Loi climat & résilience : adapter votre immobilier

La Loi « climat & résilience » est lourde de conséquences pour les propriétaires, et va contraindre à des travaux non prévus.

Partager sur:
Sauvegarder cet article
Aimer cet article 0
Photo by Nadine Marfurt on Unsplash https://unsplash.com/photos/XPy3ZRkfoYo

Promouvoir la liberté n’est pas gratuit

Mais cela peut aider à réduire vos impôts de 66%

Faites un don dès maintenant

Faire un don

Loi climat & résilience : adapter votre immobilier

Publié le 22 septembre 2021
- A +

Par Simone Wapler.

La loi « portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets » est lourde de conséquences pour les propriétaires, notamment les propriétaires bailleurs. En vigueur depuis août 2021, elle va vous contraindre à de multiples travaux que vous n’avez pas forcément prévus.

Cette loi prétend lutter contre les « passoires thermiques » qui seront désormais considérées comme des logements « indécents ».

Les logements seront classés selon un bilan énergétique de A (meilleure note) à G (plus mauvaise note).

Voici les principales échéances prévues par le législateur qui retirera des logements du marché locatif privé :

  • 2025 : interdiction de location des logements classés G
  • 2028 : interdiction de location des logements classés F
  • 2034 : interdiction de location des logements classés E

Travaux obligatoires pour pouvoir continuer à donner en location

Ne vous y trompez pas, changer de catégorie nécessitera des rénovations lourdes :

  • Fenêtres et huisseries
  • Isolation des murs
  • Isolation des charpentes
  • Changement de chaudière

Les chaudières à fuel ou à charbon sont interdites de remplacement à partir du deuxième semestre 2022 tandis que le chauffage au gaz devient pénalisé par le nouveau DPE (diagnostic de performance énergétique).

La loi est faite pour vous pousser vers l’électricité ce qui implique changement des radiateurs et dépôt des canalisations de chauffage. La correcte isolation des murs implique aussi souvent une réfection de l’électricité.

Vous aurez donc à assumer de coûteux et importants travaux qui grèveront votre rentabilité locative. Si vous détenez un bien dans une copropriété, vous devez aussi anticiper un certain nombre de travaux dans les parties communes.

Dans certains cas (isolation intérieure des murs), vous perdrez de la surface et le métrage loi Carrez s’en ressentira. Ainsi, pour un studio de 20 m2, la perte de surface représentera 3 m2 selon la FNAIM.

Un nouveau diagnostic quasi inévitable

Les DPE réalisés avant 2013 sont désormais invalides. Les DPE établis entre 2013 et 2017 seront valides jusqu’en 2022. Les DPE réalisés à partir de 2018 et jusqu’au 30 juin 2021 sont valides jusqu’à fin 2024.

Le DPE est dit opposable : le locataire (ou l’acheteur de votre bien) pourra se retourner contre vous en cas d’erreur.

Existe-t-il des échappatoires ?

Si vous détenez vos biens dans des zones dites tendues, il va être très difficile de rentabiliser vos travaux du fait des mesures d’encadrement strict des loyers qui s’y multiplient.

Puisque cette loi va retirer des logements du marché, la demande va se tendre et donc de plus en plus de loyers seront bloqués ou encadrés. À ce jour 600 000 logements sont classés G, 1,2 million sont classés F et 2,6 millions sont classés E.

Si vous détenez vos biens dans des zones rurales où la demande est moins forte, votre nouveau loyer – réévalué pour amortir vos travaux – risque de faire fuir les candidats.

À vous de faire vos calculs, après diagnostic, et munis de devis.

Si ça ne passe pas, la solution consiste à vendre avec la perspective d’acquitter les droits de mutation (taxes improprement nommées « frais de notaire ») et éventuellement l’impôt sur les plus-values auquel pourrait s’ajouter un rattrapage à l’IFI si vous y êtes soumis.

En effet, la masse monétaire a été multipliée par 7 dans l’Eurozone depuis 2008 et l’inflation a frappé de plein fouet l’immobilier. La « plus-value » est en réalité minime, voire inexistante, si vous restez dans la même classe d’actif, c’est-à-dire que vous rachetez de l’immobilier.

