Immobilier : Macron peut-il faire couler la pierre ?

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Immobilier : Macron peut-il faire couler la pierre ?

Publié le 25 avril 2017
- A +

Par Olivier Myard.

Jusqu’ici tout va bien. La demande d’immobilier ne faiblit pas, du moins dans les grandes villes. Les notaires publient des statistiques liées aux signatures des promesses de vente, démontrant que la tendance, déjà très positive, va continuer sur sa lancée. Tous les professionnels vous disent (comme toujours) que « cette fois-ci, c’est vraiment le moment ! ».

Ceux qui ont acheté il y a longtemps sont confortés dans l’idée qu’ils ont fait une bonne affaire et les acquéreurs récents sont soulagés, sans réaliser, lorsqu’ils sont jeunes, qu’ils auront besoin de s’agrandir un jour et que les m2 supplémentaires coûteront encore plus cher. Mais demain est un autre jour…

Les raisons de la hausse ne manquent pas

L’offre de biens, surtout dans les grandes villes et ses quartiers encore relativement préservés, est inférieure à la demande, la construction ne suivant pas.

Des taux d’intérêt sont au plus bas historique, menaçant de remonter, et il faut donc vite se dépêcher d’acheter avant que le crédit ne coûte beaucoup plus cher (sans envisager là aussi que ce qui est économisé sur le prêt immobilier est payé en surcoût dans le prix d’achat).

Des rumeurs anxiogènes sur l’avenir de notre système de retraite encouragent à l’investissement locatif, afin de s’assurer des revenus complémentaires plus tard.

Et puis on ne sait jamais, en cas de nouvelle crise de l’euro (« tout le monde en parle »)… Cette fois ce serait vraiment grave, compte tenu des épées de Damoclès accumulées depuis 2011 lorsque la sortie de piste a été évitée de justesse.

Sans parler de l’inquiétant creusement du déficit commercial français de mois en mois (et ça, personne n’en parle).

Autant acheter des actifs réels.

Le marché immobilier peut-il tenir en cas d’élection d’Emmanuel Macron et de mise en oeuvre de son programme ?

L’ISF est un impôt imbécile, et, contrairement aux apparences, injuste. Il taxe l’épargne accumulée, pourtant constituée à partir de revenus déjà taxés. En fait, il punit la réussite. Un comble lorsque l’on veut encourager l’esprit d’entreprise et la création de richesses et son corolaire, l’emploi.

Si l’ISF rapporte environ 5 Mds€ par an en collecte, ce qui n’est pas négligeable, il empêche l’État de percevoir de l’ordre de 20 Mds€ de recettes fiscales qui auraient été générées par le maintien en France des quelques 350 Mds€ qui se sont « évaporés » depuis sa mise en place. D’où son surnom révélateur « d’Incitation à Sortir de France ».

Petit problème : cet impôt est populaire, 70% des électeurs considèrent qu’il est juste et qu’il n’est pas question de le supprimer.

L’ISF est populaire

Il s’agit sans doute l’une des conséquences pratiques du niveau modeste de l’école secondaire française, en économie à l’évidence, mais aussi et surtout en mathématique, dans les classements internationaux.

Les électeurs préfèrent conserver 5 Mds€ de recettes fiscales, quitte à se priver de 20 autres milliards. Perte nette : 15 Mds€. Comprenne qui pourra. Juste une nouvelle version de l’histoire de Gribouille, qui plongeait dans la rivière pour se protéger de la pluie…

Malgré cette popularité, de façon quasi-suicidaire, un candidat – François Fillon – soutient qu’il faut supprimer cet impôt. Certes à partir d’un raisonnement solide : retenir en France les créateurs de richesse, en attirer de nouveaux, donc contribuer à relancer la création d’emplois, améliorer les recettes fiscales à terme et aussi réduire les dépenses de solidarité, car davantage de personnes auront un emploi et auront moins besoin d’aides, bref le cercle vertueux expérimenté par nos voisins. Mais nous venons de le voir, c’est inaudible pour l’écrasante majorité des électeurs.

