Propriétaire, voilà le nouveau bouc émissaire !

Nous étions habitués à voir vilipendés les banquiers, les spéculateurs, les grosses entreprises et autres boucs émissaires traditionnels de notre État, protecteur auto-proclamé de tout et surtout de droits inexistants et illégitimes. La nouvelle victime expiatoire désignée est désormais le propriétaire.

Par Florent Belon.

Traditionnellement un mouton fiscal

Les propriétaires immobiliers ont toujours été des contribuables de choix. La caractéristique d’un immeuble étant qu’il ne peut s’exiler sous des cieux fiscaux plus cléments, la fiscalité à laquelle les revenus locatifs communs sont soumis, les revenus fonciers, n’a jamais été attrayante, mis à part quelques régimes de défiscalisation réservés à de l’immobilier neuf ou assimilé d’application temporaire et dont les effets pervers ont été patents.

Ces dernières années ont été fiscalement particulièrement dures pour l’immobilier. On relèvera parmi la kyrielle de hausse de prélèvements :

• la hausse de 50 % des prélèvements sociaux sur revenus du capital entre 2004 et 2012 (de 10,3% à 15,5%), justifiée par tous les motifs imaginables allant de la solidarité avec les personnes âgées suite à la canicule jusqu’au financement du RSA en passant par le financement de l’assurance-maladie, les plans de rigueurs, le transfert de charges pour favoriser la compétitivité de nos entreprises…
• la hausse tout aussi délirante des impôts locaux en raison de l’irresponsabilité sans borne des collectivités locales,
• et concernant les plus-values immobilières, la forte dégradation de l’abattement pour durée de détention et la hausse du taux de l’impôt sur le revenu porté de 16 à 19 %.

Exception à ce déferlement fiscal, l’espoir de bénéficier d’un ISF assoupli au titre de 2012, mais qui parait de plus en plus menacé.

Le résultat de cet environnement est une très faible rentabilité de l’immobilier locatif qui en présence d’ISF peut être négative.

Désormais au pilori

Nous étions habitués à voir vilipendés les banquiers, les spéculateurs, les grosses entreprises et autres boucs émissaires traditionnels de notre État, protecteur auto-proclamé de tout et surtout de droits inexistants et illégitimes, et efficace en rien. Le public étant lassé, ou bien la masse fiscale s’étant enfuie, les propriétaires se voient ces derniers temps mis au pilori tant par les socialistes de gauche que par les socialistes de droite, soit la quasi-totalité de l’échiquier politique.

L’État a amputé depuis des décennies la production immobilière par des règlementations urbanistiques aussi scientifiquement fondées que les théories agronomiques de Lyssenko, écarté les investisseurs par des règlementations des loyers et des baux, et une fiscalité confiscatoire, et vicié les comportements par des dispositifs de défiscalisation.

Le responsable ne saurait être l’État. La victime expiatoire désignée est le propriétaire. Les mesures d’encadrement règlementaire ou fiscal des loyers ont occupé une grande place dans les dispositions prises ou annoncés par la classe politique depuis ces derniers mois.

Une ineptie fiscale de plus en faveur de la spoliation

Nicolas Sarkozy a présenté la semaine dernière son programme chiffré. Encore des dépenses, encore des impôts. Une mesure peu relayée médiatiquement est l’annonce de la fin de la déduction des « gros travaux » par les propriétaires de logements affectés à la location.

Flou artistique

Tout d’abord, comme chaque déclaration de politique, les termes utilisés sont flous. Certes le programme énonce que cela concerne les revenus fonciers. Mais le terme « gros travaux » ne correspond pas aux catégories de travaux existantes.

Ceci peut se rapprocher des « grosses réparations » définies en cas de démembrement par le code civil aux articles 605 et 606, mais ce contexte est restrictif. Les 3 catégories fiscales de travaux sont les travaux d’entretien et de réparation, les travaux d’amélioration et les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement (cette dernière ne génère pas de dépenses déductibles).

Cette notion de travaux serait-elle à apprécier non pas qualitativement mais quantitativement (montant fixe ou pourcentage des loyers) ? Qu’advient-il du dispositif en faveur des monuments historiques et assimilés ?

Comme à chaque annonce politique, les acteurs doivent spéculer sur les mesures et leurs effets, avec pour conséquences certaines au mieux un attentisme, au pire un découragement et un abandon des projets.

Hormis ces questions techniques qui minent les praticiens et investisseurs, le plus grotesque est le fondement de la mesure.

Ineptie

Le programme énonce qu’il s’agit d’une niche fiscale et que le propriétaire d’un logement de qualité pouvant le louer plus cher il n’est pas besoin d’encourager les travaux.

Un principe fondamental en matière fiscale est que l’on soumette à l’impôt les revenus tirés d’une activité, c’est-à-dire les recettes encaissées diminuées des charges engagées en vue de l’acquérir ou de le conserver (article 13 du Code général des impôts : « Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l’excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu. »).

Imposer un contribuable sur ce dont il n’a pas la disposition, les dépenses étant nécessaires à l’obtention du revenu, est donc une atteinte fondamentale aux grands principes fiscaux et surtout à l’équité. Pourquoi ne pas refuser également la déduction des frais de déplacement aux salariés utilisant leur automobile pour se rendre sur leur lieu de travail au nom de l’écologie ?

On pourrait attendre que notre Constitution nous protège de telles dérives, mais le Conseil constitutionnel n’hésite pas à la tordre afin de légitimer la spoliation fiscale et sociale. Ce dernier ne se réfère plus à la justice mais au formalisme législatif, au positivisme que décrivait Hayek dans « le mirage de la justice sociale ». Ou bien il invoque la volonté du législateur mue par un implicite intérêt général consistant à éviter des conséquences financières préjudiciables à l’équilibre des finances publiques, en l’occurrence des régimes sociaux (voir question prioritaire de constitutionnalité du 06 août 2010 n°2010-24).

Le surplus de loyer suite aux travaux serait ainsi taxé sans que la dépense l’ayant permis soit déductible. Les travaux seront alors encore moins rentables qu’ils ne l’étaient. Si l’on règlemente les loyers en sus, il ne faudra pas s’étonner de l’état de délabrement du parc locatif national. L’État aura alors beau jeu de pointer du doigt les propriétaires accusés de chercher un profit à court terme, n’investissant pas dans l’avenir… etc.

Seul l’État peut se permettre d’investir à pertes. Comment le propriétaire dépouillé de ses loyers par une fiscalité confiscatoire, ne pouvant pas déduire ses travaux et ne bénéficiant pas d’un accroissement de loyers en contrepartie de son investissement pourrait participer à la construction et à la rénovation de logements ?

Pour finir, on notera que le fait de pouvoir tirer parti de son investissement interdirait sa déduction. Ainsi, un restaurateur proposant des produits de qualité et des vins fins peut augmenter le prix de ses prestations, mais ne pourrait que déduire fiscalement que le prix des œufs nécessaires à une omelette et le prix d’un pichet de la « cuvée du patron ». Une société d’ingénierie pouvant tarifier grassement l’intervention horaire de techniciens hautement qualifiés ne pourrait déduire que le coût salarial d’un smicard.

La logique et les principes économiques fondamentaux sont totalement absents du débat politique. Ces mesures prospèrent sur l’ignorance et la médiocrité et sont promues par des personnes d’une mauvaise foi sans limite.