Bulle immobilière : pourquoi elle est d’abord foncière

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Bulle immobilière : pourquoi elle est d’abord foncière

Publié le 12 mars 2015
- A +

Par Vincent Bénard.

in the wind credits Céleste RC (CC BY-NC 2.0)
in the wind credits Céleste RC (CC BY-NC 2.0)

 

Étonnant paradoxe. Depuis 1996, l’immobilier français a augmenté de 80 % plus vite que le revenu des ménages. On pourrait s’attendre que face à un tel signal de prix, les offreurs se bousculent au portillon pour tenter de ramasser le jackpot. Pourtant, rien de tel ne se produit. Malgré quelques incertitudes statistiques, il apparaît que 2014 fut la pire année pour la construction de logements depuis le début des années 80.

Mes lecteurs réguliers connaissent ma thèse : l’essentiel des hausses de l’immobilier est liée à la rareté foncière entretenue par une réglementation des sols d’inspiration planificatrice, étatiste, qui rend par défaut tout terrain inconstructible, et qui incite les élus locaux à renverser cette inconstructibilité avec beaucoup de circonspection.

Mais jusqu’ici, je manquais de chiffres franco-français précis pour l’étayer. Cette lacune est désormais comblée.

Le professeur d’économie Immobilière Joseph Comby apporte de nombreux éléments de réponse dans la Revue Foncière de janvier 2015 (n°3, non encore disponible en ligne), numéro en partie consacré à la problématique du gel des terrains constructibles. À partir des données INSEE-Notaires-Ministère du logement, il y rappelle que l’essentiel du gonflement des prix s’est produit entre 1996 et 2007. Dans ce laps de temps, le ratio prix du logement/revenu disponible des ménages a augmenté de 82 %.

Benard article mars 2015 1

Un second graphe du même article nous apprend que la part moyenne de la valeur des terrains dans l’immobilier bâti est passée de 15 % à 50 % entre 1996 et 2007, pour redescendre légèrement à 45 % en 2013. Naturellement, ces chiffres sont des moyennes nationales et masquent de fortes disparités locales.

benard article mars 2015 2

J’ai recoupé les graphes de J. Comby avec les données les plus récentes publiées par l’INSEE. Comment ces chiffres se traduisent- ils en terme de variation des prix des terrains et de la construction entre 1996 (creux de la vague) et 2007 (sommet de bulle) ? J’ai résumé les informations ci-dessus dans un tableau :

benard article mars 2015 3

Si l’indice des prix des maisons, exprimé à revenu constant des ménages, est passé de 100 à 182, et la part foncière du terrain de 15 à 50 %, alors l’indice de valeur du terrain est passé de 15 à 91 (X6), soit une augmentation moyenne d’environ 500 %. Par soustraction, l’indice de valeur de ce qui est construit sur le terrain, rapporté au revenu disponible, n’est passé que de 85 à 91, soit +7 %.

Cette estimation de l’envolée des terrains est recoupée par l’enquête « patrimoines » de l’INSEE de fin 2013, également citée par Joseph Comby, qui nous apprend que la valeur totale des terrains bâtis est passée de 67 % du PIB en 1998 à 308 % en 2007 !

C’est tout à fait cohérent avec ce que j’ai pu lire ici et là, mais nous en avons ici une confirmation statistique éloquente : la solvabilisation des ménages permise par l’écroulement des taux d’intérêts entre 1996 et la période actuelle a été plus qu’intégralement absorbée par les propriétaires de la composante foncière des logements. Comme le répètent à l’envi nombre de lotisseurs assez anciens dans le métier, « le prix des terrains en Euros aujourd’hui est à peu près le prix en Francs d’avant 2000 ».

Voilà qui explique pourquoi la hausse des prix du logement n’a pas suscité une hausse de l’offre, bien au contraire : le foncier constructible étant délivré au compte-gouttes, du fait de nos lois malthusiennes en la matière, les offreurs de foncier sont en position de force par rapport aux promoteurs et bâtisseurs. Ceux ci doivent leur faire la meilleure offre pour pouvoir obtenir les terrains leur permettant de travailler, et donc ne peuvent pas faire de meilleures marges qu’il y a quinze ans, malgré un prix de sortie des logements en forte hausse.

Dans ce type de marchés, le seul facteur de production rare, et pourtant indispensable, est le foncier constructible. Ce sont donc les détenteurs de cette ressource qui captent presque toute la hausse de solvabilité des ménages. Ils sont même incités à pratiquer eux mêmes un certain niveau de rétention foncière tant qu’ils croient la hausse des prix soutenable.

Dans tous les marchés qui ne connaissent pas un tel goulot d’étranglement malgré des niveaux de demande tout à fait robustes (automobile, équipement de la maison, électronique grand public, etc… mais aussi immobilier à Houston, Dallas et Atlanta, où le terrain est par défaut constructible, donc par nature surabondant par rapport à la demande), une telle  bulle de prix ne peut tout simplement pas se former (cf. Paul Krugman, 2005).

Si nous voulons arrêter d’avoir à payer plus du quart de nos ressources simplement pour avoir un toit, nous devons impérativement faire sauter le bouchon du foncier constructible et libéraliser notre droit des sols vers bien plus de flexibilité.

——

Liens

Insee, infos diverses sur l’évolution du prix du logement, 1996 – 2009

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  • Je vous rejoins totalement sur votre analyse, cependant il faut aussi ajouter plusieurs facteur qui sont l’augmentation des normes (qui du coup augmente grandement les coûts de construction) et la trop grande protection des locataires . Être propriétaire est devenu risqué, la loi est trop du côté des locataires surtout quand ils arrêtent de payer (il faut au minimum 6 mois voir 1 an dans le pire des cas pour les déloger), du coup le nombre de personne achetant pour louer s’ ecroule .

    • Non. Il faut 6 mois à un an pour obtenir un jugement autorisant à les déloger. mais leur départ ne dépend que de leur bonne volonté au final car pour ce genre de chose le soutien de la force publique est devenu l’exception au lieu de la norme.

    • Oui, il y a eu de fortes contraintes normatives, sociales et fiscales augmentant les prix de la construction pendant cette période. Mais il y a aussi eu des baisses de prix importantes de nombreux produits importés et des innovations technologiques diminuant les coûts globaux.

    • Complètement d’accord quant aux précisions que vous apportez

  • Bonjour, j’ai lu votre livre « Le logement : crise publique, remèdes privés » il y a quelques années et comme d’habitude je vous trouve passionnant sur le sujet. Toutefois il manque dans cet article la comparaison avec Houston pour illustrer ce que seraient les prix du logement avec une politique de zonage non restrictif. Je trouve aussi que les libéraux parlent peu de la pénurie foncière organisé par l’état alors que c’est surement une des règlementation qui nous coute le plus cher (sans parler de la richesse non créé…), j’admire vos recherches sur le sujet.

  • Je n’ose imaginer le paquet de magouilles que cette situation engendre entre élus locaux et promoteurs immobiliers.

  • M’enfin ! Vous savez bien que l’objectif de nos socialistes est de densifier l’habitat dans le cadre du vivrensemble autour de transports en commun qu’on peut aisément bloquer afin de conserver leur pouvoir de nuisance aux bloqueurs. Comment y parvenir si ça ne coûtait rien de s’étaler ?

    • Même sans s’étaler, les règles des PLU sont très strictes et limitent aussi la densification des centres villes. La construction en hauteur est limitée, les bâtiments sont construits avec des reculs importants sur les rues (voies larges, stationnement, arbres, piste cyclable, trottoirs puis parc de l’immeuble) et les normes handicapés augmentent la taille des appartements à nombre de pièces égales.

  • La bulle immobilière… aux USA démonte votre thèse. Idem au UK. Idem en Australie, etc. Idem en Espagne !

    Vous faites 2 erreurs à mon sens :
    -vous confondez cause et effet : dans un marche immo en mode bulle, tout monte… et donc le prix du terrain aussi
    -il n’y a pas une SEULE cause à la hausse absurde des prix de l’immobilier

    Autre contre-argument : quid de l’ancien ? Pourquoi les prix à Paris (où on construit très peu) ont explosé ? Le prix du terrain ne s’applique absolument pas… à un Haussman.

    Bref. Les raisons sont au final bien plus nombreuses, et il est réellement absurde de dire que seul le prix du terrain joue :
    Les raisons sont :
    -techniques (normes)
    -psychologiques (CF la passion des Français pour la « pierre »)
    -politiques (il est plus facile de faire du vrai-faux PIB avec l’immo qu’avec des usines… voir l’Espagne qui était présenté comme un miracle économique avant 2008)
    -démographiques
    -monétaires (le délire sur les taux)

    etc.

    • « La bulle immobilière… aux USA démonte votre thèse. »
      Heu, non. Elle la démontre au contraire très bien. Houston est un excellent exemple.

      • Je doute qu’aux USA, UK, Espagne, Australie… les réglementations relatives au foncier soient aussi tatillonnes qu’en France.

        C’est en cela que cela démonte la thèse de l’auteur.

        Il n’y a pas de pénurie de foncier aux USA, en Australie, réelle ou organisée, ni en Espagne, où les promoteurs savaient très bien faire tomber le foncier en magouillant avec les édiles locales, ils s’entendaient comme larrons en foire, et cela ne les a pas empêché de construire comme des fous.

