Un article de l’IREF Europe
La crise immobilière est déclarée. Les souvenirs de celle des années 1990 resurgissent avec les faillites en série de promoteurs et les investisseurs obligés de transférer leurs mauvais actifs dépréciés dans des « bad banks ».
En réalité, comme l’écrt Jean-Marc Vittori dans Les Échos du 12 juin, les actifs immobiliers connaissent généralement des variations de prix moins brutales que celles des actifs financiers. Parce que les ménages ont toujours besoin de se loger et parce que les mouvements sont plus longs dans l’immobilier. Mais quand même, les prix avaient alors, note-t-il, perdu 31 % en six ans, 1992/1998, tandis que l’indice général des prix augmentait de 11 % durant la même période. Et la crise est bien là en ce début 2023 : au premier trimestre les réservations de logements neufs se sont effondrées de 41 % et les ventes dans l’ancien en Île-de-France ont baissé de 22 %.
Face à la crise, Mme Borne a dévoilé son plan :
- modification mensuelle du taux d’usure pour que les banques ne soient pas empêchées de prêter quand l‘inflation rattrape trop vite les limites de l’usure ;
- poursuite du prêt à taux zéro –PTZ- pour les nouveaux accédants, mais en en excluant désormais la maison individuelle ;
- développement des formules de dissociation du foncier et de l’immobilier construit pour aider les ménages défavorisés à acquérir ;
- élargissement de la garantie Visale, la caution gratuite pour les locataires délivrée par Action Logement ;
- aides à la rénovation des logements sociaux et augmentation de l’enveloppe destinée à financer la rénovation énergétique des logements MaPrimeRénov’.
Mme Borne veut encore qu’Action Logement et la CDC rachètent aux promoteurs des programmes qu’ils peinent à vendre pour en faire 47 000 logements sociaux et intermédiaires. Comme si nous n’en n’avions pas assez : alors que les logements sociaux représentent environ 9 % des logements en moyenne en Europe, leur part en France est proche de 17 %, contre 3 % en Allemagne !
Instituer une flat tax immobilière
Au-delà de ces mesurettes, il paraît entendu que la loi Pinel, qui offre pour les acquisitions faites jusqu’à fin 2024 des réductions fiscales aux acquéreurs de certains logements locatifs à loyer plafonné, ne sera pas renouvelée. C’est une très bonne décision tant il est évident que ces mesures d’encouragement à l’acquisition de logements neufs en vigueur depuis plus de trente ans incitaient les particuliers à acheter sur la base de critères de seule déductibilité fiscale plutôt que de prix, de qualité et de localisation, ce qui a détruit les repères du marché au seul avantage des promoteurs.
Plus encore, Mme Borne a évoqué une refonte de la fiscalité notamment entre logements loués nus ou meublés et Airbnb. En réalité, il faut craindre que dans l’air du temps, elle veuille surtout entraver les locations temporaires et touristiques qui pourtant contribuent à augmenter significativement le pouvoir d’achat de nombre de propriétaires. Mais une bonne réforme consisterait à simplifier et uniformiser la fiscalité locative en la copiant sur la fiscalité mobilière. Il s’agirait d’instituer sur tous les revenus locatifs nets, quels qu’ils soient, un prélèvement forfaitaire unique –PFU- à 30 %, comme sur les plus-values immobilières (après abattements annuels).
En supprimant par ailleurs l’IFI qui est une taxe punitive plus que contributive (1,8 milliard d’euros de rendement), les investisseurs mobiliers et immobiliers seraient remis sur un pied d’égalité qui favoriserait leur arbitrage en faveur des investissements les plus utiles plutôt qu’en fonction de la fiscalité. L’investissement immobilier locatif, que l’IFI et la fiscalité sur les revenus éconduisent, retrouverait de la vigueur. Ce qui permettrait à l’État de réduire ses propres investissements dans ce domaine.
Suspendre les réglementations dommageables
Toutefois, si l’on veut que l’investissement immobilier retrouve un niveau suffisant pour répondre aux besoins, il faudrait aussi simplifier la réglementation.
