Politique du logement : les 6 raisons du gaspillage

L’empilement de mesures concernant le logement aboutit à l’inefficacité totale !

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Façades d'immeubles à Paris - Luc Legay - cc by sa 2.0

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Politique du logement : les 6 raisons du gaspillage

Publié le 6 octobre 2015
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Par Bernard Zimmern.

Façades d'immeubles à Paris - Luc Legay - cc by sa 2.0
Façades d’immeubles à Paris – Luc Legay – cc by sa 2.0

L’État dépense beaucoup sans efficacité car en empilant mesures et contre-mesures, il appuie à la fois sur le frein et l’accélérateur et finit par payer les surcoûts qu’il a lui-même engendrés.

L’État renchérit le logement neuf :

En cherchant à protéger au maximum les acheteurs contre les agissements considérés a priori comme néfastes des constructeurs et des promoteurs :

– Outre la garantie décennale des entreprises, il est obligatoire de donner une garantie Dommage Ouvrage (DO) , chargée de payer immédiatement les dégâts qui apparaîtraient dans les 10 ans, sans attendre que les experts ou la justice aient attribué à qui la faute ; vu la multiplication des recours, justifiés ou non au bout de 9 ans et demi, les assureurs en DO augmentent leurs primes et exigent que tout soit vérifié par des bureaux de contrôle eux-mêmes assurés ; le prix de revient du logement comprend donc au moins 3 fois l’assurance, celles des entreprises, de l’architecte des bureaux d’études et du promoteur, puis celles du bureau de contrôle qui doit tout vérifier et enfin de la DO.
– Pour protéger l’acheteur contre un promoteur indélicat, il est interdit à l’acheteur qui le pourrait de préfinancer la construction, il y a donc obligatoirement un emprunt promoteur et un emprunt acheteur tous deux garantis par des hypothèques plus une garantie bancaire de bonne fin, donc là aussi trois sources de frais financiers obligatoires.

En perfectionnant sans fin les normes :

– Les normes thermiques renforcées de la RT 2012 coûtent près de 10% de plus et imposent par exemple un système de renouvellement d’air pratiquement analogue à celui d’une climatisation centralisée, mais sans avoir le droit de mettre le système de refroidissement, et les normes sur isolation n’apportent de réelles économies que si l’on renonce à ouvrir les fenêtres en période de chauffe !
– La généralisation des normes handicapés qui a remplacé la simple possibilité d’adaptation moyennant des travaux simples, comme par exemple la suppression de la cloison entre salle d’eau et WC, augmente la surface minimale, donc le coût des petits logements.
– Les normes de nombre minimal de pièces pour les logements familiaux en HLM font qu’aujourd’hui la surface moyenne des logements HLM est supérieure à celle des logements non aidés du secteur privé.

En limitant le potentiel de terrains constructibles, ce qui en fait monter le prix :

– Par de multiples interdictions de construire : loi littoral, zones agricoles, forêts, zones inondables, protection de la biodiversité…
– Par des limites de constructibilité en hauteur dans les villes mais aussi à la périphérie, autour des monuments historiques, etc.

Il en résulte à la fois un surcoût technique et une diminution de l’offre de logements neufs qui contribuent à la hausse des prix, même en période de récession.

L’ancien suit le neuf

La hausse du prix du neuf et la raréfaction de l’offre entraînent un report de la demande sur l’ancien dont les prix montent ; c’est ainsi que la différence de prix au m2 entre l’ancien et le neuf est faible en France.

Voulant récupérer en partie la plus-value qui en résulte pour les vendeurs de logements anciens, l’État a de nouveau durci la taxation de ces plus-values ce qui bloque un peu plus le marché, raréfie l’offre et soutient les prix.

L’État paye ensuite une partie des logements dont il a augmenté le prix !

