Crédit immobilier : devez-vous tout rembourser en urgence par anticipation ?

Pourquoi rembourser ses prêts immobiliers par anticipation, le plus tôt possible ?

Par Pierre Tellep.

La crise financière sera dure. Les propriétaires et épargnants vont en payer une partie.

Voici ce que vous devez absolument savoir pour prendre de bonnes décisions.

Ainsi, plusieurs conseillers en gestion de patrimoine indépendants prennent en ce moment du recul par rapport à la crise financière, et au-delà de la crise sanitaire, pour envisager ce qui va se passer.

Ils conseillent de rembourser tous vos crédits immobiliers, si vous en avez la possibilité bien entendu.

Pourquoi ?

La période de confinement est prévue pour durer quelques semaines, la situation va ensuite revenir à la normale pour tous les propriétaires d’immobilier locatif, en location saisonnière, ou à l’année.

Alors pourquoi rembourser ses prêts immobiliers par anticipation, le plus tôt possible ?

Un biais cognitif qui empêche d’observer la situation objectivement

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, notre cerveau est programmé pour envisager les choses de manière positive. Inconsciemment, nous refusons de les voir négativement et nous avons une tendance naturelle à nous voiler la face.

C’est d’ailleurs probablement ce biais cognitif qui a conduit les principaux dirigeants du monde entier à sous-estimer la crise du coronavirus, et à prendre des mesures tardives alors que si la situation avait été analysée froidement, sur la base des statistiques d’autres pays concernés, que ce soit la Chine continentale, l’Italie, ou la Corée du Sud, les mesures de confinement auraient probablement été prises bien plus tôt, et l’organisation des élections municipales aurait été reportées.

Pour aller plus loin de la crise du coronavirus :

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Comment éradiquer le virus en faisant le ménage dans vos locations ?

C’est facile de juger après coup, donc n’allons pas sur ce terrain. Venons-en aux faits qui intéressent tous les propriétaires ayant un crédit immobilier.

Bref, ce que je veux vous faire passer comme message en introduction, c’est que nous sommes programmés pour nous voiler la face.

Nous refusons de nous rendre à l’évidence quand tout va mal, pour accorder une importance démesurée à une issue favorable à une situation critique, même si cette issue favorable a seulement 1 % de chances de se produire.

Notez bien que je ne suis pas en train de dire que c’est la catastrophe, je pense très sincèrement que le business de la location saisonnière va repartir comme avant, une fois la crise du coronavirus passée.

Mais ne suis-je pas moi aussi victime de ce biais cognitif, est-ce que je ne me voile pas la face ? Je n’en sais rien. Personne n’en sait rien. Personne ne peut prédire le futur.

Par contre, nous pouvons nous poser des questions, et ensuite déterminer nous-mêmes, en notre for intérieur, quelle est la meilleure réponse à ces questions.

Et c’est cela qui nous amène à nous poser la question d’une éventuelle urgence à rembourser un prêt immobilier locatif par anticipation.

Voici ce que vous devez savoir ce sujet.

Qui va payer les conséquences de la crise financière ? (Les propriétaires et les épargnants)

Comme vous avez pu le constater, les bourses mondiales ont plongé. Ce n’est probablement pas fini.

L’activité économique est à l’arrêt, de nombreuses entreprises et entrepreneurs individuels vont se trouver en très grandes difficultés financières.

Dans un premier temps, le gouvernement a indiqué que l’État « paierait tout, quoi qu’il en coûte ». Et que chacun devait rester chez soi.

Le discours a changé depuis, probablement devant la remontée des services de l’État face à l’ampleur de la catastrophe économique qui s’annonce.

Ce n’est pas comme si les finances publiques étaient saines. L’État est en faillite, ce n’est pas nouveau ; François Fillon le disait déjà alors qu’il était Premier ministre. Et qui de mieux placé qu’un Premier ministre pour se rendre compte de l’état des finances publiques ?

Vous pensez peut-être qu’en 2008 la crise économique était pire, et que cela n’a pas eu d’impact pour vous, puisque ce sont les États et les banques qui ont payé.

Vous avez complètement raison.

