Avec l’exceptionnelle baisse des taux d’intérêts des crédits immobiliers observée en 2016, les banques ont vu de nombreux emprunteurs frapper à leur porte, notamment dans l’objectif de renégocier leur taux. Si les récents emprunteurs profitent de conditions de financement attractives, les Français qui ont contracté un prêt avant 2016 ne bénéficient pas des meilleurs taux.
Pour changer le taux d’un crédit immobilier trois opérations se présentent aux emprunteurs : la renégociation, le rachat de crédit et le regroupement de prêts. La renégociation consiste à réviser le taux auprès de l’établissement bancaire qui a édité l’offre de prêt. Quant au rachat et au regroupement, ils sont souvent confondus bien que leurs débouchés ne soient pas les mêmes.
Un rachat de crédit consiste à faire racheter son prêt immobilier par une autre banque. L’emprunteur solde alors son crédit et en contracte un nouveau ailleurs. À cette occasion et selon ses revenus, le ménage emprunteur peut réduire la durée d’emprunt afin d’optimiser le taux fixe.
Rachat de prêt ou regroupement de crédits ?
Le regroupement de crédits peut, d’une certaine manière s’assimiler au rachat. Cependant, comme son nom l’indique, il s’agit de rassembler plusieurs emprunts au sein d’un unique prêt. Les crédits immobiliers, les prêts à la consommation ainsi que d’autres dettes (retards d’impôts, loyers) pourront être intégrés dans le regroupement. Pour rassembler plusieurs emprunts, l’organisme spécialisé va procéder au rachat des différentes dettes.
Que ce soit lors d’un regroupement ou d’un rachat de crédit, les emprunteurs doivent rester vigilants, notamment sur tous les frais engendrés par ces opérations. D’une part, pour solder un prêt en cours, l’emprunteur doit rembourser le capital restant dû auquel s’ajouteront des indemnités de remboursement anticipé (les IRA). Ces indemnités sont légalement encadrées et ne peuvent dépasser 3% du capital restant dû.
Si le prêt immobilier à racheter fait l’objet d’une garantie hypothécaire, il sera nécessaire de lever l’hypothèque auprès du notaire. À cette occasion, les emprunteurs ne doivent pas verser d’émoluments à l’officier ministériel. Le notaire doit lui-même faire l’appel de fonds auprès de la banque. En vertu de la loi Murcef, l’établissement bancaire ou l’intermédiaire en opérations de banque (IOB) ne peut exiger le paiement des frais de dossier avant la signature du nouveau prêt.
Qui choisir pour un rachat de crédit ?
Démarcher plusieurs sociétés spécialisées en rachat de crédit peut être perçu comme un mauvais signal pour leurs partenaires. Car il faut garder en tête que le marché français du réajustement financier est partagé entre une poignée de sociétés. Ces dernières, en recevant le même dossier provenant de plusieurs intermédiaires vont interpréter cela comme une demande confuse de la part des emprunteurs.
Les courtiers en rachat de prêt ont bien conscience de cette pratique. Dans le but d’éviter qu’un dossier soit accepté via un concurrent certains intermédiaires n’hésitent pas à demander l’envoi de pièces originales. Ils s’assurent ainsi qu’aucune demande ne pourra aboutir ailleurs.
Mais tous les intermédiaires en opérations bancaires ne sont pas à mettre dans le même panier. En s’adressant à un IOB certifié ISO 9001, les emprunteurs ont la garantie d’avoir affaire à une société sérieuse dont la qualité et le service-client sont les priorités.
Selon le profil du ménage emprunteur, le rachat de plusieurs prêts peut être l’occasion d’ajouter un nouveau projet dans l’opération, par exemple, le financement d’une rénovation, d’une extension ou tout simplement d’une voiture. Cependant, il faut veiller à ce que cette trésorerie supplémentaire soit en adéquation avec les revenus du ménage. Les courtiers, pour augmenter leur commission, auront tendance à gonfler le montant du rachat.
Exiger la transparence
Enfin, si le rachat de crédits est présenté comme une solution pour se sortir d’une situation de surendettement, le gain de l’opération doit être minutieusement évalué.
Il peut être compliqué de parler de gain lors d’un regroupement, car si l’idée initiale est de réduire les mensualités réglées par un foyer, le coût total en sera plus élevé. En effet, la nouvelle mensualité réduite sera obtenue en allongeant la durée totale d’emprunt. Certes, le taux mensuel sera davantage adapté aux finances d’un ménage mais dans sa globalité, l’opération aura un coût supplémentaire.
Ce constat ne s’applique pas à l’ensemble des dossiers de regroupement car si les revenus des emprunteurs sont corrects voire importants, le versement d’une mensualité plus élevée va donner accès à un taux fixe plus intéressant synonyme d’économies.
Pour conclure, l’univers du regroupement de prêt n’est pas opaque et secret. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde en 2013, les établissements de rachat de crédits ont l’obligation de fournir un document détaillé sur leur offre de regroupement. Cette fiche d’information permet de comparer le montant total des crédits en cours et celui obtenu après le rachat. La transparence est donc de mise.
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