Crédit immobilier : devez-vous tout rembourser en urgence par anticipation ?

Pourquoi rembourser ses prêts immobiliers par anticipation, le plus tôt possible ?

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Crédit immobilier : devez-vous tout rembourser en urgence par anticipation ?

Publié le 17 octobre 2021
- A +

Par Pierre Tellep.

La crise financière sera dure. Les propriétaires et épargnants vont en payer une partie.

Voici ce que vous devez absolument savoir pour prendre de bonnes décisions.

Ainsi, plusieurs conseillers en gestion de patrimoine indépendants prennent en ce moment du recul par rapport à la crise financière, et au-delà de la crise sanitaire, pour envisager ce qui va se passer.

Ils conseillent de rembourser tous vos crédits immobiliers, si vous en avez la possibilité bien entendu.

Pourquoi ?

La période de confinement est prévue pour durer quelques semaines, la situation va ensuite revenir à la normale pour tous les propriétaires d’immobilier locatif, en location saisonnière, ou à l’année.

Alors pourquoi rembourser ses prêts immobiliers par anticipation, le plus tôt possible ?

Un biais cognitif qui empêche d’observer la situation objectivement

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, notre cerveau est programmé pour envisager les choses de manière positive. Inconsciemment, nous refusons de les voir négativement et nous avons une tendance naturelle à nous voiler la face.

C’est d’ailleurs probablement ce biais cognitif qui a conduit les principaux dirigeants du monde entier à sous-estimer la crise du coronavirus, et à prendre des mesures tardives alors que si la situation avait été analysée froidement, sur la base des statistiques d’autres pays concernés, que ce soit la Chine continentale, l’Italie, ou la Corée du Sud, les mesures de confinement auraient probablement été prises bien plus tôt, et l’organisation des élections municipales aurait été reportées.

Pour aller plus loin que la crise du coronavirus :

Comment relancer vos réservations une fois la crise passée ?
Comment éradiquer le virus en faisant le ménage dans vos locations ?

C’est facile de juger après coup, donc n’allons pas sur ce terrain. Venons-en aux faits qui intéressent tous les propriétaires ayant un crédit immobilier.

Bref, ce que je veux vous faire passer comme message en introduction, c’est que nous sommes programmés pour nous voiler la face.

Nous refusons de nous rendre à l’évidence quand tout va mal, pour accorder une importance démesurée à une issue favorable à une situation critique, même si cette issue favorable a seulement 1 % de chances de se produire.

Notez bien que je ne suis pas en train de dire que c’est la catastrophe, je pense très sincèrement que le business de la location saisonnière va repartir comme avant, une fois la crise du coronavirus passée.

Mais ne suis-je pas moi aussi victime de ce biais cognitif, est-ce que je ne me voile pas la face ? Je n’en sais rien. Personne n’en sait rien. Personne ne peut prédire le futur.

Par contre, nous pouvons nous poser des questions, et ensuite déterminer nous-mêmes, en notre for intérieur, quelle est la meilleure réponse à ces questions.

Et c’est cela qui nous amène à nous poser la question d’une éventuelle urgence à rembourser un prêt immobilier locatif par anticipation.

Voici ce que vous devez savoir ce sujet.

Les propriétaires et les épargnants vont payer les conséquences de la crise financière

Comme vous avez pu le constater, les bourses mondiales ont plongé et ce n’est probablement pas fini.

L’activité économique est à l’arrêt, de nombreuses entreprises et entrepreneurs individuels vont se trouver en très grandes difficultés financières.

Dans un premier temps, le gouvernement a indiqué que l’État « paierait tout, quoi qu’il en coûte ». Et que chacun devait rester chez soi.

Le discours a changé depuis, probablement devant la remontée des services de l’État face à l’ampleur de la catastrophe économique qui s’annonce.

