L’immobilier sur la mauvaise pente

Publié Par h16, le dans Édito

J’en avais déjà un peu parlé dans un précédent article ainsi que d’autres auteurs sur Contrepoints, l’immobilier est sur le point de faire un grand bond en avant grâce aux (ex)actions de Cécile Duflot dans le domaine, bond dont l’actualité montre qu’il risque d’être agité et plutôt vers le bas…

En effet, la presse revient actuellement sur le dernier décret fixant les plafonds de loyer et de ressources pris en compte dans le dispositif Duflot, plafonds qui permettent de faire d’intéressants petits calculs afin de se faire une idée de la rentabilité d’un tel investissement. Comme on pouvait s’y attendre dans ce genre de lois, la ministre a opté pour une nouvelle usine à gaz de complexité, après un parcours de la loi particulièrement épique et résumé dans ce petit schéma mis à jour :

parcours institutionnel Duflot Jan 2013

Le Monde s’en tire tant bien que mal dans le défrichage des modalités touffues du dispositif, mais force est de constater que ce n’est ni simple ni franchement clair. On notera au passage que, comme pour les précédents dispositifs, les avantages fiscaux imposent de trouver un ou plusieurs locataires pour les biens immobiliers concernés, sachant qu’ils doivent respecter un plafond de ressources, calculé sur le revenu fiscal de référence de l’antépénultième année. Bien sûr, pour ajouter de la clarté sur de la transparence et de la simplicité sur l’aisance, les plafonds de revenu des locataires sont variables selon le nombre de personnes qui composent le foyer et la zone géographique où est situé le logement. Enfin, les réductions d’impôts obtenues dans ce cadre sont de toute façon plafonnées (à 10 000 euros pour 2013, par exemple). Il manque l’âge du capitaine, mais c’est un oubli que Bercy va probablement combler. On comprend donc qu’en terme d’optimisation fiscale, la fuite l’exil l’expatriation aller voir ailleurs n’est pas forcément une mauvaise pioche.

Dès lors, la brave ministre en charge des logements, des SDF et de trouver des locaux pour Europe-Ecologie Les Verts et des aménagements zurbains peut bien enfiler tous les casques de chantier à la portée de sa main, elle n’arrivera pas à faire repartir la bulle immobilière que Sarkozy et son gouvernement, en 2009, avaient regonflée à grand coup d’aides et d’argent public. Elle préférera occuper les esprits avec la belle incohérence de son comportement brouillon en adulant d’un côté les « réquisitions » de bâtiments privés par des associations festives et citoyennes et en faisant expulser manu militari d’un autre côté les mêmes associations qui ont eu le toupet d’occuper des bâtiments publics. On a la solidarité qu’on peut, hein, Cécile ?

duflot casquée

Et pendant qu’elle merdouille, de plus en plus d’acteurs sentent confusément que les prix sont montés trop haut ; non pas dans l’absolu, mais bien trop haut pour la capacité réelle d’endettement et de travail des Français. Les agences immobilières toussent un peu : comme je l’avais noté il y a quelques jours, certaines incitent publiquement les vendeurs à baisser leurs prix. Les notaires, de leur côté, avancent prudemment dans le terrain ô combien glissant de l’acceptation d’une forte baisse en volume dans l’ancien (on se demande au passage comment une forte baisse des volumes pourrait ne pas s’accompagner dans les prochains mois d’une solide baisse des prix, mais baste, passons).

Et si l’on regarde les jolies courbes que fournit Friggit, on obtient ceci, qui traduit assez bien la situation actuelle :

friggit, septembre 2012

Situation actuelle qui peut se résumer, du point de vue de l’acheteur, par un mot simple : attentisme et déflation.

Attentisme d’autant plus fort que la loi Duflot est un marigot de contraintes et d’exceptions qui restreint d’autant son application. Et pendant que la ministre trottine dans son parcours institutionnel foutraque, l’État continue sa délicate broderie de taxes et de ponctions diverses en projetant d’alourdir la taxe d’habitation, et en l’assujettissant aux revenus, institutionnalisant ainsi le fait que les « prestations » d’une mairie (qui justifient la taxe en question) dépendront du niveau de vie de l’administré. Que voilà une idée géniale ! Nous avions le propriétaire vu comme un salaud de bourgeois nanti ; nous aurons bientôt le salaud de locataire auquel il faut faire lourdement payer son droit d’habiter quelque part, avec en plus des services municipaux à plusieurs vitesses (si l’on veut être logique). Belle mentalité, finalement.

