Logement : un siècle de fiasco politique

Entreprendre une libération du secteur du logement de toutes les bêtises que l’État a commises en prétendant l’aider serait une démarche salutaire.

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Immobilier parisien (Crédits : Damien Roué, licence CC-BY-NC 2.0), via Flickr.

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Logement : un siècle de fiasco politique

Publié le 24 mai 2019
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Par Vincent Bénard.

Sur le plateau de LCP, l’historien Fabrice d’Almeida s’insurge contre le coût des logements en Île-de-France et sur les garanties qu’il doit encore apporter à ses bailleurs :

Ce propos illustre la difficulté croissante des ménages pour se loger en France. Comment en est on arrivé là ? L’étude de l’histoire des politiques du logement depuis un siècle fournit quelques réponses.

Le logement est le plus gros échec de tous les politiciens depuis 1914. Et les conséquences vont bien au-delà du simple coût du logement. Voici un petit historique non exhaustif de ces fiascos répétés qui ont pour points communs la volonté de collectiviser, réglementer et lutter contre une concurrence qui pourtant a montré qu’elle était salutaire dans tous les secteurs marchands.

Le blocage des loyers s’est accompagné pour la première fois de règles de maintien dans les lieux favorables au locataire au détriment du propriétaire : cette philosophie du droit du logement ne quittera plus le droit français jusqu’à nos jours.

Mais revenons aux conséquences du blocage des loyers décidé en 1914. Après la Seconde Guerre mondiale, on assiste à une pénurie de logements. La guerre n’a fait que l’aggraver, il manquait environ 2 millions d’unités avant guerre, et 4 millions après.

S’ensuit une discussion politique pour savoir s’il faut libérer les loyers, car certains politiciens se rendent compte qu’on ne produira pas assez de logements si les investisseurs n’y sont pas incités. Mais l’impossibilité de dégager une majorité stable sous la IVe république aboutira à un mauvais compromis : la fameuse loi de 1948, qui ne fut pas, contrairement à ce que beaucoup croient, une loi de blocage des loyers, mais une loi très insuffisante de libération.

Les loyers sont toujours bloqués pour les logements anciens, mais débloqués pour les logements neufs qui peineront donc à trouver un marché de locataires existants. La mesure de libération ne fera effet que quand les enfants du baby boom arriveront sur le marché du logement, dans les années 60-70.

