement est naturellement favorable aux locataires qui ont trouvé un logement (pas les autres), il ne fait pas le bonheur des propriétaires bailleurs qui voient la rentabilité de leur investissement baisser à long terme. En effet, avec l’inflation et le coût des travaux, maintenir des loyers inférieurs au prix du marché est le meilleur moyen pour détruire à long terme un parc immobilier. Toutes les études sur les expériences de blocage des loyers dans tous les pays qui l’ont pratiqué sont unanimes sur le sujet[1].
Mais l’encadrement des loyers n’est pas la seule restriction du droit de propriété des bailleurs.
Il faut également rappeler les difficultés juridiques que rencontrent les propriétaires face à des locataires indélicats. Cette insécurité juridique les pousse souvent à sortir leur logement du parc locatif traditionnel et à le mettre sur des plateformes de location saisonnières comme Airbnb.
En conclusion
La crise immobilière que nous connaissons n’a rien de surprenant. Certes, la hausse des taux d’intérêts a contribué à son aggravation, mais beaucoup d’autres facteurs ont favorisé cette crise qui vient essentiellement, comme nous l’avons montré, de l’interventionnisme croissant de l’État sur ce secteur. De ce point de vue, l’État n’est pas la solution, mais le problème.
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[1] Voir M. Albouy, Finance Immobilière et Gestion de Patrimoine, 2e éd. Economica, Paris, 2020.
Le véritable problème de l’immobilier est son poids démesuré dans l’économie et le budget des ménages. Trois décennies de « quoi qu’il en coûte » ont complètement déconnecté ce marché qui est désormais dans une impasse. Contrairement à ce que dit cet article, la hausse des taux est LA raison principale du blocage actuel, et c’est vrai dans tous les pays occidentaux actuellement (allez voir ailleurs et vous verrez). Mais le problème est que c’est aussi le symbole d’une fuite en avant insoutenable. Ces gouvernements tous aussi incompétents ne pas peuvent gonfler éternellement la richesse patrimoniale des ménages de manière artificielle. Seule l’économie peut créér de vraies richesses, pas la planche à billets.
Merci pour votre contribution, mais j’ignore ce que vous entendez par « déconnexion » du marché immobilier ? Quand à la hausse des taux d’intérêt, oui c’est une cause importante, comme je le dis dans mon article, mais ce n’est pas la seule.
Oui, et la hausse des taux est un peu normal, compte tenu que les taux étaient quasi négatifs. On peut toujours vomir sur l’état, mais pour le coup cette crise est un réajustement normal, les investisseurs ont trop investi dans la pierre parce que c’est tangible et facile, le risque était plutôt faible, l’expertise aussi. Le prix est déconnecté des réalités. La demande ne suit pas dès qu’on augmente un peu les taux.
« mais un peu moins pour ceux qui veulent vendre ». En général, lorsqu’on vend c’est pour acheter plus grand, et la baisse des prix est alors aussi favorable pour le vendeur qui deviendra acheteur juste après. Dans quel cas on vend et on n’a plus besoin de logement par la suite? La tombe bien souvent… C’est sur les héritages que la baisse va être la plus conséquente. Sans parler de la baisse des taxes sur ceux ci par l’état…
« favorable aux locataires qui ont trouvé un logement ». Lors d’un gel des loyers (je suis concerné), on ne peut pas augmenter le loyer. Mais on peut choisir le locataire. Quand vous avez beaucoup de candidats, vous choisissez celui qui semble le meilleur. Meilleur revenus, meilleur garant, pas d’APL, bien sur soi, parle bien, respectueux, etc… En fait trouver un locataire ressemble plus à une interview. L’objectif est d’améliorer la rentabilité en diminuant les risques de non paiement et les risques de dégradations. Et mettons les pieds dans le plat. J’accepte les noirs, les arabes, les russes. D’après ce qu’ils me disent, c’est pas le cas de tout le monde…
Merci pour votre contribution au débat. Vous avez l’air de vous satisfaire de l’encadrement des loyers qui vous permet de choisir vos locataires. Très bien, mais réduire/limiter votre loyer serait également possible sans encadrement administratif. Bien libéralement à vous.
Vous oubliez 2 points importants dans votre liste :
Le racket de l’État et des collectivités locales par les frais de notaires toujours plus élevés. Pour ne rien faire, L’État prélève 8% d’une vente et fustige les agences immobilières qui facturent leurs services de recherche d’acheteurs 5% dont la moitié représente des taxes. Ce qui fait au total plus de 10%.
Le second point est le squat qui s’accompagne de dégradations. Les lois protègent les squatters et locataires indélicats avec des lois socialistes en totale opposition avec la Constitution qui défend le droit de propriété et d’usus. Nos politiciens n’hésitent pas à bafouer la Constitution quand ça les arrange et pour assurer leurs réélections.
Il faut dire que l’immobilier est le seul placement qui ne peut pas être délocalisé pour un expatrié.
Ben vous pouvez très bien construire un petit immeuble de rapport à Cape Coast ou Douala, non ?
Oui Micel0, je vais y penser, bien à vous !
En tout cas, si j’avais encore l’âge, je m’arrangerais avec un ami de là-bas pour le faire.
