Perspectives du marché de l’immobilier dans l’après Covid-19

Work at Home By: Dejan Krsmanovic - CC BY 2.0

L’expérience du confinement aura très certainement un impact sur le regard que portent les cadres et professions intermédiaires urbaines sur le logement.

Par Matthieu Loonis.

Ce n’est pas tant l’impact immédiat sur les transactions qui doit faire réfléchir sur les perspectives de l’immobilier suite à cette crise, mais son impact psychologique sur les ménages de la classe moyenne et supérieure.

L’impact sur les transactions

Le gel quasi-complet des transactions immobilières fait craindre une baisse immédiatement importante des prix de l’immobilier résidentiel, entre 5 % et 30 % selon les sources. Néanmoins, comme exposé dans un précédent billet, le marché français est très attentiste, les vendeurs ne baissent pas leurs prix de plus de 4 % en moyenne, préférant attendre, même longtemps.

À cela s’ajoute un point important : contrairement à la dernière grosse crise immobilière française remontant aux années 1990, à notre époque il n’y a pas de surabondance d’offres dans le neuf, nettement plus cher que l’ancien, pouvant concurrencer les vendeurs sur leur terrain.

Le nombre des décès n’est pas non plus de nature à noyer le marché sous les offres de biens, car il est similaire à celui de la grippe saisonnière sans que le marché y fût sensible un jour.

L’impact psychologique pour les ménages

L’expérience du confinement aura très certainement un impact sur le regard que portent les cadres et professions intermédiaires urbaines sur le logement. En effet, des millions de salariés se sont trouvés brutalement prisonniers de leur appartement de ville mettant en lumière des conditions de logement d’ordinaire supportées par la perspective de s’en échapper dès que possible pour profiter des divertissements citadins.

La désaffection pour les villes importantes s’explique car les logements en zones urbaines sont généralement de petites surfaces dans des environnements très minéraux, particulièrement pénibles à vivre si on ne peut s’en échapper, a fortiori avec des enfants. Ce qui se constate dans les chiffres considérables de Parisiens ayant fui vers la province juste avant l’annonce du confinement.

Ce phénomène n’est pas nouveau, déjà le White Flight (la fuite des classes moyennes blanches des villes vers la campagne et les zones péri-urbaines) est une réalité depuis plusieurs décennies en France. Le désir de nature est lui aussi très important, car pour 81 % des Français vivre à la campagne représente la vie idéale, contre 19 % préférant la vie urbaine.

Une solution au rejet de la ville

Ce rejet a une explication profonde.

D’une part, elle représente l’échec de la planification étatique (devrais-je dire municipale) sur les aspirations humaines. Les individus aspirent à la liberté, au confort matériel, à la simplicité de la vie quotidienne. Les ménages ne veulent pas vivre sous une litanie d’interdictions restreignant leur liberté de mouvement, ils ne veulent pas que le déplacement à vélo soit présenté comme une avancée technologique digne du XXIe siècle, ils ne veulent pas se poser de questions logistiques absurdes lorsqu’ils doivent se rendre d’un point A à un point B. Lorsque tout n’est que contraintes, planter des arbres, organiser des concerts de djembés, ne changeront pas une vérité incontestable : une ville qu’on aime, on ne la quitte pas au moindre RTT.

D’autre part, bon nombre de ces salariés se sont trouvés en télétravail avec le confinement. La tendance de fond était déjà présente auparavant, 29 % des salariés ayant travaillé en télétravail en 2018. Mais cette fois-ci l’expérience a été contrainte, pour les salariés comme pour les entreprises, et ce de manière prolongée. Or, le télétravail est une source importante d’économie pour les entreprises, sachant qu’une place de bureau fixe sur un lieu de travail coûte 17 000 euros par an en moyenne et ne sera occupée qu’à 60 % en raison des congés, RTT, réunions, déplacements.

Le télétravail sera donc plébiscité également après la fin du confinement, ne serait-ce que dans un objectif de pure économie. Il en résulte que le salarié qui était limité par la distance entre son lieu de travail et son domicile va pouvoir habiter plus loin, n’ayant plus besoin de se rendre aussi souvent là où il travaille.

En cela, le télétravail ouvre la voie à une reconfiguration du territoire français qui devrait soulager les zones tendues en matière de logements résidentiels, mais aussi impacter négativement le marché de l’immobilier professionnel déjà en mauvaise forme.

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