Ce n’est pas comme si les finances publiques étaient saines. L’État est en faillite, ce n’est pas nouveau ; François Fillon le disait déjà alors qu’il était Premier ministre. Et qui de mieux placé qu’un Premier ministre pour se rendre compte de l’état des finances publiques ?

Vous pensez peut-être qu’en 2008 la crise économique était pire, et que cela n’a pas eu d’impact pour vous, puisque ce sont les États et les banques qui ont payé.

Vous avez complètement raison.

Mais depuis 2008, tout a changé. Il y a eu la Loi Sapin 2.

C’est quoi la loi Sapin 2, et pourquoi elle peut vous ruiner ?

La loi Sapin 2, issue d’une directive européenne, est une loi qui a inscrit dans le marbre que lors de la prochaine crise économique, ce ne seront pas les États qui paieront, ni les banques, mais les particuliers.

En résumé, pour ce qui nous intéresse en tant qu’investisseur immobilier, cette loi prévoit que les comptes en banque des particuliers et les assurances vie peuvent être siphonnés par l’État pour éponger les dettes consécutives à une crise financière. C’est ce que j’ai lu en tous cas, par exemple ici.

Oui, il existe une protection, car il n’est question que de tous les comptes approvisionnés à plus de 100 000 euros. Il peut être alors tentant de diversifier le nombre de ses comptes en banque pour limiter chacun d’entre eux à 100 000 euros.

Sauf que ces sommes inférieures à 100 000 euros sont couvertes par un fonds de solidarité constitué par l’État. Le petit problème est que ce fonds n’est pas un puits sans fond, il est provisionné à hauteur de quelques dizaines ou centaines de milliards d’euros, qui, d’une part, ne suffiront absolument pas à couvrir les pertes ; et d’autre part seront probablement mobilisés pour d’autres usages, bien avant qu’ils puissent vous aider.

Bref, tous ceux qui ont un compte en banque créditeur peuvent voir leur argent réquisitionné pour couvrir les pertes de la crise financière.

Vous n’avez pas de trésorerie, alors vous vous en fichez ?

Malheureusement non, et c’est là que la notion d’emprunt immobilier intervient.

En effet, si la loi Sapin 2 est activée pour couvrir les frais consécutifs à la crise financière actuelle, nous n’en mesurons pas encore toutes les conséquences, loin s’en faut.

En conséquence, tout investisseur immobilier locatif, et toute personne ayant un prêt immobilier, y compris pour sa résidence principale, risque de se trouver dans un tunnel peu agréable, victime d’un effet ciseau absolument dévastateur aboutissant à la faillite :

  • d’un côté, aucune épargne disponible, pour le propriétaire et aussi pour le locataire, qui ne pourra donc plus payer ses loyers ;
  • d’un autre côté, un emprunt immobilier, ou plusieurs, à rembourser mais que vous serez incapables d’honorer car vous n’aurez plus ni revenus locatifs, ni épargne.

Rembourser ses emprunts immobiliers en urgence pour éviter la faillite

À la lumière des éléments évoqués ci-dessus, rembourser par anticipation vos emprunts immobiliers semble être une solution très efficace anti-crise économique et spoliation par l’État de vos finances personnelles.

En effet, vous gagnez sur les deux tableaux :

  • Vous transférez votre épargne depuis vos comptes en banque vers les biens immobiliers dont vous possédez le titre de propriété, ce dont personne ne peut vous spolier. Vous sécurisez donc votre épargne.
  • Vous n’êtes plus dépendant des loyers versés par vos locataires pour rembourser votre emprunt immobilier. Vous ne risquez donc pas la faillite et la saisie de vos biens.

Aujourd’hui, à titre personnel, je n’ai pris aucune décision.

C’est très difficile de se projeter quand on est au cœur de l’action, dans la mesure où bien entendu personne ne connaît le futur. En effet, rembourser un emprunt immobilier est un très mauvais choix d’un point de vue financier. Toutes les feuilles de calcul Excel vous le diront.

