Comment avoir du rendement avec l’immobilier locatif ? (2)

Première partie de cette série ici.

Les loyers d’habitation – qui sont le plus encadrés par l’État – sont donc sujets à une forte érosion par rapport à la hausse des prix. Le propriétaire tombe victime dans la durée d’un effet ciseau : augmentation des dépenses contraintes lui incombant bien supérieure à l’augmentation des loyers qu’on lui permet de pratiquer. D’où le bien-fondé de privilégier les baux de courte durée ou mieux encore les locations commerciales ou professionnelles.

La semaine dernière, je vous parlais de l’envolée du prix de l’immobilier et des multiples raisons qui faisaient que le rendement était difficile à trouver dans ce secteur sauf à délaisser l’immobilier locatif d’habitation.

Cette semaine, je vous propose de détailler quelques chiffres.

Voici pour commencer le graphique de l’INSEE présentant l’évolution de l’indice des prix des logements anciens.

Évolution générale des prix des logements anciens 

https://www.insee.fr/fr/statistiques/6665809

Vous pouvez constater que depuis 2000, les prix des appartements ont triplé en Île-de-France. Plus généralement, les prix des maisons et appartements ont plus que doublé en France.

Pour les logements neufs, les coûts de construction et d’acquisition du foncier non bâti interviennent. Voici l’évolution comparée des prix des logements neufs et de l’ensemble des logements neufs et anciens.

Évolution comparée du renchérissement des logements neufs et anciens

https://www.insee.fr/fr/statistiques/6533455

Vous pouvez constater que finalement l’évolution est assez similaire dans les deux cas.

Ces hausses sont finalement modérées sachant que la masse monétaire en euros a quadruplé depuis 2000 et a plus que doublé depuis 2008 sous l’effet de la baisse du prix des crédits et de l’augmentation de la masse monétaire du fait des pratiques de la Banque centrale européenne.

Nous allons voir que – contrairement à l’augmentation de la pierre – celle des loyers a été très modérée.

Effritement du rendement locatif et effet ciseau

Dans le même temps, alors que les prix des logements ont plus que triplé, les loyers d’habitation n’ont augmenté que d’environ 30 %.

Évolution de l’indice des loyers d’habitation

https://www.insee.fr/fr/statistiques/5371271?sommaire=5371304&q=prix+des+loyers

L’évolution des loyers d’habitation est totalement décorrélée de l’évolution des prix du logement. C’est voulu et délibéré puisque les loyers sont encadrés tant au niveau national qu’à celui des collectivités locales.

Supposons que vous ayez acheté 100 un bien en 2001. Son loyer était de 5 et il vous rapportait donc 5%. Aujourd’hui, le loyer est de 6,5 car vous avez scrupuleusement augmenté vos loyers dans le cadre de la loi.

Comment le rendement décroche

Ce même bien qui vous rapporte 6,5 est réputé valoir sur le marché 300 s’il était vendu libre.

Admettons que vous souhaitiez le vendre occupé à un investisseur. Ce dernier voudra avoir 5 % de rendement. Notre investisseur considérera donc que 130 est un bon prix qui lui permettra d’avoir ses 5% de rendement. Il vous rira au nez si vous le lui proposez à 300.

L’administration fiscale, elle, considère que le fait qu’un bien soit occupé entraîne une décote de 10 % à 30 % selon la durée du bail restant à courir. Si vous êtes soumis à l’IFI, que vous déclarez ce bien acheté 100, réputé valoir 300 et que vous inscrivez une valeur de 200 environ puisqu’il est loué, vous payez l’impôt sur cette valeur fictive.

Conseil : adoptez plutôt une valorisation de vos biens par le rendement, méthode admise par le fisc. Voir ici. Vous serez ainsi moins perdant si vous êtes soumis à l’IFI.

Ces évolutions défavorables expliquent pourquoi l’investissement dans l’immobilier locatif d’habitation n’est pas rentable à long terme avec des baux de longue durée.

C’est le principe de l’effet ciseau : vos loyers sont encadrés, vos charges augmentent, vos frais d’entretien aussi. Toujours selon l’INSEE, l’indice des prix des travaux d’entretien et d’amélioration ont augmenté de 20 % entre 2014 et 2022. Dans le même temps, l’indice de référence des loyers (IRL) a augmenté de moins de 9 %.

Évolution moins défavorable des rendements de l’immobilier commercial ou professionnel

La plupart des baux commerciaux et professionnels étaient autrefois indexés sur l’indice des coûts à la construction (ICC). Celui-ci a été complété par l’ILC (indice des Loyers commerciaux) et par l’ILAT (indice du loyer des activités tertiaires) en 2008. Dans un premier temps, propriétaires et locataires avaient le choix de l’indice. Depuis 2014 (loi Pinel) il est désormais interdit de contracter des baux indexés sur l’ICC.

Entre 2001 et 2022, l’ICC s’est apprécié de 72,6 % à comparer à l’évolution de 30 % de l’ILC.

Entre 2008 et aujourd’hui l’ICC s’est apprécié de 25,86 %.

Pour récapituler, entre 2008 et aujourd’hui :

• l’ILC – loyers commerciaux -s’est apprécié de 23,65 %
• l’ILAT – loyer des activités tertiaires – s’est apprécié de 22,65 %
• l’IRL – loyer d’habitation- s’est apprécié de 16,44 %

L’ICC (désormais hors-la-loi) était l’indice le plus favorable. Les indices ILC et ILAT sont au coude à coude et l’IRL est à la traîne.

Évidemment, vous ne serez pas à l’abri de mesures de plafonnement de l’ILC ou de l’ILAT ; on n’est jamais à l’abri de l’ingérence étatique en France. Le gouvernement a d’ailleurs récemment pris des mesures dans ce sens à la faveur du covid pour « protéger » les petites entreprises locataires. Mais ces indices ILC et ILAT sont moins politiquement sensibles et donc moins sujets à manipulations, encadrement, plafonnement, etc.

Par ailleurs, une part importante de leur mode de calcul incorpore les coûts à la construction. On peut dire que ce sont des ICC dégradés…

Mais il n’y a pas de doute : si vous voulez que votre rendement ne s’effrite pas rapidement, vous devez vous tourner vers d’autres types de location que l’habitation, comme je l’ai déjà évoqué la semaine dernière, et vous tourner vers :

• les baux d’habitation de courte durée (meublé, logements étudiants, locations saisonnières et Airbnb dans les communes qui le permettent)
• les boutiques, bureaux, commerces, entrepôts, boxes et parking

Dans l’immobilier, il est d’usage de dire que le premier critère de choix est l’emplacement, le second l’emplacement et le troisième l’emplacement.

La règle est plus subtile que cela pour l’investisseur qui recherche non pas de la plus-value fictive mais des revenus. La semaine prochaine nous nous pencherons sur d’autres critères de choix en remplaçant « emplacement » par « rendement ».

Cet article est une série rédigée par Simone Wapler pour le blog d’Henry Bonner. Rejoignez leur lettre ici.