Cet article a été précisé à 13h30 le 16 octobre pour clarifier un point sur le régime réel
L’immobilier et le logement actuellement en grave crise, cela n’a pas échappé à grand monde. Le gouvernement va-t-il l’achever, avec le projet de Loi de finances pour 2024 ?
On peut penser que c’est l’idée en découvrant le projet de suppression de la fiscalité spécifique de la location meublée non professionnelle, en train d’être discuté à l’Assemblée Nationale. De nombreux amendements ont été déposés, certains soutenus par le ministre du Logement, Patrice Vergriete.
Tous ont un objectif commun : « aligner la fiscalité des meublés touristiques, des meublés traditionnels et des locations vides ».
Concrètement, il s’agit de supprimer un régime fiscal très populaire, celui de l’amortissement dans le régime au réel, qui permet d’amortir une partie du coût du bien et du mobilier. À la clef, une nouvelle hausse de la fiscalité, déjà record, et un probable nouvel effondrement de l’offre immobilière.
Décryptage.
Un changement des règles injuste va pénaliser les locataires
Dans le détail, les projets de loi prévoient une réduction du pourcentage de déduction forfaitaire des charges dans le cas de la location meublée, afin de l’aligner sur la location nue. La mesure est choquante, car il y a évidemment beaucoup plus de charges à payer pour un propriétaire qui met un logement meublé à disposition de ses locataires qu’un logement nu. Les meubles ne se paient pas tout seuls !
De la même manière, les projets de lois sont pour partie incohérents mais certains remettent largement le régime réel, ce qui fait l’intérêt du LMNP, et encourage le système du forfait, dont toutes les incitations financières sont au détriment du locataire. Pour les propriétaires qui resteraient en meublé, c’est une incitation financière énorme à tout faire à l’économie, et à ne surtout pas investir dans le logement, en visant de dépenser le moins possible tout en gardant 40% de déduction, nouvelle déduction forfaitaire pour tous.
Locataires en meublé, n’attendez pas un renouvellement trop fréquent ou qualitatif de votre mobilier… Ce qu’on voit et ce qu’on ne voit pas, comme aurait dit le grand Frédéric Bastiat.
Un changement des règles a posteriori va pénaliser des millions de propriétaires
Les projets de loi actuellement discutés remettent à plat la fiscalité, y compris (et de manière choquante) pour les biens loués sous ce statut depuis des années.
Un investisseur qui s’est inscrit en 2022 dans un projet immobilier à 10 ou 20 ans voit subitement les règles du jeu changer, évidemment à son désavantage. Une fois de plus donc, l’État revient sur ce qu’il a mis en place, en laissant les propriétaires (et les locataires) sur le bord du chemin, de la même manière qu’il avait changé les règles du jeu pour le diesel et tant d’autres sujets.
On touche du doigt la raison pour laquelle les Français ont si peur de prendre des initiatives : l’État encourage un temps certaines actions, et du jour au lendemain, il change les règles. Sans même un changement de majorité, juste parce que les priorités électorales du moment ont changé, et pour tenter de corriger les effets de bord de ses propres actions (cf. infra).
Nouvelle illustration, pour ceux qui en doutaient encore, que l’État est le plus myope et le plus court termiste des acteurs économiques. Mais aussi de l’aveuglement idéologique sur le marché du logement, qui souffre déjà d’une pénurie massive de biens à la location.
Le LMNP, dernier secteur du logement que l’État n’a pas encore sabordé
Ces projets de loi sur la fiscalité de la location meublée non professionnelle alarment à juste titre des millions de propriétaires et toute une industrie, car ils arrivent après cinq autres sabordages publics du secteur du logement sous la présidence d’Emmanuel Macron.
D’une part, le durcissement des règles sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), qui a retiré du marché de la location un nombre inconnu de logements, mais apparemment massif au vu de la crise de la location qui se manifeste en ce moment. C’est bien simple, selon les professionnels, dans de nombreuses villes il est « impossible » de trouver une location en raison des réglementations.
D’autre part, la hausse de la fiscalité sur l’immobilier depuis l’arrivée d’Emmanuel Macron : fiscalité des revenus fonciers (location nue) alignée sur celles des revenus au lieu du prèlèvement forfaitaire unique de 30 % sur les placements financiers. Ajoutez à cela l’Impôt sur la Fortune Immobilière, impôt sur le capital immobilier créé par Emmanuel Macron.
Pour ne rien arranger, les pouvoirs publics ont localement mis en place des contrôles des loyers désastreux, rendant la location de moins en moins rentable.
Dernier coup de poignard : la hausse des taux décidée par la banque centrale détériore massivement la rentabilité du placement immobilier. Depuis, les prix de l’immobilier sont orientés nettement à la baisse, avec des baisses à deux chiffres depuis les débuts de la remontée des taux, et bien pire sur les biens à DPE classé E et +, pénalisés par la réglementation. En euros constants et non réels, la baisse vs les plus hauts du marché est déjà de -20 %.