L’issue, on la connaît même si beaucoup refusent encore de la voir en face : l’État a tellement manipulé le marché immobilier qu’il a gonflé une bulle monstrueuse que plus personne ne peut cacher. À ces manipulations grossières, il ajoute à présent l’instabilité fiscale qui a toujours conduit aux pires résultats. Les prix devront donc tomber, plus ou moins vite. Ceci donne d’ailleurs lieu à des collisions d’articles particulièrement amusantes dans une presse qui a bien du mal à choisir son camp (celui de ceux qui voient une baisse et celui de ceux qui n’imaginent pas que l’immobilier puisse baisser un jour) :

krach ou pas krach ?

Ces collisions permettent au passage d’illustrer assez bien les deux faces d’un même marché : celui des vendeurs (qui ont intérêt aux prix qui grimpent) et celui des acheteurs (exsangues et qui ont intérêt aux prix qui baissent), avec la mise en exergue de l’État, au milieu, qui, essentiellement avec l’argent des deux parties en présence, s’évertue à faire perdurer cette situation ridicule aux dépends de tous ; en effet, combien de milliards d’euros auront été investis dans des habitations en carton-pâte ? Combien de capital aura été cramé en logements vides dans des champs déclarés « zone constructible » pour quelque pot de vin discret ? Combien de familles seront, suite au dégonflement, en negative equity (autrement dit, obligées de rembourser un logement dont la valeur réelle sera très inférieure à ce qui leur reste à payer à la banque) ? Combien d’agences immobilières devront fermer ? Combien d’entreprises de construction, créées pour répondre à une demande artificiellement gonflée, seront sur la paille ? Combien de pertes, combien de catastrophes individuelles, familiales, régionales ou nationales pour avoir réclamé, tant et si bien que l’Etat intervienne massivement dans ce domaine depuis tant d’années ?

Mais rassurez-vous : lorsque les chiffres de cette facture là seront disponibles, vous pouvez être certains que les populistes et les démagos crieront haro sur le baudet libéral, et accuseront les spéculateurs, les agents immobiliers, les riches propriétaires ou les banques de la déconfiture générale tout en réclament une dose d’État supplémentaire qu’ils obtiendront probablement.

L’immobilier traduit assez bien la confiance que les individus peuvent avoir dans l’avenir puisque c’est un domaine où l’on doit se projeter plusieurs années dans le futur ; avec l’accumulation actuelle de nouvelles au goût douteux, avec le message sans ambiguïté lancé par Hollande et sa clique à tous les propriétaires (et aspirants propriétaires) de France, au point d’en faire fuir de plus en plus, avec l’instabilité fiscale devenue systématique, on ne peut arriver qu’à une seule conclusion : ce pays est foutu.
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  1. L’immobilier est en bulle par la faute des subventions et aides.
    Il suffit simplement de supprimer toutes ces subventions, produits de défiscalisation, aides au logement, que ce soit pour les propriétaires et les locataires. Ensuite le marché s’équilibrera.
    Actuellement même les aides au logement des locataires ne font qu’être transférer de l’état aux bailleurs. Comme ils ont aussi accès à la défiscalisation c’est évidemment tout bénéfice pour eux.
    Par ailleurs il n’y a aucune pénurie de logement en France, on commence tous à savoir d’où vient le chiffre de 800000 logements soit disant manquant en France….

  2. @chris
    « Dans certaines villes moyennes du sud de la France, 30% des logements défiscalisés demeurent vacants, alors que d’autres cités souffrent de pénurie. »

    Cette situation s’explique car les investisseurs en loi Scellier ont choisi des résidences de bon standing , donc ils veulent louer à des prix beaucoup trop élevés pour les locataires en recherche de logement qui sont principalement des jeunes salariés dont les revenus tournent autour du SMIC et qui attendent d’obtenir un HLM.