Cette rafale d’impôts est donc une perspective peu réjouissante…

L’immobilier commercial ou professionnel pour l’instant plus à l’abri

Les DPE sont également obligatoires pour l’immobilier commercial, mais les contraintes locatives sont bien moindres et les baux commerciaux plus souples, y compris pour les charges et travaux incombant au locataire. Vos marges de manœuvre seront moins étroites d’autant plus que ces loyers ne sont pas encadrés.

Si un locataire vous donne congé d’un local d’habitation, pourquoi ne pas vendre et réemployer votre capital dans de l’immobilier commercial ?

Autre piste, transformer un logement en local professionnel si l’emplacement s’y prête et si le règlement de copropriété l’autorise. Ceci est possible, moyennant une autorisation administrative. Elle est délivrée par le maire. Vous trouverez des informations ici et .

Chaudières et enfer fiscal

Après avoir poussé les gens vers les chaudières à gaz, le législateur omniscient fait machine arrière. Pourquoi ?

Le calcul qui prévalait à la DHUP (Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et du Paysage) reposait sur une notion d’« énergie finale » et d’« énergie primaire ». Si une centrale nucléaire produisait 2,58 kWh, il n’arrivait que 1 kWh sur votre palier considérait l’administration, l’écart étant les pertes du réseau. Ce même ratio pour le gaz était de 1.

Source

Aujourd’hui, pour que 1 kWh arrive à votre porte, la production électrique primaire nécessaire en amont ne serait plus que de 2,30 kWh. À quoi est dû ce miracle ? Aux intermittentes que sont les éoliennes ou les cellules photovoltaïques ? Ne rêvons pas…

Théoriquement, les pertes dans le réseau électrique sont inversement proportionnelles aux tensions utilisées or rien n’a fondamentalement changé de ce côté (l’électricité finale des habitations est toujours en 220 V ; les tensions des réseaux de distribution et de répartition fonctionnent depuis des lustres avec les mêmes valeurs qui vont de 400 kV à 63 kV). Malgré ce réajustement, le gaz reste avec un meilleur ratio. Alors pourquoi ce nouveau chiffre ?

Il faut plutôt voir ici un efficace travail de promotion des lobbys des énergies intermittentes. Cette volte-face rappelle d’ailleurs celle qui a eu lieu dans l’automobile pour les moteurs diesel. Un temps considérés comme propres, les diesels sont maintenant pénalisés…

On ne peut que prédire un renchérissement de l’électricité sous l’effet des nombreuses taxes pour compenser ce que l’État ne percevra plus sur les carburants et le gaz. Au total, les taxes représentent déjà un tiers de votre facture d’électricité.

Du coup, quel type de chauffage choisir ?

Pour le moment, pour les habitations individuelles, les pompes à chaleur seraient compétitives. Mais leur installation est largement subventionnée et n’oubliez jamais que toute subvention est de l’argent pris de force à des contribuables, comme je l’explique dans La rage de l’impôt. Et toute subvention fausse les prix.

Pour les immeubles d’habitation à chauffage collectif, si vous êtes situé près du réseau de chauffage urbain, le raccordement à ce dernier peut être une solution pour éviter une flambée du coût. Le prix du chauffage urbain est très sérieusement contrôlé par l’État puisqu’il chauffe les logements sociaux, les hôpitaux, les écoles…

Enfin, vous pouvez envisager en zone rurale le chauffage au bois. Mais il y a deux risques. En premier lieu, il n’a pas la cote auprès des écologistes au motif qu’il émet des particules. En deuxième lieu, le bois de chauffage est susceptible d’échapper au circuit de taxation de l’État. Bercy ignore que vous brûlez un arbre débité qui vous appartenait, ou que votre voisin vous a demandé de dégager, ou encore que votre commune pratique toujours le droit d’affouage qui permet aux administrés de récolter le bois des terrains communaux…

Vous l’aurez compris, le bois naturel est mauvais, car il échappe à la TVA. D’où des pressions pour que le bois non transformé soit interdit comme mode de chauffage. Évidemment, les sacs de pellets ou granulés, produits par des usines ayant pignon sur rue, n’ont pas cet inconvénient !

Pour conclure : l’étau se referme sur le propriétaire et le propriétaire bailleur. Ce gouvernement, comme ses prédécesseurs depuis 1948, est responsable de la crise du logement et de son aggravation. Les pouvoirs publics rêvent d’une France divisée en seulement deux catégories :

  • Une majorité de bénéficiaires de logements sociaux que l’État contrôle
  • Une minorité de propriétaires occupants que l’État matraque fiscalement

En résumé, la Loi Climat et résilience rétrécit le parc locatif privé, renchérit le coût du logement et c’est voulu.

