Pourquoi le prix des logements est élevé dans les grandes villes

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London city by mariusz kluzniak(CC BY-NC-ND 2.0)

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Pourquoi le prix des logements est élevé dans les grandes villes

Les points de vue exprimés dans les articles d’opinion sont strictement ceux de l'auteur et ne reflètent pas forcément ceux de la rédaction.
Publié le 6 novembre 2017
- A +

Par Jenny Grindberg.1
Un article de Being Libertarian

Demandez à n’importe quel habitant de New York, San Francisco ou Londres quelle est sa plus grande dépense, ils répondraient pour la plupart que c’est leur loyer ou leur prêt immobilier.

C’est en partie à cause du marché libre ; comme les professionnels accourent vers des emplois bien rémunérés dans ces villes développées, le prix des logements augmente pour répondre à cette nouvelle demande.

Mais le problème est aussi en partie artificiel, provoqué par d’excessives et nuisibles politiques d’urbanisme de l’État, tant au niveau national que local.

Dans de nombreuses villes peuplées, les règlements de construction prescrivent la hauteur maximale d’une structure, la densité d’un pâté de maisons et les zones qui peuvent ou non être aménagées. Toutes ces réglementations de l’État ont entraîné une flambée des prix de l’immobilier résidentiel dans les villes, contraignant les résidents à s’éloigner de leur emploi, étouffant les économies locales et régionales et exerçant encore plus de pression sur la classe moyenne.

Londres, capitale de la réglementation

Il n’ y a pas de meilleur exemple de réglementation excessive d’urbanisme que la Green Belt au Royaume-Uni.

Développée à l’origine pour que le pays puisse préserver les espaces naturels pour la santé de l’environnement, la réglementation du développement de la Green Belt est devenue incontrôlable et a fait de Londres l’une des villes les plus chères au monde.

À cause des terrains réservés à la Green Belt, Londres manque d’espace pour construire de nouveaux logements répondant à la demande croissante qui nécessite deux millions de logements supplémentaires. Les prix dans la ville sont 50% plus élevés que leur plus haut précédent. Sadiq Khan, le maire de Londres, s’oppose à tout développement sur la Green Belt, bien que seulement 3,7 % de ces terres puissent fournir aux Londoniens un million de nouveaux logements.

Une étude de la London School of Economics estime que les réglementations d’urbanisme dans le West End de Londres ont fait grimper le prix des bureaux de 800%.

Le problème est semblable aux États-Unis, en particulier sur la côte est et dans la région de la baie de San Francisco.

Le prix des logements explose à San Francisco

Bien que les États-Unis ne disposent pas d’une politique aussi ciblée que celle de la Green Belt britannique, les villes côtières souffrent des restrictions sur la hauteur des constructions et des limites de densité qui font grimper les prix des logements.

Dans la Silicon Valley, les prix des logements ont explosé lorsque la région est devenue le centre mondial de la technologie. Il est difficile de construire sur trois étages, car cela suscite des protestations, et une intervention de l’État.

La loi californienne sur la qualité de l’environnement (Environmental Quality Act) rend le logement plus coûteux car elle tente de limiter la densité de logement dans les zones urbaines, bien que la plupart des associations environnementales s’accordent à dire que la densité urbaine est moins dommageable pour l’environnement que le développement de terrains non utilisés auparavant.

L’augmentation des prix des logements a nui à l’économie ainsi qu’aux résidents ; l’emploi dans la région de la baie de San Francisco pourrait être cinq fois plus important qu’il ne l’est actuellement si les restrictions foncières étaient abolies.

Washington, Boston et New York : une réglementation stricte

La côte Est souffre également de cette intervention gouvernementale.

Une étude menée en 2005 par la Réserve fédérale a révélé que, en raison des politiques d’urbanisme, la part des coûts fonciers était de 20% à Washington D. C. et de 50% à New York à la fin des années 1990.

Le problème à DC est en partie dû au fait qu’aucun immeuble ne peut avoir plus de 20 pieds de haut que la largeur de la rue à laquelle il fait face.

La ville de New York a des problèmes encore plus importants ; en raison de règles de zonage strictes, les bâtiments d’un étage et les stationnements en surface sont très répandus, ce qui limite encore plus l’utilisation des terrains, même si la ville devient de plus en plus peuplée.

