Immobilier : est-ce le moment d’acheter ?

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Façades d'immeubles à Paris - Luc Legay - cc by sa 2.0

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Immobilier : est-ce le moment d’acheter ?

Publié le 23 décembre 2015
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Par Jacques Garello.

Façades d'immeubles à Paris - Luc Legay - cc by sa 2.0
Façades d’immeubles à Paris – Luc Legay – cc by sa 2.0

Investir dans la pierre, pour ceux qui le peuvent, obéit apparemment à deux motifs : un motif de précaution, pour parer à la chute très vraisemblable des retraites à moyen terme, un motif de rentabilité pour assurer des revenus durables et substantiels. En fait les deux motifs peuvent converger : par exemple le retraité pourra habiter ou louer son bien. Malheureusement l’investissement locatif est en France tributaire de la fiscalité, de la réglementation, qui s’inscrivent dans une politique catastrophique donnant priorité au logement social, qui prive les particuliers de la liberté de gérer leur patrimoine et crée une crise du logement permanente et profonde.

La conjoncture immobilière

Le marché immobilier est fortement perturbé depuis des décennies, pour des raisons diverses et contradictoires. Du côté de la demande, l’attrait de la pierre est grandissant chez de jeunes ménages qui, dans certaines villes, cherchent en vain à se loger à bon compte, mais aussi chez des quinquagénaires qui, à juste titre, s’inquiètent pour leurs retraites et ne s’estiment pas assez couverts par l’assurance-vie. Du côté de l’offre, la mise en chantier de logements privés ne cesse de diminuer et l’investissement dans l’ancien est ralenti par le coût des travaux d’entretien ou de restauration. La tendance devrait donc être à la hausse des prix de l’immobilier. Mais il n’en est rien : comme le relève une étude publiée dans Les Échos du vendredi 4 décembre, la tendance est à la baisse, sauf dans les très grandes villes où les prix sont stables, à quelques exceptions près.

La crise économique est passée par là, nombre de Français ont été conduits à liquider leur capital immobilier et l’incertitude a provoqué un repli sur le calcul à court terme, notamment chez les jeunes. De la sorte, les transactions immobilières ont globalement chuté en 2014 de quelque 15 %. Certes, relève Les Échos, le coup de froid de l’an dernier semble oublié depuis quelques mois, un rebond a été enregistré à la rentrée, mais va-t-il se prolonger dans un climat d’insécurité ? D’un côté, l’immobilier est un refuge ; de l’autre, c’est un pari ! La prudence conduit tantôt à investir, tantôt à temporiser.

L’immobilier locatif est pénalisé

En réalité, la propriété immobilière a été considérée par les gouvernements et parlements successifs comme un luxe, une marque extérieure de richesse, voire même comme une source d’exploitation capitaliste. En accompagnement de cet égalitarisme forcené, la classe politique a toujours considéré les loyers comme un prix social, échappant à la loi du marché, déterminant pour le pouvoir d’achat des gens disposant de revenus modestes.

Ainsi le contrôle des loyers, abandonné quelques temps, a-t-il fait sa réapparition sous forme d’encadrement. Le paradoxe c’est que dans 70 % des grandes villes les loyers ont baissé alors que l’on ne trouve pas de logement disponible. De la sorte, la rentabilité de l’immobilier locatif oscille un peu partout entre 4 et 6 %, avant impôts directs.

Une autre pénalité concerne les rapports locatifs. La loi a multiplié les mesures de « protection » des locataires sans ressources ou supposés tels. Une garantie des risques locatifs (GRL) destinée à indemniser le propriétaire victime d’un locataire indélicat et/ou insolvable a été mise en place sans effet réel, compte tenu du coût pour les pouvoirs publics, et la nouvelle procédure de la loi ALUR, qui est la Garantie Universelle des Loyers (GUL) est tout aussi décevante. Investir pour louer rapporte peu d’argent et beaucoup de soucis.