        Donc l’équation : prix/rétention du foncier = prix de l’immo en hausse, est fausse. Ou en tout cas, très, très partielle.

        • « Je doute qu’aux USA, UK, Espagne, Australie… les réglementations relatives au foncier soient aussi tatillonnes qu’en France. »

          Phrase qui montre que vous n’avez aucune idée de quoi vous parlez. Aux USA la règlementation foncière dépend des états et des villes et elle va d’un extrême à l’autre. La crise des subprimes a eu principalement lieu dans les lieux ou la règlementation est restrictive.

          http://www.ritholtz.com/blog/wp-content/uploads/2010/10/Foreclosure-nation-.jpg

          Quand à l’UK, elle est pire qu’en France à cause de la green belt…

          • Je vous renvoie le compliment : vous ne savez absolument pas de quoi vous parlez.

            Le % de foreclosure par état, c’est quoi le rapport avec la choucroute ?

            Ah oui, c’est sûr qu’à Detroit… il y a eu bcp de foreclosures, car white flight, car subprimes à gogo à des gens incapables de rembourser, car sans emploi.

            Comme vous le dites c’est décentralisé. Certaines localités ont sans doute des règles restrictives… mais EN MOYENNE, les règles aux USA sont BIEN ENTENDU plus légères qu’en France, jacobine et soviétisée.

            Affirmer le contraire relève juste de la fantaisie ou du cherry picking statistique.

            Enfin, je répète le fond du problème : l’oeuf ou la poule.

            Ce n’est pas le prix du terrain qui entraîne FORCEMENT les prix de l’immo à la hausse.

            On peut aussi dire que le prix de l’immo en hausse, entraîne celui du foncier.

            Vous comprenez la nuance ?

            Voilà le mot clé : nuance.

            Affirmer comme le fait l’auteur, de manière péremptoire, que la seule explication à la hausse des prix immo est le foncier, est (totalement) absurde.

            • « Le % de foreclosure par état, c’est quoi le rapport avec la choucroute ? »

              Les subprimes sont un programme de subvention de prêts, pour voir ou les prix immobiliers étaient le plus déconnectés des revenus des habitants il faut regarder ou les gens ont fait faillite, pas la répartition des subprimes en général…

              « car white flight, car subprimes à gogo à des gens incapables de rembourser, car sans emploi. »

              En général la restriction foncière vient avec un package d’idées démocrates diverses et variés, ceci explique cela.

              « Comme vous le dites c’est décentralisé. Certaines localités ont sans doute des règles restrictives… mais EN MOYENNE, les règles aux USA sont BIEN ENTENDU plus légères qu’en France, jacobine et soviétisée.

              Affirmer le contraire relève juste de la fantaisie ou du cherry picking statistique. »

              C’est sur, mais il est justement bien plus intéressant de regarder plus en détail que de rester avec la moyenne. En regardant à une échelle de plus en plus petite on pourra arriver à isoler les mesures qui font monter ou baisser les prix du logement, c’est comme cela que l’on peut en conclure que la restriction foncière fait augmenter les prix.

              « Ce n’est pas le prix du terrain qui entraîne FORCEMENT les prix de l’immo à la hausse.
              On peut aussi dire que le prix de l’immo en hausse, entraîne celui du foncier. »

              Bon je vais vous exposer le problème autrement:

              La restriction foncière augmente la rareté d’un bien, depuis quand un marché ou le produit est rare est meilleur pour le consommateur ?

        • Les réglementations immobilières aux USA dépendent fortement des Etats et des localités. Ils sont moins centralisés que nous. Il y a beaucoup de logements « sociaux » avec des loyers contrôles même si sous une forme différentes à la notre à New York par exemple.

        • AlainCo (@alain_co)
          12 mars 2015 at 12 h 07 min

          il savent faire tomber le foncier ?
          c’est que c’est cher pour les autres alors ?

          c’est donc que le prix du foncier est magouillé…
          CQFD?

        • @Charles :

          Désolé, mais (1) vous m’avez semble-t-il mal lu (2) « je doute que » et bien si, justement. En fait, les zonages « modernes » sont nés aux USA début XXème.

          En UK, la réglementation foncière est infernale depuis le Town and Country Planning act de 1947 renforcé en 65. A noter que Londres avait une « green belt » anti étalement urbain dès la fin des années 1880, sur décision de la reine Victoria. Je vous conseille de googler « Oliver Hartwich » à ce sujet.

          En Australie, il y a des politiques anti étalement urbain strictes votées au niveau des provinces, improprement appelées Smart Growth policies, qui engendrent une bulle immobilière qui n’a rien à envier à celle de Californie.

          Aux USA, certains états organisent la pénurie du foncier (californie, oregon, NY…) d’autres au contraire sont « laissez faire » (Texas, et généralement Middle America).

          Et dans d’autres états, c’est chaque ville qui fait sa sauce.

          Il y a donc plusieurs typologies de villes US, sachant que toutes ont connu le « crédit fou »:

          Economie dynamique + zoning dur (californie, ouest…) => Grosse bulle
          Economie dynamique + zoning flexible (voire pas de zoning) => bulle faible
          Economie en lambeaux et zoning flexible => Pas du tout de bulle.
          Economie en lambeaux et zoning dur => légère bulle au pire.

          Deux exception, Nevada et Arizona. Là, la restriction foncière vient du fait que les terrains autour des grandes villes (LV – Phoenix) sont propriétés de l’Etat, et que ce dernier a fait de la rétention foncière, se comportant comme un spéculateur en position de monopole. On a le même phénomène en Chine, et il explique en grande partie la bulle Espagnole, suite à la décentralisation de 1996 qui a donné ce pouvoir aux mairies, alors que la base du droit des sols espagnol, avant cette date, était plutôt favorable.

          Et quand je dis que  » la solvabilisation des ménages permise par l’écroulement des taux d’intérêts entre 1996 et la période actuelle a été plus qu’intégralement absorbée par les propriétaires de la composante foncière des logements », il me semble que je combine bien plusieurs facteurs pour expliquer la hausse, mais peut être n’était-ce pas suffisamment clair ?

    • quand je vois l’évolution des prix des terrains , au fin fond de ma plouquie , je me dis que le prix du foncier joue sacrément sur l’évolution du prix total d’une maison, sans compter tous les effets indésirables.
      un champ de maïs ( prix au mêtre carré ? pas lourd ? 3000 € /hectare ? ) qui devient « terrain constructible » par la grâce d’un coup de tampon ( et d’un arrangement entre le propriétaire et son cousin le maire ) voit sa valeur multipliée par …. , avec viabilisation ça donne facilement du 100.000€ pour 500 m carrés.
      on a ainsi pu voir des terrains inondables , donc vraiment inconstructibles ou avec de gros travaux , devenir non-inondables et constructibles , puis construits et … inondés !!

    • « Le prix du terrain ne s’applique absolument pas… à un Haussman. »
      Mais bien sûr que si il s’applique à un Haussmann, il n’y a même QUE CA dans le prix, puisque si le Haussman n’était pas en plein Paris personne n’en voudrait, de ce le logement qui est en lui-même de plus en plus obsolète (isolation thermique et phonique absente, hors normes électrique, sans câblage informatique, ascenseur rikiki et antédiluvien quand il existe, garage absent, plafond trop haut d’où perte de place, etc.) !

      • vous dites « plafond trop haut d’où perte de place ». Ah bon? mais quand on vit avec des plafond a 4m50 on rigole doucement quand on voit des immeubles hors de prix avec des plafonds à 2m50. Pour des surfaces de wc, c ‘ est suffisant mais un salon de 120 m2 avec des plafonds à 2m50, faut être stroumf pour habiter là! Vous croyez que ceux qui achètent un Haussmann de 400m2 ils vont gémir: Quelle place perdue. On va faire un faux plafond et on y mettra les valises (Vuitton, bien sur).

    • lemiere jacques
      12 mars 2015 at 21 h 00 min

      et pour la France? les chiffres ne sont pas parlants, certes jamais probants…mais assez clairs pour penser qu’une des causes est la rareté du foncier.

      Rien n’empêche d’autres mécanismes d’ailleurs mais ça change quoi à l’exposé?

      • La plus grosse part des transactions est empochée par l’État. Sur un ensemble de 100%, l’État en prélève 60%. Ce qui très dommageable est que les élus locaux manipulent avec beaucoup de mensonges les vieux petits paysans avec leur Plu de la lune. Ceux qui appartiennent à la cour du roi sont les prétendants préfères. Du copinage…
        Aucune organisation équitable.
        Ah tu es la fille de feu mon métayer, je me mets de suite en relation pour que le terrain de ton père soit constructible au prochain. A cet effet je te demanderai de participer au repas du 14 juillet offert par la mairie. C’est une petite enveloppe qui sert à ça

    • « Les raisons sont :
      -techniques (normes) »

      Non. Je suis dans la construction depuis suffisamment longtemps pour avoir un avis « tranché » sur la question. On a absorbé tous les surcoûts liés aux normes… tout simplement parce qu’on veut bosser.
      On a trouvé les solutions techniques, l’augmentation de productivité / les nouveaux produits « time-saver » sont venus à la rescousse etc.
      Je sors du BBC au même tarif que du RT2005. On s’est gratté la tête, on a éliminé des intermédiaires à l’efficacité relative… on a employé des méthodes nouvelles etc.

