Politique du logement : un puits sans fond !

Publié Par Paul Sarrazin, le dans Logement & immobilier

Par Paul Sarrazin

 

Entre 2005 et 2015, le nombre de logements vacants a littéralement explosé en France, passant de 1 992 000 en 2005 à 2 880 000 en 2015 !

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Cette augmentation de presque 45 % est d’autant plus surprenante que l’on nous serine à longueur de temps qu’il manque 800 000 logements en France. En fait, la Fondation Abbé Pierre, qui a transmis ces chiffres en 2006, évoque 800 000 personnes qui sont mal logées, ce qui n’est pas tout à fait pareil (cf La tribune).

Mais comment expliquer cette explosion des logements vacants ? D’autant que, comme l’explique le rapport d’information du Sénat du 21 octobre 2015 sur le logement, les aides publiques destinées au logement ont littéralement bondi de 2004 à 2013.

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Arrêtons-nous d’ailleurs sur ce rapport dans lequel on apprend que le poids du logement dans la dépense publique représente 1,9 % du produit intérieur brut, soit la bagatelle de 40 milliards d’euros.

Le taux de vacance en France est de 7,5 % tandis que ce taux est bien moins important chez nos voisins européens : 4,4 % en Allemagne et 2,6 % au Royaume-Uni. Comparaison n’est pas raison, mais tout de même, 3 fois plus de logements vacants en France qu’au Royaume-Uni alors que le pourcentage de locataires est quasi le même ! (64 % selon l’observatoire de l’immobilier).

Le diagnostic est sévère pour notre pays : trop de personnes mal logées, une dépense publique liée au logement qui ne cesse de croître et le nombre de logements vacants qui explose. C’est à n’y rien comprendre…

Arrêtons-nous à présent sur les solutions préconisées par nos sénateurs pour améliorer la situation.

Tout d’abord, il est proposé de réorganiser la politique du logement en l’adaptant au plus près des réalités géographiques et démographiques et en distinguant les zones tendues comme l’Île de France, des zones «détendues », en situation de sur-offre.

Voyez cette carte qui parle d’elle-même :

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Il faut croire que l’offre de logements est restée figée sur une France agricole, allez, disons des années 1950. Sauf que, entretemps, la population a migré massivement vers les grands centres urbains délaissant ces belles régions du centre de la France par exemple.

Bon, en même temps, on comprend qu’il y ait un peu de retard à l’allumage au ministère du Logement puisque nos sénateurs font part d’un « manque de fiabilité de l’outil statistique ». Ainsi, en février 2015, près de 290 000 logements sur dix ans ont été « retrouvés » par le ministère à la suite de la mise en place de nouveaux indicateurs de mesure de la production de logements. Cela explique, peut-être et en partie, restons prudents, l’explosion du nombre de logements vacants.

Autre solution recommandée : mobiliser le parc privé ancien

« La mise en avant d’un objectif national de construction particulièrement volontariste ayant conduit à focaliser l’attention sur le neuf, au détriment de l’ancien ».

Là encore, nos élus font preuve d’une grande pudeur pour expliquer que les groupes du BTP ont été mis sous perfusion, la crise étant de plus passée par là, alors qu’il y a tant de logements anciens qui nécessitent des travaux pour sortir de l’insalubrité, ou tout simplement pour être mis aux normes.

« À ce stade, le groupe de travail plaide d’abord pour assouplir et renforcer l’attractivité du dispositif ‘Borloo ancien’ – par exemple en relevant les taux des différents abattements ».

En voilà une bonne idée ! Chiche ! Le dispositif Borloo ancien est peut-être le seul dispositif défiscalisant permettant d’atteindre cet objectif dans l’ancien. Il est pourtant injustement méconnu1

Enfin, il est question d’appliquer un dispositif simple et compréhensible pour que le contribuable accepte l’impôt. Ici, la proposition est moins précise même si on voit bien de quoi il retourne et combien il est urgent de combattre la complexité fiscale.

Rassurez-vous, à ce jour, ces idées n’ont pas été reprises par le ministère du Logement. Peut-être parce qu’elles sont incomplètes.

En effet, d’autres solutions, plus significatives, pourraient permettre de réduire le nombre de logements vacants et de personnes mal logées tout en donnant un sérieux coup de fouet aux investissements.

Quelques propositions de bon sens

  • Rééquilibrer la relation bailleur / locataire

Certes, cela relève du vœu pieux, surtout depuis que la loi ALUR n’a fait qu’accentuer ce déséquilibre.

