Loi Pinel : louer à sa famille tout en défiscalisant, c’est possible ?

Alors que la loi est passée le 16 octobre dernier, le dispositif de défiscalisation Pinel a essuyé une fronde venue des écologistes, du groupe communiste et de la partie la plus à gauche de l’hémicycle.

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Loi Pinel : louer à sa famille tout en défiscalisant, c’est possible ?

Publié le 11 décembre 2014
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Par Christophe Langlois.

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Il n’est pas rare de prendre pour acquis l’un des avantages de la défiscalisation Pinel : la location possible à ses ascendants ou descendants. Bien que la loi ait été votée en première lecture à l’Assemblée nationale le 16 octobre dernier et amendée par le Sénat le 22 novembre, il n’est pas certain qu’elle soit votée dans son état en seconde lecture par les députés. Ce serait trop beau pour être vrai. Un dispositif qui permettait à la fois une réduction d’impôt tout en pouvant louer à ses ascendants. Si certaines mesures du dispositif d’investissement locatif Pinel, qui est intégré au projet de loi des finances 2015, sont rabotées, le gouvernement fera une nouvelle fois preuve de son manque de courage. Alors que la loi est passée de justesse le 16 octobre dernier, grâce aux votes de la droite, le dispositif de défiscalisation Pinel a essuyé une fronde venue des écologistes, du groupe communiste et de la partie la plus à gauche de l’hémicycle. Il faut les comprendre, ces députés ont des cauchemars. Alors que relancer la construction de logements neufs en favorisant les familles semble être une idée en adéquation avec les préoccupations des Français, certains députés frémissent rien qu’à l’idée de faciliter la vie de millions de personnes. Le logement est une réelle problématique notamment pour les 1,15 million de ménages français ayant des enfants scolarisés dans le supérieur.

Une obligation alimentaire des parents

Les députés ne cherchent-ils pas à se renseigner autour d’eux, à se projeter dans le quotidien des millions de Français qui sont confrontés à la galère de trouver un logement décent pour leurs enfants ? D’autant plus qu’il est de plus en plus difficile de présenter des garanties aux bailleurs. Il est important de rappeler que loger un enfant durant ses études fait partie de l’obligation alimentaire des parents. Car voilà, les investisseurs en logements neufs ne sont pas forcément multipropriétaires issus de CSP+ avec un portefeuille bien garni. Les députés ont tendance à « diaboliser » les acquéreurs potentiels de biens neufs et cherchent à relancer la construction de logements neufs sans pour autant leur faire trop de cadeaux. Des demi-mesures qui s’enchaînent et expliquent en partie la perte de confiance des investisseurs.

Chercher à compliquer le dispositif

Si l’avantage n’est pas complètement abandonné, il pourrait être partiellement raboté. L’arme préférée des députés ? Compliquer le dispositif avec des méandres et des alinéas plus longs les uns que les autres. Le rapporteur du budget, Valérie Rabault, avait tenu à rassurer les opposants au dispositif Pinel « qu’il ne pourra être cumulé ni avec l’avantage d’une demi-part de quotient familial au titre d’un enfant étudiant, ni avec les aides au logement ». Daniel Goldberg, député socialiste de la 3ème circonscription de Seine-Saint-Denis, proposait dans un premier temps la mise à disposition d’un bien à un descendant le temps des études ou de l’entrée du jeune dans la vie active. Mais pour un ascendant, cette solution est caduque. Louer son bien à ses parents serait également possible. Le socialiste Philippe Noguès semble l’avoir oublié en déclarant à l’issue du premier vote à l’Assemblée : « cette disposition va accroître les inégalités de patrimoine car les familles avec les revenus les plus confortables pourront se constituer un patrimoine avec l’aide de l’État en louant à leurs enfants ».

C’est une percée au grand jour de l’interventionnisme de l’État dans la gestion des biens des familles. Comme l’a déclaré l’UMP Éric Woerth, « peu importe qui on loge, l’important c’est de relancer la construction du logement. Si on considère qu’il faut une niche fiscale pour construire, peu importe le locataire ». Il ne faut pas croire que les parents souhaitant investir dans un logement pour leurs enfants vont investir dans un T3 ou un T4. Un studio peut être à portée de bourse, notamment dans des villes étudiantes comme Toulouse où il est possible d’en acquérir un de 25 m2 à partir de 53 200€, d’après les chiffres 2014 de l’Argus du logement. Alors certes, la mesure de pouvoir louer son bien à ses ascendants ou descendants va avantager une certaine frange aisée de la population mais cela va nettement inciter une large partie de la classe moyenne à investir. Notamment lorsque l’aîné(e) de la fratrie doit suivre des études supérieures, le prêt immobilier de la résidence principale des parents touche en général à sa fin, si l’on se base sur les chiffres avancés par l’Observatoire crédit logement/CSA qui évalue la durée d’un prêt immobilier à 17 ans en moyenne. L’idée de réaliser un nouvel investissement survient alors, et le mettre à disposition de sa famille pourrait finir d’achever de convaincre les investisseurs de passer à l’acte.