Bien d’accord avec vous sur les frais de notaires et les squatteurs ! Merci à vous,
C’est faux, il suffit de vendre son immobilier français et d’acheter dans d’autres pays. Mais pour ça il faut avoir un peu l’esprit ouvert et arrêter de regarder son nombril. Le problème c’est que souvent les personnes qui achètent de l’immobilier sont des personnes craintives qui auront peur de l’inconnu alors que l’investissement immobilier en France est une certitude de mauvais investissement.
Immobilier? Le probleme c’est l’etat
Electricité? Le probleme c’est l’etat
Voiture? Le probleme c’est l’etat
Santé? Le probleme c’est l’etat
Quand l’etat arretera de vouloir s’occuper de tout, et de bien vouloir d’occuper de ce qui le concerne, peut-être verra t-on le bout du tunnel?
Oui, c’est bien le problème !
Je suis bien d’accord avec vous, mais quand vous parlez aux gens, les vrais gens, pas ceux qui lisent Contrepoints, alors le refrain c’est plutôt:
Immobilier? L’état devrait me faire un petit chèque logement
Electricité? L’état va renouveler le chèque énergie
Voiture? chèque déplacement, pourquoi pas!
etc…
Alors tant que le bon sens ne sera pas revenu dans ce pays, je ne vois pas où on le trouvera, le bout du tunnel. En changeant le peuple, peut-être?
Je suis bien d’accord avec vous : la demande d’assistance et d’aide de l’Etat est toujours là !
Moi, c’est surtout chez les agences de notation qu’il me semble que le bon sens est parti ou occulté par des intérêts suspects. Parce que si la note de la France reflétait sa capacité à rembourser sa dette, le bon sens ferait un retour à la Milei.
c’est curieux que la principale cause , à savoir , l’obligation pour un promoteur de vendre sans profit voir à perte une. partie importante de bâtiments aux sociétés dite s »sociales » , ne soit pas mentionnée, il est vrai que notre classe politique adore le melting pot immobilier ou scolaire … quand on rajoute les interdictions de construire en hauteur au nom d’impératifs esthétiques typiquement conservatisme français, , puis bientôt, diminution de terrains constructibles pour ne pas augmenter les surfaces imperméabilisées , puis devant le manque d’appétit des investisseurs ,l’obligation ardente de reformuler des aides fiscales urgentes , on comprend que a crise est fabriquée par la pensée socialiste /verte qui est universelle dans notre pays
Ils adorent le melting polt immobilier et scolaire, mais pour les autres, a l’instzr de ces ministres de l’education qui scolarisent leurs enfants a l’ecole Alsacienne (Peillon et Ndyaye entre autres) ou le tartuffe Aymeric Caron depute du 18eme qui scolarise ses enfants a Versailles, ou de l’ex ministre du logement Wargon, recasée depuis a l’energie (ou elle travaille activement a rendre l’electricite plus chere) et qui, depuis le jardin de son pavillon d’une riche banlieue de Paris voulait obliger tous les francais a vivre en immeuble collectif.
Merci pour votre contribution au débat. Oui, votre point rejoint la question de la gestion de l’urbanisme par les communes que je soulève dans mon article. C’est malheureusement un vrai sujet, rarement abordé dans les article sur la crise de l’immobilier.
Un peu du pâté d’alouette tout ça. Un cheval et 4 alouettes.
Et la planche à billets qui a généré toute cette inflaction ? La faute à qui ? L’ État. Le même qui a mit en marche la planche à billets… Maintenant il augmente les taux d’ intérêt pour combattre l’ inflaction. La boucle est bouclée. L’ État est doublement coupable. Il ne fait plus part de la solution mais du problème. J’ ajoutons à tout cela l’ intervention de l’ autre super/supra État… l’ UE ! Les citoyens le deviennent de moins en moins… ils sont tout simplement « les vaches à lait » ou si ont veut, les moutons pour tondre. Mais bien que je porte de la laine, je ne suis pas un mouton.
Pas l’Etat. La BCE.
Entièrement d’accord avec cet article
Selon moi c’est la fiscalité qui tue l’immobilier, puisqu’un investissement, une fois payés les charges de copropriété, la taxe foncière, les travaux de rénovation, l’impôt sur le revenu, et pour certains l’IFI, il ne reste plus rien. Ajoutons la plus value de cession et les droits de mutation qui gèlent les arbitrages.
En plus il y a une volonté affichée d’essorer totalement le propriétaire d’un bien non liquide.
Nous assistons depuis une quinzaine d’années à la ruine de pans entiers de l’économie: le secteur énergétique et nucléaire, le secteur automobile, le secteur agricole, le secteur de la construction et l’immobilier Du coup les restos du coeur n’y arrivent plus.
Parmi les facteurs de la crise, le commentaire de Moneo évoque un peu la contrainte de la loi Gayssot-Duflot avec ses 25 % de logements sociaux dans les communes de plus de 3000 habitants, 25 % à atteindre en 2025… Une mesure démago-techno dont les ravages ne sont pas finis. De façon générale, la notion même de logements sociaux avec tous ses « raffinements » est à balayer non pas à la tronçonneuse, mais au bulldozer.
Il faut aussi parler des périmètres de protection parfois pour quelques vieilles pierres dépourvues du moindre intérêt historique, architectural ou pittoresque.
Il y a aussi le poids de la taxation des plus-values immobilières, mais aussi mobilières
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