La loi de 1948 crée en outre une « innovation » juridique de taille : le droit au maintien dans les lieux des locataires de logements anciens est transmissible aux héritiers vivant sous le même toit, empêchant de facto ces logements de sortir (sauf parcours du combattant judiciaire) du statut de la loi de 1948, même plusieurs dizaines d’années plus tard.
Il ne faut pas chercher ailleurs les causes de la méfiance des propriétaires qui exigent des cautions et des garanties de plus en plus exorbitantes pour accepter de louer leurs logements, ce qui a provoqué le tweet cité en début d’article.
Des années 70 aux années 2010, mise en place de nombreux dispositifs de défiscalisation visant à redonner goût à l’investissement locatif aux particuliers malgré la peur croissante d’être confronté à de mauvais locataires. Souvent nommés du nom de leurs ministres, ces programmes ruineux pour les finances publiques contribueront surtout à favoriser à la fois la hausse du patrimoine des ménages aisés capables de toute façon d’investir dans le logement (effet d’aubaine), mais ruinera de nombreux investisseurs (plusieurs dizaines de milliers) mal avisés qui oublieront que même avec une carotte fiscale, l’emplacement et les caractéristiques d’un logement doivent être en adéquation avec les goûts et les moyens des ménages de la ville considérée… Il n’existe aucune estimation du pourcentage de malinvestissements faits dans l’immobilier défiscalisé.
Les mauvais économistes l’expliquent par la seule baisse des taux d’intérêt. Si j’avais succombé à cette facilité, mon professeur m’aurait dit que le volet « demande » ne pouvait être que la moitié de l’explication, une demande plus solvable devant normalement conduire à une production plus forte. Or, pendant cette décennie (et après), la production de logements oscillera entre 300 000 et 430 000 par an, soit nettement moins que durant les années 70 (rappelez-vous le chiffre cité plus haut : 556 000 en 1973), alors que le nombre de ménages a exposé (de 18 millions en 1975 à 26 millions en 2015), du fait de la hausse de la population et de la baisse du nombre moyen de personnes par foyer. Pourtant, l’offre ne réagit ni à cette hausse du nombre de ménages, ni au signal-prix pourtant très favorable.
Notons que la presse économique, s’extasiant sur la production de logement dépassant les 400000 logements en 2017, a évoqué, comme chaque rare année au dessus de 400 000 (2010, 2011, 2017) un « niveau record de la construction », oubliant que la fin des années 60 et les années 70 ont connu des chiffres nettement supérieurs. Passons…
Bien sûr, les bons économistes voient plus loin que les taux d’intérêt et expliquent qu’outre une solvabilisation de la demande, il faut qu’un facteur limitant la capacité de réponse du marché empêche l’offre de s’adapter pour qu’un tel phénomène se produise. Ce facteur limitant est évidemment le foncier, rationné par les lois vues précédemment, de la loi d’orientation foncière de 1967 à la loi SRU en passant par les pouvoirs de blocage fonciers accordés aux collectivités locales par les différentes lois de décentralisation successives depuis 1982.
Comme l’a dit Jean-François Revel,
« l’État, quand il veut corriger ses erreurs économiques, les aggrave. Il peut se comparer à une ambulance qui, appelée sur les lieux d’un accident de la route, foncerait dans le tas et tuerait les derniers survivants ». 
Aucune maxime ne saurait mieux s’appliquer aux politiques du logement qu’il a promulguées depuis un siècle, chaque loi nouvelle, supposée corriger les errements précédents, ne faisant qu’empirer la situation. Cette politique de gribouille a un coût : les aides au logement, sous toutes leurs formes, représentent 42 milliards d’euros annuels, 2 % de notre PIB. Aucun autre pays développé ne met autant d’argent public dans le logement. Pourtant les résultats de ces interventions sont plus que discutables, puisque près d’un million de nos compatriotes ont un logement précaire, voire pas de logement du tout, et près de 10 % des ménages sont considérés comme mal logés à des degrés divers.
 
Entreprendre une libération du secteur du logement de toutes les bêtises que l’État a commises en prétendant l’aider serait une démarche salutaire. Gageons que notre gouvernement n’en prendra pas le chemin.
Pour approfondir, du même auteur :
Petite histoire du blocage des loyers, une arme de destruction massive : https://www.objectifliberte.fr/2007/09/contrle-des-loy.html
Le logement social est il vraiment social ? : https://www.objectifliberte.fr/2008/12/le-logement-social-.html
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  • Ca ne changera pas. Le logement est un le meilleur alibi du clientélisme électoral, car il est concret. 50 % des locataires en HLM ont bénéficié d’un passe droit.

    • 50 % me parait tres elevé. meme a paris sous Chirac on devait pas avoir un tel %
      Il y a des endroits ou personne ne veut habiter …

      Le clientelisme electoral c est aussi de ne pas accorder de permis de construire. Non seulement certains de vos electeurs ne vont pas etre ravis si vous autorisez une tour en face de chez eux, mais les habitants de cette tour risquent de ne pas voter pour vous

      PS: j ai un cousin qui etait au conseil municipal d une petite ville. L opposition a l agrandissement etait purement financiere. Plus d habitant dit construction d une ecole supplementaire, extension de la voirie … Tout ca coute cher et se traduit par des impots supplemetaires. Alors que le benefice du passage de terrain agrocile a constructible etait pour 2-3 personnes

      • Si c’est possible. Clientélisme passif, on doit faire dans les 90%, un score soviétique.