Ainsi, si finalement la crise économique n’est pas majeure, il aura été stupide d’avoir remboursé ces prêts immobiliers. Mais, si ce n’est pas le cas…

Cet article n’est donc absolument pas une recommandation, mais une réflexion posée et objective sur la situation, en essayant de ne pas se voiler la face devant les difficultés actuelles et à venir.

Qu’en pensez-vous ? Allez-vous envisager de rembourser par anticipation vos emprunts immobiliers ? Avez-vous peur de la situation, de ne plus avoir assez de revenus locatifs pour pouvoir continuer votre stratégie d’investissement ?

Article publié initialement le 25 mars 2020 et venant de https://eldorado-immobilier.com/.


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  • La loi Sapin nous pend au nez c’est bien certain mais le remboursement d’emprunts immobiliers pour s’en prémunir me parait une solution un peu « théorique » actuellement car il est assez rare que ceux qui ont empruntés aient gardés le cash au niveau suffisant pour rembourser leurs emprunts.
    Par contre la réapparition de l’inflation et la hausse corrélative des taux d’intérêts a une forte probabilité après les masses d’argent qui vont etre injectées dans l’économie sans la moindre contrepartie de la part de l’économie réelle en matière de production de biens et de services. Situation qui s’est produit après chaque guerre dans le passé. Si on est en guerre ….
    Qui dit inflation dit remboursements facilités. Comme au bon vieux temps !!! Et donc stratégie inverse à celle qui est proposée dans cet article. Pas facile de décider d’une stratégie financière n’est ce pas ?

  • pour l’instant il s’agit deja de survivre, ensuite la crise financière n’épargnera personne , çà on peut deja en etre surs..
    je pense que l’immobilier personnel présente un facteur sécurisant , c’est un logement. Contrairement aux autres formes d’épargne qui elles pourraient etre dans le viseur des éventuelles saisies (comme l’assurance vie)..
    mais qui a plus de 100 000 euros en liquidités aujourd’hui? moins de 1% de la population .. ce n’est donc pas là que réside le vrai risques.. le vrai risque ce sont les taxes et autres CSG

  • D’où le vieux dicton brésilien : pas de femme, pas d’amis, pas d’argent ? Pas de problèmes !
    Moi, je suis dans les catégories 2 et 3 donc moins de problèmes ?

  • « notre cerveau est programmé pour envisager les choses de manière positive. »
    Affirmation gratuite: cela dépend des individus.
    Quant au fond de l’article, il suppose que l’on puisse rembourser son crédit!

  • Vous oubliez cependant Christine LAGARDE qui avait déclaré que les déficits publics pouvaient être couverts par une captation de 15 % (à l’époque) du patrimoine des particuliers.
    Dans votre cas, l’Etat deviendra propriétaire de 15 % de vos biens immobiliers, de vos actions et de votre compte en banque. Le déplacement que vous préconisez ne changera rien.
    Il n’y a que les détenteurs d’or, non enregistrés avant l’informatisation des comptes des changeurs qui pourront éventuellement y échapper.
    N’oubliez pas qu’une loi récente vient de permettre de dissocier le foncier (le sol) du bâti et permettre à l’Etat devenu propriétaire de tout ou partie du foncier, de vous faire payer un loyer (impôt supplémentaire) à titre d’indemnité.
    15 % de vos biens immobiliers, de vos actions et de votre compte en banque.
    Il n’y a que les détenteurs d’or, non enregistrés avant l’informatisation des comptes des changeurs qui pourront éventuellement y échapper.

  • pour l’immense majorité des emprunteurs, rembourser par anticipation signifie vendre le bien en question… et pour cela il faut des acheteurs…
    Vendre au son du canon… mef !

