Notaires : le rapport de l’IGF qui impose (enfin) la réforme

Plaques de notaire (Crédits : Claudius Dorenrof, licence CC-BY-NC-ND 2.0), via Flickr.

Des extraits du rapport de l’IGF sur les professions réglementées ont été publiés. Ils sont hautement critiques envers les notaires français.

Par Vincent Le Coq.

Plaques de notaire
Plaques de notaire

Depuis des mois, nous étions nombreux à tenter de mettre la main sur l’explosif mais mystérieux rapport de l’IGF. À une demande de notre part, il nous avait été répondu qu’il s’agissait d’un document « préparatoire ». Comprendre non communicable. Le mystère vient d’être levé par l’excellent blog de Bernard Trigallou, toujours fort bien informé et très précis. Nous disposons donc désormais d’une base de discussion solide.

À titre liminaire, il convient de rappeler que tous les rapports, tant nationaux qu’élaborés au plan international avaient fait l’objet de la même critique de la part du CSN (c’est un peu lassant à la longue) : leurs conclusions étaient inappropriées car leurs auteurs avaient commis une erreur de méthode. Le rapport de l’IGF ne devrait probablement pas échapper, dans les semaines qui viennent, à une critique de ce type.

La promesse (non tenue) de la profession des 10 000 en 2000

Le CSN a pour habitude de procéder en plusieurs temps :

  • Temps un, prendre vis-à-vis de la Chancellerie un engagement (solennel) pour ne rien changer dans l’immédiat ;
  • Temps deux, ne pas tenir son engagement le plus longtemps possible ;
  • Temps trois, souscrire (solennellement) un autre engagement. Et recommencer.

Le CSN avait promis d’atteindre en l’an 2000 10 000 notaires. Cet engagement n’ayant pas été tenu, a été suivi d’autres engagements (pas davantage tenus).

L’IGF constate que les (nouveaux) engagements pris en 2000 puis en 2008 par les représentants de la profession en matière d’augmentation de l’offre n’ont pas été suivis d’effet. Suite à la publication du rapport Attali en 2008, les notaires s’étaient engagés à une croissance de 20 % du nombre de professionnels à l’horizon 2012 (soit 10 500 notaires), en vue d’atteindre 12 000 notaires à l’horizon 2015. Entre 2008 et 2012, le nombre de notaires est passé de 8 741 à 9 231 (+ 5,6 %). La baisse de l’activité immobilière en 2009 a été suivie par deux exercices pleins en 2010 et 2011 et par une hausse globale du montant des transactions qui ne permettent pas de justifier l’écart entre les engagements de la profession et ces constats.

Quinze ans après l’an 2000, non seulement l’engagement initial n’a toujours pas été tenu, mais le CSN a inventé le notaire salarié, un notaire « Canada dry » pour tenter de masquer l’écart.

Le constat

L’IGF constate que le nombre de notaires en exercice a augmenté de façon significative depuis 2005 (+ 14,4 % entre 2005 et 2012) grâce au développement du notaire salarié. Le nombre de notaires salariés a en effet été multiplié par trois en sept ans : 847 notaires sur 9 231 exerçaient ainsi leur métier sans participation au capital de l’office au 1er janvier 2012.

Le nombre de vrais notaires, en 2014 s’élève donc à 8 384 (9 231 moins 847)… très loin des 10 000 annoncés pour 2000, des 10 500 en 2012, a fortiori des 12 000 à l’horizon 2015.

Les conséquences en termes de carrières

L’IGF observe que les trois statuts (assistant, salarié, titulaire) résultent de la même formation et du même diplôme.

La rémunération moyenne d’un notaire assistant est comprise entre 1 600 € et 2 200 € nets par mois (pour une formation de type bac+7), contre 4 000 € pour un notaire salarié (une fois nommé par le garde des sceaux) et 16 000 € environ par mois pour le titulaire d’un office unipersonnel (21 000 € nets par mois pour un associé de société).  Et nous retrouvons la moyenne de l’INSEE de 19 000 €.

À diplômé égal et responsabilités égales à celles du titulaire, la rémunération d’un notaire salarié est donc quatre fois inférieure à celle d’un titulaire.

En l’état actuel, les professionnels déjà établis bénéficient d’un avantage non justifié par rapport aux nouveaux entrants : la croissance de l’activité s’est traduite par un accroissement du prix d’accès au capital et le faible nombre de créations (17 par an depuis cinq ans, contre 1 000 nouveaux diplômés chaque année) suppose pour les candidats à l’installation de rechercher un notaire établi susceptible de céder tout ou partie de ses parts dans une étude.

Le flux annuel de nouveaux notaires diplômés (uyyte1 000 par an environ) mis en relation au au gg nombre d’études (4 500, un nombre stable depuis dix ans et en baisse marquée depuis les années 80) traduit une situation de demande de travail très importante de la part des nouveaux entrants, qui joue en faveur des titulaires de charge. L’espoir des notaires assistants d’accéder un jour au capital les conduit à accepter les conditions définies par les titulaires : salaires bas au regard des associés ou libéraux, durée du délai avant de pouvoir être nommé salarié ou associé.

La liberté d’installation

L’IGF constate que le nombre de notaires (titulaires ou salariés) nommés par le garde des Sceaux a augmenté de 30 % depuis 1980, alors que, depuis, le nombre annuel de transactions immobilières a doublé (passant de 0,6 million à 1,2 million). Or, contrairement aux avocats salariés, les professionnels concernés au sein du notariat n’ont pas la liberté de s’installer.

L’IGF conclut que la seule façon de contraindre la profession à tenir ses engagements et de répondre à l’augmentation de la demande de droit par une augmentation de l’offre est d’autoriser la libre installation des diplômés notaires.