      « Le prix du terrain ne s’applique absolument pas… à un Haussman »
      La construction seule doit représenter 3.000€ du m²… un truc comme ça (peut être même moins). Ensuite c’est le prix du terrain. Plus le cycle de vie du bâtiment approche de son terme sans réfection profonde et plus il ne reste…. que du terrain.

      « -psychologiques (CF la passion des Français pour la « pierre ») »

      Je ne sais pas quoi répondre. Sincèrement. Pour moi le client qui achète a un motif économique.
      Le « passionné » d’immobilier est souvent très fortuné et ne représente que le sommet de la pyramide… par définition les moins nombreux. 90% des acheteurs que j’ai rencontré était très à même d’arbitrer entre louer ou acheter en fonction de leur situation et de leurs intérêts immédiats et futurs.

      A l’heure actuelle, je suis petit promoteur. Je ne prétend pas du tout détenir la vérité, c’est juste le fruit de mon expérience.

      Il y a une analogie assez rigolote entre le travail et le terrain… du travail il y en a partout, en quantité… de l’emploi beaucoup moins. Il en va de même pour le terrain à bâtir. L’emploi est très cher en France, il en va de même pour le terrain à bâtir : essentiellement pour les mêmes raisons.

      Il s’agit d’une énorme rétention administrative sur le foncier. Tout simplement.
      Le coût d’une baraque on le connait…. ça tourne aux alentours de 1500€ du mètre carré. C’est pas bien sorcier… On peut faire tomber un peu ce coût de revient, bricoler… mais maison terminée c’est la valeur cible. C’est incompressible. Le calcul est différent pour de l’horizontal… mais incompressible également.

      Le terrain c’est une toute autre histoire… c’est l’offre et la demande. La valeur terrain est celle qui peut fluctuer. C’est un marché assez spécial : les biens ne sont pas fongibles, les vendeurs particulier peuvent crever 10 ans avec leur terrain sur les bras… c’est gluant etc.

      Le(s) problème(s) à l’heure actuelle ? 🙂 (car les m3rdes volent en escadrille)

      L’instabilité législative, la rétention foncière organisée par les PLU, la moindre solvabilité des ménages (ponctionnés jusqu’à l’os), la puissance publique qui s’immisce dans le moindre projet (j’ai vu des maires choisir le lotisseur en fonction de critères ubuesques…), la morosité des ménages etc.

      A l’heure actuelle, vous souhaitez ériger un programme immobilier ?

      –> Tentez d’opter pour un zonage « favorisé » pour une obscure raison (sellier, duflot, girardin, carrez, tartanpion…)
      –> Essayez de trouver un terrain pouvant accueillir le projet à un prix « raisonnable » (qui ne fasse pas péter le bilan)
      –> Dépensez quelques milliers d’euros en frais d’archi pour pondre un avant-projet
      –> Opération séduction avec les élus, avant le dépôt de permis… ils choisiront la couleur des rideaux si vraiment ils sont taquins (ou se sentant investi d’un pouvoir leur donnant une demi-molle)
      –> Une fois les élus « charmés » (en admettant une honnêteté sans faille de notre représentation politique, ça coule de source)
      –> Opération pré-commercialisation pour séduire la banque (on a déjà une étude de marché à la base bien entendu, mais sans ce précieux sésame.. la banque va vous envoyer paître)
      –> La banque va étudier la question
      –> 6 mois plus tard = la banque est en train d’étudier la question
      –> La banque vous demande un dossier de 60cm de hauteur, parce que 59,5cm ça n’entre pas dans le scoring. Vous serez caution perso sur tout votre patrimoine ça coule également de source.
      –> Le pôle promotion de la banque va vous demander une modification des plans / retour à la case archi pour dépenser quelques K€
      –> La banque vous dit niet.
      –> Vous arrivez à vous financer grâce à la conjonction de Saturne / Jupiter dans la maison du Verseau.
      –> Dépôt du permis.
      –> Vous attendez des mois.
      –> 3 jours avant la fin du délais légal, il manque l’âge du capitaine en 3 exemplaires sur le cerfa 58654*Ze
      –> Vous attendez des mois.
      –> 50% de votre pré-commercialisation tombe à l’eau
      –> L’équipe municipale a changé
      –> On demande des pièces complémentaires
      –> Votre terrain n’est plus en zone sellier-girardin-vivransanbl-ZUPG2LOQ, le bilan est détérioré de facto.
      –> On vous oblige à 10% de logement social dans votre projet
      –> On vous oblige à une rétrocession de 10% de votre parcelle à titre gratuit car il faut faire un parc et la mairie en a besoin (du vécu).
      –> 2 ans plus tard, félicitation vous pouvez construire. 40% des artisans qui ont répondu aux marchés ont déposé le bilan.
      –> A la mise en chantier, l’inspection du travail constate qu’il n’y a pas de WC sur le site (ou autre document unique à présenter qui décrit comment utiliser un cutter)

      …tout ça pour faire entre 10 et 12% de marge. C’est les 3 derniers appart’ que vous porterez 2 ans qui vont vous rapporter du blé.

      Si il n’y avait *que* le terrain cher… mon dieu !! mais ça irait !! On y arriverait quand même, on lutterait, on se gratterait la tête etc.

      J’ai vu tellement de choses…. à l’heure actuelle je suis promoteur sur fond propre, je fais 5/6 lots par an.
      Terminé.
      Je passe 90% de mon temps en administratif. Je pourrais faire de l’immeuble, développer… j’ai un bon passif et un réseau solide de gens honnêtes (ouep, c’est une valeur qui existe dans l’immobilier).
      A quoi bon ? On a tenté récemment de m’imposer sur ma trésorerie au motif de « dividendes non distribuées » alors que c’est mon outil de travail ?

      J’attends juste patiemment de cumuler ce qu’il faut pour partir. Tout simplement.

  • Pour compléter cette intéressante démonstration, il aurait fallu pondérer les résultats avec l’évolution du taux d’urbanisation de la population, ce qui aurait permis de tenir compte du fait que le terrain en ville est rare et cher. Il ne peut pas y avoir de miracle en la matière. Si tout le monde s’entasse en ville, à proximité des commodités (transports, écoles, commerces…), nécessairement la part du terrain dans le prix total augmente. Pour faire baisser le foncier, une part significative de la population devrait décider retourner vivre à la campagne, là où les terrains sont plus abondants et abordables. Le peut-elle simplement ? Un tel choix a ses avantages et ses inconvénients.

    • les campagnes pas trop loin des villes sont très demandées mais les terrains ne deviennent constructibles qu’au compte goutte par la grâce de tous les plans d’urbanisation et d’occupation des sols.

      • Il faut bien financer les copains coquins… Pour désarmer cette corruption, rendre constructible par défaut tout terrain, sous quelques limites exceptionnelles, est vraiment une excellente idée.

        Sur ce sujet comme bien d’autre, le problème de la France n’est pas le principe démocratique en soi, mais l’excès de pouvoir conféré aux élus et aux fonctionnaires en position d’en abuser.

    • « Pour faire baisser le foncier, une part significative de la population devrait décider retourner vivre à la campagne, là où les terrains sont plus abondants et abordables. Le peut-elle simplement ? Un tel choix a ses avantages et ses inconvénients. »

      Il faut donner aux gens la liberté de le faire, on ne peut pas savoir à l’avance quelle est la bonne solution seule la liberté le permet.

    • C’est certain que les freins permanent à la mobilité des français les incite à retourner en centre ville qui est déjà en sur-demande …

      • AlainCo (@alain_co)
        12 mars 2015 at 12 h 09 min

        il y a une partie liée au traffic, mais aussi une partie liée à la politqiue anti-voiture.

        en plus l’abandon des ZUP crée un marché de pénurie autour des bonnes écoles.

        une bonne prtie du prix autour du lycée henri-4 est lié au zonage… (quoique eux savent s’en affranchir un peu)

      • Bonnes remarques. L’hystérie anti-automobile est un élément d’explication du sujet, un parmi les autres freins à la mobilité. La mobilité, c’est l’expression de la liberté. Mais la liberté est honnie par la Ripoublique Collectiviste car il serait indécent que le cheptel puisse s’échapper de son enclos. Il ne reste que l’exil.

        • quand le veau reste coincé aux hanches et que la tète est déja passé, il faut découper le veau sur la vache ( avec des files scieur, comme pour couper les cornes ) genre de chose qui vous dégoute à jamais de devenir éleveur…

        •  » l’hystérie automobile est un élement d’explication du sujet …  »

          je serais curieux de voir une étude faisant le bilan des distance logement travail du français moyen avec son évolution entre 1970 et 2014 …
          en fait, voir mon post plus bas, les escrolos tentent comme les chadocks, de boucher les trous qu’ils ont eux-mêmes creusé …

          • Hystérie anti-automobile et pas le contraire.

            Plus que la distance, c’est le temps qui importe. Justement, l’hystérie anti-automobile cherche à rallonger les temps de parcours par des moyens artificiels (voies rétrécies, multiplication des feux et des sens interdit, limitations absurdes…) Non contents de nous voler avec leurs taxes, ils nous volent notre temps pour détruire la liberté de déplacement.