      • 50 %, ce sont les chiffres donnés par Mr. Bénard dans son livre. Les HLM ayant besoin d’avoir des « bons » clients pour avoir une ligne de crédit, ces locataires peuvent exercer un chantage incroyable pour maintenir leur passe-droit en l’état : il font sauter le surloyer qu’ils sont censés payer.

      • La ville où j’habite est menacée de se faire enlever la gestion des autorisations d’urbanisme par le préfet, au prétexte que la densité de population y serait trop faible.
        Elle était très pavillonnaire, on y construit maintenant bon nombre de logements collectifs, et un bon paquet de terrains sont découpés pour mettre 2/3 maisons où il n’y en avait qu’une…

  • Tout ce que touche l’etat devient merdique, ne s’en aperçoivent ils pas?

    • Bien sûr que si. Mais la satisfaction de voir son voisin bien dans la merde l’emporte chez l’électeur sur le dégoût d’y être aussi soi-même.

  • A ne pas oublier non plus l’extension outrancière du droit au logement social : la faible disponibilité opposée au fort droit au logement crée les conditions parfaites à la politisation des attributions ( ou pire, à la corruption ) et fait que ceux qui en disposent ne veulent à aucun prix les lâcher – cfr quelques hommes et femmes politiques

  • La misère équitable, durable et responsable du socialisme.

  • Dommage que l article soit franco francais. L explosion des prix de l immobilier touche tous les pays ou presque. Vous avez le phenomene aux USA, en chine ou en RFA.
    Donc difficile de dire que la flambee des prix en californie est due aux mesures de Duflot 😉

    L article le dit rapidement, la premiere raison est les taux d interets faible. Ce qui revient a verser de l huile sur le feu.
    Seconde raison liee a la premiere, le rendement de nombreux placements s est effondre (acheter des obligation allemande vous coute meme de l argent). donc report sur le logement (pas seulementz des individus mais aussi des fonds de pension et autres investisseurs)

    De l autre cote, l offre n est pas facilement extensible. La demande est concentree a certains endroit (les grandes villes ou il y a du travail). C est evidement les endroits qui sont deja bien construit: il n y a plus de terrain vague a paris 😉
    Apres il y a la reglementation mais aussi l interet des habitants actuels qui elisent le maire et qui souvent n ont aucune envie d avoir plus de logement.
    Plus de logement ca veut dire avoir un batiment plus grand en face de chez soi ou tout simplement une perte de valeur de son logement si la penurie diminue (par exemple a geneve les habitants des zones villas sont contre la constructions d immeubles)
    Il ne faut pas oublier que si l immobilier cher penalise une partie de la societe (en gros les jeunes) elle favorise une autre qui peut vendre/louer tres cher. Au niveau politique l arbitrage est facile a faire vu que les vieux votent plus que les jeunes. Au niveau economique, c est evidement moins clair car l immobilier eleve penalise l economie (en poussant les salaires a la hausse, en reduisant le pouvoir d achat (donc moins de clients potentiels)).
    Ce qui est interessant c est que jusqu a maintenant la hausse de l immobilier etait presenté positivement dans les medias alors que depuis peu on evoque les problemes que ca induit

    De toute facon, a terme, il est clair que cette bulle va eclater, comme toute bulle. Les taux d interets ne vont pas rester au plancher, les acheteurs ne vont pas pouvoir consacrer 100 % de leur revenus au logement et le gros des detenteurs de logements vont devoir vendre pour financer leur EPHAD (a moins que les boomers reussisent a se faire financer par un impots sur les jeunes. Ca avait loupe sous Sarkozy, il y eut une tentative sous Macron avec un jour travaille gratuit mais avec les GJ c est tombe a l eau)

    • A cdg :

      Pour la Chine je ne sais pas, mais pour l’Allemagne ( à part Berlin et ses investisseurs français) et les USA (depuis la crise de 2008) les prix de l’immobilier sont étonnamment stables et aucune bulle immobilière ne se (re) forme pour l’instant.

      • Aux USA, ça dépend des villes et des Etats. A San Francisco, le foncier est tellement corseté que les prix ont explosé. Et c’est tout le contraire à Houston.

