Immobilier : non, le secteur ne va pas s’effondrer

Concernant l’activité du secteur les prévisions alarmistes seront pour l’essentiel largement démenties par la réalité. Il y a toujours une demande.

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Collapsing and lupins by Martin Cathrae(CC BY-SA 2.0)

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Immobilier : non, le secteur ne va pas s’effondrer

Publié le 6 juin 2020
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Pascal Beuvelet.

J’ai traversé toutes les grandes crises qui ont affecté l’immobilier.

  • 1973 : premier choc pétrolier ;
  • 1981 : élection de François Mitterrand ;
  • 1990 -1997 : Tempête du désert et bulle spéculative ;
  • 2007-2008 : crise des subprimes.

Toutes ces crises avaient une origine politique et/ou économique.

La situation actuelle est sans précédent. Il n’existe aucun point de comparaison historique sur lequel nous appuyer ! Cependant, en immobilier, pas plus que dans d’autres domaines, je ne crois en un bouleversement des mentalités et des habitudes qui transfigurerait subitement le monde actuel.

Après deux mois et demi d’inactivité quasi totale les professionnels de l’immobilier ancien sont de retour sur le terrain. Tous ceux avec lesquels je m’entretiens et ceux avec lesquels je collabore sont optimistes, battants et confiants en l’avenir. Il y a peu de sinécure dans la transaction immobilière, un marché libre !

Concernant l’activité du secteur je prédis que les Cassandre en seront pour leur frais et que leurs prévisions alarmistes seront pour l’essentiel largement démenties par la réalité.

Ainsi certains ont annoncé la faillite de plus de 3000 agences immobilières et le licenciement de 20 000 salariés, des chiffres très exagérés.

Oui, il y aura inévitablement des défaillances et du chômage mais certainement pas à ce niveau qui représenterait plus de 15 % des professionnels du secteur spécialisé en transactions.

Oui, il y aura une très forte chute du nombre des transactions.

Perdre 2,5 mois de production c’est mathématiquement perdre 20 % des volumes anticipés sur une année d’activité. 2019 était une année record avec 1 063 000 ventes. Le cru 2020 fera forcément piètre figure, d’autant que des ventes programmées avant le confinement n’aboutissent pas. Réussir 800 000 transactions cette année serait un exploit.

Certains prédisent une chute des prix. Je n’y crois pas.

L’accès à la propriété immobilière et la fixation des prix est plus que jamais déterminée par le marché. À la différence du marché de la location, le marché français de la transaction sur vente est librement concurrentiel.

La loi de l’offre et de la demande joue à plein.

Les zones tendues d’Ile-de-France et des métropoles régionales gardent leurs capacités d’attrait et il n’y a aucune raison pour que les prix baissent. À Paris, des professionnels ont enregistré des hausses de prix de 7 % en moyenne pour des appartements disposant de balcons !

Concernant des territoires ruraux plus délaissés il est probable que le nombre de nouveaux acquéreurs augmente sensiblement et enraye une baisse régulière des prix de vente.

En effet, une des conséquences du Covid c’est l’apparition du télétravail qui a fait la preuve de son utilité et efficacité. Sans aucun doute cette opportunité est appelée à se développer. Elle génèrera une nouvelle demande dans les territoires moins urbanisés où des prix plus accessibles favorisent l’acquisition de plus grandes surfaces. Un sondage Seloger post confinement indique très clairement que 47 % des Français achèteraient prioritairement une maison, 25 % opteraient pour une ville de moins de 20 000 habitants et 20 % ont revu à la hausse la surface de leur prochain logement.

Sur le plan du marché global de l’offre, je rappelle que nous avons un déficit de 350 000 logements par an que seule la construction neuve peut réduire. Or, déjà en temps normal, ce secteur ne parvient pas à absorber l’augmentation de la démographie auquel s’ajoute la décohabitation, grande créatrice de besoins de logements. En 1984 l’INSEE comptabilisait 2,7 personnes par logement contre 2,1 en 2015. Sans compter qu’il faut également combler le remplacement des logements vétustes et insalubres.

Avec le Covid la situation va encore plus se détériorer. Elle ajoute des délais supplémentaires aux octrois de permis de construire et des mises en chantier déjà mises à mal dans les périodes d’élections municipales toujours néfastes à la promotion immobilière. Personnellement je ne vois rien qui puisse améliorer ce marché qui de plus est excessivement politisé et réglementé.

À mon avis, un autre point d’une importance extrême dans les décisions d’allocation d’actifs.