Dans ces conditions, pas étonnant que le dernier créneau qui ne se soit pas effondré soit celui de la location meublée non professionnelle et de la location meublée. Jusqu’à aujourd’hui.
Vers un nouvel effondrement du marché immobilier ?
Le risque, élevé, de ce changement de fiscalité est celui d’une vente importante voire massive de biens par des investisseurs en meublé, qui se détourneront, à juste titre, d’une location meublée pénible à gérer et qui devient punitive fiscalement.
En effet, la gestion d’un bien loué en meublé longue durée, ou encore plus en Airbnb, est une gestion pénible, coûteuse et consommatrice de temps, sans aucun rapport avec la location nue. Il n’y a pas de raison de penser que les propriétaires louant en meublé vont garder leurs biens, et beaucoup seront tentés de vendre, comme beaucoup ont vendu en catastrophe les « passoires thermiques« . Avec pas mal de transactions, mais un effondrement des prix.
Ne vous y trompez pas, c’est voulu. Pas tant pour réduire la part des logements qui servent à accueillir des touristes via Airbnb, puisqu’il faudra bien loger ces touristes, et ce sera à l’hôtel, en diminuant l’espace disponible pour les logements résidentiels.
Non, le vrai motif qui pourrait bien être voulu, c’est de générer des transactions immobilières, et donc des frais de notaire, pour les caisses des municipalités qui sont bien vides.
Mais qui serait la dernière victime, une fois de plus, de cette vente de biens locatifs, qui va entraîner une nouvelle diminution de l’offre alors que des milliers d’étudiants n’ont littéralement pas de logement où dormir ? Probablement les locataires, une fois de plus…
Macron, le fossoyeur de la france.
Je pensais que nous avions touché le fond avec Hollande, c’est encore pire avec Macron qui n’a aucune limite et dont les ministres ne savent plus quoi inventer pour dépecer le peuple.
Que les gens arrêtent de penser qu’il faut prendre aux riches, ce n’est jamais redistribué aux pauvres, il n’y a que les pauvres imbéciles pour le penser.
Apres ce petit ca.. nerveux, vous pouvez aborder la journée joyeusement ……
Ça, c’est de l’argument !
Jeloag a parfaitement raison. Allez, concentrez-vous et vous réussirez à expliquer en quoi la redistribution vers les pauvres est effective, et Macron et ses ministres bons dans leur boulot (en passant, rappelez-vous que Macron lui-même disait qu’on est les champions des prélèvements et que pourtant les pauvres sont toujours aussi pauvres).
Après avoir coulé l’industrie nucléaire, puis l’industrie automobile, puis le reste de l’industrie, puis le secteur agricole, le pouvoir en place depuis 10 ans s’attaque au dernier bastion de relative prospérité du pays: la construction et l’immobilier
TOUT ( fiscalité spoliatrice, normes délirantes) est fait pour faire décroître l’offre de logements alors que des millions de gens sont mal logés et que 500 000 personnes entrent chaque année sur le territoire.
Conclusion ?
ça finira un jour prochain par la révolution!
CPEF
Laquelle ne fera qu’appliquer dans la violence ce que prônent nos gouvernants.
– Je vous souhaite la bienvenue chez moi.
– Tu n’as pas besoin de nous souhaiter la bienvenue,
nous sommes le peuple et nous sommes ici chez nous.
Allez y expliquez nous comment la location de logements meubles non professionnels redresse l’economie du pays. Les logements disparaissent quand leurs proprietaires les mettent en vente ? La construction a quoi que ce soit de comparable avec l’industrie nucleaire? Elle peut compter comme un export de quelque chose ? Il y a un pays dans le monde, qui se distingue des autres, et qui accède a la prospérité en coulant enormement de béton ? Non parce qu’il y en a qui se distinguent dans le monde dans la fabrication de puces, d’avions, de bateaux, etc. Même l’extraction de matières premières constitue une industrie intéressante.
La construction la j’avoue… je sèche. Et la spéculation folle sur les logements, favorisée par les taux d’intérêt anormalement bas, a elle des consequences bien reelles sur l’economie, l’une d’entre elle etant l’absence d’argent disponible pour l’investissement, et la depopulation.
La niche fiscale du logement de vacances est anormale au vue des taxes sur les loyers à long terme. Mais au lieu de supprimer cette niche, l’État ferait mieux de supprimer les taxes sur les loyers qui peuvent s’élever à plus de 50% du loyer payé par le locataire.
L’ogre étatique avare d’argent n’en à jamais assez pour acheter ses électeurs. Donc pas de baisse des taxes, au contraire.
La niche LNMP restera tant que nos gouvernants l’utiliseront. Si une location Rbnb prend du temps à gérer, une location LNMP peut facilement être sous traitée à une agence.
Toute loi créée par nos dirigeants comporte toujours une exception qui a été créée pour qu’ils puissent y échapper.