      • Pas à NY ou San Francisco, en fait cela dépend des terrains disponibles!

      • @Stephane12
        https://www.wohnungsboerse.net/immobilienpreise-Muenchen/2091
        Meme si le marché n est pas aussi fou qu en France, il y a une nette hausse ces dernieres annees
        Si vous regardez le lien que je vous ai mit, les prix on quasiment double entre 2011 et 2018 a Munich qui est pourtant la ville la plus chere de RFA (a un moment j avais fait la comparaison avec la France, munich est aussi chere que … Lyon)

    • Non, ce sont les taux importants qui créent les bulles spéculatives. Le principe de la spéculation est d’acheter à un taux connu qui soit inférieur au rendement espéré. Donc plus les taux de prêts sont élevés, plus les risques sont importants.

      Imaginez que vous achetiez des actions dont le rendement peut varier entre 2 à 10% – si vous les achetez avec un prêt à 3% vous prenez peu de risques, si vous les achetez avec un prêt à 8% vous êtes quasiment sur de vous casser la figure.

      Et plus la spéculation devient risquée, plus elle devient une bulle parce que les investisseurs n’ont d’autre moyens que de prendre encore plus de risques pour couvrir leurs risques.

      Désolé, mais cet argument anticapitaliste ne marche pas. Surtout que la bulle du crédit actuel est entretenue par les déficits budgétaires, pas par « le monde de la finance »

      • @olivier
        Je vois pas en quoi vous infirmez mon raisonnement. Vos exemples montrent que c est les taux d interet faible qui font les bulles speculatives et non les taux eleves comme vous l ecrivez dans votre premiere phrase

        PS: j ai jamais dit que la bulle de credit est entretenue par « le monde de la finance ». Une partie de la finance souffre justement de ces taux faible vu que ca lamine les marges des banques. Par contre c est vrai que les taux plancher ont propulsé au sommet les marches actions ou immobilier. Le Probleme est que le doublement des cours des actions impacte peu M Dupont (sauf s il en a). Le doublement du prix du loyer que M Dupont doit payer s il demenage va par contre le toucher d eplein fouet (si M Dupont est proprietaire, le Probleme est similaire s il doit acheter plus grand en cas de naissance ou de mutation dans une metrople)

      • Je pense que vous avez raison sur les actions. C’est exactement ce qui se passe actuellement.
        En ce qui concerne l’immobilier, je suis d’accord avec cdg.
        C’est l’augmentation des taux qui crève la bulle.
        Actuellement, quand on peut obtenir un prêt à 1%, on serait bien idiot de s’en passer. Quitte à acheter des actions… Qui rapportent 2 à 10% ❗

    • Concernant les USA je crois que mr Bénard , par le passé ,avait écrit un article démontrant que la ou les Pouvoirs publics intervenaient ,plus les prix étaient élevés et par contre ce n’était pas le cas au Texas ..qui lui était moins interventionniste

  • Dernière trouvaille pour aggraver la crise du logement et communiquer comme « acteur engagé de l’environnement », il existe une étude d’impact d’un projet d’interdiction à la location des « passoires thermiques », de quoi augmenter encore la pénurie de logements disponibles

    • il faut bien reconnaitre que la qualite des logements en France laisse a desirer. j ai souvenir de logements en Region parisienne avec des fenetres ayant un gros jour et evidement en simple vitrage.
      Chose impensable en RFA.
      Et le loyer etait superieur en France. comme quoi …

        • Logiquement un logement de meilleure qualite devrait etre plus cher. Or c est moins cher en RFA (loyer ou a l achat meme si ca a bien monté). On peut meme pas dire que c est car la situation economique de la France est meilleure.

          L explication c est que dans certains endroits, meme une bouse infame va se louer (cf ceux qui se sont effondre a marseille). Pourquoi donc le proprietaire va investir alors qu il peut louer sans debourser un centime ?