Voir les commentaires (25)

Laisser un commentaire

Créer un compte Tous les commentaires (25)
  • Pour la pollution au bois :
    « selon les données du Centre interprofessionnel technique d’études de la pollution atmosphérique (Citepa), la combustion de bois en foyers domestiques est responsable en France de :

    76 % des émissions d’hydrocarbures aromatiques polycycliques
    60 % des émissions de benzène ;
    39 % des émissions de particules fines ;
    30 % des émissions de monoxyde de carbone ;
    21 % des émissions de composés organiques volatils (données de 2005). »

    Bien pire que le pire des diesels – le pire du pire étant les feux ouverts, puis les inserts, puis les poêles à particules ( pellets en Belgique ) mais, pour ces derniers, plus d’un tiers sont importées du Canada ou des USA et leur composition est majoritairement du bois de la famille des pins ( bonjour les composés organiques volatils et les hydrocarbures aromatiques polycycliques )

  • Article très intéressant, mais qui appelle à deux remarques de ma part:

    1) « transformer un logement en local professionnel « . En pratique dans les villes moyennes, c’est exactement l’inverse qui se produit. La fiscalité écrasante chasse les commerçants du centre, au profit des centres commerciaux en périphérie. Résultat, les anciennes cellules commerciales en centre ville sont progressivement transformées en logements. Le tout sous les larmes de crocodile de la mairie qui pleure les commerces qui s’en vont.

    2) La pompe à chaleur, c’est bien mais c’est bruyant! Pour une maison isolée en pleine campagne, pourquoi pas, mais en ville, si chacun s’y met, ça va vite devenir infernal! Que nous reste-t-il? Les bons vieux radiateurs électriques. Si nos politiques avaient une once de culture scientifique, ils comprendraient que, rendement thermodynamique oblige, il est plus efficace de brûler directement du gaz chez soi pour se chauffer, plutôt que de transformer ce gaz en puissance mécanique, pour produire de l’électricité, pour ensuite dissiper cette électricité dans une résistance chez soi. Mais là j’en demande beaucoup trop!

    • et encore, les pompes à chaleur ne fonctionnent correctement que quand il ne fait pas trop froid, le cop se dégrade quand la température baisse.
      en pratique, une pompe à chaleur n’est utile et économique que dans les endroits où les hivers sont doux, c’est à dire là où il n’y a pas besoin de chauffer sa maison.

      • Tout à fait, comme elles puisent les calories dans l’air extérieur (pratiquement toutes les pompes subventionnées dont l’installation est simple), le rendement s’effondre à partir de 0°C et est nul vers -7]C quoi qu’en disent les commerciaux qui souvent n’y connaissent rien! Le seul argument encore un peu juste est que les pompes réversibles peuvent climatiser l’appartement en été! Et ils ne vous disent rien du coût de l’électricité qui ne manquera pas de flamber vu la politique énergétique conduite en Europe! Et sans compter les coupures inévitables quand tout le monde sera électrifié avec des énergies intermittentes!
        Nous vivons une époque moderne comme disait un chroniqueur radio il y a une vingtaine d’années! Malheureusement il ne voyait pas jusqu’où notre aveuglement allait nous mener! CPEF

      • Ou si vous avez un bon sous-sol donc un jardin pour faire passer les tuyaux, l’inertie du sous-sol étant largement plus grande. Donc pas trop en ville.

    • Et que dire de la filière « hydrogène » qui est tout sauf rentable, quand on vous dit qu’elle servira à stocker l’énergie électrique en surplus à certains moments ( lesquels on se demande bien?) quand on s’achemine gentiment mais surement vers une pénurie et des coupures aléatoires, mais de plus en plus fréquentes!

  • au final, l’élément clé que je retiens de cet article, c’est que le caractère « écologique » ou non d’une source d’énergie est défini selon des critères politiques et non techniques.
    On vendait l’électrique comme mode de chauffage unique dans les années 70 pour utiliser notre parc nucléaire. Puis on a poussé (et subventionné) le gaz. Maintenant on pousse les pompes à chaleur et le bois. Demain, on poussera quoi…? Bien malin qui saura le dire !

