Notaires : Quand le devoir de conseil se mue en « licence to kill »

Le notaire ne rend nullement les projets immobiliers « plus sûrs », comme le démontre la dramatique affaire Xynthia.

Par Vincent Le Coq.

xynthia

Nous avons désormais confirmation officielle que les notaires français sont les plus chers d’Europe. Il est donc particulièrement légitime de questionner la profession la plus chère d’Europe sur le service qu’elle offre en contrepartie. L’argument avancé par cette profession d’un autre temps est que « la sécurité a un prix ». C’est donc à cette sécurité juridique, découlant du devoir de conseil qu’est consacrée la présente tribune.

Nous avons précédemment pu nous convaincre que, contrairement aux prévisions de la loi, les notaires ne sont pas contrôlés en amont. Il convient désormais de prendre conscience qu’ils ne sont pas davantage sanctionnés en aval, quand les choses tournent mal.

53 victimes, dont 35 dans le seul département de la Vendée. Tel est le terrible bilan de la tempête Xynthia, qui a frappé la France du 27 au 28 février 2010. Les victimes, pour la plupart, sont mortes noyées chez elles. Elles avaient construit leurs maisons ou acheté des maisons édifiées sur des terrains inondables.

On vient d’apprendre qu’après « trois ans d’enquête, des centaines d’auditions, un dossier de 22 tomes : la justice a bouclé son instruction pour « homicides involontaires ». »

Cinq personnes ont été mises en examen. Le maire de la commune de La Faute-sur-Mer, René Marratier, deux de ses adjoints, un promoteur immobilier local et un fonctionnaire de l’État (l’ancienne direction départementale de l’équipement).

Deux personnes morales sont également poursuivies, les deux sociétés qui ont construit les maisons dans ce que l’on a appelé « la cuvette mortifère », une zone sous le niveau de la mer, et dans laquelle les secours ont retrouvé les victimes, enfermées parfois dans leurs maisons par des volets roulants bloqués par le manque d’électricité… (…) Le procès aura lieu en 2014, du 15 septembre au 10 octobre.

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Il va de soi, en vertu de la loi du 15 juin 2000, dite « loi Guigou » – une loi taillée sur mesure pour les élites irrégulières – qu’à ce stade de la procédure les cinq accusés bénéficient tous de la présomption d’innocence.

En raison du monopole de cette profession sur les ventes immobilières, les transactions portant sur les habitations dans lesquelles les victimes se sont noyées ont toutes été passées « par devant » notaire. Or, la responsabilité des notaires qui ont été instrumentés dans cette affaire n’a tout simplement pas été envisagée.

Le juriste « ami » du notariat, exposera doctement que cette situation est tout à fait logique, voire absolument normale. Elle résulte de ce que le bien, quoique impropre à l’usage auquel il était destiné, n’étant pas pour autant « hors commerce », le notaire avait toute latitude pour en transférer la propriété, de ce que l’abusus est un élément fondamental du droit de propriété ou encore de ce que le notaire a épuisé son devoir de conseil en se bornant à recopier dans le corps de l’acte ou en annexes diverses mentions absconses pour l’acquéreur, mais exonératoires pour lui-même, et autres précisions savantes et parfois alambiquées.

Pour leur part, les familles endeuillées retiendront que celui qui classe comme constructible un terrain inondable, que celui qui délivre le permis de construire, que celui qui réalise la promotion immobilière et que celui qui construit le bâtiment sont tous poursuivis pénalement, mais que celui qui vend avec solennité la maison dans laquelle l’acquéreur meurt noyé y échappe.

Le syndicat national des notaires vient d’éditer une luxueuse plaquette, titrée : « pourquoi des notaires ? ». Des arguments, des faits, des chiffres et des notes de bas de page pour faire « sérieux ». La note 3 précise ainsi : « La jurisprudence a développé la notion de devoir de conseil envers toutes les parties, y compris envers celle qui est conseillée par son propre Notaire, en raison du statut d’Officier Public ».

À quoi a servi le « devoir de conseil » et plus généralement l’intervention même du notaire dans ces ventes immobilières ? En quoi a-t-il rendu le projet « plus sûr » ? En un mot, qu’a apporté le notaire en échange d’une rémunération exorbitante (qui s’élève à 0,825% hors taxes – soit près de 1% TTC – du prix de vente du bien et est plus élevée si l’acquéreur a souscrit un prêt) ?

Historiquement, de fort nombreux notaires ont participé, durant l’entre-guerre à des ventes de lots situés dans des lotissements défectueux, avec pour conséquence une diffusion des maladies hydriques (choléra). Les dossiers sont consultables aux archives du ministère de la Justice (BB18 6151 (39 B L)).

Dans la France contemporaine le notaire ne noie usuellement pas ses clients, il se borne à les plumer. 6,5 milliards d’euros sont ainsi chaque année siphonnés par le notariat, en contrepartie de services toujours plus évanescents. Ainsi que cette dramatique affaire le démontre, le notaire ne rend nullement les projets « plus sûrs ». Il se borne à les rendre « plus chers ».

Nous consacrerons donc notre prochaine tribune à la façon dont la jurisprudence, après avoir posé formellement un principe général et absolu de « devoir de conseil » à la charge du notaire, le vide consciencieusement, dossier après dossier, de toute portée pratique.


[*] Licence to kill : permis de tuer.