          • Ben oui, la faute à l’état qui se mêle de tout et ne fait rien de correct.
            Le marché fonctionne en Allemagne, du moins actuellement.
            Mais dire que la situation économique de la France est meilleure, c’est un peu osé, non ❓

      • Il fait plus froid en Allemagne et elle ne manque pas de logements, de sorte que les loyers sont moins chers!

    • Très juste, mais il ne faut pas demander à des écolos et des énarques d’être moins cons et de réfléchir!

  • Allons allons, il y a toujours moyen d’investir dans de l’immobilier de façon solidaire…

    Il y a quelque temps j’ai reçu une proposition d’investissement tout a fait honnête dans ma boite aux lettres:

    Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées et Dépendantes

    * Générer des revenus complémentaires
    * Se constituer un patrimoine de qualité
    * Préparer sa retraite en toute sécurité
    * Des revenus réguliers, indexés et garantis par bail commercial
    * Une gestion totale du bien
    * De nombreuses incitations fiscales
    * La récupération de la TVA (20%) sur le prix du bien
    * Des rentabilités élevées

    Elle est pas belle, la mort ?

    • Et de se retouver à poil au bout des 9ans du bail commercial car là encore l’Etat est intervenu avec un numerus clausus organisant lui même la rareté et… aux grands groupes de faire du chantage auprès des investisseurs qu ils ont tondu tout simplement en s’installant pas loin avec l’autorisation du numerus clausus /nombreux article détaillés sur le Blog Patrimoine

  • On accuse les politiques mais si ils n’intervenaient pas cela ne changerait rien. Il y aurait toujours autant de magouilleurs adaptant leurs magouilles pour gagner de l’ argent le plus facilement possible.
    .

    • Dans un marché libre, les magouilleurs, cela s’évite.
      Le bouche à oreille par exemple, et pas que…

    • Un maire qui veut faire baisser le prix des terrains pour les filer à ses copains du bâtiment a une solution toute trouvée : faire délocaliser des ̶r̶a̶c̶a̶i̶l̶l̶e̶s̶ Suédois. Certains ne se privent pas de le faire.

  • Grand merci à VB pour cet historique éclairant, mais peut-être trop discret sur la protection et le maintien dans les lieux des locataires malveillants. Deux à trois ans pour expulser, 3 à 5 k€ de frais d’huissier et d’avocat, remboursements d’emprunt qui courent… voila qui explique qu’il y ait tant de logements inoccupés.

  • Un bel exemple de ce qui se passe lorsque l’Etat entrave le marché libre. On trouve les effets similaires pour la santé ou l’éducation.

  • Voila encore un sujet qui démontre la connerie des politiciens. Il manque 2 millions de logements en France, mais ils font tout leur possible pour contrecarrer leur construction! Duflot s’y est particulièrement illustrée!
    Le pire c’est cette conne d’Hidalgo qui achète des immeubles dans le 16e arrondissement, où ils sont hors de prix, pour les transformer en HLM. Alors qu’avec cette somme elle pourrait en acquérir 2 fois plus dans un quartier populaire. Tout ça uniquement pour emmerder les bobos. Mentalité de mégère vicieuse!

  • on a eu en 75 grâce à Attali le PLD il vient de disparaitre mais bien sur une nouvelle usine gaz est immédiatement apparue les communes ont des besoins…de gros besoins…https://www.collectivites-locales.gouv.fr/versement-pour-sous-densite

  • Merci beaucoup à Vincent Benard pour cet article très complet.
    Je me demande une chose:
    – quels règles de base garder (notamment pour la sécurité)?
    – comment effectuer une transition (sachant qu’une partie des bénéficiaires d’apl ne pourrait pas se loger autrement faute d’argent, le temps que l’offre de logement fasse effet)?

    Si quelqu’un aurait une idée assez précise, en terme pratico pratique, je suis preneur, merci ?

    • La transition sera rapide après la suppression des APL. Les loueurs ne trouvant plus de clients capables de payer le prix fort, ils seront obligés d’ajuster leurs prix. En outre, on sait que les loyers du privé sont fréquemment inférieurs aux loyers du public. La sortie rapide des APL ne posera donc aucun problème.