La ville de Boston souffre aussi. Le minimum d’un acre pour la taille d’un terrain dans de nombreuses banlieues, et jusqu’à deux ou quatre acres dans certaines banlieues anéantit l’offre de logements de la ville. Si les restrictions d’urbanisme étaient levées ou même quelque peu assouplies, le prix moyen des maisons à Boston serait de 450 000 $ et à New York, San Francisco et Washington DC, de 300 000 $, au lieu des 900 000 $, 450 000 $, 800 000 $ et 600 000 $ en vigueur actuellement.

Il faut que l’État se désengage du secteur immobilier

Les réglementations de l’État font grimper les prix du logement dans certaines des villes les plus demandées au monde, déjà confrontées à des pénuries de logements à cause des emplois bien rémunérés qu’elles offrent.

Londres, New York et San Francisco deviennent de plus en plus inabordables pour la classe moyenne à cause des restrictions d’utilisation des terrains, qu’il s’agisse des limitations de hauteur, d’architecture des bâtiments, des limites de densité ou de la réglementation de la Green Belt, particulièrement dommageable au Royaume-Uni.

Si de telles restrictions n’étaient pas mises en place, de nombreuses grandes zones urbaines deviendraient des lieux de vie au prix beaucoup plus abordable.

L’État et les politiques locales devraient se désengager complètement du secteur de l’urbanisme et permettre à l’offre et à la demande de déterminer la forme et le coût du logement. Laissés au marché libre, les prix du logement chuteraient et les travailleurs de la classe moyenne auraient plus de facilité à déménager dans les grandes villes pour obtenir de meilleurs emplois, sans être écrasés par le coût du logement.

Le gouvernement pourrait toujours imposer des normes de sécurité, mais la conception des bâtiments et les décisions concernant les espaces verts devraient être laissées au final à la volonté des habitants. L’emploi augmenterait, les économies locales se développeraient et le rêve américain de posséder une maison serait à la portée d’un plus grand nombre de personnes.

Traduction par Contrepoints de  Why are Housing Prices so High ? Land-Use Regulations in Metropolitan Areas.

  1.  Jenny Grimberg est étudiante de troisième cycle en économie appliquée à l’Université de Georgetown.
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  • « Demandez à n’importe quel habitant de New York, San Francisco ou Londres quelle est sa plus grande dépense, ils répondraient pour la plupart que c’est leur loyer ou leur prêt immobilier. »

    Mouais, c’est vrai. C’est le marché mais le marché est partout.

    ET c’est très probablement aussi le cas dans la Creuse profonde et le Périgord rural où le revenu par tête est au ras des pâquerettes.

  • La situation de la surpopulation de la planète devient criante, visible et alarmante.

    • ça n’a rien à voir: à raison de 1 m2 par habitant, on pourrait mettre toute la population mondiale sur une surface équivalente à la Corse.
      S’il y a concentration dans des lieux spécifiques, c’est qu’il y a de l’activité.
      Toujours cette manie de voir les problèmes sous le prisme de la « surpopulation ». La malthusanisme a encore de beaux jours devant lui

      • Il fut un temps où mort et enterré on avait quand même droit à 2 m2! Evidemment, au bout d’un certain temps, en m3, on n’occupait plus beaucoup d’espace avant de retomber en poussière. Finalement, avec votre raisonnement, on pourrait ambitionner de réduire l’espace pour chacun de 1 m2 à 1 cuillère à café d’extrait sec. Je crois que vous allez me faire apprécier l’humanité dont le malthusianisme fait finalement preuve en comparaison!

    • Bonjour HEP

      Allemagne 238h/km2, France 98, et pourtant le prix de l’immobilier est double en France.

      • La politique agricole de la France et ses politiques d’aménagement du territoire, d’urbanisme, etc. (en fait toutes ses politiques) créent un problème de surpopulation dans trop de zones trop densifiés même avec une densité moyenne de 98, outre le système de racket public et privé de connivence qui augmente abusivement le prix des logements neufs et tire tous les prix de l’immobilier vers une sur valorisation au-dessus des moyens de la population.

        • Il y a une telle politique de m.de en France que la terre agricole ne vaut pas grand chose 2500€/ha en Vendée contre 20000 en RFA et 52 000 au Pays bas.
          On donne la terre aux agriculteurs (merci la SAFER) et les terrains constructibles n’existent plus ou hors de prix 130€ le M2 en moyenne( 1300000€/ha).

