Imposer le loyer fictif : le mythe de la neutralité fiscale

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Au nom de la neutralité fiscale, les experts du Conseil d’analyse économique préconisent d’imposer un loyer fictif dans les revenus des propriétaires occupants leur logement.

Au nom de la neutralité fiscale, les experts du Conseil d’Analyse Economique préconisent d’imposer un loyer fictif dans les revenus des propriétaires occupant leur logement. 

Par Michel Albouy.

Le loyer fictif, une mauvaise idée
Le loyer fictif, une mauvaise idée (Crédits : René Le Honzec/Contrepoints.org, CC-BY 2.0)

Pour la majorité des économistes, l’impôt doit être neutre, c’est-à-dire que la fiscalité ne devrait pas peser sur les décisions de consommation et d’investissement des entreprises et des ménages. L’impôt étant un « mal nécessaire » pour assurer le train de vie de l’État – surtout dans ses fonctions régaliennes – le moindre mal consiste à dire que la potion, forcément amère, doit être neutre. En théorie, nous ne pouvons que souscrire à une telle profession de foi. Sauf qu’en pratique elle est bien difficile à mettre en œuvre ne serait-ce parce que la fiscalité est un outil commode pour les pouvoirs publics pour orienter la consommation, l’épargne et l’investissement.

La neutralité fiscale, mauvaise justification au loyer fictif

Assez paradoxalement, cette idée de la neutralité fiscale est aujourd’hui revendiquée par le Conseil d’Analyse Economique (CAE) qui recommande dans son dernier rapport d’imposer les propriétaires occupant au titre de l’économie de loyer qu’ils font par rapport au locataire. En effet, on ignorait que les membres du CAE s’étaient convertis au dogme libéral et que le bras armé de l’État ne devait pas peser sur les citoyens…

Estimant que ce n’est pas à l’État de favoriser tel ou tel comportement d’épargne et/ou d’investissement, nos experts du CAE préconisent d’imposer les propriétaires occupants en réintégrant dans leur revenu imposable le loyer qu’ils encaisseraient s’ils louaient leur logement. Ce faisant, l’avantage fiscal lié à l’usage d’un bien propre disparaîtrait et il n’y aurait plus de « distorsion fiscale » en faveur de l’achat d’un appartement versus sa location.

Certes, le propriétaire occupant fait par rapport au locataire une économie de loyer et celle-ci n’est pas imposable, nul ne peut le nier. Cela est inhérent au droit de propriété qui est le droit d’user (usus), de jouir (fructus) et de disposer (abusus) d’un bien. Pour les libéraux et notamment Adam Smith, les droits de propriété encouragent les détenteurs des biens à développer leur capital, à générer des richesses et à allouer les ressources de manière efficace à travers les marchés.
Normalement, seuls les revenus ou les gains monétaires liés à une transaction (location ou vente) sont imposables.

Ainsi, l’usage d’un bien n’est pas imposable comme du reste la plus-value tant qu’elle n’est pas réalisée. Imposer la jouissance à travers un loyer fictif revient à toucher au droit de propriété. Ainsi tous les biens propres – immobilier, mobilier, œuvres d’art, etc. – que se réserve un propriétaire pour son usage pourraient devenir imposables à travers un loyer fictif. En effet, après tout, si on veut vraiment instaurer la neutralité fiscale, pourquoi ne pas imposer la jouissance d’un tableau de maître, dont certains valent plus que des appartements ? On voit d’ici la complexité de la mise en œuvre d’une telle imposition !

Le loyer fictif, une mesure très mal fondée

Au-delà de la difficulté de la mise en œuvre d’une telle réforme fiscale, il convient de s’interroger sur le bien-fondé de la proposition des experts du Conseil d’Analyse Economique. Dire que les propriétaires occupants bénéficient d’un avantage par rapport au locataire est en effet contestable. Devenir propriétaire est un projet patrimonial qui engage fortement, notamment à travers des crédits à long terme, et on ne peut valablement comparer cette situation avec celle du locataire qui est libre et n’a que son loyer à acquitter (et au passage des charges plus faibles).