L’encadrement des loyers dans certaines villes en est devenu le symbole.

Autre inquiétude fréquente chez le bailleur : le locataire qui cesse de payer son loyer. Certes, il s’agit d’une minorité (le chiffre de 2 % est le plus souvent avancé) mais entre trève hivernale, recours juridique dispendieux et délais de justice pouvant s’étaler sur plusieurs années, cela a de quoi faire fuir les apprentis investisseurs !

Rappelons à toutes fins utiles qu’aux États-Unis, un seul mois de loyer impayé permet de mettre fin au bail…

  • Cesser le matraquage fiscal

Les revenus fonciers sont taxés à hauteur de la Tranche Marginale d’Imposition (la fameuse TMI). Il faut y ajouter les prélèvements sociaux (CSG + CSRD), soit 15,5 % des revenus fonciers. Évidemment, il ne faudra pas oublier de régler la taxe foncière dont le niveau ne cesse de croître…

Qui peut croire qu’avec un tel niveau de fiscalité, les investisseurs vont revenir massivement sur le marché ?

Peut-on réellement blâmer un propriétaire bailleur qui, après avoir fait ses calculs, fait le choix de laisser son logement vacant ?

  • Combattre la paperasserie

Diagnostics multiples à l’efficacité discutable (DPE, risque d’exposition au plomb, à l’amiante …), nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail, extrait du règlement de copropriété, …

En 2016, le contrat de location ne cesse de s’épaissir, la loi ALUR étant (encore) passée par là. Au bail, il faut adjoindre au contrat de bail type (environ 30 pages) une notice d’informations sur les droits et devoirs des locataires et bailleurs (25 pages).

C’est ce qu’on appelle le choc de simplification ! Et la version 3.0 vient d’être présentée par le gouvernement. Attendez-vous au pire !

  • Prix de l’immobilier : revenir sur Terre

Entre 1998 et 2008, les prix de l’immobilier ont augmenté de 150 %. Dans le même temps, les salaires n’ont pas pu suivre ce rythme effréné. Même si les prix de l’immobilier ont connu une légère baisse ces dernières années, le rattrapage est loin d’être accompli.

Ce décrochage explique pour partie le problème du mal-logement dans notre pays. Bon nombre de nos concitoyens n’ont tout simplement pas les moyens d’accéder à certains logements.

Ce déphasage est entretenu par des taux d’intérêt maintenus artificiellement à leur plus bas historique (merci la BCE). Mais, si l’on doit attendre que les salaires rattrapent les prix de l’immobilier, le problème n’est pas prêt d’être résolu. Il serait donc bon que les prix de l’immobilier reviennent sur Terre. C’est le cas, semble-t-il, dans certaines parties du territoire. Pour leur part, les vendeurs semblent avoir compris qu’ils n’étaient plus en position de force.

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  1. Le dispositif Borloo ancien permet de bénéficier d’un abattement de 30 % à 70 % sur les revenus fonciers pendant toute la durée de la convention passée avec l’ Anah (Agence nationale de l’habitat).
    Les critères principaux à prendre en compte sont :
    – un plafond de loyer calculé au m²
    – un plafond de ressources des locataires.
    Pour en savoir plus : http://www.anil.org/profil/vous-achetez-vous-construisez/investissement-locatif/dispositif-borloo-ancien/presentation-du-dispositif/
  1. La crise du logement est entretenu par ceux qui en profitent et en premier l’Etat.
    Une seule solution s’impose : privatiser les 1000 offices HLM et leurs satellites le foncières diverses (siège de la corruption et de l’électoralisme) et cela passe par la vente d’au moins les 2/3 des logements dit sociaux afin de faire vivre les collectivités qui devront et pourrons investir

  2. Le marché est complètement déstabilisé par l’intervention de l’état et des collectivités territoriales, mais c’est toujours le méchant propriétaire (qui pourtant gagne bien moins que le fisc dans l’histoire, quand il ne perd pas des plumes) qui est montré du doigt.

    On n’attend plus rien de notre état socialiste, mais pourquoi les associations de consommateurs et en particulier la fondation abbé pierre n’ouvrent pas plus les yeux ?

  3. Normalement un excès d’offre ferait baisser les prix assez nettement, pas juste un peu.

    Si on veut obtenir plus de logements dans les zones peuplées il va falloir arrêter le zonage ou le limiter car ça fait des dégâts. Houston par exemple n’a pas de zonage et ça aide énormément tout en gardant les prix bien plus bas que dans le reste des villes du pays.

