Pour une privatisation des HLM

Paris 19e arrondissement - HLM - Immobilier - Credit lapsangsouchong (Creative Commons)

Pourquoi ne pas s'inspirer du "right to buy" anglais pour faire de la France une nation de propriétaires ?

Par Nicolas Beyls.

Paris 19e arrondissement - HLM - Immobilier - Credit lapsangsouchong (Creative Commons)
Paris 19e arrondissement – HLM – Immobilier – Credit lapsangsouchong (Creative Commons)

 

Nicolas Sarkozy voulait en 2007 « faire de la France un pays de propriétaires ». Mais seuls 57.7% des Français le sont, une proportion inférieure à la moyenne européenne. Pour sa convention sur le logement du 18 mars, l’UMP pourrait s’inspirer de la politique menée par Margaret Thatcher dans les années 1980. Le right to buy a en effet permis la création d’une nouvelle génération de propriétaires grâce à la vente de plus de 2.5 millions de logements sociaux à leurs occupants.

Le right to buy (ou « droit à l’achat ») fut l’une des premières grandes réformes menées par Margaret Thatcher au 10 Downing Street. Le Parti conservateur voulait en effet accroître l’autonomie individuelle et réduire le pouvoir des municipalités (councils), qui détenaient alors le parc HLM. Grâce au Housing Act de 1980 les occupants d’un logement social depuis plus de trois ans ont pu s’en porter acquéreur pour un prix inférieur de 33 à 50% à leur valeur de marché, selon leur ancienneté. Cette mesure rencontra un grand succès : 67% des ménages britanniques possédaient leur résidence principale en 1990, contre seulement 55% dix ans plus tôt. Une nouvelle génération issue de milieux populaires accédait à la propriété et achevait son parcours résidentiel1.

hlm rené le honzecUn tel droit d’acquisition n’existe pas en France. La vente d’un logement social à son occupant est certes autorisée, mais cette décision est exclusivement prise par le bailleur social. L’office HLM doit ensuite obtenir l’accord du Préfet, lui-même tenu de consulter la commune et les collectivités concernées. Le service des Domaines doit ensuite évaluer le bien. Le prix du logement est fixé par l’organisme HLM et ne peut pas être inférieur de plus de 35% à l’évaluation.2 Ce régime long et complexe d’autorisations administratives explique partiellement le faible nombre d’HLM vendues à leurs occupants, par exemple 6.945 en 2013, soit moins de 0.2% du parc social.3 Pourtant la ministre du Logement Christine Boutin et les bailleurs sociaux s’étaient fixés en 2007 un objectif de cession de 40.000 logements par an, soit 1% du parc.

Malgré ce faible volume de transactions, les résultats de cette politique ne sont pas négligeables. Le produit de ces ventes (722 millions d’euro en 20114) permet d’améliorer l’autofinancement des organismes HLM et d’accroitre leur capacité d’investissement. De plus, les autorités craignaient une dégradation des nouvelles copropriétés formées suite aux cessions. Cette crainte n’est pas vérifiée, responsabilité et attachement au lieu de vie allant de pair : les espaces collectifs sont au contraire mieux entretenus.5 Enfin, un tel transfert de propriété permettrait aux ménages de se constituer un capital immobilier, qui pourrait par exemple être utilisé comme une garantie à un emprunt en vue de la création d’une entreprise.6

Cependant, un droit d’acquisition serait plus difficile à introduire en France que dans l’Angleterre thatchérienne. Le parc social outre-manche était en effet majoritairement composé de maisons individuelles, alors que l’habitat collectif est bien plus répandu chez nous.7 Mais plusieurs mesures pourraient faciliter à court terme la cession des HLM à leurs locataires :

  • Simplifier le régime d’autorisation de vente en le conférant à un échelon unique ayant autorité sur la politique du logement et en raccourcissant les délais administratifs.
  • Prendre en compte plus longtemps les HLM vendues à leurs occupants dans les quotas de logements sociaux par commune (dix ans contre cinq actuellement).
  • Proposer une décote plus importante pour les locataires les plus anciens et ayant fait preuve de régularité dans le paiement de leur loyer.

Sur le web

  1. Mission d’évaluation de la politique de vente de logements sociaux à leurs occupants et à d’autres personnes physiques, Conseil général de l’Environnement et du Développement durable, Septembre 2014, p. 82.
  2. Achat d’un logement social, service-public.fr
  3. Source : Union Sociale pour l’Habitat.
  4. Source : Caisse des Dépôts.
  5. Rapport du CGEDD, pp. 45-46.
  6. Vincent  Bénard, Logement : crise publique, remèdes privés, Institut Turgot, 2007.
  7. Vincent Bénard, p. 99.