Crise du logement : conséquences du plafonnement des loyers et des normes inatteignables

Le mercredi 28 juin dernier, le Parlement a définitivement approuvé la prolongation du dispositif de plafonnement des loyers. Ce plafonnement limite à 3,5 % par an l’augmentation des loyers alors que la gauche prônait un gel pur et dur.

La progression des loyers est assujettie à l’indice de référence des loyer (IRL). Il est calculé par l’INSEE chaque trimestre et correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.

Protéger les locataires des effets de l’inflation

Dans un contexte explosif d’augmentations tous azimuts, le gouvernement, par la loi précitée, a anticipé sur une réaction prévisible des locataires incapables de faire face à une augmentation trop brutale des loyers.

D’aucuns pourraient prétendre que cette mesure protège également les bailleurs contre des impayés de des procédures le plus souvent infructueuses.

Essayons de survoler globalement la situation locative.

Évolution de la vacance des logements

J’ai décrit dans un document en 2015 les conséquences délétères de l’application du décret du 30 janvier 2002 qui se traduisent par l’obligation pour le bailleur de remettre en état de décence un logement qui a été confié en bon état mais qui se trouve dégradé en cours de bail par le locataire.

Les effets n’ont pas tardé à se manifester :

On voit clairement sur la courbe que de nombreux bailleurs ont réagi à cette obligation de mise en conformité en abandonnant la location, soit à cause du coût excessif de la mise aux normes, soit à cause de l’impossibilité d’être indemnisés des frais occasionnés par des locataires indélicats.

Cette explosion de la vacance des logements n’a pas incité les décideurs politiques à approfondir la question : ils ont réagi en renforçant le décret du 28 décembre 1998 par la loi d’engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 qui a permis aux municipalités d’appliquer une taxe d’habitation aux logements laissés vacants depuis un an.

On voit clairement sur la courbe que la loi de 1998 a eu un effet réel sur la vacance, mais que la loi de 2006 n’a absolument pas influé la courbe.

On peut en conclure que le problème de mise aux normes était davantage insoluble que le remède qu’on lui appliquait.

L’aggravation du problème 

Au fur et à mesure de l’évolution des normes (RT 2012, RT 2020), les exigences en matière de performance énergétique des logements deviennent de plus en plus coûteuses… et immédiates.

Mettre des logements en conformité F en 2025, E en 2028, D en 2034 relève d’impossibilités techniques et économiques que j’ai déjà évoquées, les logements classés G étant déjà interdits de location depuis le 1^er janvier 2023.

L’inflation exponentielle des matériaux de construction est un frein nouveau et conséquent à la mise aux normes :

Vouloir obliger les propriétaires à dépenser l’argent qu’ils n’ont pas est une erreur d’incompétents qui ont l’habitude de gérer en dépensant l’argent des autres.

Si on compare la courbe des coûts de construction précédente avec l’évolution des loyers, on constate une disparité évidente :

Au regard de la courbe, les loyers ont subi une croissance moyenne de 1,12 % par an sur 13 ans.

Sur la période plus récente de 2018 à 2023, on a les chiffres suivants :

Négation du principe de rentabilité

Les investisseurs fonctionnent sur un principe simple : ils sont prêts à consacrer leurs efforts, les économies faites sur leurs loisirs ou leur bien-être personnel pour les mettre à disposition d’autrui à condition d’un retour sur investissement positif, et d’une garantie de pérennité de ces acquis.

Quand on regarde le graphique suivant, il va sans dire qu’un investisseur va devenir critique :

Si la baisse des taux d’intérêts est parallèle à la baisse du rendement locatif, il est évident qu’un investisseur va s’orienter vers les investissements les plus intéressants et les moins risqués.

Or, compte tenu des inconvénients que j’ai développés dans de nombreux articles sur Contrepoints et sur mon blog, il est évident que la rentabilité du locatif est aléatoire et risquée.

Encore une mesure pour protéger les locataires, à la charge des propriétaires

Comme on l’a vu plus haut, alors que le coût de la construction augmente deux fois plus vite que les loyers, aggravé par la crise inflationniste et par les mesures coercitives de mise aux normes, nos dirigeants ont voté un plafonnement des loyers à un niveau quasi moitié de celui de l’inflation.

Aucune mesure proportionnelle de protection des propriétaires n’accompagne cette décision, ni en matière de garantie des loyers ni en matière d’indemnisation des dégâts causés par des locataires, ni en matière d’expulsion des indélicats ou des squatters.

Demander des travaux de remise à des normes inatteignables, vouloir obliger le remplacement des chaudières à gaz ou à fuel ou pire, chaudières à bois par des pompes à chaleur dont l’énergie consommée est affublée d’un coefficient de 2,30 pour calculer l’énergie primaire du classement au DPE est d’un aveuglement indicible.

Conséquence prévisible 

Nos décideurs n’ont pas voulu s’intéresser aux causes de l’évolution de la vacance des logements, ils limitent les loyers en obligeant les propriétaires à dépenser des fortunes en travaux pour économiser l’énergie payée par les locataires…

Que croyez-vous qu’il arrivera ?

La vacance des logements augmentera, le portage ciblé récupérera les logements exclus à des prix de braderie, pour les faire mettre aux normes avec le fruit des impôts. Mais comme le prix de l’immobilier va s’effondrer (tous voudront vendre et personne n’achètera) l’assiette de l’impôt diminuera au prorata de la valeur immobilière, et il y aura moins de moyens pour rénover.

Une crise du logement sans précédent est en marche.

Article publié initialement le 6 juillet 2023.