Affaires immobilières : pourquoi la loi Macron ne changera rien

Immeubles parisiens place Saint Georges

À l’heure de l’abandon annoncé d’une réforme nécessaire, intéressons-nous à l’irrépressible goût des hommes politiques pour l’immobilier…

Par Vincent Le Coq.

Immeubles parisiens place Saint Georges
Immeubles parisiens place Saint Georges

 

Ainsi, le projet de loi, dont le texte a été véritablement extorqué aux députés en février dernier arrive devant le Sénat aujourd’hui. J’ai ici même dénoncé le choix d’Emmanuel Macron de la voie parlementaire, qui condamne par avance toute réforme utile à la France et bénéfique pour les Français.

C’est ainsi que, depuis plus de trente ans, toute réforme du millefeuille institutionnel est invariablement mise en pièces par les Sénateurs. Il faudra, un jour, établir le coût de cette assemblée. Je ne vise pas ici les très nombreux et inadmissibles privilèges, petits et moins, que s’attribuent les membres de la Chambre « haute », mais les pesanteurs et autres handicaps que ces vieillards imposent aux Français. Aujourd’hui, les observateurs les plus modérés de la vie politique en viennent à conclure à l’urgence de la suppression de cette institution attentatoire au bien commun.

Certains ont soutenu que « les choses sont en train d’être remises dans l’ordre, comme attendu, dans le cadre du débat démocratique, porté par le Sénat ».

Intéressante inversion des termes qui voudrait que le débat parlementaire soit « démocratique » devant l’assemblée qui n’est précisément pas élue directement par les Français. La démocratie à la mode du CSN, une démocratie confisquée par quelques « dominants ».

Mais force est de reconnaître qu’on est dans le vrai lorsqu’on désigne « nos sénateurs » à la manière d’un châtelain qui vise « ses gens » pour qualifier les manants qu’il daigne employer (Voir les commentaires de l’article suivant).

Et force est encore de reconnaître qu’on a raison d’être confiant dans la capacité de nuisance du Sénat. J’ai, ici même, rappelé que le 31 août 2012, le Sénat avait approuvé les objectifs de la proposition de nouvelle Directive européenne sur la reconnaissance des qualifications professionnelles. Le Sénat avait pleinement souscrit à cet objectif pour toutes les professions. Toutes à l’exception d’une… le notariat. Si la vieillesse est un naufrage, le Sénat français est un véritable Titanic politique.

Donc à l’heure de l’abandon annoncé d’une réforme nécessaire, j’ai fait le choix de m’intéresser à l’irrépressible goût des hommes et femmes politiques pour l’immobilier1.