    • Jean Roule Du Cable
      6 novembre 2017 at 17 h 45 min

      @ HEP
      C’est vrai, mais ce n’est pas le sujet. La surpopulation mondiale pose des problèmes de gestion des ressources (énergie, eau, alimentation…) et de réchauffement climatique. Le sujet, ici, ce sont les poches de surpopulation urbaine, résultant d’un aménagement du territoire délirant (ou plutôt d’une absence d’aménagement du territoire). Tandis qu’à Paris le prix de l’immobilier continue d’augmenter, en Creuse, ça diminue. Les prix de l’immobilier sont en partie liés à la densité démographique. A Paris, elle est de 21000 hab/km2. D’environ 5000 à Bordeaux. Et de 500 à Gueret !

    • Le concept de « surpopulation » n’est qu’une opinion, pas un fait. On peut tout aussi aisément affirmer que l’humanité souffre de sous-population depuis toujours et qu’elle n’a pas encore atteint son optimum situé entre 86 à 100 milliards d’habitants sur Terre.

      La question de la gestion des ressources est totalement indépendante de la population puisque les ressources dont nous avons besoin sont créées par l’activité humaine. Plus nous sommes nombreux, plus notre capacité à créer les ressources nécessaires est élevée. C’est une question avant tout d’ordre politique. Si certaines populations n’ont pas accès aux ressources dont elles ont besoin, c’est à cause de leurs régimes politiques néfastes qui les empêchent de vivre normalement.

      Les problèmes de surpopulation sont créés localement par les politiques. Ils sont artificiels. Lutter contre ces problèmes se résume à lutter contre les politiciens néfastes.

  • Jean Roule Du Cable
    6 novembre 2017 at 17 h 36 min

    « Le gouvernement pourrait toujours imposer des normes de sécurité, mais la conception des bâtiments et les décisions concernant les espaces verts devraient être laissées au final à la volonté des habitants. L’emploi augmenterait, les économies locales se développeraient et le rêve américain de posséder une maison serait à la portée d’un plus grand nombre de personnes. »

    Vaste programme, hélas, complètement irréaliste. Que veulent les habitants des mégapoles de France ou d’ailleurs ? Disposer d’espaces verts en abondance et de conditions de transports optimales. Le rêve d’Alphonse Allais : la ville à la campagne !
    Donc, que se passera-t-il si on demande encore plus qu’aujourd’hui leur avis aux habitants ? Ils voudront des squares, des parcs, des terrains de jeux, ils voudront réduire la place des nuisances liées au trafic routier, exigeront comme à Paris que les grands axes soient verdis, sinon carrément coupés à la circulation – comme les quais de Seine, ou le périph qu’il est question de transformer en immense promenade verdatre – ils voudront moins de constructions pour disposer d’une ville moins dense (au passage, Paris, c’est 21000 hab/km2, ce qui en fait une des capitales les plus densément peuplées)…

    Laisser faire les volontés locales, c’est le plus sûr moyen de faire encore grimper la note pour les propriétaires et les locataires.

    Pour diminuer le tarif de l’immobilier dans nos mégapoles, il aurait fallu faire le contraire de ce qu’on fait depuis des décennies : tout miser sur les villes de province de moyenne importance, celles où les réserves de foncier sont encore abondantes, où la densité démographique est faible. Au lieu de quoi, on a favorisé les villes déjà surpeuplées. Dernière étape : la fusion des régions, idée saugrenue lancée par le gouvernement précédent, qui n’est en réalité que la poursuite de la logique du développement des métropoles. Toutes les nouvelles régions ont été articulées autour de la dizaine de mégapoles françaises qui se sont constitués au gré d’un aménagement du territoire hyper-laxiste et d’une concurrence exacerbée entre régions pour attirer le maximum d’entreprises et de population. [Le fait est que ce soit les « gros » qui aient le plus profité de ces transferts de populace indique, mieux que tout, que le système est en réalité livré à lui-même, sans aucune régulation étatique]…

    • Jean Roule Du Cable
      6 novembre 2017 at 17 h 51 min

      Les mégapoles finiront-elles comme les dinosaures ? Too big to survive ? Ou comme les banques ? Too big to fail ?

    • Bonjour Jean Roule Du Cable,

      « Donc, que se passera-t-il si on demande encore plus qu’aujourd’hui leur avis aux habitants ? »

      Cela s’appelle le respect des droits de l’homme. Une paille.
      C’est aux propriétaires de décider l’usage de leur terrain. S’il veulent construire densément, ils le font. S’ils veulent des espaces verts, ils le font. A eux de trouver un juste équilibre entre bétonnage qui apporte de la surface habitable, et de l’espace vert qui apporte agrément et valeur ajoutée à leur bien.
      Ce n’est pas à un maire qui voit avant tout son intérêt qui va avantager ses copains ou a des lubies (rondpoints et autres maisons de la culture). Relire Public choice sur wikiberal.