     » Il faut en finir avec les lois d’urbanisme dirigistes, malthusiennes et uniformes conçues par des bureaucraties censées s’appliquer tant aux grandes villes qu’aux communes rurales. »

    Non cela n’a que peu de rapport .Cela fait longtemps, depuis les lois de decentralisation, que les bureaucrates du ministère de l’urbanisme et du logement n’ont plus aucun pouvoir pour fixer les règles d’urbanisme dans les communes. Celles-ci sont du seul ressort (et du bon vouloir ) des maires et conseillers municipaux qui décident sur le plan local des occupations des sols.
    Donc facile à comprendre qu’un conseiller municipal qui habite un quartier résidentiel avec des villas, votera contre des règles d’urbanisme autorisant des implantation d’immeubles ou de cités près de chez lui. Ce sont des conflits d’intèrêt qui resultent d’egoismes

    « il convient de privatiser le parc de logements HLM en transférant la dette des OPHLM aux locataires actuels, »

    75% des locataires ne veulent pas acheter.Ils préfèrent continuer de béneficier d’un loyer très bas et economiser pour se payer une residence de vacances.
    Car il n’y a toujours aucune loi interdisant à un propriétaire de residence secondaire de postuler pour l’attribution d’un HLM ou de continuer d’en beneficier et ça ,oui, c’est un véritable scandale

     » En moyenne ils sont cinq fois plus nombreux que dans une agence privée pour laquelle il faut deux personnes maximum pour géré 1.000 logements en location »
    Normal qu’il y ait autant de personnel car quand vous habitez en HLM vous êtes assisté;;si vous avez un problème de plomberie ou de volet qui coince , vous appelez ces gens et ce sont eux qui doivent faire reparer aux frais de l’office HLM tandis qu’en residence privée c’est au locataire de se debrouiller par lui-même et de payer l’artisan.
    l

    1. « Non cela n’a que peu de rapport .Cela fait longtemps, depuis les lois de decentralisation, que les bureaucrates du ministère de l’urbanisme et du logement n’ont plus aucun pouvoir pour fixer les règles d’urbanisme dans les communes. Celles-ci sont du seul ressort (et du bon vouloir ) des maires et conseillers municipaux qui décident sur le plan local des occupations des sols. »

      Totalement faux.
      Les lois POS / PLU et maintenant SCOT ont transférer la responsabilité et les autorisations de construction des maires aux communauté de communes, puis aux conseils généraux puis régionaux. En outre toute implantation d’une zone d’urbanisation doit passer par une étude d’impact qui sera validé par une commission DREAL dans laquelle siège les associations écologistes…
      Les Maires n’ont en fait plus aucun pouvoir sur l’urbanisation de leur commune

  3. C’est bien la première fois qu’après avoir lu un article, je me dis que l’auteur n’a pas comprit ce qu’il écrit.

    Dans la même phrase on arrive à se plaindre de la bulle immobilière et que les prix vont baisser. ( je cite : L’issue, on la connaît même si beaucoup refusent encore de la voir en face : l’État a tellement manipulé le marché immobilier qu’il a gonflé une bulle monstrueuse que plus personne ne peut cacher. À ces manipulations grossières, il ajoute à présent l’instabilité fiscale qui a toujours conduit aux pires résultats. Les prix devront donc tomber, plus ou moins vite.)

    Plus grave encore aucun esprit critiques en se disant : le duflot est compliqué et va intéresser peu de personnes, c’est peut être fait exprès pour arrêter de subventionner une bulle immobilière.

    Bref edito consternant.

    1. @ gabriel : et si c’était vous qui n’aviez pas compris cet article plutôt ?

      On peut se plaindre de la bulle immobilière et en tirer comme conséquence fort logique que les prix vont baisser, conséquence logique de toute bulle immobilière qui se dégonfle.

      Donc, si je comprend votre logique, le gouvernement ne veut plus subventionner l’immobilier, alors il invente une subvention tellement compliquée que son but c’est de ne pas subventionner …

      Terriblement machiavélique mais hors de portée intellectuelle et du message de Mme Duflot.

      Raisonnement absurde, si le gouvernement ne voulait pas subventionner le marché de l’immobilier, il n’aurait pas inventé une ennième subvention.

      Bref, remarque consternante …

  4. « (on se demande au passage comment une forte baisse des volumes pourrait ne pas s’accompagner dans les prochains mois d’une solide baisse des prix, mais baste, passons). »
    Très simplement : le nombre de demandeurs (acheteurs) est plus important chaque année. Mais comme l’offre se réduit, la pression d’achat explose et les prix avec !!!

    « du point de vue de l’acheteur, par un mot simple : attentisme et déflation »
    Faux : Il y a deux types d’acheteurs
    1) celui qui veut faire un investissement car il possède déjà son bien à lui. Celui-là fera de l’attentisme.
    2) le primo-accèdant qui rêve d’avoir son premier logement à lui. Celui-là ne fera aucun attentisme. Il recherchera un bien, et sera d’accord pour prendre un prêt immobilier sur 30 ou 40 ans. Ce sont ces gens là qui tire la hausse des prix.

