Irlande : le contrôle des prix détruit les logements

Un exemple concret en Irlande de ce qui se passe lorsque les périls de la théorie monétaire moderne (MMT) et du contrôle des prix sont tous deux ignorés.

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Irlande : le contrôle des prix détruit les logements

Publié le 29 mai 2022
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Par James Murphy.
Un article du Mises Institute

Ce qui suit est un exemple concret (et malheureusement pas une parabole) de ce qui se passe lorsque les périls de la théorie monétaire moderne et du contrôle des prix sont tous deux ignorés.

David McWilliams, écrivain économique irlandais, est un grand fan de la théorie monétaire moderne et confond souvent épargne et impression de monnaie. Dans un article récent, il s’est exprimé sur le marché immobilier irlandais, l’augmentation des coûts de construction et la nécessité d’augmenter l’offre de logements, tout en évitant soigneusement de mentionner les raisons principales de cette augmentation et de la pénurie d’offre de logements en Irlande.

Pour résumer, en Irlande, nous avons essentiellement deux banques centrales et un gouvernement qui appliquent actuellement des politiques/règles ayant des effets opposés sur le marché.

Par le biais de son application de la théorie monétaire moderne pendant une décennie, la Banque centrale européenne (BCE) a gonflé la masse monétaire et donc les prix. Comme le savent tous les économistes sains d’esprit, cela fait augmenter le coût de tous les actifs réels (y compris les terrains et les matériaux de construction) et affecte maintenant aussi les prix à la consommation et à la production. Ces augmentations sont bien antérieures à l’invasion de l’Ukraine par la Russie, malgré les efforts récents des politiciens et des journalistes du monde entier pour incriminer Poutine, considéré responsable de l’inflation.

La Banque centrale d’Irlande a manifesté l’intention de maintenir le prix des biens immobiliers à un niveau bas par le biais de ses règles de prêt hypothécaire. Celles-ci ont été introduites après la grande crise financière pour freiner la croissance excessive du crédit qui alimentait la hausse des prix de l’immobilier.

Au début des années 2000, les faibles taux d’intérêt de la BCE ont facilité une bulle immobilière spéculative en Irlande, qui a éclaté légèrement avant la grande crise financière.

Ces règles de prêt hypothécaire ont été introduites en 2015 et ont connu diverses itérations. Après la crise financière mondiale, il y a eu une offre excédentaire importante de biens immobiliers et une pression à la baisse conséquente sur les prix des logements et les loyers. Mais en 2014/2015, les signes d’une résorption de l’offre excédentaire sont devenus plus évidents grâce à une reprise partielle des prix et des loyers, en particulier dans les grandes villes.

Ces règles en matière de prêts hypothécaires limitent effectivement la capacité d’achat d’un groupe d’acheteurs (les propriétaires pleins d’espoir et les investisseurs privés qui prévoient de financer leurs achats), tandis que d’autres acheteurs (acheteurs en espèces et fonds d’investissement) ne sont pas aussi paralysés. Ces règles ont pour effet de créer un plafond de prix pour de nombreux acheteurs (électeurs pour la plupart) mais pas pour d’autres (non-électeurs, comme les fonds d’investissement).

Les acheteurs non electeurs qui fixent hors du marché le prix des acheteurs ayant le droit de vote en Irlande,  sont une recette pour que les observateurs avec de faibles connaissances économiques  jettent un regard vers la gauche. C’est un terrain fertile pour le type de politiciens qui pensent que le Venezuela est un modèle économique enviable.

La principale raison de notre pénurie de logements au cours des dix dernières années est que la Banque centrale irlandaise a fait de son mieux pour supprimer les prix des logements, sans se soucier que ces prix soient inférieurs aux prix réels des logements. Par ailleurs, ces coûts ont augmenté de plus en plus en raison des politiques de la BCE inspirées par la théorie monétaire moderne.

Entretemps, le gouvernement irlandais a réagi à la pression à la hausse sur les loyers en introduisant des zones de pression sur les loyers (RPZ) en 2016.

Tout d’abord, un bref historique du contrôle des loyers irlandais.

Le contrôle des loyers a existé sous une forme limitée en Irlande jusqu’au début des années 1980, jusqu’à ce que la Cour suprême irlandaise juge que ce contrôle était une attaque à l’encontre du droit à la propriété reconnu dans la Constitution irlandaise.

Les RPZ sont des zones spécifiques (initialement les grandes villes, puis progressivement à travers le pays, autorité locale par autorité locale) où il existe une pression à la hausse significative sur les loyers causée par une pénurie de logements (en grande partie à cause des règles de prêt hypothécaire de la Banque centrale irlandaise, comme nous le verrons plus loin). Les augmentations annuelles de loyer ont été plafonnées à 4 % par an (à partir du montant du loyer de chaque bien en 2016 et pas nécessairement le loyer du marché à ce moment-là). Ces règles s’appliquaient initialement pour quatre ans mais ont depuis été reconduites. Les limites temporelles des plafonds et les augmentations très modestes autorisées sont clairement des moyens d’éviter de déclencher une contestation constitutionnelle du contrôle des loyers.