      Le reste de votre post est un classique yakafaukon, de l’illusion des politique de bien faire contre le désir des habitants. Voir les grands ensembles des années 60-70 que vous venez de redécouvrir. Les constructivistes n’apprennent jamais rien de leur échecs répétés.

      Ca marche pas. C’est pas grave on persiste en rajoutant une couche.

      • Jean Roule Du Cable
        7 novembre 2017 at 18 h 43 min

        Euh, comment dire… Vous êtes sans doute meilleur en critique du constructivisme qu’en gestion du foncier…
        La France, en temps que territoire n’appartient pas qu’à des propriétaires privés. La puissance publique (Etat, collectivités…) possède une bonne partie de la surface géographique française.
        A titre d’exemple, le quart des forêts françaises (qui elles-mêmes représentent le tiers de la France) appartient à l’Etat ou à des collectivités locales.
        De fait, dans les ceintures vertes, vous allez trouver des « propriétés publiques » et des champs ou des bois appartenant à des agriculteurs ou des propriétaires privés. Je ne vais pas essayer de vous brosser l’intérêt de la préservation de telles zones, vous n’êtes apparemment pas outillé pour le comprendre.
        Je me permettrais juste de vous rappeler qu’un des boulots des maires est d’organiser le territoire de leur commune pour que chacun y trouve son compte. Et que vous ne verriez peut-être pas d’un bon oeil que le magnifique panorama que vous avez du jardin de votre petit pavillon soit obstrué par un immeuble de 15 étages dont l’ombre portée ne permette plus à vos arbres fruitiers de faire jouer la photosynthèse…

        • Comment dire Machin chose

          Les posts condescendants comme le votre ( vous n’êtes apparemment pas outillé pour le comprendre.) ne sont pas des arguments robustes pour une discussion.
          L’invective n’est pas raison.
          J’attend une réponse sérieuse à mes arguments ( public choice, politique des villes nouvelles en 70) plutôt que des jappement de roquet (Chirac©).

          • Jean Roule Du Cable
            9 novembre 2017 at 0 h 53 min

            Ne jouez pas l’immodeste. Ce que vous avez développé ne mérite pas le nom d’arguments. Vous donnez l’impression de réciter le bréviaire du parfait petit libéral, sans faire preuve d’aucun esprit critique… C’est aux propriétaires, gna gna gna…
            Vos prémisses sont fausses, partant vos conclusions le sont aussi. La France n’appartient pas en totalité à des propriétaires privés. Et les droits de l’homme ne se résument pas à la propriété privée. L’organisation d’un territoire, de son développement ne peut donc se réduire aux choix individuels des propriétaires fonciers particuliers.
            Les ceintures vertes agrègent des terrains dont certains appartiennent à la collectivité, qui peut, selon le principe que vous énoncez pour les propriétaires privés, en faire, peu ou prou, ce qu’elle veut, pour le bénéfice d’elle-même.
            Autre exemple, au moment où se décide la constitution d’une ceinture verte, d’autres terrains sont des terres agricoles. Si on accepte sans retenue le bétonnage de ces terres, les agriculteurs ne disposeront pas de suffisamment de terres à louer pour continuer leur activité. Eh oui, les agriculteurs ne sont pas tous propriétaires des terres qu’ils exploitent.
            On pourrait aussi parler du cadre de vie des habitants des agglomérations qui s’ils sont très heureux de disposer de ZI à proximité de leur lieu de vie, le sont aussi quand ils peuvent voir autre chose, près de chez eux, que du béton et du goudron.
            On pourrait aussi parler de la lutte contre la pollution ou le réchauffement climatique par le rôle de la végétation et par le rejet de l’étalement urbain…
            Les ceintures vertes ne sont pas mises en place pour le seul plaisir de faire bisquer les libéraux pur jus, mais aussi parce qu’elles présentent un ensemble d’intérêts pour la collectivité.
            Le respect des droits des propriétaires privés est une chose importante, mais la somme de tous leurs intérêts ne fera jamais sens pour une collectivité. Comme dit l’autre, si la main du marché est invisible, elle est aussi aveugle.
            Et donc, pardonnez-moi de vous le dire, mais dans le genre yakafaucon (laisse faire les propriétaires privés et tout ira bien dans le meilleur des mondes), vous êtes assurément un cador !

            • Toujours le même axiome qui reste dans l’esprit des constructivistes comme vous, c’est que l’état, la collectivité,sait mieux que les individus ce qu’il faut faire. Alors que tout nous indique le contraire, des hommes politiques vénaux et incompétents, avides de pouvoir, des politiques de la ville aux résultats catastrophiques (les grands ensembles de 60-70, les zones artisanales), et quant aux agriculteurs 1/3 gagnant moins que le RMI et ce suicident malheureusement.