La crise a fait brutalement chuter la valeur des portefeuilles boursiers. Or pour ajouter du malheur à ce malheur la puissance publique fait pression sur les entreprises pour qu’elles ne distribuent pas de dividendes.

Ce signal est dévastateur, tout comme l’est celui sous-jacent insidieusement communiqué aux épargnants leur enjoignant de consommer une épargne sécuritaire ! Ceux-là devraient s’interroger sur les regards posés sur leurs économies !

Cette politique d’ingérence dans des rapports d’ordre privés entre un actionnaire et l’entreprise où il a librement investi est de nature à renforcer la valeur sécuritaire de l’investissement immobilier. Dès lors je crois à l’accélération de l’investissement locatif qui avec des rentabilités nettes souvent supérieures à 3 % financé à taux de fixe de l’ordre de 1,20 % présentent un réel intérêt patrimonial.

Mais au bout du compte il faut savoir que le marché immobilier est totalement dépendant du crédit.

Lorsque 90 % des achats se font à 90 % à crédit il est indiscutable que le niveau des taux est le grand régulateur du marché.

Oui, il est vraisemblable que les taux augmentent. Ils ont amorcé une hausse, passant de 1,12 % sur 20 ans à 1,25 % sur la même durée. En réalité il s’agit d’une hausse de mensualité de 8 euros par mois pour un prêt de 150 000 euros soit un surcoût de 1920 euros au bout de 240 mois. Autrement dit, peanuts !

En aucun cas cette hausse, présentée comme angoissante par certains, ne fera significativement chuter le nombre des acquéreurs, donc de la demande, donc des prix.

Depuis que je pratique l’immobilier (1973), les taux des crédits ont toujours été très strictement corrélés au niveau de l’inflation. Or j’imagine mal une hausse brutale de l’inflation et donc des taux des crédits alors que nous aurons une croissance en perte de vitesse et une convalescence qui promet d’être durablement longue avant d’espérer un retour à la bonne santé !

Un bémol cependant, la position du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui fin 2019 demandait aux banques de durcir leurs critères en matière d’apports personnels et de durée d’emprunt.

Cette recommandation rajoutée à l’inexorable hausse du chômage va de facto exclure de l’accession la grande majorité des primo-accédants.

« Le temps met tout en lumière » Thalès

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  • la crise économique n’a pas encore débuté.. quand elle sera là on verra bien si les taux d’intérêts bougent, si les salaires bougent, si les impots bougent, si les taxes bougent..
    là on pourra avoir une analyse plus fine

  • Souhaitons que votre vision soit juste et que nombreux seront ceux qui conserveront les moyens d’investir dans l’immobilier. Toutefois je pense qu’une certaine prudence reste de mise car nous pouvons craindre que les Vacances passées, le retour à la réalité et l’inventaire des dégâts et son quantum amènent les gens à se montrer plus réservés qu’on ne l’imagine.
    Il y a parfois loin de la coupe aux lèvres …

  •  » consommer une épargne sécuritaire « ….ce que ferait sans doute les gens si l’avenir était radieux ; ce qui est loin d’être le cas , bien au contraire ; les jours heureux prônés par macron et Cie , je crois que l’on peut s’assoir dessus …..

  • Cette crise peut contribuer au retour en grâce de la diagonale du vide, réduire les écarts de densité d’occupation du territoire, sous l’effet de determinants incertains : télétravail, 5G, accessibilité des centres-villes, réindustrialisation, fiscalité, taux…

    L’incertitude n’est pas un facteur de hausse des prix.

    • oui en principe les villes devraient se vider

    • Non, la diagonale du vide restera vide.

      Pourquoi ? Parce qu’au royaume du Tout-État, ces zones restent désespéramment déserté par celui-ci sans, pour autant, que la pression fiscale y soit inférieure pour celui qui n’y vit pas de l’aide sociale.

      • Il y a un double effet fiscal possible, hausse des taxes locales dans les grandes villes d’une part, exonérations fiscales d’autre part dans les villes moyennes en mesure d’accueillir la réindustrialisation (il faut de l’espace pour diluer la pollution).

        • Cette diagonale du vide est actuellement essentiellement peuplée de « citoyens-parasites ». Comment voulez-vous que toutes ces collectivités locales achètent leurs voix s’ils ne peuvent plus racketter les quelques « riches » installés ici et là ? Au contraire, dans toutes ces zones déshérités l’imposition locale est absolument délirante pour qui gagne sa vie par lui-même ! Chaque hôte devant faire vivre plusieurs dizaines de parasites : il n’y a pas d’autres choix que de le tondre à ras.