Le choix de devenir propriétaire se traduit, sauf héritage, par un effort d’épargne plus important dans les premières années et un arbitrage entre consommation présente et consommation future. Ce choix de vie appartient à chacun. Les deux situations, propriétaire ou locataire, comportent chacune des avantages et des inconvénients que chacun est libre d’apprécier selon son profil : cigale ou fourmi.

Sur le plan financier, acquérir un bien immobilier revient à faire un investissement dont la rentabilité – mesurée par le taux de rentabilité interne du projet (TRI) – va non seulement dépendre du loyer, mais également de la plus ou moins-value à terme. Cette rentabilité est loin d’être garantie et comporte un risque. Ainsi tout va dépendre de l’évolution de la valorisation du bien.

En cas de vente forcée ou rapide, le propriétaire risque de faire une moins-value ce qui grèvera la rentabilité de son investissement et dans ce cas il aurait été préférable d’être locataire. En d’autres termes, le couple rentabilité-risque (cher à la théorie financière) du propriétaire occupant est totalement différent de celui du locataire et on ne peut s’en tenir qu’à la face visible de l’économie de loyer qui n’est qu’un élément de l’équation.

Enfin, pour être complet dans la comparaison financière du propriétaire occupant et du locataire il faudrait tenir compte du coût du capital mobilisé par l’investisseur. Même dans le cas où les crédits sont entièrement payés, considérer que le capital investi ne coûte plus rien revient à dire que les fonds propres sont gratuits ! Dans la comparaison, il faudrait aussi tenir compte du fait que le propriétaire paye l’impôt foncier, les grosses réparations, les frais de notaire et de transmission et éventuellement l’ISF. Il faudrait penser aussi à réintégrer dans la base imposable de l’ISF la valeur du bien loué par le locataire afin de rétablir la neutralité fiscale.

Plus fondamentalement, vouloir avec une telle réforme instaurer la neutralité fiscale est contraire à la pratique fiscale des États. À travers la fiscalité les pouvoirs publics orientent – plus ou moins bien – les comportements de consommation, d’épargne et d’investissement des ménages et des entreprises. Les exemples sont légion. Ainsi, pour relancer l’immobilier et doper la construction de logements, tous les gouvernements depuis Méhaignerie (1986) ont mis en place des systèmes défiscalisants. Preuve que l’investissement immobilier dans le neuf n’est pas aussi rentable que ce que l’on croit puisqu’il faut l’aider par des réductions d’impôt.

De même, pour favoriser l’activité économique dans les DOM-TOM la fiscalité est mise à contribution. Citons également la fiscalité avantageuse du PEA ou de l’assurance-vie pour favoriser l’épargne longue. Ou encore, pour éviter une fuite du marché de l’art, le fait que les œuvres d’art ne sont pas soumises à l’ISF (!), contrairement à la résidence principale qui elle ne peut s’enfuir. Comprenne qui pourra dans cet imbroglio fiscal et on souhaite bien du courage à ceux qui voudront remettre à plat l’ensemble du système pour le rendre globalement neutre !

Enfin, même à supposer que la situation du propriétaire occupant soit gagnante par rapport à celle du locataire (ce qui n’est pas toujours le cas), devenir propriétaire de sa résidence principale est un bon moyen pour préparer sa retraite et on ne voit pas très bien pourquoi l’État devrait décourager ce comportement de prévoyance en imposant un loyer fictif.

N’en déplaise aux experts du CAE, la fiscalité n’est pas neutre et à travers elle se dessine la société dans laquelle on veut vivre. Fiscaliser toujours plus la propriété et le capital comme nous le faisons en France finira par décourager tous ceux qui veulent épargner et investir. Est-ce cela que nous voulons à l’heure du ras-le-bol fiscal ?


Paru initialement sur le Cercle – Les Echos