              On ne peut se comprendre, vous parlez d’un monde parfait (si on laissait faire l’état), moi je parle de réalité, de ne rien faire et laisser les gens bricoler chacun dans leur coins ce qui au final sera plus performant et surtout de respecter les individus.

              Ouvrez les yeux, chaque fois que l’état s’occupe de qqchose, c’est pire que le pb supposé.

  • Vivement le développement massif du travail à distance

  • Aux états unis, des études ont montré que les métropoles où il y a le plus d’inégalités en matière de logement c’est les métropoles menant le plus une politique de gauche en matière de logement, c’est les métropoles réglementant le plus le logement. http://www.newgeography.com/content/005767-progressive-cities-home-worst-housing-inequality
    Houston qui a une politique de logement très libéral est un exemple de success tory. Là bas, le logement n’est pas chère grâce à cette politique libérale.

  • Totalement raison l’article ne parle pas du coût des réglementations au niveau de la construction des maisons qui est énorme.
    En moyenne, les règlements imposés par le gouvernement à tous les niveaux représentent 24.3 % du prix final d’une nouvelle maison familiale construite à la vente. C’est une somme énorme de 84,671 $ du prix moyen à la maison de 348,900. 348,900. Dollars, ces coûts affectent le constructeur de diverses façons et sont passés à l’acheteur.

    Coûts en pourcentage du prix final de la maison :
    6.1 % – coût des modifications des codes de construction et des normes au cours des 10 dernières années.
    4.4 % – changements dans les normes de développement (comme les échecs ou les largeurs de route).
    3.5 % – droits de permis payés par le constructeur.
    3.1 % – coût de l’application d’une autorisation de zonage / subdivision.
    3.1 % – coûts supportés après approbation / avant la construction.
    2.6 % – valeur des terres laissées non à cause des réglementations.
    1.4 % – coût des retards en attente d’approbation et respect des règlements de développement.

    Et le coût de ces règlements a augmenté rapidement, près de 30 % au cours des 5 dernières années. C’est 5 fois plus rapide que l’inflation !

    Sources : http://www.nahbclassic.org/generic.aspx?sectionID=734&genericContentID=250611&channelID=311&_ga=1.17463985.949990370.1462914727
    http://nahbnow.com/2016/05/regulations-add-a-whopping-84671-to-new-home-prices/?_ga=1.140857082.972326326.1462807412

  • La meilleure politique du logement c’est de ne pas en avoir : laisser chacun décider de ce qui sera construit, où, comment, selon quelles exigences de confort, d’isolation etc., via le marché, c’est à dire selon ce à quoi chacun est prêt à renoncer pour son logement. Tout achat de bien ou service, quel qu’il soit, est un choix, donc un renoncement. C’est la juxtaposition de toutes les préférences individuelles qui détermine la relativité des prix entre les différents biens et services. Par exemple le fait que le prix moyen au m2 soit de 10000 € à Paris et 1000 € à la campagne est la manifestation de la préférence d’une majorité de gens pour un logement de 20 m2 à paris à un logement de 200 m2 à la campagne mais aussi de la préférence d’une minorité pour un logement de 200 m2 à la campagne à un logement de 20 m2 à Paris. Ce qui est rare et demandé est cher (relativement à ce qui est abondant et peu demandé) et aucune réglementation ne pourra jamais l’empêcher.
    Une seule solution pour faire baisser le prix (relatif) de ce qui est rare et demandé : permettre qu’il soit rendu moins rare. Donc, effectivement, comme le suggère l’auteur de l’article : supprimer toutes les entraves à la production de logements neufs et à la mise à disposition de logements existants, où que ce soit.
    Parmi les entraves, figurent les innombrables impôts et taxes sur le logement (taxe foncière, taxe d’habitation, TVA sur les logements neufs, ISF (ou son remplaçant), TVA sur les travaux et honoraires de syndics, impôt sur les sociétés, taxes et charges dites « sociales » qui pèsent sur la longue chaîne de travailleurs participant à la construction et à l’entretien des logements, liste interminable). Ces « prélèvements » ont le double effet désastreux de décourager l’offre (et donc d’augmenter la rareté justement là où elle se manifeste le plus) et d’augmenter d’autant le prix du logement. Selon les situations, impôts et taxes représentent de 50% à 80% voire 100% du coût du logement.

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