Un article de l’IREF-Europe
Le manque de logements est accusé de favoriser l’augmentation des loyers, de réduire la mobilité des actifs et d’empêcher l’éradication des logements insalubres.
À dire vrai, les besoins de nouveaux logements sont incertains.
Un chiffre annuel de 500 000 est régulièrement évoqué, mais jamais atteint. Il est vrai que malgré la baisse de la natalité, le besoin de résidences principales continue d’augmenter du fait notamment de la séparation des ménages, de la mise en couple tardive, du vieillissement, de l’immigration…
Face à la pression sociale, les gouvernements successifs s’empressent de promettre des logements sociaux. Mais loin d’être la solution, c’est sans doute le problème.
Un logement social surnuméraire
Dans plusieurs pays comme l’Espagne, la Grèce ou le Portugal, la propriété de son logement est ancrée dans les habitudes et le logement social est très peu présent. D’autres pays comme l’Allemagne, la Belgique, l’Irlande et la Pologne en réservent l’accès aux ménages les plus pauvres et leurs logements sociaux représentent 5 à 10 % des résidences principales. La France, avec quelques pays du Nord, a permis un très large accès aux logements sociaux, généralement publics ou parapublics.
L’Europe des 25 compte environ 21 millions de logements sociaux dont le quart se situe en France. Alors qu’ils représentent environ 9 % des logements en moyenne en Europe, leur part en France est proche de 17 %, comme l’indique le tableau ci-après établi par l’Insee :
| Répartition des logements en France en % de l’ensemble des résidences principales | ||
| 1982 | 2021 | |
| Propriétaires | 50,4 | 57,9 |
| Propriétaires sans crédit immobilier | 27,2 | 37,7 |
| Accédants à la propriété | 23,2 | 20,2 |
| Locataires | 41,0 | 39,8 |
| Bailleurs publics | 14,4 | 16,9 |
| Bailleurs privés | 26,6 | 22,9 |
| Logés gratuitement | 8,6 | 2,3 |
| Ensemble | 100,0 | 100,0 |
Un secteur privé menacé
Un quart des ménages vivant en France est propriétaire de plusieurs logements, et 13 % des ménages français possèdent au moins un logement mis en location. Le secteur locatif privé est plus important que le secteur public. Mais il est de plus en plus menacé.
Au 1er janvier 2021, la France métropolitaine compte 36,2 millions de logements, dont 82 % sont des résidences principales.
Pourtant, la part des résidences principales diminue légèrement : 81,8 % en 2021, contre 82,6 % en 1982. Cette baisse est due notamment à l’augmentation du nombre de logements vacants. Une telle vacance, comme l’insuffisance de constructions nouvelles, sont imputables à trois facteurs principaux :
- L’augmentation de la fiscalité, notamment avec la hausse de la CSG et le maintien de l’IFI ou la non application aux loyers du taux d’imposition forfaitaire à 30 % des revenus mobiliers
- La multiplication de contraintes écologiques : DPE, audit énergétique, interdiction de louer…
- L’importance des contraintes qui pèsent sur les bailleurs dans leurs relations avec les locataires : difficulté d’expulsion des mauvais payeurs, sous-indexation et parfois gel des loyers, difficultés d’obtenir des garanties, de sélectionner son locataire, de l’expulser si nécessaire, de lui faire payer les dégradations en fin de bail
Les propriétaires sont également las d’être montrés du doigt. Outre son coût, l’IFI les stigmatise en même temps qu’il les pénalise. Rentier devient une injure, indépendamment des efforts que ces propriétaires de logements ont fait pour les acquérir à force d’épargne honnête sur des revenus déjà lourdement imposés.
La concurrence déloyale des logements sociaux
Bien plus, les logements sociaux représentent à double titre une concurrence déloyale pour les bailleurs privés. Les exonérations fiscales (TVA, taxe foncière, impôt sur les sociétés, droits d’enregistrement) et les aides publiques éventuelles sur les prix des terrains abaissent artificiellement leurs prix. Les loyers sociaux réduits pèsent à la baisse sur les prix du secteur privé. Tout concourt ainsi à écarter les investisseurs privés du logement alors qu’on aurait besoin d’eux pour répondre à la demande du marché.
L’offre toujours croissante de logements sociaux fixe de fausses références de prix des loyers tandis que l’attractivité de ce bon marché du logement crée des files d’attente à l’entrée d’autant plus importantes que les locataires en place s’incrustent au risque de renoncer à des emplois qui les obligeraient à déménager. Cette excroissance du secteur public renforce les mentalités d’assistés de Français déjà gavés d’aides publiques et bénéficiaires de l’APL. Ce qui non seulement entrave l’accroissement du parc immobilier disponible, mais aussi déresponsabilise, gangrène les mentalités et affadit les comportements.
Un gouvernement courageux devrait, comme les Anglais l’ont fait, favoriser très largement et beaucoup plus qu’aujourd’hui, la vente de leurs logements aux locataires sociaux après, si nécessaire, remise en état des immeubles concernés. Parallèlement, tous les bailleurs devraient bénéficier du même régime social et fiscal. On sortirait ainsi de la confusion qui dispense des aides aux bailleurs sociaux en même temps que des aides aux locataires (APL), tout en punissant les bailleurs privés. Il serait préférable de supprimer toute aide à la pierre pour se limiter aux aides à la personne, adaptées aux situations individuelles, dans le cadre d’une allocation unique attribuée aux vrais nécessiteux. Mais aurons-nous jamais un gouvernement courageux ?
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A propos de la concurrence déloyale évoquée ici, je n’ai jamais pu trouver une comparaison concernant les autres structures, comme par exemple les hopitaux / cliniques privées, les écoles publiques / privées, etc … ?
Trois autres effets néfastes : le piège aux revenus ( constaté à Bruxelles, où des locataires sociaux refusent des promotions pour ne pas perdre leur logement, le delta augmentation nette de salaire – augmentation du loyer en passant au privé étant largement négatif ) ; la dernière génération de logements sociaux ( souvent attribués à des allocataires sociaux ), aux meilleures normes environnementales, que ceux qui n’en bénéficient pas ne peuvent s’offrir avec leur travail et enfin, vu l’inadéquation entre l’offre et la demande, la politisation des attributions
Dans les aspects négatifs, il y a aussi pour les locataires l’augmentation des loyers. Car les HLM sont restreints aux personnes sous un plafond de revenu, mais assez élevé (environ 28000€/an). Les bailleurs sociaux choisissent systématiquement comme locataires les plus proches du plafond (oui, vous avez bien lu!).
L’offre privée s’adapte donc pour fournir des logements aux « riches » (oui, 2400€ par mois selon Hollande, à peu près 28000€/an…). C’est là que les pauvres se retrouvent avec des logements trop chers pour eux. Les contraintes écologiques vont encore obliger les bailleurs à augmenter leur gamme, accroissant encore la distorsion du marché.
Un post s’est perdu, sous l’eboulement sans doute d’un de ces beaux immeubles insalubres et sociaux du vieux centre de Marseille.
Croire que d’accoller le mot « social » a n’importe quelle phrase, va generer bonheur et soumisssion chez les plus démunis relève de la maladie mentale.
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