            • les escrolos ne veulent pas que les français se servent de leur voiture, mais c’est eux qui sont responsable du fait qu’ils s’en servent autant :

              ils légifèrent pour que les gens ne puissent se loger dans les villes … ou sont les emplois
              ils légifèrent pour que les emplois ruraux disparaissent …

              résultat, les français habitent tous à la campagne dans des cabanes à lapin , et travaillent en ville, à 50 km de chez eux…

              les escrolos , c’est des pères vert !

            • Tout est fait pour ralentir la circulation, exemple :
              Arrêt des autobus en pleine voie (après rétrécissement de celle-ci). Résultat, plusieurs véhicules qui marquent les arrêts derrières des culs de bus malodorants.
              « …Les c..s ça ose tout… » les escrolos aussi.

    • @Cavaignac

      1 – Ce genre d’article doit rester court (demande de objectif eco, où ils sont publiés d’abord).
      2 – Les jobs, commerces et services suivent globalement les populations en périphérie, et ce dans le monde entier (je recommande les travaux d’Alain Bertaud et Wendell Cox à ce sujet)
      3 – Lorsque l’on empêche l’expansion périphérique urbaine, appelée « étalement urbain » par ses détracteurs, soit les ménages paient plus cher en ville, soient ils vont chercher très loin à la campagne du logement non pas bon marché mais simplement « finançable », avec tous les inconvénients connexes.
      4 – Dans les grandes agglos, depuis les 90’s, ce sont les petites et moyennes cités de couronne qui concentrent la croissance démographique. C’est particulièrement vrai en IdF. non, « les gens ne s’entassent pas en ville », en fait Paris Intra Muros perd des habitants, et Nantes par exemple perd pas mal de familles de classe moyenne. Mais sur 210 communes départementales, l’aire urbaine « professionnelle » de Nantes (villes ou plus de 40% de la population travaille dans l’agglo nantaise) est passée de 64 communes dans les années 80 à 154 aujourd’hui.

      5- Les centres seront toujours plus chers que les périphéries, oui en général, encore qu’il y ait des exceptions. Mais la périphérie fait toujours concurrence au centre. Et si le développement périphérique est facile, alors le centre ne peut pas être trop gourmand.

      6 – Les emplacements de prestige obéissent à une logique différente, mais ils ne sont pas si nombreux.

      • Merci pour votre réponse.

        Je ne parlais pas spécifiquement des villes historiques mais des villes au sens large. Quand la population s’accumule, par effet de mode ou poussée par les incitations institutionnelles (pe lutte contre l’étalement urbain), dans des zones où la densité oscille entre 2K et 20K habitants au km2, il ne faut pas s’étonner de la rareté du terrain, donc de la part du foncier dans le prix total, alors que la moyenne du territoire est à 100 ha/km2, c’est-à-dire relativement vide. Mais cette remarque ne retire rien à l’explication de la réglementation ubuesque. Les deux phénomènes s’accumulent, avec pour effet de donner un pouvoir exorbitant aux petits barons locaux qui n’hésitent pas à en abuser.

        Je voudrais attirer votre attention sur l’usage du mot « bulle ». Une bulle est une augmentation des prix sous l’effet d’une croyance sans fondement réel. Or, en l’espèce, la hausse de prix de l’immobilier se justifie bien par les explications que vous exposez. S’il y a une bulle, ce n’est pas celle des prix mais plutôt celle de la réglementation.

        • @ Cavaignac,

          Quels sont les grands axes d’orientation de la politique de la ville initiés par le loi Dufflot ?
          Réponse : A la ville comme à la campagne. Les centres bourg vont être réaménagés au détriment du restant de la commune. Il est évident que nos ecolos de la lune vont encore participer à la « tritisation » de la bulle immobilière.
          Quand au vieux paysans, rien. Eux ils ne peuvent pas emprunter aux banques.
          Que vont ils faire de leur terre ?.
          Les petites communes sont endettées et faire rentrer de l’impôt foncier dans les caisses c’est mieux que rien

  • Avec le pouvoir exorbitant pris par les écologistes, ça ne va pas s’arranger…

  • article clair , net et sans bavure …

    sur le » terrain « , on confirme… et on précise :

    dans la région lyonnaise, le prix des terrains constructibles s’est littéralement envolé entre le milieu des années 90 et le milieu des années 2000, lorsque les  » lyonnais  » ne trouvant plus de terrains abordable dans la grande couronne de lyon, on du se rabattre sur des parcelles à la campagne, parfois à 50 km de leur travail …
    dans les communes rurales, certains maires se sont parfois lancés dans la construction de lotissements important, pour développer leur commune, mais souvent, cela est trés mal vu des habitants, qui sont aussi des électeurs et ainsi, la rétention est souvent général: les élus ne voulant pas dénaturer leur commune et anticipe des conflits avec les rurbains ( coqs qui chante, odeur de lisier … )
    l’extrème complication de la législation des PLU fait le reste, avec le fait également que la hausse du terrain constructible arrange souvent les édiles, qui sont fréquement propriétaire de terrain agricole dont leur position fait qu’ils se retrouvent tout aussi fréquement muté en constructible … allez savoir pourquoi ? peut-etre le réchauffement climatique ?
    les diverses réglementations environnementalistes ont fortement contribué à ces changements: sans etre un specialiste de la question, il me semble que la mise en défend de nombreuses zones dans les villes, ainsi que l’interdiction de construire des grattes ciel, sont en grande partie responsable de la raréfaction du foncier urbain … pour la partie campagne, la phobie du caca et donc du nitrate, dont ces dégénérés sont atteind( les écologistes ), contribue aussi à empècher la conversion de l’agricole en constructible, car les nouvelles construction doivent obligatoirement etre connectées au tout à l’égout.
    enfin, la baisse perpétuelle du nombre d’actif agricole, contribue également au problème: traditionellement, en milieu rural, les fils d’agriculteurs obtenaient le droit de se construire une villa prés de la ferme familliale… il va de soit que ce  » droit  » et de plus on plus remis en question et de plus en plus rarement appliqué sur le terrain vu qu’il n’ y a bientot plus d’agriculteurs, et par conséquent , plus de fils d’agriculteurs.
    j’entend déja l’objection de certains, qui vont crier à la disparition de la SAU, et qu’il est bien naturel de freiner la conversion entre agricole et constructible ?
    il faut savoir que si l’agriculture est encore une activité importante en france, on ne s’en apperçoit guère lors des scrutin electoraux … que la france est un grand pays, tel l’espagne ou la pologne, avec une densité » de population pas si élevée que cela , et que donc, le terrain ne devrait pas manquer … il faut savoir aussi que depuis la libération, une quantité trés importante de terre agricole a été convertie en boisement. or, leur rentabilitée est extrémement faible et il pourrait etre avantageusement reconverti en agricole ou au moins en dispositif mixte tel que l’agroforesterie.

    • oui les maires ont souvent freiné par peur de ne pas être réélus ( sauf quand il y avait moyen de toucher des comm au passage).
      en ce qui concerne les rurbains, et bien quand on s’installe à la campagne il faut s’adapter et être prêt à vivre un peu différemment mais on s’y fait très bien.
      Au début de mon installation à la campagne , j’ai eu la visite , tard le soir , de la mémé habitant la ferme voisine. Elle était toute seule et  » le veau était coincé !! » . Je l’ai suivie sans trop comprendre et je me suis rendu compte que le veau était bien coincé … dans la vache. Il a fallu improviser mais le veau a fini par sortir. 🙂

  • Cette analyse est super intéressante parce qu’elle offre une solution simple et sans frais pour résoudre le problème : augmenter la disponibilité en terrain constructible. L’état y perdra évidemment sur les « frais de notaires » mais il y gagnera bien plus sur les autres dépenses des constructeurs.

    La solution « allemande » indiquée dans un autre article de VB (constructibilité de tout terrain mitoyen d’un terrain construit) est un bon compromis qui rend énormément de terrain constructible sans prêter le flanc à la critique d’ultra-libéralisme (sic), de mitage territorial et d’étalement urbain.

    • « sans prêter le flanc à la critique d’ultra-libéralisme (sic), de mitage territorial et d’étalement urbain. »

      Le problème c’est que le mitage et l’étalement urbain c’est précisément ce qui permet de faire des villes plus agréables à vivre et moins polluées…

  • Excellente analyse…

    Et pour compenser cette hausse des prix causée par l’étranglement de l’offre, on subventionne la demande via les remises fiscales et la multiplication de logements sociaux… ce qui accroit encore la pression à la hausse des prix

    • normal : le socialisme a besoin d’augmentation des prix pour épurer les déficits qu’il a créé…
      quand à l’escrologisme, il trouve également normal qu’un maison coûte beaucoup , beaucoup plus cher qu’un tipi ou une grotte…

  • Ce que rappelle Vincent Bénard est la vérité sur le sujet.

    Certes, la cause de la bulle foncière est multifactorielle, mais la poids de la rareté administrative du foncier y est pour l’essentiel.
    Tout cela est d’ailleurs écrit dans le code de l’urbanisme, document rassemblant les textes de droit public dont le nombre de pages a été multiplé par trois en vingt ans.

    La raréfaction artificielle des terrains à batir a été organisée à partir de 2001 par la loi socialiste dite SRU dont le principal objet ne concerne pas les logements sociaux comme les journalistes veulent le faire croire au Francais, mais la concentration programmée de leur habitat.