Être élu avec un tel projet fiscal sera de toute façon très difficile.

Un autre candidat, Emmanuel Macron, qui au demeurant malgré son jeune âge promène déjà lui aussi un certain nombre de casseroles, a adopté une approche plus subtile, de nature à satisfaire davantage d’électeurs.

Limiter l’assiette de l’ISF aux actifs immobiliers

C’est très intelligent électoralement. L’ISF est maintenu, mais il ne s’applique plus qu’aux actifs non délocalisables. Plus de risque de fuite à l’étranger des entrepreneurs dynamiques et autres créateurs de richesses… chez les autres !

Le nouvel impôt pèsera surtout sur les patrimoines modestes et moyens, en France constitués majoritairement d’immobilier, et exonérera les très grosses fortunes, essentiellement composées d’actifs financiers. Curieuse approche pour quelqu’un qui dit « venir de la gauche » (ce que la majorité de ses soutiens déclarés confirme d’ailleurs), mais passons…

La base électorale de François Fillon, composée de retraités aisés et provinciaux, au patrimoine immobilier pour l’essentiel, appréciera. De toute façon, ce sont des vieux, désormais sans utilité économique, plutôt favorisés financièrement, bénéficiant de rentes, à la sensibilité conservatrice.

Une base électorale facile à caricaturer

De surcroît – horreur ! – ils sont de culture si ce n’est de pratique catholique, faciles à caricaturer et à ridiculiser, on peut donc allègrement ignorer leurs intérêts et leurs préoccupations, en mettant de son côté les rieurs. Peu importe que leur patrimoine aujourd’hui soit aussi la conséquence d’une vie de labeur, et souvent de sacrifices.

À l’inverse, une partie de la base électorale d’Emmanuel Macron, plutôt jeune, urbaine, et à revenus confortables, mais pas encore fortunée au point d’avoir déjà constitué l’apport initial pour un achat, enrage de ne pouvoir se lancer dans des projets immobiliers du fait des niveaux de prix atteints en France, tout particulièrement dans les grandes villes.

Nouveaux députés

Et les nouveaux députés qui seraient élus sous la bannière « En Marche ! », souvent néophytes en politique, seront à l’image de cette base électorale, jeunes, venant du monde de l’entreprise, sans mandats territoriaux, à rebours de la sociologie traditionnelle de nos parlementaires classiques (fonctionnaires surtout, également élus locaux, donc culturellement attachés à la terre, mais aussi médecins, avocats, grands clients traditionnels de la pierre…).

Ces nouveaux députés, en cas de victoire d’Emmanuel Macron, même s’ils ne suffiront peut-être pas à constituer une majorité absolue, formeront en revanche le coeur de cette nouvelle majorité.

Ils devraient alors pouvoir imposer leur tempo, au moins pour les principales réformes destinées à baisser le niveau de la dépense publique en France, victime de trois dérives principales : le coût des retraites (ce n’est pas, pas encore, leur problème), le poids excessif de notre millefeuille territorial (ils ne perdront pas d’indemnités d’élus en cas de simplification), et les politiques du logement, qui poussent les prix à la hausse, à leur grand désespoir.

Donc un terrain favorable au vote de mesures déflationnistes pour la pierre…

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  • L auteur est un conservateur, pas un liberal. La raison pour laquelle le liberalisme est detesté en france c est qu il est en general confondu avec la defense des situations acquises et des rentes.
    Autrement dit, il faut que les riches restent riches et les pauvres pauvres.
    Cet article en est la parfaite illustration.

