Baisse des prix de l’immobilier: une bonne nouvelle pour l’économie

La baisse des prix de l’immobilier si elle se prolonge, sera une excellente nouvelle.

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Baisse des prix de l’immobilier: une bonne nouvelle pour l’économie

Publié le 21 avril 2013
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La baisse des prix de l’immobilier, si elle se prolonge, sera une excellente nouvelle.

Par Vincent Bénard.

Immeubles parisiens place Saint Georges

Ça y est, les prix de l’immobilier semblent entrer dans une phase de baisse, y compris à Paris. Certains n’y voient que le symptôme de la déprime actuelle de l’économie, où, malgré des taux de crédit historiquement bas, les acheteurs ont trop peur de l’avenir pour se lancer dans des achats qui les engagent sur 20 ans.

Mais tempérons ce pessimisme : la baisse des prix du logement, si elle se prolonge, sera une excellente nouvelle. L’immobilier, parce qu’il est, à tort, plus perçu comme un placement que comme un bien de consommation, est le seul secteur d’activité dans lequel certains parlent de  crise quand les prix baissent. Or, en général, c’est plutôt la hausse des prix qui pose des problèmes aux ménages consommateurs, comme on le voit dans le domaine des transports ou de l’alimentation.

Le prix de la plupart des produits de consommation, comme l’équipement de la maison ou l’informatique, baisse en monnaie constante ou en pourcentage d’un salaire moyen. Et pourtant, personne ne parle de crise dans ces secteurs. Au contraire, ces baisses de prix n’empêchent pas les entreprises de ces filières d’être profitables.

En finir avec la bulle immobilière

En fait, il serait même souhaitable que l’immobilier baisse suffisamment jusqu’à retrouver son “tunnel historique”, notion introduite par l’économiste du logement Jacques Friggit, qui a constaté que des années 1965 à 2001, le prix médian du logement en France s’est maintenu aux alentours de 2,9 fois le revenu net médian des ménages. Nous en sommes à plus de 4,5 fois en 2012, d’où la difficulté croissante de se loger pour les ménages les plus modestes. Ces coûts élevés affectent également les entreprises et pèsent sur les budgets publics par le biais d’une demande plus élevée en logements sociaux.

Ce n’est que depuis la toute fin du XXe siècle que cette bulle s’est formée, par la combinaison d’une baisse historique des taux d’intérêts et, on l’oublie trop souvent, de lois de libération du foncier constructible ou des grandes opérations d’aménagement de plus en plus restrictives.

Songez qu’il faut aujourd’hui 5 à 10 ans pour mener à bien une révision de plan local d’urbanisme, ou une simple “Zone d’Aménagement Concertée”, et que le droit actuel des sols incite les maires à se montrer plutôt malthusiens… pour ne s’attirer ni les foudres de leurs électeurs, ni celui des services techniques de l’état qui appliquent depuis 20 ans des doctrines écologiquement correctes anti-construction. Cela crée, en période de bonne solvabilité des ménages, un effet de rareté qui profite aux vendeurs, au détriment des acheteurs. Dans aucun autre secteur, un économiste n’oserait affirmer que la capacité des offreurs à imposer des prix élevés est une bonne chose. L’immobilier ne fait pas exception.

En finir avec le faux dicton:  “Quand l’immobilier va, tout va”

Une économie débarrassée des bulles immobilières, et des problèmes bancaires qui les accompagnent (USA, Irlande, Espagne, Pays Bas…), éliminerait un des principaux facteurs de mal-investissement, de spéculation improductive, et de mauvaise allocation des ressources des ménages. Les dernières années montrent de façon éclatante que le bilan économique d’un immobilier cher est négatif.

Or, une économie dynamique et sans bulle immobilière n’est pas un rêve abstrait. Parce que l’Allemagne a su adopter des règles de libération des sols plus flexibles (annuelles), elle n’a pas connu la même bulle des prix du logement que la nôtre, alors que son économie s’est montrée plus performante. Même constat dans la moitié centrale des USA (Texas, Kansas…) ou du Canada, où le droit du sol accompagne la construction au lieu de la brider, et où il n’y a pas eu de bulle des prix malgré des conditions de crédit aussi folles que dans le reste du continent, et un dynamisme économique ou démographique supérieur. Ces exemples nous montrent qu’un immobilier cher quand l’économie se porte bien n’est pas une fatalité.