          Même en dehors de ces considérations fiscales, ces zones ne sont absolument pas attractives : néant culturel, néant intellectuelle, pour certaines très moches (villages comme nature), etc.

          Je pense également qu’il y aura une petite relocalisation mais pas n’importe où. Les Landes, par exemple, y gagneront énormément. La Nièvre n’y gagnera rien.

          P.S. : Je recherche une zone médicalement sous-dotée pour m’installer en libéral. J’ai récemment passé beaucoup de temps à étudier les cartes (démographie, niveau de vie, etc.) de l’INSEE. Je n’avais pas d’a priori. Arrivant à la fin de mes recherches : je peux donc vous garantir que si cette diagonale est vide, ce n’est clairement pas un hasard …

    • Personnellement je ne crois pas au retour à la campagne, même sous l’impulsion du Covid. La cellule familiale se réduit, donc la demande de logement type maison avec 4 chambres en bordure de ville avec son lot de trafic pendulaire devrait se réduire, et à mesure que l’on s’éloigne les campagnes se désertifient. Certes la dynamique familiale reste forte en France, mais en trompe l’œil car il y’a une forte contribution des familles issues de l’immigration, principalement en RP, logées en HLM et exclues du marché. Il y’a quand même de plus en plus de célibataires/divorcés, de famille monoparentales etc, donc la demande de logement se porte plus sur des T2/T3 que des T5. Loger une famille de 4 personnes en ville reste cher et contraignant. La tendance est à la densification des centres villes au détriment de l’étalement urbain et au repeuplement des campagnes.
      Je pense par contre qu’après l’explosion de l’immo dans les grande villes Française (LYon, Nantes, Bordeaux…), les villes un peu plus petites devraient voir leur attrait grandir.
      Ceci est bien sur mon ressentit d’après mes lectures, je ne suis pas expert immo.

      • Effectivement en ne peut que constater que du fait de règles faites en dépit du bon sens la densification des villes est en train d’exploser. Chaque centimètre carré de terrain est récupéré. Chaque maison/jardin détruite est remplacée par un petit collectif avec lequel la quasi totalité du jardin disparait et le bâtiment est posé à même la rue. Tous les coins et recoins sont occupés. Du béton partout, des surfaces d’habitation ridicules, des ouvertures ayant plus à voire avec la meurtrière qu’autre chose, une absence criante de verdure dans les projets neufs, des parties communes qui puent la misère, des bagnoles qui dégueulent de partout du fait que les collectifs ne sont pas adaptés etc… Sans compter tous les tarifs indécents. En France le collectivisme n’est pas qu’une impression, c’est du concret.

    • Faut que les 2 personnes du couple puissent faire du télétravail total, c’est déjà pas gagné. Quitter les zones denses veut dire aussi moins de loisirs et de sorties culturelles, déjà il y a moins de monde aussi. Les boites acceptent souvent un télétravail partiel, genre 1 ou 2 jours au bureau par semaine, donc l’éloignement lointain c’est pas non plus évident. Il risque d’y avoir surtout du réaménagement en IdF pour se rapprocher d’un des boulots, et certaines boites vont faire du bureau non affecté. L’exode citadin ça m’étonnerait qu’il arrive.

  • Vu la baisse du pib prévu, de belles affaires sont à prévoir pour les acheteurs, les vendeurs, que leurs yeux pour pleurer. En étant optimiste, sinon, un exode massif est à prévoir, y a plus rien à attendre en Europe.

  • Il faudra attendre la fin d’année et le début d’année prochaine pour avoir une première idée. La crise n’est pas encore là et on entre dans la période ou le volume de transaction immo est la plus basse. Ce que les indicateurs montrent c’est qu’il y ‘a un découplage important et croissant entre la capacité d’endettement (Friggit). L’allongement de la durée d’emprunt (25ans n’est plus rare) combinée aux faibles taux à permis l’augmentation constante des prix ces dernières années, mais on je pense qu’on arrive aux limites.
    L’autre point est qu’a cause de l’encadrement des loyers et la fiscalité taxatoire toujours plus lourde dans ce contexte d’augmentation des prix, font que le foncier est largement moins rentable qu’il y’a 10 ou 15ans.
    Déjà que la rente immo (hhoouu ce gros mot) est dans la collimateur de l’état, avec 120% de dette, je ne pense pas qu’on verra un allègement de la fiscalité d’ici là.
    A cela il faut ajouter les contraintes administratives toujours plus lourdes et coûteuses (syndic, baux qui doivent avoisiner les 100 pages) et les dispositifs de défisc de moins en moins attractifs (il suffit par exemple de comparer Scellier 1er du nom et le dernier Pinel). Les proprios bailleurs représentent une bonne partie des acheteurs dans le neuf ce qui permet d’entretenir un stock pour la revente dans l’ancien.
    Personnellement après avoir fait le bilan de la location sur 3ans et pour toutes les raisons listées plus haut, j’ai jeté l’éponge et ai revendu mon locatif. Mais bon ça aura été un bon investissement pour l’état.
    Je pense que, sans parler de bulle, qu’il y’aura une forte contraction du marché en 2021 avec une désertions des proprios bailleurs.