L’achat

  • Patrick Balkany s’est fait aménager un incroyable appartement, situé juste en face de l’hôtel de ville de Levallois-Perret. Pratique.  En 1990, la Cogedim, qui a beaucoup construit à Levallois, lui fournit, brut de décoffrage, un logis de 512 mètres carrés avec des hauteurs sous plafond atteignant parfois 4 mètres, le tout doté d’une terrasse de 130 mètres carrés dominant la cité. La Cogedim, comme elle l’a reconnu en répondant aux questions du Canard Enchaîné, lui a vendu à perte ce palace, pour 7 millions de francs (plus d’1 million €), soit une ristourne d’environ 50% sur les tarifs en vigueur. « Il nous arrive de faire ce genre d’opérations pour des élus, mais en général, nos clients sont plus prudents et évitent de se faire aménager un appartement pareil au vu et au su de leurs administrés »2 ironisera plus tard un autre promoteur. Un notaire a l’obligation de connaître le marché immobilier.
  • Michel Giraud3 et son épouse ont acheté en 1983 une propriété à Nogent-sur-Marne pour un montant de 1,3 million de francs (195 000 €) et la même année, pour le même montant, une propriété à La Croix-Valmer. S’agissant de la propriété de Nogent, « les Giraud y effectuèrent ensuite des travaux, création d’une piscine et, cinq ans plus tard, en 1988, la propriété a été transférée un million de francs (150 000 €) à une société immobilière dont ils possèdent la totalité des parts… C’est-à-dire qu’en pleine période de spéculation immobilière, et malgré les importants travaux effectués, le château aurait perdu près du quart de sa valeur »4. S’agissant de leur propriété varoise, « en 1990, le couple s’est retrouvé devant le notaire pour transférer, c’est décidément une manie, la propriété à une société immobilière qu’il contrôle : évaluation 760 000 francs (114 000 €), soit, selon des spécialistes, à peine le tiers de sa valeur »5. Rappelons qu’un notaire a l’obligation de connaître le marché immobilier.
  • Henri Meyer, patron de la Somedif, promoteur du chantier de Port-Fréjus « saura se rendre aimable au maire en lui vendant une gentilhommière du XVIIIème siècle entourée d’un parc de 2,7 hectares, en centre ville, à un prix discount à savoir 1,2 million de francs (180 000 €). Pour la payer, François Léotard vendra son appartement parisien aux frères Biancone, des hommes d’affaires varois dont la réputation est controversée »6. Pour être complet sur cette affaire, ajoutons que dans sa lettre d’observations définitives du 14 mars 1991, la chambre régionale des comptes critiquait notamment les relations de la ville avec les aménageurs privés. Toutefois, la chambre n’a pas repris les observations du rapporteur relatant les conditions d’achat par Monsieur Léotard d’une propriété de 600 m2 sur un terrain de 2,4 hectares7. Le promoteur concerné vend le même jour six lots. Le prix des cinq premiers lots oscille entre 1 173 francs et 1 837 francs le m2 tandis que le sixième lot cédé à Monsieur Léotard l’était à moins de 9 francs le m2, inclus les bâtiments ! (…) Deux ans après cette vente à bas prix la ville de Fréjus achetait au même promoteur 800 m2 voisins de la propriété du maire au prix de 2 538 francs le m28.
  • Michel Roussin9 possède dans le Var, à Grimaud, sur une colline dominant la mer une « élégante bâtisse de cinq pièces, construite en 1987 sur un terrain de 1 700 m2, avec piscine, dominant le golfe de Saint-Tropez. Il y côtoie des personnalités politiques comme ses collègues du gouvernement Simone Veil ou Michel Giraud, René Monory, président du Sénat, ou encore Olivier Guichard, ancien ministre du général de Gaulle. (Selon une première source) elle lui avait coûté 1,32 million de francs (198 000 €) en 1987, dont 400 000 francs (60 000 €) pour le terrain. Devant le juge Halphen, le prix augmente un tantinet : 1,40 million de francs (210 000 €). Mais, même à ce prix-là, c’est donné10 »11. Il convient de conserver en mémoire qu’un notaire a l’obligation de connaître le marché immobilier.
  • Le Canard enchaîné a révélé que « Nicolas Sarkozy aurait accordé à un promoteur un rabais de 775 000 euros pour l’achat de terrains en vue de la réalisation d’un programme immobilier, puis bénéficié lui-même d’une ristourne de 300 000 euros sur l’achat d’un duplex sur l’île de la Jatte, à Neuilly-sur-Seine (92), alors qu’il était maire de la ville. Or, du fait de son mandat, il ne pouvait conclure une affaire privée avec un promoteur en contrat avec la municipalité. En droit, cette pratique est qualifiée de délit de prise illégale d’intérêt, une infraction passible de cinq ans d’emprisonnement et de 75000 euros d’amende. »12 Un notaire ne doit pas prêter son concours à une infraction pénale. Les circonstances de l’espèce auraient pu rendre la justice suspicieuse. En effet, « Nicolas Sarkozy avait accordé auparavant, à son promoteur immobilier, une place prépondérante dans le projet d’aménagement immobilier qu’il présidait (…) La ZAC qui devait au départ rapporter 2,4 millions d’euros à la municipalité, lui coûtera en réalité 14 millions… »13. S’agissant de l’appartement lui-même, « ce luxueux duplex de 200 m2 acheté environ 880 000 euros en 1997 (…) a été revendu 1,9 million d’euros en novembre 2006 »14. Plus-value d’autant plus appréciable que la vente de la résidence principale n’est pas assujettie à l’impôt sur les plus-values. La justice ici, conformément à sa représentation, a été aveugle. Il est vrai que le président de la République avait pris l’élémentaire précaution de faire nommer par son prédécesseur15, contre l’avis du CSM16, son « ami » Philippe Courroye, procureur de la République à Nanterre. Ultérieurement, Nicolas Sarkozy devait décorer son ami le juge.

