100 000 euros pour un logement : Griveaux va faire monter les prix à Paris !

Benjamin_Griveaux by NickK(CC BY-SA 4.0) — NickK, CC-BY

Le dicton boursier « Tout ce qui est soutenu à vocation à s’écrouler » s’applique aussi à l’immobilier.  Aussi, ce soutien encadré n’apportera aucune solution à la situation désastreuse du logement à Paris.

Par Pascal Beuvelet.

Un des volets du projet de Benjamin Griveaux candidat à la mairie de Paris c’est le co-financement à hauteur de 100 000 euros proposé à 20 000 candidats acquéreurs de la classe moyenne, des couples avec un enfant, disposant ensemble de revenus de 6000 euros par mois.

Inflation par l’accentuation de l’écart entre l’offre et la demande

C’est un budget de deux milliards d’euros qui sera consommé en 6 ans et dont les coûts de gestion et accompagnement des pétitionnaires à l’acquisition est totalement inconnu.

Il s’agit de générer artificiellement une demande de plus de 3300 logements par an. Or à Paris, en 2019, le nombre de ventes immobilières a été de 45 000. Dès lors ces 3300 candidatures à l’apport personnel représentent 7,41 % de l’offre de vente. Il est indiscutable que ce déséquilibre dans un marché d’offre déjà étroit va avoir un effet inflationniste sur les prix.

Pire, cette demande strictement encadrée et élitiste va obligatoirement se porter sur la catégorie très ciblée des logements de 50 à 70 m2. En effet, avec 6000 euros de revenu net il est possible d’emprunter 443 000 euros sur 20 ans ou 513 000 euros sur 25 ans. Si vous ajoutez 100 000 euros d’apport à cette somme vous disposez d’un budget de 543 000 ou 613 000 euros hors frais de notaire et frais de garantie.

Lorsqu’on sait que le prix moyen à Paris est de 10 000 euros par mètre carré il est clair que la cible est bien celle recherchée par le plus grand nombre, les appartements de 50 à 70 m2. Forcément leurs prix vont monter et s’ils sont trop régulés l’opération sera un coup d’épée dans l’eau !

100 000 euros, une aubaine pour les vendeurs !

Ne vous y trompez pas, et c’est toujours vérifié, si l’acquéreur d’un bien dispose d’avantages financiers privilégiés l’équilibre de l’accord entre vendeur et acheteur se fait à un prix plus élevé.

N’imaginez pas un instant qu’il puisse en être autrement.

Bien évidemment nos champions de la réglementation/régulation fixeront des normes, des seuils, des contraintes qui, par nature, laisseront le champ libre aux passe-droits et autres arrangements ainsi qu’il a été constaté dans les attributions de logements sociaux.

Les incertitudes juridiques à l’acquisition

Pour pouvoir se lancer efficacement dans la recherche d’un bien un candidat  acquéreur devra nécessairement avoir obtenu un accord de financement de tout ou partie de l’apport envisagé sur la base d’un projet. En effet, j’imagine mal un vendeur contre-signant une promesse de vente avec comme condition suspensive l’obtention d’un hypothétique co-financement à hauteur de 100 000 euros. Tout ça ne promet pas d’être simple.

Les incertitudes à la revente

Au moment de la revente, la ville et le financeur réunis dans une foncière se rembourseront de l’apport et capteront une fraction de la plus-value qui sera plafonnée autour de 20 % du prix du bien.

Ce système de résultat envisagé positif présuppose qu’il y aura de l’inflation qui seule peut faire naître les plus-values. Toute la question se posera lorsqu’il s’agira d’acheter un logement plus grand car l’acquéreur ne disposera que de son prix de vente amputé d’une partie de la plus-value et de la totalité du co-financement initial.

Dans le même temps tous les logements auront augmenté et je ne suis pas certain, même si les revenus augmentent, que les gains en plus-values constituent alors un apport suffisant pour équilibrer le financement d’une nouvelle acquisition. Retour au point de départ !

Conclusion

Le dicton boursier « Tout ce qui est soutenu a vocation à s’écrouler » s’applique aussi à l’immobilier. Aussi, ce soutien encadré n’apportera aucune solution à la situation désastreuse du logement à Paris ou seuls 33, 1 % des ménages sont propriétaires alors qu’ils sont 57, 6 % pour la France entière.

Cette proposition strictement opportuniste est purement électoraliste. Une élection c’est en définitive un marché de dupes entre des voix fournies et des biens et  avantages promis en échange. Un système de ventes aux enchères par avance de droits et biens à disposer !

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