    1. Si vous supprimer le zonage, vous privez les élus de leur pouvoir clientéliste.

  4. Il y a en France une demande de 5 à 6 millions de personnes pour avoir un logement social. L’offre est largement dépassée. Si on augmente l’offre et qu’on la réajuste pour la mettre en phase avec la demande, on peut baisser les coûts de logement. En plus, un logement social est rentable sur le long terme et ne coûte pas grand chose.

    1. Gné ?
      70% de la population est éligible à un logement social, 30-35% en a un. Ça fait donc une demande de 1/3 de la population, 20-25 millions, pas 5 à 6 …
      Mais allez y, augmentez l’offre, vu que c’est rentable d’après vous. apportez votre pierre à l’édifice… Et revenez nous voir après.

      1. Je parlais des gens qui en demandent effectivement un. 70% sont éligibles pour avoir un logement social, ce qui ne veut pas dire que tout ces 70% en demandent un. Il faut distinguer entre la demande potentielle et la demande effective.

        1. je vous assure que si je ne demande pas un logement social, c’est juste parce que je sais que je n’en aurai pas un, mais sinon, je ne cracherais pas le quart de millier d’euro mensuel d’avantage en nature non imposable que ça représente.
          http://www.insee.fr/fr/ffc/iana/iana10/iana10.pdf
          « en 2006, occuper un logement HLM revenait à bénéficier de l’équivalent d’une aide mensuelle de
          261 euros, soit 46 % de la valeur locative du logement »
          J’aimerai d’autant plus que pour moi, l’aide serait supérieure, car en fait elle augmente avec le revenu (vous avez dit absurde ? ), je pourrais compter sur 4000 € annuel.

    2. Si on augmente l’offre

      En augmentant les impôts ❓ Aie aie aie…

  5. Il n’y a qu’à regarder ce qui se passe dans d’autres pays : des relations équilibrées entre bailleurs et locataires et des normes et des impôts raisonnables, rien de plus n’est nécessaire. Moyennant quoi, vous pouvez vous balader dans les rues des villes et voir les affiches à louer avec des prix raisonnables. Mais en France, on est trop malin pour adopter des solutions simples, voir la loi Alur, et surtout ça baisserait les revenus de l’état vorace et ça ne justifierait plus autant de politiciens et fonctionnaires. Il faudra qu’on en crève des gouvernements actuels, gauche et droite, pour commencer à changer et simplifier les choses vers des solutions efficaces.

  6. Tiens un marronnier !…
    Matraquage fiscal du bailleur privé, incurie du secteur HLM, le diagnostic est posé depuis longtemps…
    A ce propos Vincent Bénard a produit de nombreuses études très documentées !
    Un petit exemple de ma bonne ville du Centre-Ouest (socialiste depuis 40 ans) l’office municipal HLM a acquis un petit immeuble dans le centre historique de puis plus de 25 ans !… toujours pas de rénovation et encore moins de locataire (bonjour le coût du portage foncier).
    Un autre petit pour la route ? Malgré l’arrivée très importante de populations « exogènes » au cours de ces dix dernières années la vacance en logements sociaux reste présente (ne parlons pas des bailleurs privés).
    Ces mêmes bailleurs sociaux, déploient une communication exubérante (culs de bus, 4×3, plaquettes vantant la politique et les bienfaits de ces brillants entrepreneurs HLM…) pour caser leurs logements en pratiquant une concurrence déloyale vis-à-vis du secteur privé.
    Ma ville se situe il est vrai dans une région connue pour sa rigueur de gestion, dont le Président est un ancien dirigeant d’Entreprise Sociale pour l’Habitat (chouette comme terme).
    Je suis ? Je suis ?… … Un naufrageur !!!!!!!!

  7. ben oui si on essayait un peu le libéralisme pour changer ?

  8. Les lois sur la défiscalisation ont dans de nombreux cas servi qu’à enrichir les promoteurs et flouer les prétendants au logement locatif. On n’attire pas les mouches avec du vinaigre.

  9. Eh oui !…
    Défiscalisation, piège à c.. !
    L’investissement immobilier nécessite un minimum de discernement …
    Beaucoup ont été floués, mais l’Etat reste toujours le grand gagnant.

    1. Tout à fait. Des gens ont investi dans des villes moyennes dans des logements pour lesquels il n’y avait aucun demande (style T3 à Montauban ou Tarbes).

      Dans ma bonne ville de Toulouse, après AZF, des dizaines de bâtiments d’entreprises ont fleuri aux abords du site industriel : il n’y a jamais eu un seul locataire.

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