      Quant aux normes (de sécurité), elles doivent être dépoussiérées pour assurer une qualité moyenne raisonnable des logements et libérées des contraintes idiotes, notamment écologistes, mais également des normes handicapées par exemple. Qu’un certain pourcentage de logements corresponde à ces normes est indispensable, mais 100% du neuf est absurde. C’est notre honneur d’aider les handicapés mais pas d’agir comme si le handicap était la norme.

      • Il y a quand meme une forte resistance psychologique a baisser ses revenus. C est aussi vrai pour les bailleurs. Donc ceux ci vont avoir tendance a exiger le meme loyer.
        Apres un certain temps (1 an ?) ils baisseront le oyer mais ca va durer.
        Surtout qu un demenagement a un cout, donc la personne qui n aura plus les APL sera incite a rester

        Evidement vous allez avoir des gens qui seront etranglé par leur loyer sans les APL. Dans le meilleur des cas ils demenageront (mais vu que les bailleurs ne voudront pas baisser les prix, ca va etre difficile). Certains retourneront dans leur famille (des tanguy) ou sous une tente. Et une partie ne paiera tout simplement plus. Non pas par malhonnete mais par absence de choix

        La premiere chose est de supprimer les PTZ et autre Pinel, qui faussent le marche et coute cher. Ca va faire hurler les promoteurs mais c est pas tres grave. Pour les APL, il faudra y aller progressivement et surtout bien faire comprendre aux gens qu ils vont devoir payer entierement leur loyer dans X annees

        • Donc ceux ci vont avoir tendance a exiger le meme loyer.

          Faute de candidats sérieux, s’ils prennent des clowns, ils devront se retirer du marché.

          Point.

          Rien n’interdit de baisser les APL progressivement, effectivement.

        • Tout à fait d’accord pour supprimer les carottes fiscales à l’achat. C’est une catastrophe financière pour l’Etat mais également pour les acheteurs piégés dans des produits sans rendement ni valeur.

          Loi économique universelle : on n’investit jamais son argent pour une carotte fiscale. En revanche, la fiscalité est une excellente raison de ne pas investir.

  • Retirer toutes les aides à ce secteur sera le meilleur moyen de l’assainir et de retrouver la raison au niveau des prix ,avant l’APL les gens se logeaient et Pinel et consorts entretiennent grassement aux frais du contribuable toute une filière .

  • Et que l’on nous parle pas de chômage si on supprimme les aides quand on voit les plaques des camionnettes sur les chantiers….

  • être locataire est déjà un premier pas vers le socialisme, seuls les propriétaires sont des libéraux.
    ça tombe bien, je suis propriétaire de mon logement. Comme 72% des Belges en 2014.

  • J’ai le sentiment que l’influence de l’abbé Pierre est sous estimée, il n’est cité qu’une fois mais a oeuvré en continu pour valider les politiques mises en oeuvre, en demander plus et culpabiliser les politiques.

  • Voici plus de dix ans que je lis les interventions toujours très pertinentes de ses articles et de son livre. Mr V. Benard fait un travail d’analyses très fines et le diagnostic est posé depuis longtemps !…
    Seulement voilà…
    Le raisonnement en terme de marché ne tient pas devant devant l’idéologie collectiviste.
    J’ai vu des bailleurs «sociaux » construire des logements où il n’y avait pas de demande, alors qu’ils étaient confrontés à une vacance déjà excessive.
    J’ai vu ces mêmes bailleurs «sociaux » abuser de la mixité sociale, alors qu’ils étaient confrontés à des problèmes de mixité ethniques…
    J’ai vu tous ces administrateurs d’offices d’HLM aveuglés par leur (s) certitudes (s) idéologique (s) mépriser le simple bon sens.
    J’ai vu de manière impuissante cette gabegie financière….
    Bref, depuis plus 40 ans je vois le socialisme en marche, et ce ne sont pas les défroqués qui nous gouvernent qui résoudront les problèmes qu’ils ont créés !

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