    « Les prix devront donc tomber, plus ou moins vite. »
    Non justement, les prix ne vont pas tomber, ils vont repartir à la hausse.
    Le marché contrôlé de l’immobilier français va repartir très vite à la hausse pour les raisons suivantes :
    + 5 % par an de demandeurs de logement;
    – 20 / 30 % de création de logement neuf par an;

    En fait ce qui va tomber c’est l’économie du logement :
    Les constructeurs ne vont plus pouvoir construire ce qui va entrainer du chômage.
    Les agences immobilières vont fermées par manques de biens à vendre, ce qui va provoquer du chômage.
    Mais les prix eux vont continuer de grimper pendant encore longtemps car il y a toujours plus de demandeurs (acheteurs et loueurs) de logement mais de moins en moins de construction.
    Offre et demande sont totalement déconnectées, par la volonté de l’état. Et c’est par la volonté de l’état que cela va perdurer.

    La seule solution est redonner aux Maires le contrôle sur leur territoire communaux, d’alléger voir abroger les POS, PLU, SCOT qui « exproprient » les propriétaires terriens de leurs droits sur leurs parcelles.
    Et d’améliorer les infrastructures entre les communes / quartiers pour favoriser la mobilité des citoyens.
    Bref, exactement le contraire de ce que fait l’état actuellement.

    1. « Non justement, les prix ne vont pas tomber, ils vont repartir à la hausse. »

      Si ils vont « repartir » à la hausse, c’est qu’ils ne montent plus…hors
      IdF et quelques grandes villes, depuis 2008, voire 2007 dans certains cas. Evidemment, ce genre d’information n’est pas distillée par les communicants du secteur….

  5. Bon en gros je resume:

    -Le Gasoil baisse c’est une super nouvelle !!!!
    -Le logement baisse c’est une chatastrophe.

    Bah pourquoi? l’argent qu’on ne met pas pour se loger on lemet autre part. Achetter une voiture, financer la dette de notre cher etat ….

    Alors ou est le probleme ?

    1. Le problème, ce sont les électeurs. Notre « former » President voulait une France de propriétaires en 2007. Les politiques ne comprennent pas l’importance de ne pas avoir de bulle immobilière dans un pays. Les Allemands, eux, l’ont compris depuis Weimar. Ils n’oseront pas prendre des décisions simples pour faire baisser les prix : supprimer les aides et les niches fiscales, limiter l’accès au crédit, la durée du crédit à 15 ans, augmenter les taux du crédit à 6%, imposer un apport de 30%… Ce serait impopulaire, mais ce serait le meilleur moyen pour en finir avec ce TITANIC Français qui va bientôt couler par la faute d’égoïstes profiteurs apprentis spéculateurs investisseurs sans scrupules et sans morale qui ont mis à sac le pays et qui seront les premiers à se plaindre quand ils verront que les problèmes vont se multiplier dans tous les domaines faute de moyens, et tout cela du fait de leur bêtise, eux qui se sont toujours crus tellement malins.