La priorité au logement dit social 

Certes les gouvernements successifs n’ont cessé d’encourager l’investissement des Français primo-accédants à la propriété. L’arme principale a été le PTZ (prêt à taux zéro). Mais cette mesure ne concerne pas l’investissement locatif. Pour celui-ci, les dispositifs de la loi Scellier ont présenté pendant plusieurs années un intérêt fiscal incontestable, mais progressivement la ponction fiscale s’est accrue, et les taxes foncières aussi ; reste maintenant le dispositif Pinel mis en place pour 2015-2016 dans les zones où le marché de l’immobilier est tendu : on lui attribue le léger rebond de l’investissement locatif. Mais les investisseurs sont toujours sous la menace des caprices du législateur et de l’administration. Or, investir implique la confiance dans l’environnement fiscal et réglementaire, et elle n’est pas grande aujourd’hui.

C’est qu’en réalité la priorité a toujours été donnée au logement dit social. L’obligation pour les communes d’avoir un quota minimum d’HLM dans le parc local (lois SRU et ALUR) est une atteinte aux libertés et a aggravé la crise du logement. Car les moyens financiers et réglementaires mis à la disposition du logement social font défaut au parc privé : l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI) a déposé avec succès auprès des instances européennes un recours contre cette concurrence déloyale et cet abus de pouvoir. Pour investir dans la pierre, il faut retrouver la liberté patrimoniale et le respect de la propriété.

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  • Sur le sujet pouvez utilement consulter les courbes de Friggit

  • Les courbes de Friggit sont intéressantes, mais en aucun cas ne peuvent être une indication de prix surachetés ou survendus.
    Ceci est le principe même des marchés et comme le disait très bien Keynes (pas le plus grand des libéraux je l’accorde), « le marché peut avoir tord bien plus longtemps que vous ne pouvez être solvable ».
    En gros un bien peut très bien sembler suracheté mais le rester 20 ans encore et continuer de grimper de 100%.
    Pour en revenir à l’immobilier français, si j’ai le choix je préfère éviter d’investir, entre le fait que la propriété privée est en train de disparaitre (il suffit de voir les cas de squatteurs indélogables, l’impossibilité de mettre dehors quelqu’un qui ne paie pas son loyer..), les taxes multiplies et variées, tout cela n’est pas franchement réjouissant.

    • L’achat immobilier d’investissement et celui de nécessité sont bíen évidemment à dissocier.
      Les courbes de Friggit oublient trop de critères et d’évolutions sociétales pour être crédibles, très clairement.
      Comparez la location à l’achat pour un meme bien est simple et est la seule façon de voir clair dans tout ça.

  • « Immobilier : est-ce le moment d’acheter ? »: ça y est, Contrepoints donne aussi dans le marronnier maintenant? Manque plus qu’une interview d’un agent immobilier disant que l’immobilier ça ne peut pas baisser.

    L’immobilier mérite un dossier complet tant le marché n’est pas libre et subit l’influence de l’Etat.

    Pour répondre à la question: calculer la rentabilité d’un investissement immo ça se fait, calculer l’intérêt de l’achat par rapport à la location ça se fait aussi, reste à jongler avec les errements du législateur (et là il faut une boule de cristal) et avec les composantes non rationnelles du marché (l’immobilier perçu comme une valeur refuge, tout ça…)

  • Acheter, c’est engraisser l’État collectiviste par les taxes et autres ponctions sur la construction, l’achat et la détention de votre bien.

    C’est subir la mixité sociale contrainte dans les nouveaux programmes immobiliers, que vous financerez en plus par la taxe cachée de la loi SRU.

    C’est accepter le concentrationnisme urbain qui est le seul credo des technocrates socialo-lr aujourd’hui. Fini la maison au milieu de son terrain pour les penseurs socialistes, place à l’habitat compact, autrement dit la cabane à lapins.

    C’est prendre un risque financier conséquent avec une rentabilité faible.