Pour resolvabiliser la demande, l’État met en place des incitations fiscales fortes à l’achat dans le neuf (Scellier, Duflot et enfin Pinel pour ne citer que les derniers) et aussi quelques incitations à l’achat dans l’ancien avec le prêt à taux zéro. Ainsi le budget paye à la place des acheteurs une partie du surcoût engendré par ses propres décisions !

L’État paye aussi pour ses interventions sur le marché locatif

1 – Dans le secteur dit « libre », depuis des années le législateur et la jurisprudence surprotègent le locataire au détriment du bailleur ; il en est résulté d’abord que les institutionnels ont délaissé ce secteur et vendu leur patrimoine de logements pour réinvestir en locaux commerciaux. Dans le secteur diffus, les bailleurs, de peur d’être démunis devant les impayés, deviennent de plus en plus sélectifs et écartent les dossiers des locataires aux revenus moyens ; tout cela aggrave les difficultés à trouver un logement locatif.

2 – Dans le secteur HLM, pour des raisons électorales le plus souvent, les locataires dont les revenus, augmentant avec l’âge, leur permettraient normalement de louer dans le secteur libre, sont maintenus en place sans même souvent payer de surloyer, et empêchent d’accueillir des demandeurs qui remplissent, eux, les conditions pour accéder à un logement HLM.

3- Trouvant que les loyers urbains sont devenus trop chers, l’État annonce dès l’été 2012 l’institution d’un nouveau blocage autoritaire des loyers pouvant entraîner la baisse des loyers des baux en cours, comme la fameuse loi de 1948, mais sans la justification des destructions de la guerre et avec en plus l’application aussi aux constructions neuves faisant ainsi disparaître une partie des investisseurs du marché du neuf destiné à la location.

Constatant alors que les loyers urbains se maintiennent, malgré la crise, à un niveau trop élevé pour beaucoup de Français et que les listes d’attente s’allongent pour obtenir un logement aidé, l’État crée un nouveau secteur de logements subventionnés dit « logement intermédiaire », confié au secteur HLM et directement concurrent des logements dits Pinel, et anticipe une hausse du coût budgétaire de l’APL (aide personnalisée au logement versée aux locataires aux revenus modestes dont le loyer représente un pourcentage trop élevé des revenus).

Parce que le logement est considéré comme un bien essentiel, l’administration et les politiques se sont toujours considérés comme légitimes à le réglementer le plus possible. Aujourd’hui, dans le pays le moins dense d’Europe, alors que le manque de logements est connu de tous et que des taux d’intérêts exceptionnellement bas font du loyer un placement attractif, il est paradoxal que l’investissement dans le logement soit en chute libre. Connaissant en plus l’attrait historiquement fort des Français pour la pierre, il faut bien admettre que des causes externes ont grippé le système et reconnaître que la cause principale est l’intervention de l’État.

Il faudrait que l’État cesse de chercher par tout moyen à protéger les acheteurs contre eux-mêmes, qu’il admette qu’un logement modeste vaut mieux que pas de logement, et que les relations entre propriétaires et locataires dans le secteur privé devraient relever du contrat et du juge, pas du préfet, et qu’enfin réglementer la rareté ne l’a jamais fait disparaître.

C’est-à-dire qu’il faudrait :

– Que le respect de super-normes soit un argument commercial des vendeurs de produits haut de gamme et pas une obligation pour tous y compris ceux à qui elles n’apportent pas de réel bénéfice ;

– Que les logements sociaux soient effectivement occupés uniquement par ceux qui remplissent à ce jour les critères d’attribution ;

– Que la certitude de pouvoir toucher un loyer en rapport avec l’investissement consenti fasse revenir les investisseurs ;

– Que le droit de construire ne soit plus considéré comme une exception aux multiples interdictions de modifier le paysage existant ;

Et qu’ainsi une véritable politique de l’offre en matière de logement fasse cesser une rareté qui est un phénomène spécifiquement français.

