Immobilier, assurance-vie : en valent-ils encore la peine ?

Par Simone Wapler

Peut-être vous souvenez-vous qu’autrefois, dans Paris et les grandes villes, nombreux étaient les beaux immeubles d’habitation qui arboraient une plaque « cet immeuble est la propriété de X » et où X était une grosse compagnie d’assurances. Ces immeubles haussmanniens abritaient d’heureux locataires. Heureux car leur propriétaire X les entretenait bien et, comme nous sommes en France, les loyers étaient bien encadrés. Les locataires jouissaient donc d’un bon rapport qualité/prix.

Puis, petit à petit, ces plaques ont disparu. Les fleurons haussmanniens furent vendus à leurs occupants quand ils le voulaient et le pouvaient ou, à défaut, à des investisseurs particuliers.

Pourquoi cette vente des bijoux de famille ? La faible rentabilité de l’immobilier d’habitation ayant pour cause, justement, l’encadrement des loyers ; la baisse de l’inflation après les chocs pétroliers des années 1970 ; le glissement du métier des assureurs grâce au succès de l’assurance-vie ; la spirale de la dette publique. Ces deux derniers points méritent notre attention.

Ce bel immobilier, en effet, garantissait la partie risques (ou IARD comme Incendies, Accidents et Risques Divers, dans le jargon des assureurs). Il n’était pas destiné à être vendu un jour, sauf calamité. Mais dès 1991, les avantages fiscaux liés à l’assurance-vie ont constitué un véritable aspirateur d’épargne et cette activité s’est développée à une vitesse fulgurante, devançant le risque. Pour assurer la liquidité, c’est-à-dire pouvoir vendre à la demande des souscripteurs, l’immobilier ne convenait pas. Hélas oui, la pierre n’est pas liquide, ou alors c’est de la lave et il est déconseillé de s’en approcher.

Heureusement pour les assureurs surgissait un autre actif liquide, sûr et abondant : la dette d’État. Chaque année, il s’en créait toujours plus ! Les assureurs se sont ainsi transformés en stockeurs de dette publique et tout le monde était content. L’État trouvait preneur de ses émissions, les souscripteurs de « fonds en euro » bénéficiaient d’avantages fiscaux, les assureurs avaient un actif sans risque et liquide à leur vendre.

Vous m’objecterez, cher lecteur, que tout ceci siphonnait les investissements réellement productifs dont le tissu économique de nos petites et moyennes entreprises a tant besoin. Mais ceci témoigne d’un esprit grincheux et mal éduqué : l’État ne s’endette, pardon, n’investit que pour l’intérêt général, c’est bien connu.

D’ailleurs, ce paradis financier est menacé par Mario Draghi, pourtant infatigable défenseur de l’euro et de l’intérêt général. Combien de temps les souscripteurs des contrats en euro vont-ils accepter des rendements misérables ? Pour servir des rendements encore décents, les assureurs ont dû taper dans leur réserves, de l’argent mis prudemment de côté au cas où. Mais ces réserves s’épuisent.

Tous les ressorts d’une belle tragédie financière sont désormais en place

Acte I : Les épargnants réalisent que leur épargne ne leur rapporte plus rien. Ils souhaitent sortir de leur contrat ou le transformer, prendre des actions.
Acte II : L’assureur est alors obligé de vendre des obligations d’État.
Acte III : Heureusement, Mario Draghi, toujours présent au guichet de la BCE, rachète. À défaut, les obligations souveraines baisseraient et les assureurs, trop-gros-pour-faire-faillite, seraient confrontés à des pertes insurmontables.
Acte IV : Chez les étrangers, le doute germe… Traditionnellement, ils étaient demandeurs de cette dette si sûre : elle est garantie par le contribuable français et l’efficacité de Bercy pour faire rentrer les impôts est internationalement reconnue. Mais elle ne rapporte rien. Ils hésitent à en prendre plus.
Acte V : Mario Draghi, au guichet de la BCE, se retrouve contraint de racheter même les nouvelles émissions, faute de client. Cette fois, le doute n’est plus permis : la dette française ne vaut rien et ne rapporte rien ! Panique …

En Allemagne, pour des raisons similaires, les assureurs sont mal en point aussi. C’est même pire car, chez nos cousins Germains, la plupart des contrats d’assurance-vie servent un taux fixe garanti. La tragédie se produira donc sur la scène allemande aussi. Peut-être même est-ce pour cela qu’aucune protestation d’Allemagne, qui compte pourtant des partisans de l’orthodoxie monétaire, ne s’est fait entendre lorsque Mario Draghi a fait son annonce de plus de QE la semaine dernière. Seule différence avec la France : les Allemands savent vivre sans déficit public.

Évidemment, face au désastre qui se profile, les étatistes de gauche voient une bonne raison pour vanter les charmes de la retraite par répartition, quelle que soit la pyramide des âges. Les étatistes de droite voient une bonne raison pour plus d’interventionnisme et la création de grands fonds souverains gérés par des hauts fonctionnaires sourcilleux du seul intérêt général. Les étatistes de tous bords fustigent « l’ultra-libéralisme » qui nécessite d’être corrigé par une banque centrale. Cela nous promet une intéressante foire d’empoigne lors de la scène finale.

En attendant le tomber de rideau sur l’acte V, certaines classes d’actifs pourraient tirer leur épingle du jeu, notamment celle de la « pierre liquide », des foncières cotées capables d’assurer un dividende correct sur lesquelles pourraient se rabattre les fonds de pension en quête désespérée de rendement.

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