    Évidemment, les gens ne savent pas que c’est la planification qui coupe les ailes de leurs enfants qui auraient aimé construire une maison dans leur propre pays. Ils comprennent que quelque chose ne va plus, mais ils n’en identifient pas la cause réelle.

    La communication sur le sujet est dogmatique : cela est bon pour l’environnement et pour les finances publiques. L’analyse du réel montre pourtant que ces motivations sont insuffisantes pour faire subir une telle privation à l’ensemble d’une genération. Privation de bien-être, et privation de liberté.
    Certains, curieusement, défendent d’ailleurs ces idées même si elles les obligent à vivre moins bien : logements plus serrés, plus petits, réduction des espaces privés et des jardins, et au final une qualité de vie moins bonne pour un coût plus élevé.

    Peu de gens, à part notre brillant Vincent, dénoncent ce je nommerais un deuxième « suicide français ». La dégradation de la qualité de vie organisée par le collectivisme se paiera cher et longtemps dans notre pays.

  • « Par définition, le coût des terrains constructibles ne peut affecter que le neuf »

    Non, il affecte la production de nouveaux biens, donc le nombre de biens sur le marché, donc leur rareté, donc le prix de tout les biens.

  • Non, le vieux est lui aussi affecté par un simple mécanisme de marché. Si on libère les terrains à construire de façon importante, le prix du neuf va baisser et les acquéreurs auront tendance a se porter vers lui. Le marché de l’ancien devra se réajuster à la baisse pour rétablir l’équilibre.
    Evidemment, cet effet variera selon les endroits. L’ancien résistera mieux en plein Paris ou les terrains à construire sont rares (sauf à libérer les constructions en hauteur).

    • L’ancien est particulièrement affecté car en règle générale les pièces sont plus spacieuses et surtout le terrain est plus grand. Il est donc particulièrement recherché puisque le neuf n’offre plus cette qualité.
      On n’est pas prêt de retrouver la qualité de vie d’un lotissement des années 80.
      Quand on voit la production actuelle de maisons en bandes sur des terrains minuscules, et en plus hors de prix, quel cauchemar pour la jeunesse française!

  • Il y a aussi la baisse des taux d’intéret et l’explosion de la masse monétaire dans bauoup de pays qui est à prendre en compte…

  • Bonjour monsieur Bernard,

    Suite aux restructurations successives de l’État, la planification des sols n’existeraient plus. Vraiment très regrettable ces disparitions de fonctionnaires utiles à savoir les ingénieurs génie rural par exemple. Si les élus agissent comme au temps des rois, c’est qu’il n’y a aucun service pour l’usager de la terre. Qu’elles sont alors les missions du Préfet ?
    Il me semblait que les Dreal étaient concernées.
    Les elus locaux nous parlent de chambre d’agriculture, d’Inao, je comprends mal qui fait quoi ?
    Merci M.Bernard de donner votre avis.

    • @B : La planification existe toujours. Simplement, les DDT(M) ex DDE, ne font plus l’instruction des permis qui sera désormais faite « in house » par les intercommunalités, dont la loi Notre fixera peut être une taille minimale.

      Par contre l’état reste force d’emmerdement maximal au niveau des PLU et de tous les documents amont: cartes de paysages, scot, PPR, SDEC, PLH, PDU, et cetera et cetera… Bref, l’Etat ne s’occupe plus des permis (aval du processus) mais reste très impliqué dans les documents de gestion foncière (amont), sans parler de l’application de l’affreuse loi SRU, dont Valls vient d’annoncer un énième renforcement.

      La chambre d’agriculture et l’INAO sont deux bureaucraties para-agricoles qui doivent donner leur avis sur tout projet de PLU modifiant la destination d’un terrain de « agricole » vers « autre chose ». Autant dire deux gros verrous pas toujours faciles à faire sauter.

      • ces 2 gros verrous il faut tenter de les faire sauter. Les chambres d’agriculture sont payées par les impôts fonciers, lorsque l’on est vieux paysans, on a des droits.
        Pourquoi ne pas tenir compte de l’âge des paysans et de leur état physique ?

      • @ Vincent,

        Il est inconcevable de faire des plans, des zonages sans tenir compte des petits paysans. Ces petits paysans sont des indigents qui perçoivent 800 euros environs. Dans les normes d’urbanisation qui est un ensemble de parcelles référencées par des lettres selon la situation géographique, ces normes font appellent aux grandes cultures comme les landers allemands.
        Le décroissement de la petite paysannerie est insoutenable face à la cécité de l’État. Pourtant cette petite paysannerie a beaucoup travaillé, a payé beaucoup d’impôts et de charges sociales. L’urbanisation c’est quoi au juste ?

  • Bravo pour cet excellent article
    j’aimerais qu’on fasse lire ce texte à tous les étudiants !
    Je vous invite à liker ma page http://www.Facebook.Com/construirelibrement
    Et à partager
    Mettons fin à un des plus grands boulets économiques du pays

  • lemiere jacques
    15 mars 2015 at 10 h 31 min

    Il y a un truc qui me chiffonne…

    Il n’y a pas de raisons que le marché de immobilier « oscille », donc que parfois des « bulles  » se créent…

    Aucune raison pour que l’état du monde ne conduise pas à la formation de bulles..au moins des oscillations dont le faible amortissement traduit l’adaptabilité du marché aux  » forçages » ( rions un peu en attendant le rca)

    Ce qui serait discutable est de savoir si toutes les interventions des politiques qui sont censées rendre le marché de l’immobilier « meilleur » (!?????) plus « efficients » servent à quoi que ce soit qu’on puisse qualifier objectivementd’efficient ou de juste…

    Il y a une grande différence entre être ruiné par les interventions de personnes qui se croient plus mains que les autres et le hasard…
    dans le premier cas l’injustice est flagrante et ouvre la porte à la corruption des petits malins.

    Il ne faut pas oublier que les gens qui mettent en place les règlements le font notamment afin de dégonfler les trop grosses bulles…

    Le problème avec l’immobilier est que toute intervention d’état a des répercussion sur l’économie et celle ci a des répercussion sur immobilier..

    En somme les gens tombent dans un piège, qui est de la diversion, les gens qui ont mis en place des règlements inutiles ont besoin de trouver des coupables dont la main invisible et sournoise à ruiner leur efforts qui normalement aurait du conduire au bonheur .

    La simple existence de bulles prouve la faillite des gens qui ont prétendu les éviter.

    • lemiere jacques
      15 mars 2015 at 10 h 44 min

      que le marché n’oscille pas..pardon
      je ne suis pas économiste mais il me semble que
      les libéraux vous diront d’ailleurs que dans une économie libérale les variations résultant de spéculations vraies sont moins grandes que dans des marchés ou des intervenants sont « initiés » par leur contrôle même partiel du marché…

      mais je crois à l’existence de bulles car je suis sidéré de voir toujours des gens incités à acheter un machin dont le prix monte simplement en spéculant que cette montée va perdurer au delà de toute considération rationnelle ou utilitaire…

      • L’immobilier est un secteur de l’économie des plus intéressants à observer car il constitue un excellent cas d’école sur ce qui se passe à l’échelle mondiale.

        Se passant sur un territoire limité, la France, il est peu impacté par la concurrence mondiale si ce n’est que l’emploi ponctuel de travailleurs clandestins et/ou de salariés détachés à moindre coût. Même si le siège de grands groupes du BTP se trouve à l’étranger « l’usine à fabriquer des logements » se trouve sur notre territoire.
        Le fameux coefficient multiplicateur de Keynes à l’origine de notre enrichissement des « 30 Glorieuses » sur un territoire limité aurait dû s’appliquer pleinement. Autrement dit les aides massives de l’Etat à raison de 40 milliards d’euros par an auraient dû être suivies d’effets colossaux. Nous aurions dû avoir une « France de propriétaires » et de locations de qualité à bas coûts.
        Or il n’en est rien !
        Le seul résultat en est un colossal enrichissement pour les entités qui ont fait des placements sur Paris (+ 250% au-dessus de l’augmentation du coût de la vie) dans les grandes agglomérations à la mode, et sur tout le territoire dans une moindre mesure (79% en moyenne au-dessus de l’augmentation du coût de la vie) depuis 3 ans la tendance est à la baisse légère. (Source : http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-friggit.doc )

        Le livre de Jean-Luc Buchalet* « Immobilier, comment la bulle va se dégonfler : Acheter ou louer ? Investir ? Les clés pour éviter de se faire piéger » apporte un éclairage très documenté et nombre d’arguments factuels pour expliquer la bulle et son dégonflement probable dans les 5-10 ans qui viennent.
        On est loin de la « thèse » de Vincent Bernard superficielle et politicienne.

  • commentaire désolant.
    Bien sûr que la bulle est d’origine financière, et Vincent Bénard qui a fait par ailleurs moult développement sur ce sujet, n’a jamais dit le contraire.
    Seulement, sans restriction foncière, cette sur-abondance de financement ne peut pas se développer en hausse de prix (du terrain) : elle se développera sous forme de hausse de prix de la construction (mais ça c’est impossible à cause de la concurrence redoutable sur ce secteur ) ou en forme d’excès de construction (comme en Espagne par exemple, mais clairement pas en France dans son ensemble)

  • PRENDRE SES DÉSIRS POUR DES RÉALITÉS.