  • On attend le gouvernement au tournant de la fiscalité immobilière à l’automne. Comment remplacer la taxe d’habitation, si ce n’est par la taxe foncière alourdie, avec à la clé des prélèvements vertigineux sur l’immobilier locatif. Si on ajoute la croissance effrénée du parc social, la réglementation volumineuse de l’activité locative, l’instauration d’intermédiaires obligés (les agences immobilières sont sur les rangs) bien rémunérés et faisant office d’agents fiscaux (prélèvement à la source ?) et les taux d’intérêt qui pourraient reprendre de la vigueur, l’immobilier pourrait en effet voir ses prix diminuer.

  • L’immobilier en général n’existe pas. Il y a plusieurs marchés selon la nature des biens (logements, bureaux, commerces, etc) et selon leur localisation. Avec les faillites en cascade et le développement massif du télétravail on peut s’attendre à une baisse de l’immobilier de bureaux et de commerces. On peut aussi s’attendre à une hausse de la surface des logements (espace pour télétravailler) ainsi qu’à un déplacement de la demande vers des logements avec jardin ou terrasse, plutôt en périphérie qu’en centre ville. Bref, pas forcément un effondrement mais dès modifications importantes dans les équilibres offre-demande.

  • Un point important en Limousin et Périgord…Le Brexit , la baisse de la Livre et l’inflation en France et en GB…Nombre d’anglais sont partis se confiner chez eux et il n’est pas dit qu’ils reviennent..Je reste persuadé que dans ce contexte là de très bonnes affaires sont possibles..Pour le reste je ne suis pas convaincu non plus du retour à la terre..( internet aléatoire , commerces rares et hopitaux pas forcément très rassurants…)

  • Comment ça ? Bourges, Nevers, Moulin, Montluçon by night ne vous ont pas plu ?

  • La stagnation de la richesse des habitants de ce pays en face d’une hausse constante (savament entretenue par les pouvoirs publics) des prix de l’immo , atteindra forcement un plafond à un moment ou à un autre …
    Bien courageux sera le politique qui liberalisera le secteur … et entrainera l’explosion de ce marché … Pourtant il faudra en passer par là un jour: les prix immo actuels sont un des pilliers de notre manque de competitivité (probablement aussi important que notre état obèse et notre systeme educatif mediocre)

  • Il vous plait de voir les choses ainsi car votre revenu en dépend. Tout d’abord j’ai le goût de la chose exacte : ce ne sont pas 8 euros par mois que va coûter le crédit dont vous faites état mais 8.80 euros. L’approximation est pour moi le reflet d’un manque de rigueur avec tout cela sous tend dans une démarche professionnelle. Vous vous targuez de bien connaitre le marché mais aujourd’hui, contrairement à ce que vous prétendez, les investisseurs s’interrogent car l’avenir économique est plus qu’incertain. Les rendements dont vous faites état sont artificiels et n’intègrent pas les défaillances de paiement de plus en plus nombreuses. Par ailleurs l’inflation, contrairement à ce que vous écrivez nous pend au nez quand on voit les « charretées » de milliards distribuées de façon insensée par la BCE sans contrepartie de création de biens économiques, bien au contraire.
    Ceci étant continuez de vous rassurer, ça ne coûte pas cher…

  • ?? Plutôt d’accord avec Yann a marre, et je suis moi-même propriétaire bailleur!
    Tous mes contacts sont euphoriques depuis le déconfinement…Normal c’est leur gagne pain, et ils n’analysent
    que leur secteur.
    La plupart ne savent même pas pourquoi les taux sont bas ?

    Ceci étant l’immobilier est très utile en cas d’inflation, encore faut-il percevoir ses loyers…

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