La vente

  •  « En 1988, la famille Pasqua vend la propriété familiale dans le quartier dit « de Saint Jacques », pour la somme de trois millions de francs (450 000 €). Charles Pasqua prête alors ces fonds à son fils17. Lequel dès le 3 février 1988, sous couvert d’une société civile immobilière Saint-Jacques, achète une autre propriété grâce à cette cagnotte. Dès la fin 1995, Pierre Pasqua revend cette belle demeure pour la coquette somme de dix-sept millions de francs (2 550 000 €). Et Nicolas Beau de se demander comment le fils de Charles Pasqua a pu obtenir un si bon prix, nettement au-dessus de celui du marché ? Un mystère se cache-t-il derrière l’énorme plus-value ainsi réalisée ? »18. Le notaire a l’obligation de connaître le marché immobilier.
  • « Fin 1990, Elf-Lubrifiants décide de vendre le terrain qui accueillait son ancien siège social à Issy-les-Moulineaux : 28 300 m2 bien situés, à proximité de la Seine. En décembre, Elf signe une promesse de vente avec la société immobilière Thinet, une ancienne filiale de la Générale des eaux, dont l’un des dirigeants est… Dominique Santini, l’un des deux frères du maire d’Issy-les-Moulineaux. Montant de la transaction : 200 millions de francs. La vente définitive est signée le 25 juillet 1991. Moins d’une semaine plus tard, le 31 juillet, la société Thinet revend le terrain qu’elle vient tout juste d’acheter à la SEM 92, alors présidée par Charles Pasqua. À quel tarif ? 295 millions de francs. Douze ans après, lors du procès Elf, le président du tribunal s’étonnera de cette soudaine flambée de la valeur du foncier isséen en six petits jours. L’explication est simple : le mois avant la signature de la vente, le conseil municipal d’Issy, avec à sa tête André Santini, a voté la création d’une ZAC au même endroit, autorisant une densité de construction supérieure. Ce ne sont plus 30 000, mais 90 000 m2 de bureaux qui sont désormais constructibles ! Plus de la moitié des 95 millions de francs de la plus-value partiront en diverses commissions occultes sur les comptes des nombreux protagonistes de l’affaire Elf. André Santini, qui a signé avec la SEM 92 la concession d’aménagement de la ZAC le jour même, ne sera pas inquiété par la justice »19. Si le président du tribunal s’est étonné de la fulgurante flambée de la valeur du foncier, le ou les notaire(s) qui a (ont) instrumenté lors de la revente des terrains à la SEM n’a (n’ont) visiblement pas eu la même réaction.

La location

Il existe à Paris, rue du Bac dans le VIIème arrondissement, un appartement de 189 m2, agrémenté d’un jardin privé d’environ 525 m2 clos de murs, loué 53 francs le mètre carré (un peu moins de 8 €). C’est la résidence secondaire des époux Chirac, par ailleurs logés dans les 1 050 m2 de l’appartement de fonction du maire de Paris20.

Ce petit coin de paradis avait été loué au couple en 1977 par un ami américain installé en France, Georges Raymond, à un loyer déjà fort amical. Las, George Raymond vint à mourir et ses héritiers franco-américains ont souhaité se défaire de ce bien, pour 18 millions de francs (1,2 million €). Jacques Chirac ne pouvant acheter ce bien, est entouré de riches amis qui l’achèteront à sa place.

La SGIM21 est une SEM dont la ville de Paris ne détient que 39,6% du capital, la quasi totalité des actions restantes étant la propriété des barons Guy et David de Rothschild. Elle est présidée par Gérard Cocrelle, un condisciple à l’ENA de Jacques Chirac.

La SGIM est à l’époque la seule SEM de la ville de Paris à posséder des filiales purement commerciales qui puissent procéder sans publicité déplacée au rachat de l’appartement de la rue du Bac.

L’une de ces filiales, la SFIR (Société financière et immobilière de la Rochefoucauld) restée à l’état de coquille vide est choisie pour réaliser le rachat de la rue du Bac, avec cette précision que pour garantir une opportune discrétion, l’acquisition se fait par une sous-filiale ad hoc, créée le 11 septembre 1989, la Société civile immobilière du Parc Vaneau, détenue à 100% par la SFIR, et dont les statuts indiquent que « la société a pour objet l’acquisition et l’administration de tous biens immobiliers, et plus spécialement d’un appartement formant rez-de-chaussée avec jardin d’un immeuble sis à Paris (VII) rue du Bac ».

Le bail des Chirac, renouvelé jusque là par périodes triennales est arrivé à expiration. La signature d’un nouveau contrat de location portant les signatures de Jacques Chirac et Gérard Cocrelle serait particulièrement mal venue. Qu’à cela ne tienne, la date de signature de la promesse de vente est retardée de quelques jours, le temps pour les héritiers de George Raymond de signer un nouveau bail avec les Chirac. Ce nouveau bail se distingue des précédents par un détail : il porte sur une durée de douze ans, peu habituelle en matière de bail d’habitation. « L’acte est signé le 24 octobre 1989 par devant Maître Tétard, notaire à Paris »22.