    Quelques remarques sur le contenu maintenant:
    1) le titre d abord : « Immobilier : Macron peut-il faire couler la pierre ? » Et alors ? en quoi un immobilier cher est une bonne chose pour le pays ? (a priori je dirai que c est une mauvaise chose car ca pousse les couts de production a la hausse). Pire en france la hausse est nourrie par les subventions de l etat (Pinel, PTZ, APL). Donc on doit lever des impots pour inciter a une mauvaise allocation des actifs, pour reduire la demande des entreprises autre que l immobilier …

    2) ISF est en effet un impot imbecile. Taxer l investissement dans l industrie mais pas dans un picasso est debile. Par contre taxer le capital est pas forcement debile si le taux est faible et la base large. Je vit en suisse et nous avons ici une taxe sur le capital (si si, vous payez un % sur les actions que vous detenez et on rajoute un loyer fictif a vos revenus si vous possedez votre logement)

    Le reste de l article part sur des considérations politiques. Que l auteur ait de la sympathie pour les retraités c est son droit. Mais il faut quand meme bien reconnaitre que si la France va mal, c est quand meme grace a eux qui ont vote pendant 30 ans pour des charlots et des politiques qui les avantagent aux detriments des generations à venir.
    Et demander un effort a la seule classe de la population qui a vu son sort s amelirorer nettement (a tel point que maintenant un retraite a un niveau de vie superieur aux actifs) ne semble pas delirant.
    D ailleurs je signale a l auteur que vu la flambee des prix, le gros gagnant c est pas tant le retraité provincial que parisien

    PS: sur le pari de l auteur sur la hausse de l immobilier, je suis tres tres sceptique. La hausse actuelle est due en partie a des subvention etatiques et aux taux faibles. Les taux remontent et l etat francais n a plus d argent (donc forte tentation de tailler dans des subventions qui sont peu efficaces).
    Donc les prix risquent fort de devoir s adapter aux revenus des acheteurs. Et vu que les jeunes generations restees en france sont rincees, ca risque plus de plonger que de monter. Pire le baby boom va se transformer d ici 10 ans an Alzheimer boom. Et a moins que nos boomers reussisent la encore a socialiser les pertes (c etait dans le programme UMP a l epoque de Sarkozy) ils vont devoir payer -> un flux de vendeurs face a un nombre d acheteur reduit et desargentés -> baisse inevitable

    • +1
      « Macron peut-il faire couler la pierre ? » Je l’espère de tout mon cœur! Que l’on crève enfin cette p*** de bulle qui fait que le logement représente maintenant un bon tiers du poste des dépenses d’un ménage.

      Bien étrange marché que celui dans lequel les (pseudos) économistes se réjouissent de prix monstrueusement élevés…

      Celui est déjà propriétaire et qui veut acheter plus grand / plus beau / mieux placé ne serait pas pénalisé en cas de baisse de l’immobilier: son bien perdrait de la valeur certes, mais le bien qu’il achètera sera moins cher.

      En fait, les seuls qui profitent du niveau hallucinant des prix sont les multi-propriétaires, ceux qui vivent de l’achat-récente (en particulier les notaires protégés de surcroît de la concurrence par le numerus clausus), les poly-tocards qui peuvent vendre électoralement leurs solutions idiotes qui ne font qu’aggraver le problème et bien sûr l’État (au sens large), dont rentrées fiscales dépendent en partie du niveau des prix via les taxes locales.

      Moi qui ne vote jamais, par conviction, j’irai voter pour le premier qui fera en sorte de faire éclater la bulle immobilière (même si elle a déjà en partie éclatée si on inclut le coût d’emprunt dans le prix d’achat immobilier).

    • Je ne peux que vous inviter à lire la suite de mon analyse déjà parue dans la Chronique Agora en date du 3 avril (et je pense à venir très vite sur Contrepoints). Vous verrez que comme vous je déplore le surcoût de l’immobilier en France, conséquence en partie de l’empilement de politiques publiques obtenant l’inverse de l’objectif affiché, et ses conséquences récessives sur l’économie. Je considère d’ailleurs qu’une baisse des prix serait une bonne nouvelle (c’était le sous-titre de mon article à l’origine). A titre personnel, vivant en Amérique du Nord, ma préférence va à l’idée de l’économiste Jacques Delpla, qui propose d’instituer en France une « property tax », comme au Canada et aux Etats-Unis, en remplacement de l’ISF et de la taxe foncière.