  • Si tout le monde se mat a l’electrique’ y compris d’ailleurs les voitures, les réseaux électriques sont-ils dimensionné pour absorber ce surcroit d’intensité? Et une bonne po!critique énergétique c’est justement de diversifier les sources de production et d’approvisionnement. Si de plus on abandonne le nucléaire, que va-il rester? C’est suicidaire.

  • Le gouvernement « obligé » À mettre le chauffage électrique pour remplir ses caisses : dans quelques années, la TIPP sur l’essence ne rapportera plus rien car il y aura très peu de véhicules thermiques. Avec sa soif insociable d’argent, L’État devrait bien trouver des revenus. Augmenter l’électricité en racontant qu’il faut encore plus d’énergie renouvelables sera son credo. Plus l’assiette est largement et plus ça rapporte.

  • la france s’enfonce dans le socialisme : merci les écolos.

  • Bon résumé du théâtre des opérations.
    Hormis deux éléments qui confinent plutôt à la paranoïa. Qui hélas portent un coup à la crédibilité du raisonnement.

    1. La chute « et c’est voulu ». Ben non, c’est pas voulu. C’est subi. Isoler le bâti est incontournable pour limiter nos GES. Et l’Etat n’a pas assez de pognon pour transformer tous les logements G et F en logements B ou C…

    2. Le bois naturel est mauvais, certes mais pas parce qu’il échappe à la TVA. Il est mauvais parce que c’est un gros gros pourvoyeur de PF, même avec un insert. A Paris, le chauffage au bois comme mode principal est interdit pour cette raison. Il a même failli être interdit tout court il y a quelques années. Le bois utilisé occasionnellement par 5 % des foyers parisiens pollue plus que tout le trafic routier ! A la campagne, personne ne s’occupe de savoir si même vous avez un foyer ouvert ou fermé. Il n’y a pas de souci de pollution aux PF en zone rurale.

    • A la campagne, hormis le bois, le mazout est incontournable, tout simplement (à moins d’avoir un puit pour une pompe à chaleur eau/eau).

    • Qui demande à l’état d’intervenir pour transformer les logements du privés et choisir les solutions ? En quoi l’Etat sait mieux que les autres ?
      Est ce vraiment nécessaire de diminuer les GES ?

      Qui sera le méchant si les prix des loyers montent, et que le marché de la location se rétrécie ? Est ce que ca diminuera pour autant les passoires thermiques ou est ce que ça n’a va pas plutôt créer un marché gris qui échappera complètement à l’état comme ce qui arrive quand des lois sont trop décalés de la réalité ?

      • « Est ce vraiment nécessaire de diminuer les GES ? »
        C’est une excellente question. A laquelle, qu’on le veuille ou non, tous les pays avancés ont répondu « oui ».
        Dès lors, le choix n’est pas très étendu. Réduire la consommation des véhicules, voire passer à l’électrique, isoler les bâtiments, exclure les énergies émettrices de GES. Pour le chauffage, sont donc éliminés le charbon, le fuel et à terme le gaz (plus vertueux que le charbon et le fuel mais bien moins que l’électron chez nous).
        Pour les logements F et G, et E plus tard, 2 cas de figure :
        – propriétaire occupant, RAS
        – bailleur, si ce n’est pas l’Etat qui fait le ménage, ce sera le marché… vous auriez envie, vous, en tant que locataire, pas forcément argenté, de consacrer 6-7000 € au budget chauffage ?
        Enfin, en tant qu’investisseur locatif, il y a bien longtemps qu’il est plus intéressant d’acheter de la pierre papier (eventuellement logée en AVie) que de la pierre pierre…

        • Autrefois, on mettait un gros pull, voire un bonnet. Puisque c’était mieux avant, pourquoi ne pas le refaire?

        • Et en tant que locataire, est ce que le choix n’existe pas de choisir son logement et de le quitter dès qu’on peut ?
          Est ce qu’un locataire ne peut pas diminuer son chauffage ?
          Quelle sera la marge de manœuvre des locataires si des logements sont retirés du marché car trop coûteux pour les propriétaires ?

  • Plutôt une bonne nouvelle ces nouvelles lois ! La suppression des passoires thermiques fait partie des premiers efforts à fournir pour diminuer les dépenses énergétiques.
    Dommage Aue les commerces échappent à ces règles …

    • Vous êtes en classe énergétique A actuellement je presume ?