  6. Moi, je suis assez d’accord avec l’article. J’ai lu que l’agence de notation Standards & Poors annonce 10% de baisse d’ici 2014, et elle a peut-être raison si on admet que la France est « ruinée » avec une dette à 91% du PIB et que 2013 sera une année difficile. Avec un peu de chance, une nouvelle dégradation, plus que probable des agences de notation, serait bénéfique pour les acheteurs car les taux remonteraient et feraient chuter les prix. Si on ajoute le chômage, la baisse des salaires, la fin du CDI, les nouvelles normes bancaires et les conditions plus dures pour obtenir un crédit, 10% de baisse c’est PEANUTS comme cela a déjà été dit. Si on continue avec les mêmes règles du jeu, avec l’euro, le financement de la dette par les banques au lieu de la Banque de France donc l’Etat (et pas la BCE !) et avec la mondialisation sans aucune régulation, nous coulerons encore et toujours. Sans tout ce cirque, l’immobilier n’aurait pas monté autant. Idem pour la natalité, pourquoi veut-on l’augmenter autant ? Pour payer les retraites ? Avec 5 millions de chômeurs sans compter les smicards ? C’est une blague ? Et les retraites, on a rien cotisé du tout puisque ce sont les actifs qui financent les pensions. Les cotisations sont juste inscrites sur un compteur avec le droit de partir à la retraite. Avec les niches fiscales notamment dans l’immobilier, les aides APL et PTZ qui ne font que gonfler la bulle ou encore l’argent donné aux grandes entreprises, ainsi que le train de vie de l’Etat et ses privilèges exorbitants, et en oubliant pas les 50 milliards d’intérêts payés chaque année pour la dette tandis que nous pourrions emprunter à 0% par le biais de la Banque de France, on aurait les moyens de payer les retraites. Inciter à limiter la natalité à deux ou éventuellement trois enfants au niveau des aides, c’est moins de budget, moins de problèmes de logements, moins de pression sur les salaires, moins de chômage en partie, moins d’argent pour la santé et l’éducation, moins d’insécurité, moins de problèmes d’intégration et une meilleure éducation. Nous étions 46 millions en 1960, 55 en 1980, 61 en 2000 et 65 en 2010 (et le nombre de logements n’a pas suivi !). Dans quel but au fait ? Vous êtes-vous seulement posé la question ? Si c’est pour le financement des retraites, c’est un peu léger comme explication. D’un point de vue écolo, pour ceux qui ont vu Home, le problème soulevé à la fin du documentaire est que nous sommes trop nombreux. C’est ce qu’il aurait fallu dire dès le début, mais forcément ça dérange les personnes bien-pensantes !
    Pour en revenir à l’immobilier, les promoteurs disent réduire les projets faute d’acheteurs. Si les prix étaient moins chers, ils pourraient vendre plus ! Le but est de diminuer volontairement l’offre, un peu à la manière du dumping social ou de l’immigration pour faire pression sur les salaires. Il y a 10 ans, les prix étaient moitié moins chers ! C’est dire la culbute réalisée, idem pour les apprentis spéculateurs particuliers qui ont mis à sac le pays en s’enrichissant au détriment du reste de la population tout en cassant la croissance de la France ! Les loyers payés et les emprunts remboursés sont autant d’argent qui ne sera pas versé dans la consommation qui tire pour une grande partie la croissance chez nous. L’Etat s’est enrichi, les notaires et les promoteurs se sont enrichis, des particuliers investisseurs ou spéculateurs et opportunistes se sont enrichis depuis 10 ans. Un jour, il faudra passer à la caisse et c’est tout le pays qui va trinquer et les problèmes ne pourront que se multiplier dans tous les domaines. C’est ce que j’appelle une gestion délibérément baclée du pays depuis 40 ans. Bravo et merci ! Ne venez pas pleurez après !
    Sachez que des proprios voudraient presque faire payer leurs futurs restaurants et les vacances par les acheteurs ! Le prix d’une maison n’a rien à voir avec le coût de la vie. Dans une émission, un couple voulait réaliser une plue-value pour financer leur mariage… On croit rêver ! C’est à cause de ce genre de comportements que la France coule, car l’immobilier plombe la croissance de tout le pays, que ce soit les loyers trop chers, les prix de l’immobilier trop chers, le remboursement des emprunts… (en Allemagne qui n’est pas un pays communiste et qui est repris comme modèle quand ça nous arrange, par opportunisme comme d’habitude, on fixe le prix des loyers par rues ! Et les prix sont beaucoup moins chers car les Allemands ne veulent pas de Bulle Immobilière chez eux qui s’apparente à de l’inflation, souvenir de Weimar, car cela freine la consommation et casse la croissance du pays). Si on voulait penser aux générations futures on interdirait aux riches d’investir dans l’immobilier ANCIEN dans des zones tendues ou la demande est forte et on limiterait les crédits en majorant les taux de 1 voire 3% avec 30% d’apport et un emprunt sur 15 ans maximum. Les acheteurs peuvent attendre quelques années de plus pour leur plus grand bien, pour ne pas payer sur 30 ans un prix deux fois trop cher ! Cela fait depuis 2007 que les prix devaient baisser. L’immobilier va être le TITANIC de la France et ensuite nous aurons la même chose dans un autre domaine avec l’énergie nucléaire à l’uranium et notre vieux parc de centrales à renouveler ou démanteler sans parler des autres pays qui recherchent d’autres énergies (fusion froide et nucléaire au thorium, mais en France « on en parle pas »). On aura l’air malin, comme d’habitude… Pour ne pas avoir anticipé et réfléchi à temps.