Loi climat & résilience : adapter votre immobilier

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La Loi « climat & résilience » est lourde de conséquences pour les propriétaires, et va contraindre à des travaux non prévus.

Par Simone Wapler.

La loi « portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets » est lourde de conséquences pour les propriétaires, notamment les propriétaires bailleurs. En vigueur depuis août 2021, elle va vous contraindre à de multiples travaux que vous n’avez pas forcément prévus.

Cette loi prétend lutter contre les « passoires thermiques » qui seront désormais considérées comme des logements « indécents ».

Les logements seront classés selon un bilan énergétique de A (meilleure note) à G (plus mauvaise note).

Voici les principales échéances prévues par le législateur qui retirera des logements du marché locatif privé :

  • 2025 : interdiction de location des logements classés G
  • 2028 : interdiction de location des logements classés F
  • 2034 : interdiction de location des logements classés E

Travaux obligatoires pour pouvoir continuer à donner en location

Ne vous y trompez pas, changer de catégorie nécessitera des rénovations lourdes :

  • Fenêtres et huisseries
  • Isolation des murs
  • Isolation des charpentes
  • Changement de chaudière

Les chaudières à fuel ou à charbon sont interdites de remplacement à partir du deuxième semestre 2022 tandis que le chauffage au gaz devient pénalisé par le nouveau DPE (diagnostic de performance énergétique).

La loi est faite pour vous pousser vers l’électricité ce qui implique changement des radiateurs et dépôt des canalisations de chauffage. La correcte isolation des murs implique aussi souvent une réfection de l’électricité.

Vous aurez donc à assumer de coûteux et importants travaux qui grèveront votre rentabilité locative. Si vous détenez un bien dans une copropriété, vous devez aussi anticiper un certain nombre de travaux dans les parties communes.

Dans certains cas (isolation intérieure des murs), vous perdrez de la surface et le métrage loi Carrez s’en ressentira. Ainsi, pour un studio de 20 m2, la perte de surface représentera 3 m2 selon la FNAIM.

Un nouveau diagnostic quasi inévitable

Les DPE réalisés avant 2013 sont désormais invalides. Les DPE établis entre 2013 et 2017 seront valides jusqu’en 2022. Les DPE réalisés à partir de 2018 et jusqu’au 30 juin 2021 sont valides jusqu’à fin 2024.

Le DPE est dit opposable : le locataire (ou l’acheteur de votre bien) pourra se retourner contre vous en cas d’erreur.

Existe-t-il des échappatoires ?

Si vous détenez vos biens dans des zones dites tendues, il va être très difficile de rentabiliser vos travaux du fait des mesures d’encadrement strict des loyers qui s’y multiplient.

Puisque cette loi va retirer des logements du marché, la demande va se tendre et donc de plus en plus de loyers seront bloqués ou encadrés. À ce jour 600 000 logements sont classés G, 1,2 million sont classés F et 2,6 millions sont classés E.

Si vous détenez vos biens dans des zones rurales où la demande est moins forte, votre nouveau loyer – réévalué pour amortir vos travaux – risque de faire fuir les candidats.

À vous de faire vos calculs, après diagnostic, et munis de devis.

Si ça ne passe pas, la solution consiste à vendre avec la perspective d’acquitter les droits de mutation (taxes improprement nommées « frais de notaire ») et éventuellement l’impôt sur les plus-values auquel pourrait s’ajouter un rattrapage à l’IFI si vous y êtes soumis.

En effet, la masse monétaire a été multipliée par 7 dans l’Eurozone depuis 2008 et l’inflation a frappé de plein fouet l’immobilier. La « plus-value » est en réalité minime, voire inexistante, si vous restez dans la même classe d’actif, c’est-à-dire que vous rachetez de l’immobilier.

Cette rafale d’impôts est donc une perspective peu réjouissante…

L’immobilier commercial ou professionnel pour l’instant plus à l’abri

Les DPE sont également obligatoires pour l’immobilier commercial, mais les contraintes locatives sont bien moindres et les baux commerciaux plus souples, y compris pour les charges et travaux incombant au locataire. Vos marges de manœuvre seront moins étroites d’autant plus que ces loyers ne sont pas encadrés.