  • Le remboursement par anticipation fait perdre l’assurance décès liée à l’emprunteur,par les temps qui courent…

  • Je suis tenté par ce que suggere cet article car la crise financière suivra la crise sanitaire et nos grandes banques seront exposées. Mais il me manquent des éléments factuels que je ne trouve en clair nulle part.
    1/ La garantie des dépôts de 100k€ par établissement bancaire et client, se fera t elle sur ma situation nette vis à vis de ma banque ou en considérant mon solde créditeur sans déduire mes emprunts restants dûs à ma banque. Hélas le flou risque de favoriser ma banque et pas moi… Mais je voudrais en être certain car sinon ce serait sans intérêt pour moi.
    2/ Je crois à une déflation de l’immobilier et autres actifs à moyen terme disons 2 ans, suivie d’une hyperinflation de tout. Lâcher mon cash dans ce cas pour rembourser par anticipation un prêt immobilier très peu cher risque d’être une mauvaise idée si ma banque, la BNPP, ne sombre pas. Plus s’il devait y avoir de l’hélicoptère money mise par la BCE sur les emprunts immobiliers de la résidence principale, je pourrais regetrer de l’avoir soldé.
    Donc pas de décision pour l’instant.

  • C’est une action de précaution. Sauf que si c’est une grosse Banque fait défaut, alors le problème n’est plus français mais européen.
    Lorsque la Crête à fait défaut, il s’agissait de petites banques.
    Si une des 5 banques majeures françaises fait défaut, l’Europe devra le soutenir sous peine de voir l’Euro tomber.

  • Depuis la première publication de l’article, les bourses ont largement remonté, même en France, et la comparaison entre immobilier et autres placements n’a plus grand chose à voir. La question se pose assez différemment maintenant : l’inflation menace, l’immobilier bulle, et les menaces étatiques sur nos placements personnels sont moins précises mais toujours aussi présentes, voire plus encore.

  • spéculer, anticiper, prévoir, trois mots qui régissent ma vie. Dans un contexte où nous avons un Etat prédateur. Je sais il a toujours été; mais maintenant il est plus que jamais. Il est hors de question pour moi d’avoir des bien « vulnérables » extrêmement saisissables. Il était donc hors de question pour moi il y a 3 ans, lorsque j’ai pensé à acheter de l’immobilier d’en avoir. On me rétorquera de façon très familière: ‘t’es con, tu peux te faire des apports? » ok, mais jusqu’à quand. je ne veux pas pour ma part courir ce risque, même si pour certains, le jeu en vaut la chandelle; et être toujours sûr de pouvoir, avec le moins d’anicroche possible, exécuter mon gateway plan (Geralde Celente). Et puis, la vie n’est faite que de choix, d’intersections qui jalonnent l’existence d’un homme.
    Je suis en position de repli et de veille: actifs financiers et non financiers liquides, de protection et/ou rémunérateur et/ou mobilière.

    Les russes blancs de 1917 n’ont jamais pu emporter leurs immeubles avec eux lorsqu’ils ont dû fuir la Russie bolchevique.
    Certains devraient un peu plus agir dans leur vie en fonction des précédents historiques.

  • Ah bon? L’Etat ne peut pas vous spolier? arf, arf, il fait cela tous les jours. Et vu les conneries racontées par Wargon, à la suite de celles des écolos, il n’y aura bientôt plus de droit de propriété. Alors rembourser par avance en se saignant pour se faire « exproprier » du bien un peu après…

    • Bientôt l’Etat va nous pondre l’impôt « loyer du propriétaire » Qu’il faudra payer tous les mois une fois le bien acquis.
      C’est pas de la spoliation ça?

      • @JR ca existe en suisse, qui est pas un pays communiste
        ca s appelle le loyer fictif qui est ajouté a vos revenus pour calculer l IR
        Il peut etre eventuellement minoré des interets d emprunts mais avec des emprunts a 1 % la minoration est assez theorique

        Mais on en revient toujours au meme point : comme l etat a besoin d argent pour assurer ses fonctions (aux minimum regaliennes) que taxer ?
        personellement je trouve la solution suisse (ou texane) assez bonne: on taxe peu le travail mais plus l immobilier

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