    « … l’essentiel des hausses de l’immobilier est liée à la rareté foncière entretenue par une réglementation des sols d’inspiration planificatrice, étatiste, qui rend par défaut tout terrain inconstructible… ». Affirme Vincent Bernard.

    Or faut-il libérer des terrains à gogo?! La France perd l’équivalent d’un département tous les 7 ans en surface cultivable (http://www.lagazettedescommunes.com/42583/les-nouvelles-constructions-grignotent-lequivalent-dun-departement-tous-les-7-ans/ )!

    Or nous avons un stock de 2,64 millions de logements vacants en 2014 (http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&id=69 ). Nous battons des records!

    Et ce n’est pas tout, dans 10 ans, par l’effet baby-boom commencé en 1945, nous aurons subitement 250.000 décès supplémentaires par an. Nous allons passer de 550.000 à 800.000 décès par an! Or les 20-30 ans en âge de prendre un logement représenteront en moyenne 750.000 âmes/an…(voir pyramide des âges).
    Ce que confirme en 2012 le directeur des statistiques du logement et de la construction au ministère du Développement durable (http://www.constructif.fr/bibliotheque/2012-6/combien-de-logements-construire-chaque-annee.html?item_id=3192#tablo2 ) :
    « Au total, la demande potentielle est en général comprise entre 300 000 et 350 000 logements à construire par an, parfois davantage avec certains jeux d’hypothèses, mais sans jamais excéder 400 000 (tableau 2). Atteindre un chiffre plus élevé, de l’ordre de 500 000, ne serait possible qu’en retenant une combinaison d’hypothèses extrêmes, pour ne pas dire irréalistes, par exemple en matière de mortalité. »

    Enfin, rappelons que Vincent Bernard est Conseiller national du Parti Libéral Démocrate, Les deux principales contraintes pour un parti politique : avoir des électeurs et des adhérents. Pour les derniers l’idéologie est primordiale, pour les électeurs ce sont les réponses à leurs difficultés. Or les problèmes que le particulier-électeur peut rencontrer ce sont le refus de surélever un mur, de construire en zone inondable, de respecter des servitudes de visibilité, d’alignement etc. La diminution de l’implication de la collectivité sera donc vue comme une réponse à son problème individuel !

    Entre la croyance idéologique et les faits il y a un fossé !
    L’argument de Bernard tiendrait si la demande était forte. Or la DEMANDE DE LOGEMENTS NEUFS DECROIT depuis 2005. Elle est depuis fin 2011 au plus bas. (http://www.insee.fr/fr/themes/info-rapide.asp?id=57
    Comme le titre ce compte rendu INSEE :
    « Les stocks de logements INVENDUS restent élevés »
    Et de préciser :
    « Les promoteurs sont aussi nombreux qu’en octobre à indiquer une augmentation de leur stock de logements invendus. »

    Quel que soit l’approche que l’on fasse du problème d’autres faits viennent valider ces données. (Voir document officiel- http://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/fileadmin/documents/Themes/Logement-Construction/Marches_du_logement/Promotion_immobiliere/ECLN/2014T4rd1-commercialisation-lgts-neufs.xls ).
    Début 2005 une maison neuve s’écoulait en 5 mois en moyenne, début 2011 en 10 mois, et début 2015 en… 17 mois.
    Même remarque pour les appartements neufs : début 2005 écoulement en 4 mois, fin 2011 en 9 mois et début 2015 en… 14 mois.

    Est-ce donc en libérant plus de terrains que la demande va croître ? Est-ce ainsi que cela se passe ?

    Planificateurs- technocrates*, promoteurs, confirment que la demande se situe et se situera à 300 000 logements par an plutôt qu’à 500 000. Les 500 000 logements résultent ils d’une étude sérieuse ? Non ! Il s’agit d’une promesse électorale du candidat à la présidentielle de 2012…et le politicien abreuve les électeurs de ce qu’ils veulent entendre (voir ma remarque ci-dessus sur les contraintes du parti politique).

    Demande en baisse constatée, les promoteurs ne vont pas se mettre à construire pour construire. Contrairement à ce que dit l’auteur nous ne sommes pas, plus que jamais, dans un système de planification d’Etat et encore moins une économie de capitalisme d’Etat. Les 40 Milliards d’aides annuelles de l’Etat et des collectivités éparpillées dans « l’immobilier » ne servent à peine a maintenir la demande en période de baisse notoire du pouvoir d’achat immobilier.

    Ce n’est pas nouveau voir le graphique de Didier Cornuel, professeur d’économie immobilière à l’Université Lille 1 (http://www.economieimmobiliere.com/construire-500000-logements-an/).
    De même un article de Contrepoints ne démonte il pas ces mythes des logements à construire ?( http://www.contrepoints.org/2013/02/25/116090-non-il-ne-manque-pas-800-000-logements-en-france)

    On peut même affirmer que C’EST LA DEMANDE DES CLIENTS QUI CRÉÉ L’AUTORISATION DE CONSTRUIRE et non l‘inverse.
    Permis de construire autorisés/mises en chantiers sont liés. On conçoit mal un promoteur privé, déposant des demandes de permis à gogo sans avoir fait auparavant une étude de marché, puis de faisabilité incluant les contraintes administratives ! Lorsque l’avant-projet sort, il est déjà quasiment certain d’avoir toutes les autorisations…

    *Technocrate dans le sens originel du mot et non pas l’insulte chère à nos politiciens.

    • un produit rare va être vendu plus cher.
      c’est la logique du commerce.

      La difficulté vient de la déclinaison de la loi SRU. Le critère d’âge des vieux agriculteurs exploitants présuppose une autre politique de l’urbanisation autour de la couronne péri urbaine

      • Hélas cette loi simple primaire ne fonctionne pas ainsi avec l’immobilier!
        Déjà nous avons un stock de logements vacants qui croit d’année en année, pour atteindre 2.64 millions en 2014. Il y a peut être effectivement rétention volontaire (attente de la hausse) ou involontaire (psychologique, peur du lendemain…).
        C’est davantage le principe boursier qui s’est appliqué depuis 1996 .
        Ce principe est lui même perverti par des aides massives de l’Etat au secteur plus de 40 Milliards par an qui freinent la baisse normale quand il y a chute de la demande.

        • il faut un terrain pour construire.

          Quant à la bulle immobilière elle rapporte à l’État.

          c’est bien la bulle immobilière qui a une influence sur les impôts fonciers non bâtis.

          • Pour 300 000 logements construits c’est 0,7 milliards de rentrée foncière et taxe d’habitation/an. 70 Milliards pour l’ensemble du bâti en France.
            Les aides de l’état et des collectivités locale c’et plus de 40 Milliards par an!
            Rien que la seule défiscalisation du locatif c’est pour 2015, 1.5 milliards d’aide.Les contribuables ne rentrent pas dans leurs frais!

        • « Déjà nous avons un stock de logements vacants qui croit d’année en année, pour atteindre 2.64 millions en 2014. Il y a peut être effectivement rétention volontaire (attente de la hausse) ou involontaire (psychologique, peur du lendemain…). »

          Dans l’hypothèse ou ceci est vrai on en conclu qu’il faut plus de concurrence, donc libérer le foncier.

          • AlainCo (@alain_co)
            23 mars 2015 at 13 h 49 min

            le gros du stock est en zone sans intérêt, et souvent les dispositifs fiscaux aggravent cela.

            il y a aussi du vacant en zone tendu, mais souvent pour de très bonnes raison, a cause de travaux dur a financer, ou d’absence de travaux et donc de locataires.
            Il y a aussi le désir de vendre, qui n’est possible de facto qu’en l’absence de locataire.

            dans ces deux cas la législation est la cause de la vacance.

            comme d’habitude la france défend les gens en place au détriment des exclus et de ceux qui prennet un risque.

            • Tout à fait. Le taux de vacance de l’existant exprime tout ce qu’on veut (travaux, héritages, ventes en cours, intermède locatif…), mais certainement pas un stock de logements effectivement disponibles à la location ou la vente. Pour être tout à fait clair, si un quidam ne veut ou ne peut pas louer ou vendre son bien pour d’excellentes raisons, ce dernier ne constitue pas un stock disponible pour le marché. En outre, nulle personne avec deux neurones en activité n’ignore que le taux de vacance est une estimation grossière de la réalité par l’INSEE, certainement pas un décompte précis. Il faut vraiment être un collectiviste abruti par son idéologie, prompt à dénoncer une spéculation imaginaire qui n’existe que dans son cerveau dérangé, pour croire que des dizaines de milliers d’enquêteurs seraient mobilisés à plein temps pour dénombrer l’usage effectif d’environ 35 millions de biens immobiliers sur un territoire de 550000 km2. Stupide !

              Quant au neuf, il n’y a pratiquement pas de stock en France. Sauf exception, aucun professionnel ne met en construction un logement qui n’est pas préalablement vendu.

              • Exacte pour la vacance des logements cela recouvre diverses causes! Mais quand vous aviez 1.9 millions de vacants il y a 10 ans et que ça passe à 2.64 millions ça ne vous fait pas réfléchir?
                Par contre l’invective et la grossierté ne sont pas des arguments; cela n’n font pas des vérités au contraire ! Je n’ai rien contre toute idéologie mais votre aveuglement, votre peur des faits, vous font replier vers des propos fanatiques.

