Vaut-il mieux acheter ou louer sa résidence principale ?

Par Vivian Montet.

Il existe un vieil adage selon lequel louer équivaut à jeter son argent par les fenêtres. Pour une grande partie de la population, devenir propriétaire constitue, par définition, un excellent investissement.

Cette conviction est particulièrement forte dans des pays comme la Chine, l’Inde, le Royaume-Uni, la France ou l’Italie, mais il est intéressant de noter qu’elle est largement moins partagée aux États-Unis d’Amérique en Allemagne ou au Japon. Pourtant, choisir entre louer ou acheter sa résidence principale est loin d’être une évidence !

Avant d’aller plus loin, un bref rappel de faits s’impose

1. Pour comparer l’achat à la location, il est primordial de comparer des propriétés en tous points similaires.

2. Il faut également bien faire attention à prendre en compte l’ensemble des coûts associés à l’achat d’une propriété. Ces coûts ne se limitent en effet pas aux remboursements hypothécaires, mais comprennent également les frais de transaction et les frais d’entretien annuel.

3. Sauf cas exceptionnel, et à condition d’avoir bien respecté les deux points précédents, vous devriez trouver que la location vous coûterait moins cher et que vous auriez ainsi un potentiel d’épargne plus important tous les mois au moins lors des premières années.

4. Même s’il est vrai que vous vous bâtissez un capital en étant propriétaire de votre maison (chaque mois, vous détenez en effet une plus grande partie de votre propriété), ce capital doit être comparé à celui que vous auriez pu développer en investissant le montant de votre apport ainsi que l’excédent d’épargne mensuel (lié au surcout de l’achat sur la location) dans d’autres véhicules financiers.

5. Même si les prix des logements ont tendance à augmenter sur le long terme, ils peuvent parfois également chuter de manière spectaculaire. Il est par exemple important de savoir que les prix de l’immobilier à Tokyo ont chuté de 80% durant les années 90 ou que le marché immobilier parisien a subi une crise majeure entre 1991 et 1996 avec une baisse vertigineuse des prix de l’ordre de 40%.

Simulation de scénarios

Il existe de nombreux simulateurs permettant de comparer l’achat à la location sur internet. Toutefois, la majorité d’entre eux sont incomplets ou biaisés en faveur de l’achat car créés par des professionnels de l’immobilier.

Il est aussi intéressant de remarquer que les simulateurs français sont les plus biaisés en faveur de l’achat. Le simulateur développé par le New York Times présente le double avantage de n’être ni biaisé ni difficile à utiliser. Le simulateur, qui n’est malheureusement disponible qu’en anglais, possède vingt-trois variables, mais vous pouvez concentrer vos efforts sur seulement sept d’entre elles.

Vous ne devriez pas rencontrer de difficultés majeures pour déterminer les valeurs des quatre premières variables. Les trois autres variables nécessiteront par contre de faire des hypothèses.

• L’évolution annuelle du loyer

L’évolution des loyers est fortement corrélée avec celle des revenus des ménages résidant dans la même zone. On peut noter cependant qu’ils ont tendance à augmenter à un rythme légèrement supérieur à ceux-ci. Ainsi, il est conseillé de prendre les projections d’évolution des revenus des ménages dans votre région et d’y ajouter 1% afin d’obtenir un chiffre réaliste.

• L’évolution annuelle de la valeur du logement étudié

Même si sur le long terme les prix immobiliers ont une claire tendance à monter, ils peuvent également parfois chuter de manière spectaculaire. Il existe de nombreuses façons de repérer, ou du moins de soupçonner fortement, l’existence d’une bulle sur un marché immobilier. Il reste cependant presque impossible de savoir quand celle-ci éclatera. Par conséquent, et malgré le fait qu’il soit indéniablement intéressant de simuler comment vous seriez affecté par un crash immobilier, il est raisonnable d’émettre l’hypothèse que les prix immobiliers évolueront de manière semblable aux loyers.

• Le taux de retour obtenu sur vos investissements alternatifs

Si vous êtes totalement averse au risque, il est conseillé ici de prendre le rendement annuel moyen de votre compte d’épargne bancaire. Par contre, si la prise de risque ne vous effraie pas, vous pouvez prétendre obtenir des rendements beaucoup plus élevés et atteindre, en moyenne, un rendement supérieur à l’inflation de 3%. Nous reviendrons sur ce point un peu plus loin.