Suppression du monopole de rédaction des actes soumis à publicité foncière  

L’IGF n’a identifié aucun motif d’intérêt général justifiant que la rédaction des actes soumis à publicité foncière soit réservée aux seuls notaires.

Rappelons, avec Maître Renard, que le monopole résulte d’un simple décret de 1955. Le monopole des notaires n’est ni très ancien, ni fondé sur une norme juridique élevée (Constitution ou loi). Ce qu’un simple décret fait, un simple décret peut le défaire.

La profitabilité des études

La profession bénéficie d’une rentabilité et de revenus importants, dont la croissance depuis 1981 est fortement liée aux transactions immobilières.

Les données fiscales sur l’année 2010 révèlent un chiffre d’affaires moyen par structure (ou unité légale) de 1,34 M€ associé à une profitabilité moyenne de la profession de 37 %, une valeur cinq fois supérieure à la moyenne française tous secteurs confondus.

L’absence de risque professionnel avéré (captivité de la clientèle assurée par le monopole immobilier et stabilité résultant des actes récurrents : mariage, donations, successions, etc.) ne permet pas de justifier un tel niveau de bénéfices, quand bien même le niveau de formation des notaires est élevé (Bac+7) et leur compétence reconnue.

Le revenu moyen des notaires exerçant sous forme unipersonnelle est 1,7 fois (et celui des notaires associés 2,3) plus élevé que celui de médecins spécialistes (110 K€ par an), dont la formation dure environ douze ans et dont les responsabilités apparaissent supérieures. Sans même évoquer leur utilité sociale.

Les conséquences de la décision de la CJUE

L’IGF confirme entièrement l’analyse du Manifeste contre les notaires (Max Milo, 17 mars 2011).

Le fondement de la décision

Pour conclure que la condition de nationalité imposée par la France pour devenir notaire était irrégulière, la CJUE avait préalablement estimé que la fonction exercée par le notaire relevait du champ de la libre concurrence défini à l’article 43 du traité CE (et non, comme le soutenait la France, du régime dérogatoire de l’article 45 du traité CE).

Dès lors, l’exclusion des services fournis par les notaires du champ de la libre concurrence n’apparaît pas en adéquation avec la décision de la Cour de justice de l’Union européenne. Qu’en termes administratifs ces choses-là sont dites.

Le refus obstiné de la France de se plier à la décision

La CJUE a statué sur le fait que les activités des notaires ne participent pas à l’exercice de l’autorité publique au sens du traité de la Communauté Européenne.

Un communiqué de presse du Ministère de la justice a été publié le lendemain : « La suppression de la condition de la nationalité ne modifiera en rien le statut du notariat (…) ».

Par résolution en date du 31 août 2012, le Sénat a réitéré « son opposition formelle à l’inclusion des notaires dans le champ de la directive (Services), la nature et le fonctionnement de cette profession étant incompatibles avec la logique présidant à la reconnaissance des qualifications professionnelles ».

Ce double constat conduit à s’interroger sur la motivation de la classe politique (droite et gauche confondues) lorsqu’elle défend le notariat « à la française ».

Le coût d’une action en manquement contre la France pourrait s’élever à 4,4 milliards €, à la charge de l’ensemble des contribuables, au seul bénéfices de moins de 8 500 familles de nantis.

Éléments de comparaison internationale :  

Éléments quantitatifs

Comparaison européenne des honoraires juridiques liés à une transaction immobilière (en % du prix du logement moyen) :

  • Suède : 0,34 %
  • Slovaquie : 0,42 %
  • Angleterre : 0,47 %
  • Portugal : 0,51 %
  • Pays-Bas : 0,56 %
  • Espagne : 0,60 %
  • Pologne : 0,68 %
  • Allemagne : 0,68 %
  • Danemark : 0,68
  • Finlande : 0,75 %
  • Irlande : 0,80 %
  • Slovénie : 0,81 %
  • Ecosse : 0,84 %
  • République Tchèque : 0,85 %
  • Autriche : 1,04 %
  • France : 1,20 
  • Belgique : 1,48 %
  • Hongrie : 1,73 %
  • Italie : 1,93 %
  • Grèce : 2,96 %.

Éléments qualitatifs

La profession explique que « la sécurité juridique a un coût ». Nous contestons cette affirmation. L’IGF considère qu’elle ne dispose pas d’éléments probants pour conclure. Ce qui signifie, à tout le moins, que l’assertion du CSN ne revêt pas la force de l’évidence.

Au regard de la fiabilité générale du système de transactions immobilières en France, l’IGF n’est pas en mesure de confirmer ou d’infirmer les conclusions du rapport Zerp (dont les conclusions ont été combattues par le notariat comme reposant sur une erreur de méthode) portant sur la qualité du service rendu par les professionnels, qui résultent d’une enquête déclarative : « l’évaluation empirique du service dans les pays de l’UE par des professionnels, associations et consommateurs n’étaye non seulement pas la théorie d’un « meilleur service » dans les systèmes plus réglementés, mais révèle que le contraire semble se produire – à savoir, qu’un meilleur service dans les pays moins réglementés représente la norme ».

Nos fidèles contradicteurs, dans un style plus ou moins fluide, mais souvent assez fleuri, expliquent que les tribunes que nous publions mensuellement trouvent leur source dans le dérangement psychologique affectant leur auteur (frustration, jalousie, envie, haine etc). Si tel est le cas, il s’agit manifestement d’une maladie hautement contagieuse puisqu’elle semble désormais affecter l’ensemble des hauts fonctionnaires composant l’Inspection Générale des Finances.

Lire aussi : notre dossier spécial sur les notaires