      Ça ne vous dérange pas si un prochain gouvernement décide que la bonne norme c’est la sienne et donc que tout est à refaire chez vous ?

    • Haussmann a reconstruit les immeubles à Paris en en faisant une ville moderne. Pourquoi notre gouvernement ne ferait il pas la même chose ? Puisqu’il décide que 40% des bâtiments seront inhabitables, qu’il fasse comme Haussmann : il les rachète, les détruit et les reconstruit. Qu’il ait le courage de ses décisions !!!
      Soit dit en passant, aucun les immeubles haussmaniens de la capitale ne peuvent être isolés de l’extérieur pour cause d’enlaidissement de la capitale. Alors, comment faire pour atteindre le grâle de l’isolation (B) ? Y a-t-il un écolo pour me dire comment faire pour isoler les ponts thermiques ?
      Idem pour les immeubles ayant des balcons : comment qui va faire le Monsieur écolo pour isoler la dalle de plancher qui se prolonge en balcon, tel un radiateur refroidisseur ??
      Heureusement j’ai une solution : en 2022, juste après l’élection présidentielle, on détruit tous les immeubles construits avant 2020 (dernière norme thermique), on loge tout le monde dans des algecos avec distribution de pullover made in china, le temps de reconstruire tout ça. Une telle solution est digne de figurer dans le programme d’un candidat écolo.

  • Merci du site et des articles.
    Certains ne méritent-ils pas d’être conservés?

    Mais aussi les commentaires?
    Ceux-ci n’enrichissent-ils pas souvent la réflexion?

    Malheureusement s’il est possible de conserver ceux-là facilement, il n’en est pas de même de ceux-ci.

    L’Équipe de Contrepoints.org pourrait-elle, s’il lui plaît, étudier la question pour y apporter une solution le cas échéant?*

    Par avance merci… bonne journée!

  • « pourquoi ne pas vendre et réemployer votre capital dans de l’immobilier commercial ? »

    Quand on en est à ce stade de problématique et au vue des contraintes franco-françaises ainsi que de l’instabilité des règles fiscales vis-à-vis de l’immobilier (et du reste d’ailleurs), ne vaut-il pas mieux expatrier ses fonds pour les placer dans l’immobilier (ou autre) à l’étranger dans un pays plus respectueux de leurs citoyens et ne faisant pas dans l’Etat-providence à outrance?

  • Les commentaires sont fermés.

Promouvoir la liberté n’est pas gratuit

Mais cela peut aider à réduire vos impôts de 66%

Faites un don dès maintenant

Faire un don

Une majeure partie, soit 80 % des impôts que nous payons s’inscrivent dans une logique gagnant-perdant, voire perdant-perdant. Les échanges gagnant-gagnant augmentent la prospérité d’une société. Les échanges gagnant-perdant la laissent inchangée. Les échanges perdant-perdant appauvrissent tout le monde.

Voici des exemples concrets de ces catégories.

Gagnant-gagnant : vous achetez votre pain chez le boulanger parce qu'il fait du meilleur pain que vous ou bien que vous y passeriez trop de temps si vous deviez le confectionner vou... Poursuivre la lecture

Par Mohamed Moutii. Un article de l'IREF Europe

Alors que la période covid touche à sa fin, les gouvernements hésitent à réduire les dépenses publiques et tentent de trouver des moyens de collecter davantage de ressources par la fiscalité. Dans cette optique, l’une des cibles privilégiées est celle des multinationales qui déplaceraient leurs bénéfices et leurs recettes fiscales vers des pays à faible fiscalité.

Le 20 décembre 2021, l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) a publié des dispositions typ... Poursuivre la lecture

immigration le pen paradis fiscal
0
Sauvegarder cet article

Par Adelin Remy.[1. Éditeur, Agefi Luxembourg – Le Journal Financier de Luxembourg’ (s’exprime à titre personnel). https://agefi.lu//].

Marine Le Pen, qui pourrait devenir présidente de la République française, propose de « simplifier le droit fiscal et (de) lutter contre les paradis fiscaux au sein de l’Union européenne ».

Elle n’est pas la seule à droite à prôner la lutte contre les paradis fiscaux : tous les gouvernements occidentaux en ce compris les institutions supranationales et le Premier ministre de la Pologne dénoncent... Poursuivre la lecture

Voir plus d'articles