                « Quant au neuf, il n’y a pratiquement pas de stock en France. Sauf exception, aucun professionnel ne met en construction un logement qui n’est pas préalablement vendu. »
                C’est bien mon argumentation pour les mises en construction. C’est quoi il n’y a pas de stocks? C’est bien parce qu’ils ont du mal à vendre que les promoteurs ne mettent pas en chantier et non pas pour des questions de terrains, de foncier , de législation etc. Avez vous lu le tableau d l’INSEE.

              • « …est une estimation grossière de la réalité par l’INSEE, certainement pas un décompte précis. Il faut vraiment être un collectiviste abruti par son idéologie, prompt à dénoncer une spéculation imaginaire qui n’existe que dans son cerveau dérangé, pour croire que des dizaines de milliers d’enquêteurs seraient mobilisés à plein temps pour dénombrer l’usage effectif d’environ 35 millions de biens immobiliers sur un territoire de 550000 km2. Stupide ! »

                Qu’est-ce qui vous fait peur dans le mot « spéculation », pourquoi ça déclenche votre colère. Voyez la définition de ce mot avant d’insulter les gens, leur travail ! D’ailleurs pour qui vous prenez vous pour insulter ?
                Spéculer signifie compter sur une évolution à la hausse d’un prix. D’un bien matériel (maison, tableau, or…), d’un placement (action…), etc. Comme le terme « technocrate » il a pris dans la bouche de certains paresseux intellectuels un sens négatif. Il n’y a aucun blasphème à décrire une situation en décrivant la hausse des prix de l’immobilier est liée à la spéculation comme aux aides de l’Etat et des croyances dans la sécurité de l’immobilier des petites gens prêt à s’endetter pour respecter cette tradition. Et ça les vendeurs le savent !
                Je vais quand même vous aider à y répondre aux stat de l’INSEE. Les fichiers du fisc (foncier et d’habitation) qu’en faites-vous ? Les fichiers des consommations EDF qu’en faites- vous ? Il n’y a pas de secret sur ces données pour les enquêteurs L’informatique vous connaissez ? La réalité c’est qu’il ne faut même pas une dizaine de personnes pendant quelque jours pour pomper mettre à jour les données.

                • @diaz

                  Vous me faites penser à ce monsieur qui voulez me vendre une pompe à chaleur à basse consommation d’energie. Un jeune homme galant avec une grosse voiture noire. Ce monsieur courtois, gentil, voulait même rentrer chez moi pour voir. Quel indécence !

                  • Oui et alors? La suite!
                    Bizarre j’ai eu une histoire semblable récemment avec des vendeurs de sécurité…

                    Moi je commence à être vieil homme, je n’ai pas de voiture noire et je ne suis pas du tout commerçant! Mais alors ça pas du tout! Les vendeurs de vent, d’histoires, de religions, d’idééologies je les mets à la porte et les dénonce au voisinage voire au flics…

                    • @ Diaz

                      Je fais partie intégrante de l’intergeration qui vit dans un
                      village qui n’associe pas la population à ses travaux
                      Il aurait loisible d’associer les vieux et les jeunes à choisir l’emplacement de la construction de logements sociaux. Cela aurait permis d’économiser de l’argent et de faire payer les impôts fonciers. Après tout ce sont les contribuables qui paient et ces contribuables peuvent avoir leur porte parole.
                      La politique du territoire ne
                      peut pas se définir que dans les institutions representees par des groupes politiques.

                    • <>
                      Qu’est-ce que vous voulez dire par  » n’associe pas la population à ses travaux »?

                      C’est le principe des élections que de confier à un groupe élu (vieux, moins vieux et… JEUNES aussi) dans une mairie d’orienter les destinées d’urbanisation de la commune. L’une des premières possibilités c’est de classer les zones de la commune: constructibles ou non, agricoles etc. Lorsqu’ils ont un projet d’aménagement ils doivent en faire part à TOUS les habitants ne serait-ce que lors de la réunion du conseil municipal à laquelle tout citoyen peut ASSISTER. Pour les gros projets il y a même obligation de CONSULTATION, d’enquête publique auprès des habitants… Voilà très en raccourci le fonctionnement d’une commune en France.
                      Tout ça n’est-ce pas déjà ASSOCIER la population?
                      Encore faut-il que les citoyens s’intéressent à la VIE, aux projets du village et mieux encore, bien plus tôt, aux projets de ceux qui se présentent aux élections. C’est la période des études, des consultations et des autorisations et des modifications des projets qui est la plus longue. Ensuite les travaux s’exécutent très rapidement et il est trop tard pour faire modifier. C’est de la méthode pour ne pas dilapider les sous …
                      En dehors des procédures administratives d’association de la population, des ASSOCIATIONS se créent pour proposer ou s’opposer à un projet.

                      <>
                      Or c’est ainsi que fonctionnent tous les pays ! Pas par les groupes politiques mais par les ELUS issus de… Mais ils ne sont pas seuls, les élus. Ils n’iraient pas loin ! Ils ont des techniciens, des comptables autour d’eux etc. Les fameux technocrates.
                      De plus une commune doit respecter les lois du pays par rapport à l’environnement au sens large (forêts, routes, rivières, contraintes de hauteur…), la plus récente, la loi SRU, qui impose des contraintes multiples allant des arbres à planter sur les trottoirs, en passant par les bus et le minimum de logements SOCIAUX …
                      Une personne, un groupe, ne peuvent donc décider seuls de l’emplacement de logements. Même un Maire ! Il doit respecter la sécurité de ses administrés. Si les ingénieurs du préfet ont déclaré telle zone inondable par exemple. S’il ne le respecte pas il sera rappelé à l’ordre ou mis à l’amende voire en tôle comme ce fut le cas à La Faute/Mer, etc.
                      Par contre ce n’est ni vous, ni moi qui pouvons dire ce qui se passe dans la TETE DES CITOYENS qui refusent que s’implante un logement social près de chez eux ? La peur d’être dérangés, de voir le prix de leur bien perdre de la valeur, de se mélanger avec des moins riches qu’eux ? Combien de communes en France préfèrent de payer une amende pour ne pas respecter les 20% de logements sociaux de la Loi SRU?
                      J’habite une zone pavillonnaire au pied de logements sociaux anciens, nous n’avons aucun problème de ce genre. Comme je le disais les prix de nos pavillons ont augmenté de 220% en 6 ans…Ils se vendent au prix du marché local et le quartier est l’un des plus calmes de la métropole lilloise. De plus les gens d’origine modeste (ou non) des pavillons ne craignent pas ceux des immeubles sociaux…

                    • Rahhh, la vision idéale du communisme, que c’est beau, quand même ! On s’associe, on consulte, on participe, on parle fort, on vote, on discute tard dans la nuit, on refait le monde, on s’inquiète vainement des besoins imaginaires, besoins que ces jolies assemblées seront de toutes les manières impuissantes à satisfaire. Eh oui, c’est en produisant, avec force sueur et larmes, qu’on peut espérer satisfaire les besoins d’autrui, pas en discutaillant sans fin.

                      Et pendant que les nouveaux esclaves volontaires se croient pertinents sur des sujets qui les dépassent, le maire et ses copains coquins ricanent (les décisions importantes sont déjà prises en petit comité depuis longtemps) et vivent grassement aux frais de la princesse, savourant leur champagne et leurs cigares, en se flattant la bedaine et en devisant sur leur chance inespérée de vivre au milieu d’une telle bande de neuneus qui acceptent la tonte aussi facilement.

            • « Comme d’habitude la France défend les gens en place au détriment des exclus et de ceux qui prennent un risque. » J’essaie de vous comprendre citez-moi un exemple. Rassurez-vous je suis passé par ce genre de petites phrases globalisantes davantage inhibitrices de l’action que réalistes.

              Même remarque pour  » la législation » laquelle? A toute époque il y a eu une la fiscalité foncière si c’est ce dont vous parlez?

              « …absence de travaux et donc de locataires ».Je ne peux que supposer que vous parlez des normes techniques ou des contraintes environnementales, les diagnostics, etc.?
              Il y a le coût du diagnostic, c’est vrai! Seule l’amiante oblige à des travaux! L’étape de la vente est une façon d’éradiquer ce produit aussi dangereux car insidieux que la radioactivité. Pour avoir formé des stagiaires sur les deux risques je peux vous certifier que le risque de cancer est plus grand dans une maison amiantée que dans une centrale nucléaire. Les autres remarques n’ont d’influence que sur la négociation du prix de vente.
              Sont-ce des contraintes insolubles? J’ai cherché divers types de logements dans les années 80, j’en ai acheté, faits des travaux de mise aux normes (salle d’eau, électricité, chauffage etc.) pour y vivre mieux.

              « Vendre qu’en l’absence de locataires » : savez-vous que la vente se fait souvent avec locataires dedans! Sinon savez-vous qu’un bail, digne de ce nom, précise les délais de mise à disposition de votre bien en cas de vente entre la date d’envoi de la lettre et l’évacuation par les locataires. C’est aussi à cela que sert la législation.