La priorité est sans doute de suspendre l’application des dispositions qui imposent qu’un logement ne puisse pas être loué à défaut de satisfaire à la classe E du DPE à partir de 2025, F à partir de 2028 et D à partir de 2034. Il faut aussi refuser l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions européennes qui interdiront la vente de ces logements. Et afin de rétablir la confiance des bailleurs, il faut interdire définitivement toutes les mesures de blocage de loyers qui sont autant d’impôts déguisés et de désincitation à l’investissement immobilier.
Plus généralement, les rapports entre locataires et bailleurs devraient être rééquilibrés dans le respect réciproque plutôt que de vouloir protéger les locataires à un tel point que les bailleurs disparaissent.
Le logement social est déjà si important en France qu’il représente le quart des logements sociaux européens, et le logement privé est sur-réglementé. Si la prolifération des premiers et les contraintes pesant sur le second étaient la solution, on n’aurait plus de problème depuis longtemps. Mais il faut craindre que justement, ce problème vienne de ce que l’on préconise comme solutions. Ce n’est donc pas en substituant le secteur public social, déjà obèse, au secteur privé que le gouvernement résoudra la crise du logement. C’est en libérant l’investissement et les rapports entre les bailleurs et les preneurs qu’il y parviendra.
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Normal que le logement social soit si élevé en France. Celui qui est situé dans les beaux cartiers à Paris et dans certaines grandes villes est très prisé de l’élite politique et proche politique. Et que dire de la masse de fonctionnaires qui y loge alors que ses revenus sont très au dessus de ceux exigés pour y habiter.
Le gouvernement veut faire mourrir le logement locatif privé. Il veut être le seul bailleur. Après 25% de logements sociaux, la seconde étape sera 50% et ainsi de suite. On est socialiste Oui ou Non camarade ? Aucun problème de logements dans les pays communistes : au pire, si un locataire n’est pas content (et c’est très rare : le dernier connu s’appelle Navalny, je crois) il y a la prison pour le loger.
« Les actifs immobiliers connaissent généralement des variations de prix moins brutales que celles des actifs financiers ». Monsieur Vittori est journaliste mais pas chercheur en économie, car la plus faible volatilité à court terme ne signifie pas que l’immobilier ne peut pas baisser fortement dans la durée. L’exemple de l’éclatement de la bulle japonaise des années 1990 le prouve (et pourtant là aussi les gens avaient besoin de se loger). Le vrai problème de la pierre en France demeure l’écart aberrant entre les prix à l’achat et les revenus des ménages. Or sans emprunt à taux de plus en plus bas, il n’y a plus d’achat. Tout cela est donc indevenu intenable et il va falloir que les gens entendent que l’Etat n’est pas là pour sauver les prix de l’immobilier. Mais les Français le comprennent-ils vraiment ?
Une flat tax immobilière, au même taux dissuasif que la flat tax mobilière…
Soyons sérieux, et obtenons la suppression, sur l’immobilier et les valeurs mobilières, de la part impôts sur le revenu ou bien des contributions sociales, soit une flat tax à 12.7 ou 17.2%. Faute de ramener à zéro, comme il serait logique, l’imposition de ce qui a été acheté avec des fonds ayant déjà subi l’impôt…
OK, mais dans ce cas, on compense par la suppression de quelle depense ? Par pitite, ne me sortez pas un truc bateau comme moins de fonctionnaire. Chirac en parliat, Sarkozy en parlait et aucun n y est arrivé. c est surement que c est plus dur a faire qu a dire !
Non dites moi quelle prestation vous allez supprimer (par ex franchise sur les soins medicaux ou bonus/malus)
Les subventions à l’isolation, celles à la voiture électrique, celles à la filière hydrogène, celles aux pistes cyclables, les chèques-carburant, les chèques-inflation, le bouclier énergétique, …
Listez-moi les dépenses, et je vous dirai lesquelles conserver, ça ira plus vite.
Il faudrait déjà arrêter d’embaucher du ponctionnaire. L’élite doit aussi passer au régime. Sinon, la diète sera contrainte.
plus il y a de logements sociaux, plus le gouvernement contrôle la population.
Excellente remarque. Encore faudrait-il que l’on expulse des logements sociaux les parents d’enfants délinquants…