Logement : un siècle de fiasco politique

Immobilier parisien (Crédits : Damien Roué, licence CC-BY-NC 2.0), via Flickr.

Entreprendre une libération du secteur du logement de toutes les bêtises que l’État a commises en prétendant l’aider serait une démarche salutaire.

Par Vincent Bénard.

Sur le plateau de LCP, l’historien Fabrice d’Almeida s’insurge contre le coût des logements en Île-de-France et sur les garanties qu’il doit encore apporter à ses bailleurs :

Ce propos illustre la difficulté croissante des ménages pour se loger en France. Comment en est on arrivé là ? L’étude de l’histoire des politiques du logement depuis un siècle fournit quelques réponses.

Le logement est le plus gros échec de tous les politiciens depuis 1914. Et les conséquences vont bien au-delà du simple coût du logement. Voici un petit historique non exhaustif de ces fiascos répétés qui ont pour points communs la volonté de collectiviser, réglementer et lutter contre une concurrence qui pourtant a montré qu’elle était salutaire dans tous les secteurs marchands.

Le blocage des loyers s’est accompagné pour la première fois de règles de maintien dans les lieux favorables au locataire au détriment du propriétaire : cette philosophie du droit du logement ne quittera plus le droit français jusqu’à nos jours.

Mais revenons aux conséquences du blocage des loyers décidé en 1914. Après la Seconde Guerre mondiale, on assiste à une pénurie de logements. La guerre n’a fait que l’aggraver, il manquait environ 2 millions d’unités avant guerre, et 4 millions après.

S’ensuit une discussion politique pour savoir s’il faut libérer les loyers, car certains politiciens se rendent compte qu’on ne produira pas assez de logements si les investisseurs n’y sont pas incités. Mais l’impossibilité de dégager une majorité stable sous la IVe république aboutira à un mauvais compromis : la fameuse loi de 1948, qui ne fut pas, contrairement à ce que beaucoup croient, une loi de blocage des loyers, mais une loi très insuffisante de libération.

Les loyers sont toujours bloqués pour les logements anciens, mais débloqués pour les logements neufs qui peineront donc à trouver un marché de locataires existants. La mesure de libération ne fera effet que quand les enfants du baby boom arriveront sur le marché du logement, dans les années 60-70.

La loi de 1948 crée en outre une « innovation » juridique de taille : le droit au maintien dans les lieux des locataires de logements anciens est transmissible aux héritiers vivant sous le même toit, empêchant de facto ces logements de sortir (sauf parcours du combattant judiciaire) du statut de la loi de 1948, même plusieurs dizaines d’années plus tard.
Il ne faut pas chercher ailleurs les causes de la méfiance des propriétaires qui exigent des cautions et des garanties de plus en plus exorbitantes pour accepter de louer leurs logements, ce qui a provoqué le tweet cité en début d’article.
Des années 70 aux années 2010, mise en place de nombreux dispositifs de défiscalisation visant à redonner goût à l’investissement locatif aux particuliers malgré la peur croissante d’être confronté à de mauvais locataires. Souvent nommés du nom de leurs ministres, ces programmes ruineux pour les finances publiques contribueront surtout à favoriser à la fois la hausse du patrimoine des ménages aisés capables de toute façon d’investir dans le logement (effet d’aubaine), mais ruinera de nombreux investisseurs (plusieurs dizaines de milliers) mal avisés qui oublieront que même avec une carotte fiscale, l’emplacement et les caractéristiques d’un logement doivent être en adéquation avec les goûts et les moyens des ménages de la ville considérée… Il n’existe aucune estimation du pourcentage de malinvestissements faits dans l’immobilier défiscalisé.
Les mauvais économistes l’expliquent par la seule baisse des taux d’intérêt. Si j’avais succombé à cette facilité, mon professeur m’aurait dit que le volet « demande » ne pouvait être que la moitié de l’explication, une demande plus solvable devant normalement conduire à une production plus forte. Or, pendant cette décennie (et après), la production de logements oscillera entre 300 000 et 430 000 par an, soit nettement moins que durant les années 70 (rappelez-vous le chiffre cité plus haut : 556 000 en 1973), alors que le nombre de ménages a exposé (de 18 millions en 1975 à 26 millions en 2015), du fait de la hausse de la population et de la baisse du nombre moyen de personnes par foyer. Pourtant, l’offre ne réagit ni à cette hausse du nombre de ménages, ni au signal-prix pourtant très favorable.
Notons que la presse économique, s’extasiant sur la production de logement dépassant les 400000 logements en 2017, a évoqué, comme chaque rare année au dessus de 400 000 (2010, 2011, 2017) un « niveau record de la construction », oubliant que la fin des années 60 et les années 70 ont connu des chiffres nettement supérieurs. Passons…
Bien sûr, les bons économistes voient plus loin que les taux d’intérêt et expliquent qu’outre une solvabilisation de la demande, il faut qu’un facteur limitant la capacité de réponse du marché empêche l’offre de s’adapter pour qu’un tel phénomène se produise. Ce facteur limitant est évidemment le foncier, rationné par les lois vues précédemment, de la loi d’orientation foncière de 1967 à la loi SRU en passant par les pouvoirs de blocage fonciers accordés aux collectivités locales par les différentes lois de décentralisation successives depuis 1982.
Comme l’a dit Jean-François Revel,
« l’État, quand il veut corriger ses erreurs économiques, les aggrave. Il peut se comparer à une ambulance qui, appelée sur les lieux d’un accident de la route, foncerait dans le tas et tuerait les derniers survivants ». 
Aucune maxime ne saurait mieux s’appliquer aux politiques du logement qu’il a promulguées depuis un siècle, chaque loi nouvelle, supposée corriger les errements précédents, ne faisant qu’empirer la situation. Cette politique de gribouille a un coût : les aides au logement, sous toutes leurs formes, représentent 42 milliards d’euros annuels, 2 % de notre PIB. Aucun autre pays développé ne met autant d’argent public dans le logement. Pourtant les résultats de ces interventions sont plus que discutables, puisque près d’un million de nos compatriotes ont un logement précaire, voire pas de logement du tout, et près de 10 % des ménages sont considérés comme mal logés à des degrés divers.
 
Entreprendre une libération du secteur du logement de toutes les bêtises que l’État a commises en prétendant l’aider serait une démarche salutaire. Gageons que notre gouvernement n’en prendra pas le chemin.
Pour approfondir, du même auteur :
Petite histoire du blocage des loyers, une arme de destruction massive : https://www.objectifliberte.fr/2007/09/contrle-des-loy.html
Le logement social est il vraiment social ? : https://www.objectifliberte.fr/2008/12/le-logement-social-.html
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