    • un flux de vendeurs face a un nombre d acheteur reduit et desargentés

      Propos brillant ❗ Vous allez stopper net l’activité du bâtiment. Les gens peu qualifiés qui avaient un job devront aller pointer chez Paul-Emploi. Souvenez-vous quand la bulle a éclaté en Suisse : les plus faibles en ont fait aussi les frais.

      vous ne vous plaindrez pas de ce qui arrivera.

    • vous êtes pour les loyers fictifs réintégrables dans l’IR ? Voulez-vous que tout le monde préfère rester locataire? Parce qu’entre la taxe foncière , les travaux ( chaudière , toiture , etc…et maintenant les loyers fictifs , ça ne vaudra vraiment plus le coup d’être propriétaire !
      Bon , c’est vrai aussi que dans un monde ou on sait qu’il faudra être mobile et changer 5 fois de région pour l’emploi , être propriétaire de nos jours c’est avoir un boulet à la patte , surtout si on entre en marché baissier ! De plus le gars ne va pas faire par ex 800 bornes toutes les semaines pour faire visiter sa maison !

  • La France est un pays dans lequel les gens sont jaloux les uns des autres (au nom de la devise républicaine?). L’ISF a une utilité négative, mais il existe malgré tout pour apaiser la jalousie du plus grand nombre (parmi lesquels il y en a beaucoup qui ne paient pas l’IR) envers ceux qui économisent ou accumulent (et réinvestissent). Pour espérer emporter 50% des suffrages exprimés sur un seul candidat, il faut donc faire allégeance à ce très grand nombre, même si sont démontrées l’inutilité et la nuisance de l’ISF. Voilà pourquoi l’élection présidentielle en France est un festival de charlatanisme. Celui qui dit la vérité, s’il y en a au moins un, doit être exécuté.

  • – J’ai osé faire état de votre article sur France-Info ce matin, à propos de Macron mais mon post a été censuré de suite parce que trop subversif pour eux ?! C’est lamentable d’en arriver là !
    parti-pris des médias serviles de l’Oligarchie acquis à leur jocker Macron, après la chute de Fillon dans les sondages supplanté même par Mélenchon … Pour des gens comme Asselineau ou Cheminade qui prêchent le Frexit ou la séparation des banques en deux… les médias régionaux font semblant de les ignorer…
    – Cette connivence visible a éclaté dans le grand déballage BFMtv : mais ils persistent dans leur attitude partiale, alors que les gens voient leurs manoeuvres ; Ce soir ils offrent 1 tribune-bonus à Macron avec l’inévitable Pujadas qui sera moins odieux avec lui , qu’il l’avait été avant avec MLP ! : s’ils veulent « ni le FN, ni le Frexit »… ils risquent bien de récolter : « et l’un et l’autre » !

  • Comme dit au-dessus, la bulle immobilière française doit exploser. C’est le plus limitant à la mobilité, à la faiblesse du pouvoir d’achat et au renforcement de l’héritage, stérile pour l’investissement.
    Quant aux futurs députés d’En Marche, je rigole d’avance. Il y a toutes les chances qu’ils soient du niveau de ceux du FN jusqu’à présent (2), les députés actuels et ceux en attente depuis des années se préparant à occuper les places de nouveau. Il leur suffit de rayer la mention LR ou PS de leurs affiches, comme cela s’est fait aux régionales. Je veux bien parier que la majorité de la future chambre sera LR tendance dure (pour coller à MLP)…

    • Ben moi je ne sais pas pour vous , mais le but de posséder de l’épargne est bien de donner à ses enfants par la suite , pas de redresser l’économie du pays ( on s’en fout ) en investissant ! sinon , pas la peine de travailler dur pour ses enfants , autant rester au smic !

      • Vous avez aussi peu confiance en vos enfants ? Ne sont-ils pas capables de subvenir à leurs besoins ?
        Le but de posséder de l’épargne devrait surtout servir à assurer en cas de coup dur, de financer des besoins à MT (les études de vos enfants par ex) et à mettre du beurre dans les épinards.
        En investissant, vous créez des opportunités pour que vos enfants aient un bon emploi, et une vie confortable grâce à LEUR travail. Psychologiquement, c’est quand même plus sain !