La fiscalité cible est totalement inadaptée : suppression du régime réel, et déduction de 40% sur les revenus avant imposition à l’IR. Rien qu’entre les frais de plateforme (20%) et les frais de conciergerie (20%), vous êtes déjà à plus de coûts que cette déduction forfaitaire de 40%. Vous êtes donc imposés sur des revenus que vous n’avez même pas touchés et qui servent à payer femme de ménage, mobilier, consommables, taxe foncière, électricité, internet, etc. L’état vous taxe sur un profit que vous ne réalisez même pas !
La logement meublée coûte très cher au propriétaire, c’est une aberration que d’aligner sa fiscalité sur celle de la location nue, qui a des frais bien plus bas, une complexité bien moindre et un taux de vacance bien plus bas aussi.
« générer des transactions immobilières, et donc des frais de notaire, pour les caisses des municipalités qui sont bien vides »…
C’te blague ! Les municipalités sont les parents pauvres de la fiscalité étatique.
Charité bien ordonnée commence par soi-même.
D’abord récupérer un peu de pognon pour Bercy.
Puis, surtout, s’acheter une conscience en favorisant la location longue durée au détriment des propriétaires de résidences secondaires, tous supposés riches, ou résidences principales via Airbnb (Satan l’habite)…
Que voilà une vraie politique de gauche. La voie royale pour un ministre du logement socialiste.
Quelque soit la logique (probablement assez débile en effet), taper sur la location meublée alors que les étudiants n’arrivent pas à se loger, ça me semble juste aberrant. Mais je n’ai pas fait l’Ena 😉
Petit rappel.
Trois types de LMNP.
1. Le loueur longue durée. Ex, un appart meublé loué à un étudiant.
2. Le loueur Airbnb, qui loue une partie de sa résidence principale.
3. Le loueur saisonnier (via Airbnb ou autres). Ex, le propriétaire d’une résidence secondaire.
S’attaquer aux deux derniers pour un socialiste, c’est l’assurance de toucher ses 72 vierges au paradis.
Hélas, la victime collatérale est notre étudiant. Pourquoi son propriétaire s’acharnera à conserver un bien surtaxé, quand il peut gagner plus avec des SCPI en micro-foncier ou des revenus financiers soumis, eux, à la Flat tax ?
Correctum de l’addendum.
Je devrais réserver le terme longue durée à la location nue (3 ans minimum).
La durée de la location meublée peut être bien inférieure.
Un logement ne disparait pas quand il est vendu. Je ne comprends pas pourquoi ce mensonge continue sa vie sur internet, celui qui consiste a faire croire que le proprietaire « cree » un logement. Il met a disposition un capital. La baisse des prix de l’immobilier est ce qui peut nous arriver de mieux, de toute facon la correction n’a que trop attendu, que ce soit en reel ou en nominal. La location serait plus rentable si les prix n’etaient pas absurdement eleves.
Faisons une analyse froide de la situation. La plupart des meublés sont loués entre 500 et 1000€ (sans doute plus à Paris). Avec un TMI de 30% (classique pour un bailleur), 50% de 30% nous fait 15%. Pour compenser ce cout, il faut donc augmenter le loyer de 18%, soit entre 88€ et 176€.
D’un autre coté, le locataire peut parfois percevoir l’APL, qui compense ce sur-loyer. Quel sont les avantages de déclarer une location?
-Pas de poursuites du fisc. Enfin probablement, car rien n’est garanti en France
-La police peut aider à virer le locataire indélicat. Laissez moi rire…
-Le locataire peut toucher les APL. De l’ordre de 170€ max justement (plus à Paris).
Sur ce dernier point, il y a des désavantages cachés. Un locataire touchant l’APL est plus serré niveau budget, il y a plus de problème de paiement. En moyenne moins respectueux, plus de dégradations. Honnêtement, en tant que bailleur je préfère éviter si possible les locataires éligibles aux APL, car ils ont déduit dans leur esprit l’APL. Sans parler du fait que parfois ils ne sont finalement pas éligibles, et ont de grandes difficultés alors à payer.
Conclusion: si les impôts du bailleur sont supérieurs aux APL du locataire, alors les deux ont intérêt à ne pas déclarer. Vu la proximité des chiffres, on est autour de l’optimum de Laffer. L’augmentation des impôts, combinée à une interdiction de louer, va faire exploser la location non déclarée.
C’est un coup de fusil à un coup que ces crétins se tirent dans le peid.
Les amendements adoptés la semaine dernière ne remettent pas en cause le régime meublé réel mais le calcul de la plus value du LMNP en réintégrant les amortissements déduits.
« De la même manière, les projets de lois sont pour partie incohérents mais certains remettent largement ce qui fait l’intérêt du régime réel, et encourage le système du forfait, dont toutes les incitations financières sont au détriment du locataire. »
Ça veut dire quoi ?
Je pense que nous allons voir BlackRock acheter beaucoup de bâtiments comme ils ont fait en Grèce avec l’effondrement des prix il y a quelques années. Ils font de l’investissement dans l’immobilier surtout quand les prix baissent suite a des manipulations du marché.
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