Si un locataire vous donne congé d’un local d’habitation, pourquoi ne pas vendre et réemployer votre capital dans de l’immobilier commercial ?

Autre piste, transformer un logement en local professionnel si l’emplacement s’y prête et si le règlement de copropriété l’autorise. Ceci est possible, moyennant une autorisation administrative. Elle est délivrée par le maire. Vous trouverez des informations ici et .

Chaudières et enfer fiscal

Après avoir poussé les gens vers les chaudières à gaz, le législateur omniscient fait machine arrière. Pourquoi ?

Le calcul qui prévalait à la DHUP (Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et du Paysage) reposait sur une notion d’« énergie finale » et d’« énergie primaire ». Si une centrale nucléaire produisait 2,58 kWh, il n’arrivait que 1 kWh sur votre palier considérait l’administration, l’écart étant les pertes du réseau. Ce même ratio pour le gaz était de 1.

Source

Aujourd’hui, pour que 1 kWh arrive à votre porte, la production électrique primaire nécessaire en amont ne serait plus que de 2,30 kWh. À quoi est dû ce miracle ? Aux intermittentes que sont les éoliennes ou les cellules photovoltaïques ? Ne rêvons pas…

Théoriquement, les pertes dans le réseau électrique sont inversement proportionnelles aux tensions utilisées or rien n’a fondamentalement changé de ce côté (l’électricité finale des habitations est toujours en 220 V ; les tensions des réseaux de distribution et de répartition fonctionnent depuis des lustres avec les mêmes valeurs qui vont de 400 kV à 63 kV). Malgré ce réajustement, le gaz reste avec un meilleur ratio. Alors pourquoi ce nouveau chiffre ?

Il faut plutôt voir ici un efficace travail de promotion des lobbys des énergies intermittentes. Cette volte-face rappelle d’ailleurs celle qui a eu lieu dans l’automobile pour les moteurs diesel. Un temps considérés comme propres, les diesels sont maintenant pénalisés…

On ne peut que prédire un renchérissement de l’électricité sous l’effet des nombreuses taxes pour compenser ce que l’État ne percevra plus sur les carburants et le gaz. Au total, les taxes représentent déjà un tiers de votre facture d’électricité.

Du coup, quel type de chauffage choisir ?

Pour le moment, pour les habitations individuelles, les pompes à chaleur seraient compétitives. Mais leur installation est largement subventionnée et n’oubliez jamais que toute subvention est de l’argent pris de force à des contribuables, comme je l’explique dans La rage de l’impôt. Et toute subvention fausse les prix.

Pour les immeubles d’habitation à chauffage collectif, si vous êtes situé près du réseau de chauffage urbain, le raccordement à ce dernier peut être une solution pour éviter une flambée du coût. Le prix du chauffage urbain est très sérieusement contrôlé par l’État puisqu’il chauffe les logements sociaux, les hôpitaux, les écoles…

Enfin, vous pouvez envisager en zone rurale le chauffage au bois. Mais il y a deux risques. En premier lieu, il n’a pas la cote auprès des écologistes au motif qu’il émet des particules. En deuxième lieu, le bois de chauffage est susceptible d’échapper au circuit de taxation de l’État. Bercy ignore que vous brûlez un arbre débité qui vous appartenait, ou que votre voisin vous a demandé de dégager, ou encore que votre commune pratique toujours le droit d’affouage qui permet aux administrés de récolter le bois des terrains communaux…

Vous l’aurez compris, le bois naturel est mauvais, car il échappe à la TVA. D’où des pressions pour que le bois non transformé soit interdit comme mode de chauffage. Évidemment, les sacs de pellets ou granulés, produits par des usines ayant pignon sur rue, n’ont pas cet inconvénient !

Pour conclure : l’étau se referme sur le propriétaire et le propriétaire bailleur. Ce gouvernement, comme ses prédécesseurs depuis 1948, est responsable de la crise du logement et de son aggravation. Les pouvoirs publics rêvent d’une France divisée en seulement deux catégories :

  • Une majorité de bénéficiaires de logements sociaux que l’État contrôle
  • Une minorité de propriétaires occupants que l’État matraque fiscalement

En résumé, la Loi Climat et résilience rétrécit le parc locatif privé, renchérit le coût du logement et c’est voulu.

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