              Depuis 2000 je surveille les prix des logements dans mon agglomération. Que ce soit en pavillons individuels ou en collectifs neufs les prix en euros courant ont été multipliés par plus de 2 entre 2002 et 2008? Dans l’ancien c’est pareil. Regardez le graphique fourni par M. Vincent Bernard il reflète bien le vécu.
              Comment expliquez-vous cela? En si peu de temps l’impact du besoin réel d’abri pour une population n’est pas possible! Des législations? Lesquelles? Le foncier ?

              Le report massif au début des années 2000 d’actions et d’obligations vers l’immobilier car pressenti en gonflement par les investisseurs (banques assurances…) aidé en cela par les législations de défiscalisation du locatif (Périssol 1996, De Robien,… et Sellier, Duflo, Pinel après 2008…) et l’esprit de bon nombre de petits acheteurs pensant que l’immobilier ne descendrait jamais prêts à se sur endetter ont fait grimper les prix. Ils descendent peu mais à quel prix pour la collectivité nationale!?

              • @ cavaignac

                Que de certitudes, d’affirmations gratuites! Que d’obsession du communisme!
                Vous vous prenez pour qui pour accuser tous les élus?
                Vous n’êtes pas procureur de tribunal populaire! Il vous faudrait un peu plus d’argumentation, même pour un tribunal populaire! Il vous faudrait alors travailler à visage découvert, vous dont le courage se cache derrière un pseudo de vaincu de Napoléon.

                Quand à votre morale du travailleur sans fin je vous réponds: sortez, regardez les chantiers,des travailleurs sans fin vous en trouverez …

                Finalement ,vous même ne discutaillez vous pas trop? Plutôt ne faites vous pas trop de copier-coller entre tous les sites que vous polluez? Votre discours n’a aucune cohérence avec l’article de « Contrepoints ».

                Vous auriez pu me dire plutôt: « Quand j’entends parler de culture je sors mon pistolet « . On aurait gagné du temps!

                A revoir Napoléon , pardon Cavaignac!

  • @diaz,

    En relisant en diagonal mon dernier message, je vous demanderai de trouver les mots manquants afin de restituer au mieux le sens du texte.

    Merci

    • Voila ce que j’ai :
      <>

      Ceà quoi je répond:

      Qu’est-ce que vous voulez dire par » n’associe pas la population à ses travaux »?

      C’est le principe des élections que de confier à un groupe élu (vieux, moins vieux et… JEUNES aussi) dans une mairie d’orienter les destinées d’urbanisation de la commune. L’une des premières possibilités c’est de classer les zones de la commune: constructibles ou non, agricoles etc. Lorsqu’ils ont un projet d’aménagement ils doivent en faire part à TOUS les habitants ne serait-ce que lors de la réunion du conseil municipal à laquelle tout citoyen peut ASSISTER. Pour les gros projets il y a même obligation de CONSULTATION, d’enquête publique auprès des habitants… Voilà très en raccourci le fonctionnement d’une commune en France.
      Tout ça n’est-ce pas déjà ASSOCIER la population?
      Encore faut-il que les citoyens s’intéressent à la VIE, aux projets du village et mieux encore, bien plus tôt, aux projets de ceux qui se présentent aux élections. C’est la période des études, des consultations et des autorisations et des modifications des projets qui est la plus longue. Ensuite les travaux s’exécutent très rapidement et il est trop tard pour faire modifier. C’est de la méthode pour ne pas dilapider les sous …
      En dehors des procédures administratives d’association de la population, des ASSOCIATIONS se créent pour proposer ou s’opposer à un projet.

      Or c’est ainsi que fonctionnent tous les pays ! Pas par les groupes politiques mais par les ELUS issus de… Mais ils ne sont pas seuls, les élus. Ils n’iraient pas loin ! Ils ont des techniciens, des comptables autour d’eux etc. Les fameux technocrates.
      De plus une commune doit respecter les lois du pays par rapport à l’environnement au sens large (forêts, routes, rivières, contraintes de hauteur…), la plus récente, la loi SRU, qui impose des contraintes multiples allant des arbres à planter sur les trottoirs, en passant par les bus et le minimum de logements SOCIAUX …
      Une personne, un groupe, ne peuvent donc décider seuls de l’emplacement de logements. Même un Maire ! Il doit respecter la sécurité de ses administrés. Si les ingénieurs du préfet ont déclaré telle zone inondable par exemple. S’il ne le respecte pas il sera rappelé à l’ordre ou mis à l’amende voire en tôle comme ce fut le cas à La Faute/Mer, etc.
      Par contre ce n’est ni vous, ni moi qui pouvons dire ce qui se passe dans la TETE DES CITOYENS qui refusent que s’implante un logement social près de chez eux ? La peur d’être dérangés, de voir le prix de leur bien perdre de la valeur, de se mélanger avec des moins riches qu’eux ? Combien de communes en France préfèrent de payer une amende pour ne pas respecter les 20% de logements sociaux de la Loi SRU?
      J’habite une zone pavillonnaire au pied de logements sociaux anciens, nous n’avons aucun problème de ce genre. Comme je le disais les prix de nos pavillons ont augmenté de 220% en 6 ans…Ils se vendent au prix du marché local et le quartier est l’un des plus calmes de la métropole lilloise. De plus les gens d’origine modeste (ou non) des pavillons ne craignent pas ceux des immeubles sociaux…

      Cordialement!

      • @ Diaz,

        lorsque la mairie realise un chantier de 4 logements sociaux par réhabilitation du presbytère face au seul et unique lieu de culture. Avant de prévoir ces travaux de réhabilitation, il aurait été bien de travailler sur un emplacement choisi par la population. L’emplacement n’est pas la construction. Dans ce presbytère demeurait une personne âgée qui a été contrainte de fuir son logement par des moyens que je juge honteux. « si vous êtes pas contente allez ailleurs ».
        Je pense que cette journée aurait été l’occasion d’y associer les artisans etc….
        Je suis persuadée que le coût des travaux aurait été bien en deçà. La simulation citoyenne est nécessaire.

        La mission de service public étant ce qu’elle est. C’est comme ça, c’est la loi.

        Cordialement

        • @ Diaz,
          Permettez de vous dire que la population est une variable d’ajustement pour les grands ténors de la droite et de la gauche comme elle l’est lors de toutes les élections.
          C’est pour cela que je m’abstiendrais lors du 2eme tour. Ces agissements m’horipilent.

          • On est hors sujet!
            Abstention ou pas le problème demeure… Continuerons nous à soutenir le secteur de l’immobilier sans retour sur investissement et ça c’est une question de politique citoyenne!

        • Vous m’auriez dit cela plus tôt on aurait gagné du temps !

          On me donne un lien internet et je tombe sur l’article de Vincent Bernard qui parle d’immobilier que je connais bien.
          Il nous sort une « thèse ». Je lui réponds que sa « thèse » doit se fonder sur des faits statistiques ou autres vérifiables. On ne peut pas juger, générer des théories, affirmer des choses sur de « l’à peu près».
          Ces idées fallacieuses détournent l’attention pour justifier que des millions de français pauvres et/ou de classe moyenne ont un mal fou à se trouver une location ou acheter une maison aujourd’hui non par cause de pénurie mais par cause de prix élevé maintenu par les politiciens à la tête de l’Etat et ce depuis 1995-2000.

          Vous, vous me parlez après 3 jours de discussions d’un cas particulier que vous « jugez honteux » ! Vous nous amenez dans le registre du sentiment, alors que nous devrions confronter les faits.
          Je ne suis pas un homme politique donc je ne vous raconterais des propos démagogiques pour faire plaisir ! Sans cependant entrer pas dans la grossièreté .
          1/ Comment voulez-vous vous OPPOSER au maire ou à une autorité quelconque des arguments tels « je juge honteux », « la simulation citoyenne est nécessaire », « je suis persuadé que le coût des travaux… », « La simulation citoyenne est nécessaire », « Je pense que… y associer les artisans » etc.?
          Je ne juge pas, je ne ferais pas le procès de ce maire, pas davantage que les services publics!
          Apportez-lui des faits, des chiffres, des simulations chiffrées …

          2/ Quand vous nous dites « C’est comme ça c’est la Loi » ; vous êtes-vous informés pour connaître les droits de cette personne âgée ? La loi protège le petit aussi !
          On ne met pas les personnes âgées à la rue ! C’est la Loi!

          3/ Vos artisans l’ont elle aidée ? Vous-même? L’opposition municipale ? « L’opposition citoyenne »? Ses propres enfants ?

          Alors âgé de 18 ans, j’ai couru de bibliothèques en mairie pour connaitre les droits de ma propre grand-mère menacée d’expulsion par ses propriétaires. Un juriste m’a fait une lettre leur rappelant la Loi. Puis son logement étant plus proche du taudis que du logement décent je lui bricolais l’électricité, refaisait la peinture, l’aidais à acheter un chauffage décent etc… Je me suis fait alors traiter de ‘Petit con » par ces propriétaires dont je contrariais les projets.
          Et pourtant on n’avait pas Internet et je n’étais pas un surhomme.

          • @diaz,

            Je ne m’oppose à personne.

            Je m’oppose au système imposé par des personnes par trafic d’influence

  • Bravo!
    En quelques mots vous avez démonté ce que Vincent Bernard a quand même honnêteté d’appeler « thèse ».

  • Les commentaires sont fermés.

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