Sur le web

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  • Je regrette que l’auteur pourtant bien inspiré ne prenne pas position contre le secteur du logement social (avec ses privilèges: exonération de taxes foncières, caution par les communes, etc.), le taux de 25 % de logements sociaux en 2025 (dans les villes de plus de 3500 habitants)…
    Cela déforme particulièrement le marché du foncier notamment et rend d’autant plus tentant les occupations abusives dénoncées au passage.

  • j’ai lu peut être un peu vite mais il me semble que vous avez oublié l’obligation d’avoir 25% de logements sociaux dans les constructions neuves,ce qui automatiquement contribue à l’augmentation des prix des70% restant à la vente au Privé et ce qui ne se voit pas, le refus de nombre d’acquéreurs de se retrouver avec une population sociale n’appartenant pas à leur monde…résultat final? renforcement des achats dans l’ancien ce qui en fait monter les prix
    Probablement la prochaine mesure ? droit de préemption systématique dans l’ancien par la Puissance Publique jusqu’à ce que là également on arrive au bon quota de mixité dans l’ancien
    Non à la Liberté individuelle c’est ce qu’il faut désormais écrire aux frontons de la République

    • En fait je ne sais plus si c’est 25 ou 30% .je sais que nos dirigeants ont augmenté le quota de 20% existant , ça ne change pas le problème juste l’importance du surcoût

    • bonjour, les 25 % de logements locatifs sociaux ne concernent pas uniquement les constructions neuves. Le pourcentage fait référence au nombre d’habitations principales dans la commune. Une commune qui a 10 000 logements en résidence principale doit en avoir 2500 locatifs sociaux dans ces 10 000.
      L’effort est fait sur les constructions neuves parce que c’est le seul moment où le maire peut intervenir pour demander de prévoir un certain nombre de LLS. Et pour compenser le taux communal, s’il est inférieur à 25 %, il faut que les promoteurs construisent bien plus que 25 % de LLS dans les programmes neufs. Ce n’est pas très incitatif pour quelqu’un qui fait un chiffre d’affaires sur la construction.

      De plus, une chose me choque : la mesure concerne les périphéries d’agglomérations, en fait, grosso modo. Mais si je conçois bien qu’il faut loger les gens à revenus faibles, ça ne suffit pas. Or, ça n’a pas l’air de booster qui que ce soit, depuis la loi SRU de décembre 2000 et encore pas duflette en mars 2013, de prévoir un quota de boulot en plus pour atteindre 25 % de travail pas forcément qualifié mais qui permettra à ces familles de sortir de la pauvreté, voire de la précarité.
      On aurait pu croire qu’à 13 ans de différence, quelqu’un au gouvernement se serait aperçu qu’il faut que ces gens, une fois logés, vivent sans être allocataires. Eh ben non !
      Non, on baffe de tous les côtés pour les loger. Et c’est tout. Ca ne va pas loin…

  • Bonjour, la Réglementation Thermique 2012 n’est pas une norme mais, comme son nom l’indique, une réglementation qui impose une performance thermique et énergétique minimale. Elle est également loin d’être un « perfectionnement sans fins », mais plutôt une base de travail évolutive vers un bâtiment passif voire à énergie positive, à l’horizon 2020-2025.

    Le surcoût est indéniable par rapport à un bâtiment moins performant. En s’intéressant au cout global d’une construction (incluant les frais de consommation d’énergie et à leur inflation, de maintenance, etc…sur la durée de vie du bâtiment), sans se limiter au seul investissement de départ, on se rend compte que la meilleure solution consiste à investir au maximum dans une conception bioclimatique, dans une isolation optimale et un système énergétique performant.

    Ensuite la RT 2012 n’impose pas du tout de ventilation. Cette dernière est toutefois vivement conseillée dans tout espace clos, à fortiori dans un bâtiment neuf, par définition très étanche à l’air.

    Une isolation permet de se protéger du froid, mais aussi du chaud. La climatisation devient inutile dans la majorité des cas.

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