Mais depuis 2008, tout a changé. Il y a eu la Loi Sapin 2.

C’est quoi la loi Sapin 2, et pourquoi elle peut vous ruiner ?

La loi Sapin 2, issue d’une directive européenne, est une loi qui a inscrit dans le marbre que lors de la prochaine crise économique, ce ne seront pas les États qui paieront, ni les banques, mais les particuliers.

En résumé, pour ce qui nous intéresse en tant qu’investisseur immobilier, cette loi prévoit que les comptes en banque des particuliers et les assurances vie peuvent être siphonnés par l’État pour éponger les dettes consécutives à une crise financière. C’est ce que j’ai lu en tous cas, par exemple ici.

Oui, il existe une protection, car il n’est question que de tous les comptes approvisionnés à plus de 100 000 euros. Il peut être alors tentant de diversifier le nombre de ses comptes en banque pour limiter chacun d’entre eux à 100 000 euros.

Sauf que ces sommes inférieures à 100 000 euros sont couvertes par un fonds de solidarité constitué par l’État. Le petit problème est que ce fonds n’est pas un puits sans fond, il est provisionné à hauteur de quelques dizaines ou centaines de milliards d’euros, qui, d’une part, ne suffiront absolument pas à couvrir les pertes ; et d’autre part seront probablement mobilisés pour d’autres usages, bien avant qu’ils puissent vous aider.

Bref, tous ceux qui ont un compte en banque créditeur peuvent voir leur argent réquisitionné pour couvrir les pertes de la crise financière.

Vous n’avez pas de trésorerie, alors vous vous en fichez ?

Malheureusement non, et c’est là que la notion d’emprunt immobilier intervient.

En effet, si la loi Sapin 2 est activée pour couvrir les frais consécutifs à la crise financière actuelle, nous n’en mesurons pas encore toutes les conséquences, loin s’en faut.

En conséquence, tout investisseur immobilier locatif, et toute personne ayant un prêt immobilier, y compris pour sa résidence principale, risque de se trouver dans un tunnel peu agréable, victime d’un effet ciseau absolument dévastateur aboutissant à la faillite :

— d’un côté, aucune épargne disponible, pour le propriétaire et aussi pour le locataire, qui ne pourra donc plus payer ses loyers.

— d’un autre côté, un emprunt immobilier, ou plusieurs, à rembourser mais que vous serez incapables d’honorer car vous n’aurez plus ni revenus locatifs, ni épargne.

Rembourser ses emprunts immobiliers en urgence pour éviter la faillite

À la lumière des éléments évoqués ci-dessus, rembourser par anticipation vos emprunts immobiliers semble être une solution très efficace anti-crise économique et spoliation par l’État de vos finances personnelles.

En effet, vous gagnez sur les deux tableaux :

— d’un côté, vous transférez votre épargne depuis vos comptes en banque vers vos biens immobiliers, dont vous possédez le titre de propriété, ce dont personne ne peut vous spolier. Vous sécurisez donc votre épargne.

— d’un autre côté, vous n’êtes plus dépendant des loyers versés par vos locataires pour rembourser votre emprunt immobilier. Vous ne risquez donc pas la faillite et la saisie de vos biens.

Aujourd’hui, à titre personnel, je n’ai pris aucune décision.

C’est très difficile de se projeter quand on est au cœur de l’action, dans la mesure où bien entendu personne ne connaît le futur. En effet, rembourser un emprunt immobilier est un très mauvais choix d’un point de vue financier. Toutes les feuilles de calcul Excel vous le diront.

Ainsi, si finalement la crise économique n’est pas majeure, il aura été stupide d’avoir remboursé ces prêts immobiliers. Mais, si ce n’est pas le cas…

Cet article n’est donc absolument pas une recommandation, mais une réflexion posée et objective sur la situation, en essayant de ne pas se voiler la face devant les difficultés actuelles et à venir.

Qu’en pensez-vous ? Allez-vous envisager de rembourser par anticipation vos emprunts immobiliers ? Avez-vous peur de la situation, de ne plus avoir assez de revenus locatifs pour pouvoir continuer votre stratégie d’investissement ?


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