Rêvons un peu  : le gouvernement rendrait grandement service aux générations futures en profitant de la baisse conjoncturelle du logement pour faire exploser sans grande douleur politique les causes structurelles de la formation des bulles immobilières dans les périodes économiquement plus fastes, à savoir un foncier constructible trop encadré et des permis de construire trop durs à obtenir pour de grosses opérations. La baisse des prix qui s’amorce tout juste pourrait alors être pérennisée.

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  • En matière d’immobilier locatif, la nouvelle est très mauvaise au contraire ! On parle d’augmentations des prix en monnaie constante, mais on oublie de dire que ce qu’on loue aujourd’hui n’est pas le même bien qu’il y a 30 ans !
    Mille normes se sont ajoutées entretemps, comme la mise en conformité ruineuse et inutile des ascenseurs, les certificats de conformité électrique (plus utiles), les nomres anti-incendie (souvent outrancières), les normes d’isolation, les normes anti-amiante, etc, etc.

    Puis, on a transformé chaque propriétaire locatif en service social, le contraignant à maintenir dans les lieux des gens ne payant pas, et en imposant des procès interminables pour revenir à une situation de Droit.

    On a bien entendu rajouté une bonne couche de prélèvements divers et variés, allant jusqu’à l’ISF.

    Ce n’est pas par hasard que la moitié des propriétaires bailleurs ont disparu en moins de 20 ans.

    La baisse de cet immobilier, c’est festif pour les locataires à court terme, mais c’est a garantie d’une raréfaction et d’une décrépitude du parc locatif.

  • En passant par le salon de l’Immobilier au parc des expos à Paris, la semaine dernière, je me suis rendu compte que tous les promoteurs présents, vivent sur une autre planète, en n’imaginant pas une seconde que ça puisse baisser.

  • « Un effet de rareté qui profite aux vendeurs, au détriment des acheteurs » : oui pour l’effet de rareté organisée qui pousse les prix à la hausse, mais la fin de la phrase ne rend pas compte de la réalité du marché immobilier, où la plupart des acheteurs sont également des vendeurs. Quoi qu’on en dise, les primo-accédants restent marginaux et, s’ils se font plus rares, n’ont pas disparu. Le problème du marché de l’ancien est son étroitesse (moins de 700 000 transactions par an pour plus de 33 millions de biens) qui reflète une société française figée, sclérosée, recroquevillée, un pays avec une mentalité de vieux terrifié par le changement et l’avenir, un pays dont l’hymne national devrait être intitulé « Fais attention en traversant et ne prend pas froid » !

  • accessoirement, une autre raison peu connu de la hausse du prix des terrain et donc des maisons en france depuis 20 ans: la disparition des agriculteurs
    dans le millieu rural, traditionnellement, quelqu’un qui s’instale agriculteur, obtient facilement le droit de se construire un logement a coté de son exploitation, mème si ce n’est pas gravé dans le marbre ( il vaut mieux etre bien avec le maire et son conseil ) . or a cause de diverses raisons qu’il serait trop long d’enumèrer ici, il n’y a plus grand monde qui s’instale agriculteur. autant de terrains qu’il faut trouver ailleurs.

    • « dans le millieu rural, traditionnellement, quelqu’un qui s’instale agriculteur, obtient facilement le droit de se construire un logement a coté de son exploitation, mème si ce n’est pas gravé dans le marbre ( il vaut mieux etre bien avec le maire et son conseil »

      N’importe quoi.
      La loi est la même pour tout le monde.
      Si un jeune agriculteur reprend une ancienne ferme il a le droit d’y habiter et de la rénover.
      Si il ne reprend que des terres agricoles nues, il n’aura pas le droit de batir une maison dessus et ira comme tout le monde habiter ailleurs.
      Cette insinuation de corruption des maires dans les ampagnes est nulle

      • quand on fait une reponse, guignol, on commence par se renseigner de quoi quon cause, je suis agriculteur et je sais de quoi je parle, alors ton petit couplet sur le terrain nue, la ferme a renover et toutiquanti, tu peut te le carrer ou tu veux!! va donc voir ailleurs …. notement consulter le code rural, les chambre d’agriculture etc,etc. tu y vera qu’un agriculteur a le droit de se batir une maison a condition d’avoir une bonne raison pour cela, notement des bètes a surveiller, ou autre chose ( des serres … ) et que l’habitation doit etre a 100 metres maximum … que tous cela est une tolerance, et que le conseil municipal, pour une raison ou une autre, peut parfaitement emetre un avis defavorable, j’en connais a qui c’est arrivé, et apres, s’ils veulent bouffer de l’argent en justice, ca les regardes ….