    C’est se mettre un boulet au pied car il n’y a aucun espoir de gain tant l’urbanisme et le logement sont sur-administrés.

    Vous vous croyez propriétaire, mais vous n’êtes que locataire de votre banquier et vache à lait de votre administration.

    Je vous invite a relire le livre de Vincent Bénard « Logement, crise publique, remèdes privés ».

    •  » Fini la maison au milieu de son terrain pour les penseurs socialistes, place à l’habitat compact, autrement dit la cabane à lapins. »

      Tout à fait exact.
      J’ai hérité d’une maison familiale en région parisienne (Val de Marne) avec un grand jardin arboré , et lors d’une réunion publique d’urbanisme en mairie, le maire , prenant pretexte de la création du Grand-Paris, m’a fait comprendre que ma situation « privilégiée » ne pouvait plus durer ! ! !
      Il veulent me faire déguerpir, par l’intimidation,et je les hais.

    • Mon dieu que je suis d’accord avec votre post et que vous avez raison et fort correctement résumé l’immobilier d’aujourd’hui

  • étant donné l’emprise incroyable de l’état (règlementation, fiscalité, revirements, etc.) sur ce secteur, investir dans l’immobilier en France c’est faire confiance aux pouvoirs publics ce qui, pour paraphraser Charles Gave, est une idée bizarre.

  • ben voyons ….
    C’est TOUJOURS le moment d’acheter si j’en crois ce que j’entends dans les médias.
    L’immobilier monte: c’est le moment d’acheter …
    L’immobilier baisse: c’est le moment d’acheter …
    les taux d’intérêt montent: c’est le moment d’acheter …
    les taux d’intérêt baissent: c’est le moment d’acheter …
    Il y avait même un président qui voulait une France de propriétaires c’est à dire les subprimes américaines sauce française …. heureusement cela a été un flop ….

    • Ce que veut l’énarchie socialo-lr aujourd’hui, c’est créer de la dette privée.

      Ils ne peuvent plus augmenter la dette publique pour faire tourner leur système.

      Pour eux, la dette privée des ménages doit y contribuer.

      L’achat immo des particuliers est pour eux une vache à lait.

  • est-ce le moment d’acheter ?

    Ben, ça dépend de votre situation patrimoniale et de vos objectifs. La réponse à la question ne peut en aucun cas être générale. L’immobilier comporte aussi une énorme dimension affective qui tend à obscurcir les calculs.

    Cela dit, être propriétaire immobilier aujourd’hui c’est être une cible facile pour les maniaques de la taxation. La peur de la fiscalité instable, c’est encore une dimension affective…

  • Il ne faut surtout pas acheter en ayant pour ojectif que la dé fiscalisation seule.

    • Car le locataire si il rencontre des problèmes financiers vous serez sa première variable d’ajustement.

      • Comme tous ses créanciers vous allez vous asseoir sur vos loyers. A cette différence près c’est que bien qu’il ne paie plus vous continuez à lui fournir la prestation de son logement et vous continuez à payer les emprunts et les impôts. Bref vous faites du social à la place de l’état.

  • investir dans l’ immobilier ????? oui ….. mais pour toi ……pour te prémunir d’ un loyer en vue de ta retraite ….. c’ est toujours ça de gagné …… par contre, acheter un logement dans le but d’ en tirer un loyer et de s’ assurer un revenu ….. pas rentable, et trop d’ aléas ….. comme certains l’ ont bien expliqué ……

  • « Est-il prudent d’investir dans la pierre ? »

    Oui.

    « Est-il prudent d’investir dans la pierre aujourd’hui ? »

    Peut-être.

    « Est-il prudent d’investir dans la pierre aujourd’hui en France ? »

    Non.

    Ensuite, récursivement:

    « Est-il prudent d’investir dans la pierre en France ? »

    Non.

    « Est-il prudent d’investir en France ? »

    Non.

    Plus simple tu meurs.

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