Les hommes politiques français trahissent parfois leurs idéaux (lorsqu’ils en ont), de temps à autre leur patrie (faut-il encore que l’occasion se présente) et usuellement leurs électeurs. Ils se dressent en revanche comme un seul homme pour défendre le notariat « à la française ». Il doit bien y avoir une raison…

  1. J’ai pris soin de faire figurer les références aux différents livres qui ne sont pas consacrés au notariat mais à la vie politiques. Les faits ci-dessous rapportés s’inscrivent dans la durée. Plus précisément, une trentaine d’années, de 1977 à 2006.
  2.  Alain Guédé et Hervé Liffran, La Razzia. Enquête sur les fausses factures et les affaires immobilières du RPR, Stock, 1995, p. 217.
  3.  Président de la région Île-de-France de 1976 à 1988 puis de 1992 à 1998.
  4.  Alain Guédé et Hervé Liffran, Péril sur la Chiraquie, Stock, 1996, p. 229.
  5.  Alain Guédé et Hervé Liffran, Péril sur la Chiraquie, Stock, 1996, p. 230.
  6.  Ghislaine Ottenheimer et Renaud Lacadre, Les frères invisibles, Albin Michel, 2001, p. 79.
  7. Il semble donc que plane une incertitude sur la superficie exacte de la propriété.
  8. Yves Mény, La corruption de la République, Fayard, 1992, p. 252 ; Olivier Toscer, La France est-elle une République bananière ?, Larousse, 2009, p. 73.
  9. Éphémère ministre de la coopération d’Édouard Balladur.
  10.  « L’amitié n’étant pas un vain mot, les travaux de construction de la villa de Roussin ont été supervisés par un architecte de la Cogedim, et les travaux réalisés par la CGPM, fournisseur habituel de la ville de Paris », Alain Guédé et Hervé Liffran, Péril sur la Chiraquie, Stock, 1996, p. 243.
  11.  Alain Guédé et Hervé Liffran, La Razzia. Enquête sur les fausses factures et les affaires immobilières du RPR, Stock, 1995, pp. 90 91.
  12. Marianne, « Sarkozy veut-il enterrer les affaires ? »; Libération, L’appartement de Sarkozy.
  13. Olivier Toscer, La France est-elle une République bananière ?, Larousse, 2009, p. 72.
  14. Hélène Constanty et Pierre-Yves Lautrou, 9-2 Le clan du président, Fayard, 2008, p. 109.
  15. Lui-même longtemps bénéficiaire de l’activité du procureur. « Olivier Toscer souligne que le célèbre magistrat « sait taper fort sur les faibles et s’abstenir d’inquiéter les forts ». En tirant sur Michel Noir, Alain Carignon, puis plus tard sur Charles Pasqua, il aurait fait le jeu de Jacques Chirac. À présent, il s’est rangé dans le camp de Nicolas Sarkozy » http://www.bakchich.info/Et-si-on-reparlait-de-l,07452.html
  16. Conseil Supérieur de la Magistrature.
  17. « Pierre-Philippe Pasqua avait 67 ans. Il avait été condamné dans les affaires Sofremi et Alstom. »
  18. Nicolas Beau, La maison Pasqua, Plon, 2002, pp. 231 232.
  19. Hélène Constanty, Pierre-Yves Lautrou , 9-2 Le clan du président, Fayard, 2008, pp. 280 281.
  20. Ce qui suit a été raconté avec force détails par Alain Guédé et Hervé Liffran, La Razzia. Enquête sur les fausses factures et les affaires immobilières du RPR, Stock, 1995, La datcha de monsieur le maire, pp. 317 sq.
  21. « À l’automne 1995, le nouveau maire de Paris, Jean Tiberi, a décidé, dans un souci d’ouverture, d’admettre des membres de l’opposition dans les conseils d’administration des SEM. Un seul de ces conseils est resté interdit aux élus de gauche : celui de la SGIM », Alain Guédé et Hervé Liffran, La Razzia. Enquête sur les fausses factures et les affaires immobilières du RPR, Stock, 1995, p. 322, note.
  22. Alain Guédé et Hervé Liffran, La Razzia. Enquête sur les fausses factures et les affaires immobilières du RPR, Stock, 1995, p. 325.