  • un peu d’histoire: la maladie de placer son argent dans le foncier ( il s’agissait a l’epoque de la terre, tout autant que des maisons ) est dangereuse pour l’economie d’une nation. c’est une des causes de la chute de napoléon bonaparte. vers 1810 – 1811, la crise de l’industrie francaise a été agravée par le fait que les industriels qui  » reussissaient  » investissaient immediatement dans du terrain agricole pour  » singer  » les aristocrates. quand la conjoncture s’est retournée, tres difficile de revendre rapidement. certains firent faillite, ce qui agrava la crise, poussant napoleon a attaquer la russie pour l’obliger a respecter le blocus continental.

  • Parmi les « normes  » de construction à respecter, il y a aussi celle qui impose des salles de bains qui sont pratiquement aussi grandes que les pièces à vivre pour faciliter l’accès aux handicapés. Je ne sais pas si cette norme s’applique à tous les nouveaux logements ou bien à un pourcentage bien défini de logements (tout le monde n’est pas handicapé !) mais il est évident qu’elles augmentent considérablement le cout des logements neufs.

    • Bien sûr que non, il n’y a pas d’obligation d’aménager des pièces pour handicapés dans les logements des particuliers (encore une légende urbaine, une de plus !)

      • J’ai visité il y a quelques semaines un appartement construit selon les normes actuelles : la salle de bain était de la meme taille que le salon …

        • Un handicapé n’a pas besoin pour se laver d’une salle de bains aussi grande que le salon.

        • les normes sont unanimement reconnues par les proffessionnels comme une cause de la hausse du coup du logement.
          quand a troubuc, encore une grande gueule qui ne sait pas de quoi il parle

          • C’est clair, les normes handicapées dans les nouveaux logements sont une vaste fumisterie histoire de donner bonne conscience à nos décideurs.
            Par contre, n’oublions pas aussi qu’une partie de la hausse du coup des habitations neuves est à imputer à des promoteurs avides de bénéfices. En particulier surcoût des scelliers et autres programmes avec avantages fiscaux qui vont dans leurs poches et non dans celles des acheteurs, on devrait supprimer ce type d’incitation.

          • On devrait surtout faire des campagnes de formation des acheteurs potentiels à éviter les appâts fiscaux.

        • Est-ce que tu es prête à payer 25% de plus, pour avoir un logement avec toutes les dernières normes ?

      • Il existe des normes handicapés pour les logements (y compris les maisons individuelles) qui sont destinés à la location ou à la mise en vente.

        http://accessibilite.comprendrechoisir.com/comprendre/accessibilite-des-logements
        « Accessibilité des logements : obligations pour les logements collectifs

        Voici quelles sont ces obligations :

        portes et circulations doivent être conçues pour respecter des normes minimales permettant une circulation des personnes handicapées ;
        les dispositifs d’accès devront être facilement repérables et utilisables ;
        chaque niveau d’un immeuble à plusieurs étages doit satisfaire les besoins usuels d’accessibilité et un escalier adapté reliera chaque étage ;
        si le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2010, les logements doivent avoir une salle de bain conçue et équipée par d’aménagements simples permettant l’installation ultérieure d’une douche accessible à une personne à mobilité réduite ;
        si le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2008, il doit y avoir au moins un accès pour fauteuil roulant, depuis une pièce de vie, à tout balcon, terrasse ou loggia (situé dans ces logements).

        Accessibilité des logements : pour la maison neuve

        Les normes imposées concernent les biens immobiliers construits destinés à la location ou la mise en vente.

        Sont exclues les habitations dont le propriétaire (directement ou indirectement) a réalisé une construction ou une rénovation pour son usage personnel.

        Les aménagements réglementaires définis pour assurer l’accessibilité sont identiques à ceux des immeubles collectifs. »

  • Les normes, c’est ce qui aussi ce qui a fait augmenter le prix des terrains?

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