        • Oui, mais ce n’est à vous de me dire ce que dois faire, tout comme ce n’est pas à moi de vous dire ce que vous devez faire ❗

  • La chose qui me pose le plus problème dans cette article c’est qu’aucun détail n’est donné.

    L’auteur ne répond pas à la question du titre.

    En quoi le maintien de l’ISF sur les actifs immobiliers changerait la donne ?

    Emmanuel Macron ne compte pas PLUS taxer l’immobilier (comme on l’entend souvent dans les fake news) mais veut juste maintenir l’ISF que l’immobilier. Que l’on soit d’accord ou non avec cette mesure, force est de constater que ce n’est pas un impôt supplémentaire sur l’immobilier.

    Du coup je ne comprends pas votre article, sous entendez vous que l’immobilier pourrait être alors touché par un effet de substitution pour les valeurs mobilières ? Si c’est le cas, je ne pense pas que ce raccourci fonctionne aussi fortement et rapidement. L’attachement des français à la pierre est bien plus ancré que cela.
    De plus l’exonération de la taxe d’habitation pour 80% des français (que je trouve être une aberration) pourrait avoir l’effet inverse.

    Ainsi, relativement, avec ces deux lois, les 20% les plus riches ayant un patrimoine immobilier conséquent (moins ceux ayant surtout du patrimoine en valeurs mobilières) seront les personnes les plus touchées. Mais encore une fois : RELATIVEMENT. Aucun nouvel impôt. Juste la suppression des taxes et impôts pour les autres.

    Bref, cet article est dommage. J’attendais une réflexion plus poussée de la part de Contrepoints, plus qu’une caricature de la pensée et des soutiens d’Emmanuel Macron.

    • Cher Ben, merci pour vos commentaires, vous avez parfaitement raison, cette analyse vous paraît courte car elle n’est que la première partie d’une note qui en fait trois au total, les deuxième et troisième parties étant d’ailleurs déjà disponibles sur le site de Contrepoints. En résumé l’idée est la suivante:
      1/ les prix immobiliers étant relativement élevés pour France, une part trop importante de l’épargne des Français y est investie, ce qui entrave notre potentiel de croissance. La plupart des raisons de ce surcoût sont connues et bien documentées: gestion malthusienne des réserves foncières, interventions publiques avec les allocations multiples à la pierre et les réglementations qui accordent de plus d’avantages supplémentaires aux locataires (ce qui pousse à l’inflation des prix), en plus d’un élément conjoncturel qui est le niveau très bas des taux d’intérêt (donne l’impression aux acquéreurs qu’ils font une très bonne affaire même si l’économie sur l’endettement est compensé par le surcoût de l’acquisition).
      2/ En revanche le fait que la résidence principale en France bénéficie d’une double niche fiscale (abattement de 30 % pour l’ISF, non taxation du loyer fictif) est peu mis en avant. Du coup, les acquéreurs achètent, par anticipation, en surpayant la pierre, ce double avantage (même s’ils n’en bénéficient pas directement car non taxables, au moins dans l’immédiat, à l’ISF).
      3/ les députés en marche ne pourront sans doute pas constituer une majorité parlementaire à eux seuls mais devraient en former le cœur. Ces députés seront plutôt jeunes, issus du monde de l’entreprise, où ils développent de belles carrières leur permettant de bons revenus mais insuffisants pour acquérir des biens immobiliers dans les zones tendues (là où ils veulent habiter), compte-tenu des apports nécessaires qu’ils n’ont pas encore, n’étant pas des héritiers. Ces nouveaux élus seront donc très tentés de voter toutes les mesures (les placards des experts sont pleins d’idées, il suffit d’aller les chercher) susceptibles de détendre le marché immobilier, ce qui fera faire des économies à l’Etat (qui en cherche désespérément), et surtout sera positif pour l’économie Les premières victimes en seront le cœur (âgé, retraité, provincial, culturellement attaché au foncier) de l’électorat filloniste. Qui va pleurer?

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