Maintenant que vous avez déterminé les valeurs des sept variables, vous pouvez commencer à tester différents scénarios. La plupart d’entre vous devrait obtenir un graphique ayant une forme très similaire à celui ci-dessous.

Le graphique commence par l’achat de la propriété, ce qui a un impact financier loin d’être négligeable, notamment en raison des coûts de transaction. Après l’achat, année après année, vous détenez une part de plus en plus importante de votre maison et vous vous bâtissez par la même un capital plus rapidement que si vous étiez resté locataire. Après une période généralement comprise entre cinq et sept ans, vous atteignez le seuil de rentabilité !

À ce stade, avoir acheté ou loué votre propriété au cours des dernières années n’aurait fait aucune différence pour vos finances. En supposant que vous conserviez votre propriété, acheter votre maison vous aura permis d’être plus riche que si vous l’aviez loué.

Ce résultat est clairement en faveur de l’achat, mais que se passerait-t-il si après (ou pire avant) avoir atteint ce seuil de rentabilité vous vendiez votre propriété pour en acheter une autre ? Dans ce cas, le graphique prendrait une forme différente.

Sur le graphique ci-dessus, le premier seuil de rentabilité est atteint entre 6 et 7 ans après l’achat de la propriété. Une fois ce seuil atteint, la propriété est donc vendue et une autre achetée. Les coûts de transaction liés à la vente et au nouvel achat ont pour conséquence qu’il faille attendre 7 années supplémentaires pour atteindre à nouveau le seuil de rentabilité. 14 ans après le premier achat donc, avoir acheté ou loué votre propriété au cours des dernières années n’aurait fait aucune différence pour vos finances. En appliquant la même logique, en déménageant tous les 7 ans, il est financièrement équivalent d’acheter ou de louer son logement.

L’importance primordiale du taux de retour obtenu sur vos investissements alternatifs

Une des variables les plus importantes afin de déterminer si la location serait plus rentable que l’achat est le rendement que vous pourriez obtenir si vous investissiez vos économies différemment.

Si vous recherchez des rendements supérieurs à la moyenne et acceptez les risques plus élevés associés, beaucoup d’options s’offrent à vous. Dans la plupart des pays du monde, il n’est en effet pas très difficile de nos jours d’ouvrir un compte de courtage pour acheter des actions.

Tant que vous n’oubliez pas de diversifier (investir dans plusieurs actions mais aussi dans différentes industries) et que vous conservez votre investissement sur le long terme, vous avez de bonne chance d’obtenir de jolis rendements. Si vous ne savez pas comment vous y prendre, il est aussi facile de trouver des conseillers pour vous aider.

Si vous êtes à la recherche de retours potentiellement encore plus importants, vous avez aussi la possibilité d’investir dans les pays émergents. Anh Thomas Investment Consulting, par exemple, est une société de conseil financier implantée aux États-Unis (ses conseillers parlent aussi français !) qui aide ses clients à investir dans ce qu’ils jugent être les meilleurs investissements à l’échelle mondiale.

Il est enfin intéressant de noter que si votre taux de rendement sur vos investissements est élevé, il est possible que votre graphique reste en faveur de la location tout le long et ce même si vous ne déménagez jamais ! Cela serait par exemple le cas en appliquant les paramètres suivants :

Généralisation des résultats

Le modèle a de nombreuses variables, ce qui conduit inévitablement à une multitude de scénarios possibles. Il reste cependant possible d’ériger quelques règles générales qui sont valables pour la majorité des ménages.

Conclusion

Cet article a comme but unique de montrer que le choix entre l’achat et la location de sa propriété n’est pas aussi simple que beaucoup de gens peuvent le penser et qu’en fonction de votre situation personnelle ainsi que de votre tolérance au risque, la location pourrait s’avérer être une meilleure option pour vous. L’achat d’une maison est une décision forte de conséquences et il vaut la peine de passer du temps afin de s’assurer de ne pas faire d’erreur.