Dans la version la plus récente des règles, les augmentations annuelles des loyers sont plafonnées à 2 % par an ou à l’augmentation de l’indice des prix à la consommation (IPC), le chiffre le plus bas étant retenu. Des partis politiques plus à gauche (dont certains ont la nostalgie des miracles économiques réalisés par le socialisme vénézuélien) préconisent un gel pur et simple des loyers pendant trois ans.

Ainsi, les règles de prêt hypothécaire de la Banque centrale irlandaise servent essentiellement à plafonner le pouvoir d’achat d’un grand nombre d’acteurs du marché, les ZPR sont un effort pour plafonner les loyers, et la BCE gère allègrement la masse monétaire selon la devise de Buzz l’Éclair, avec pour conséquence que les coûts de construction se sont envolés au cours de la décennie.

 

L’offre de logements, quant à elle, a reflété la chute de Buzz, car comme le savent tous les économistes sensés, partout et à chaque fois qu’un prix plafond pour un bien ou un service particulier a été fixé à un niveau inférieur à celui que le marché libre aurait fixé autrement, il en résulte une pénurie et/ou une baisse de qualité. Même Paul Krugman le sait.

La politique de la Banque centrale irlandaise est également en grande partie responsable de l’augmentation des prix des loyers au cours des dix dernières années. En essayant de limiter les prix de vente des propriétés résidentielles, la Banque centrale irlandaise a, pendant des années, dissuadé les promoteurs de construire.

En empêchant les futurs propriétaires d’acheter plus tôt (par le biais des règles relatives aux prêts hypothécaires), la Banque centrale les a contraints à rester locataires. En empêchant les investisseurs privés d’investir dans le logement résidentiel, elle a réduit l’offre de logements locatifs.

Tout ce qui précède est la recette pour une seule et unique chose : une pénurie de logements locatifs qui ne peut qu’exercer une pression à la hausse sur les loyers. Comme nous l’avons vu, le gouvernement a ensuite tenté de résoudre ce problème en créant des zones de protection locative, qui ont eu pour effet d’évincer du marché de nombreux propriétaires (n’ayant pas envie de payer un taux marginal d’imposition sur le revenu de 52 % tout en étant vilipendés en prime), ce qui a encore réduit l’offre de biens à louer.

De plus, de nombreux propriétaires qui louaient à un prix inférieur à celui du marché en 2016 (et qui étaient piégés en indexant leurs augmentations sur ce loyer inférieur au marché) ont soit vendu et quitté le marché (réduisant ainsi l’offre de biens locatifs), soit fait en sorte d’indexer les loyers à la hausse à chaque occasion. La réponse de la gauche a été prévisible : leur interdire de vendre, sauf si les locataires restent sur place.

Sans parler de toutes les autres questions qui poussent les prix de l’immobilier à la hausse, à savoir la taxe sur la valeur ajoutée (une taxe de vente de 13,5 % imposée sur la première vente de propriétés nouvellement développées) et l’insistance d’une partie de la population pour que l’eau soit fournie « gratuitement » – sans frais d’utilisation et à partir de la fiscalité générale – sans limite. Cette situation a eu pour effet de faire payer aux promoteurs immobiliers des coûts d’infrastructure accrus, devant être ensuite répercutés sur les acheteurs.

Dans le pays où le système fiscal est le plus progressif de l’Union européenne et de l’Organisation de coopération et de développement économiques, il y a fort à parier que la plupart de ceux qui insistent sur la « gratuité » de l’eau sans limite contribuent à une part des recettes fiscales largement inférieure aux exigences qu’ils imposent à ces recettes. En outre, M. McWilliams ne cesse de plaider en faveur d’une taxe sur les terrains vacants pour encourager le développement, ce qui revient à imposer un coût supplémentaire au développement.

Cela plaît à sa galerie, qui soit refuse de reconnaître, soit est incapable d’apprécier, soit oublie que les coûts d’une entreprise doivent être répercutés sur les clients, sinon l’entreprise fait faillite, auquel cas une autre entreprise – par exemple, un fonds d’investissement – comble le vide.

On assiste à une évolution vers des programmes de construction en vue de la location, qui suscitent des réactions politiques et populaires contre ceux qui refusent ou ne peuvent pas comprendre que la situation actuelle est une conséquence directe et prévisible de la politique de la banque centrale et du gouvernement. La seule chose que l’on puisse dire pour le gouvernement, c’est que les politiques krugmaniennes de l’opposition sont bien pires, puisqu’elles consistent essentiellement à taxer, emprunter, imprimer et dépenser beaucoup plus pour le logement public. Encore une fois, lorsque théorie monétaire moderne et contrôle des prix entrent en collision,  il reste peu d’offres de logements.

Traduction Contrepoints

Sur le web

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  • Et je suppose qu’il faut ajouter – comme partout – aux bâtons dans les roues de l’immobilier, les règles énergétiques

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