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  • Bonjour,
    J’ai lu dernièrement que la loi PINEL ( http://loipinel-gouv.org ) pourrait remplacer la loi DUFLOT, avec notamment une réduction fiscale de 21 % au lieu de 18% (sur 12 ans au lieu de 9).
    Si j’ai signé l’acte authentique d’achat du terrain en septembre et que je dépose un permis de construire en decembre par exemple et que cette nouvelle loi PINEL n’est mise en place qu’en 2015 ou plus tard, est-ce que je pourrai néanmoins bénéficer de cette nouvelle règlementation ?
    Ou est-il plus prudent d’attendre ?

    • Vu l’incertitude et l’instabilité fiscale/réglementaire en France, je conseillerais plutôt d’imiter les investisseurs et entrepreneurs, et d’attendre. Voire de reprendre vos billes et aller les jouer ailleurs, où l’argent n’est pas considéré comme une saleté que l’état doit vous prendre. En même temps, si vous avez déjà signé pour le terrain, vous ne pouvez plus faire marche arrière, alors le mieux serait sans doute de payer un bon conseiller fiscaliste, plutôt que de courir le risque de faire de mauvais choix et d’y perdre votre chemise!

      • et attention à l’abus de droit si vous prenez une décision qui a pour but de faire de l’optimisation fiscale (légale, mais immorale et donc punissable à ce titre).

  • […] relancer la construction de logements neufs […] d’après les chiffres 2014 de l’Argus du logement […]
    Pas convaincu par cet article. Je ne vois là qu’une nouvelle niche fiscale, laquelle va bénéficier aux « hauts revenus » avec pour conséquence un fameux « matraquage fiscal » pour combler. Je comprends la contestation.

  • Trop de gauche tue la gauche. Les français qui vont acheter un T2 à Toulouse pour leurs enfants, sont loin d’être des nantis. Pouvoir acheter même pour ses parents âgés lorsque l’on a réussi n’est pas non plus signe d’être un rentier. Les contours de la loi semble assez simple ( http://www.lavieimmo.com/loi-pinel/ ) et ne sont pas faits pour des méchants capitalistes cupides et égoïstes. Les acheteurs seront en majorité des classes moyennes fonctionnaires et ou salariés.

    • « Pouvoir acheter même pour ses parents âgés lorsque l’on a réussi » non, pouvoir acheter et louer à ses parents = devenir rentier tout en défiscalisant !

      « ne sont pas faits pour des méchants capitalistes cupides et égoïstes » non. J’ai l’impression qu’il faut soutenir les logements neufs et assurer des revenus confortables aux acteurs de la construction. Il n’est jamais question de promouvoir les logements neufs aux primo accédants. Il est vrai qu’il vaut mieux vendre des logements surévalués (par la défiscalisation à venir) plutôt que de faire des efforts pour des primo accédants « démunis ».

      • LoicS Votre manque de connaissance du sujet vous honore. Et votre sens de la simplification, m’impressionne puissiez vous, le partager avec le gouvernement actuelle.

  • Je trouve que le gouvernement tergiverse trop au niveau de ses réformes. La loi Pinel en est la nouvelle victime. Soit la mesure qui permet de louer le bien à ses proches est supprimée (auquel cas la réforme de la loi Duflot ne sert plus à rien), soit le gouvernement la conserve et peut-être qu’elle permettra une relance de l’immobilier. Il n’y a qu’à voir les conditions de la loi ( http://www.simulation-pinel.fr/les-conditions-loi-pinel/ ) pour se rendre compte qu’il ne s’agit pas d’un « cadeau fiscal » fait aux riches, bien au contraire. Elle intègre de nombreux garde-fous.

  • Attention cependant, il semble que le parlement s’oriente vers une décision qui ne permettrait pas de défiscaliser les 3 premières années.
    Cependant il est important de faire les calculs avant de louer à ses descendants notamment, il peut s’avérer plus intéressant de conserver les enfants sur le même foyer fiscal.
    J’ai lu les dernières actus sur http://loipinel.fr à ce sujet

  • Oui, effectivement, des sénateurs UMP ont déposé un amendement visant à suspendre l’avantage fiscal durant les 3 premières années de la location entre parents et enfant (http://www.loi-logement-pinel.fr). Cet amendement ne devrait pas être maintenu dans la version définitive du projet de loi de Finance 2015. Ceci étant, au regard des critiques de la majorité socialiste, il y a de grandes chances que la possibilité de louer à son enfant soit soumis à conditions…

  • Bonjour,
    Alors finalement, quoi de neuf depuis décembre? Quelles sont les vraies conditions pour un ascendant/descendant?

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