Pour une privatisation des HLM

Publié Par Nicolas Beyls, le dans Logement & immobilier

Par Nicolas Beyls.

Paris 19e arrondissement - HLM - Immobilier - Credit lapsangsouchong (Creative Commons)

Paris 19e arrondissement – HLM – Immobilier – Credit lapsangsouchong (Creative Commons)

 

Nicolas Sarkozy voulait en 2007 « faire de la France un pays de propriétaires ». Mais seuls 57.7% des Français le sont, une proportion inférieure à la moyenne européenne. Pour sa convention sur le logement du 18 mars, l’UMP pourrait s’inspirer de la politique menée par Margaret Thatcher dans les années 1980. Le right to buy a en effet permis la création d’une nouvelle génération de propriétaires grâce à la vente de plus de 2.5 millions de logements sociaux à leurs occupants.

Le right to buy (ou « droit à l’achat ») fut l’une des premières grandes réformes menées par Margaret Thatcher au 10 Downing Street. Le Parti conservateur voulait en effet accroître l’autonomie individuelle et réduire le pouvoir des municipalités (councils), qui détenaient alors le parc HLM. Grâce au Housing Act de 1980 les occupants d’un logement social depuis plus de trois ans ont pu s’en porter acquéreur pour un prix inférieur de 33 à 50% à leur valeur de marché, selon leur ancienneté. Cette mesure rencontra un grand succès : 67% des ménages britanniques possédaient leur résidence principale en 1990, contre seulement 55% dix ans plus tôt. Une nouvelle génération issue de milieux populaires accédait à la propriété et achevait son parcours résidentiel1.

hlm rené le honzecUn tel droit d’acquisition n’existe pas en France. La vente d’un logement social à son occupant est certes autorisée, mais cette décision est exclusivement prise par le bailleur social. L’office HLM doit ensuite obtenir l’accord du Préfet, lui-même tenu de consulter la commune et les collectivités concernées. Le service des Domaines doit ensuite évaluer le bien. Le prix du logement est fixé par l’organisme HLM et ne peut pas être inférieur de plus de 35% à l’évaluation.2 Ce régime long et complexe d’autorisations administratives explique partiellement le faible nombre d’HLM vendues à leurs occupants, par exemple 6.945 en 2013, soit moins de 0.2% du parc social.3 Pourtant la ministre du Logement Christine Boutin et les bailleurs sociaux s’étaient fixés en 2007 un objectif de cession de 40.000 logements par an, soit 1% du parc.

Malgré ce faible volume de transactions, les résultats de cette politique ne sont pas négligeables. Le produit de ces ventes (722 millions d’euro en 20114) permet d’améliorer l’autofinancement des organismes HLM et d’accroitre leur capacité d’investissement. De plus, les autorités craignaient une dégradation des nouvelles copropriétés formées suite aux cessions. Cette crainte n’est pas vérifiée, responsabilité et attachement au lieu de vie allant de pair : les espaces collectifs sont au contraire mieux entretenus.5 Enfin, un tel transfert de propriété permettrait aux ménages de se constituer un capital immobilier, qui pourrait par exemple être utilisé comme une garantie à un emprunt en vue de la création d’une entreprise.6

Cependant, un droit d’acquisition serait plus difficile à introduire en France que dans l’Angleterre thatchérienne. Le parc social outre-manche était en effet majoritairement composé de maisons individuelles, alors que l’habitat collectif est bien plus répandu chez nous.7 Mais plusieurs mesures pourraient faciliter à court terme la cession des HLM à leurs locataires :

  • Simplifier le régime d’autorisation de vente en le conférant à un échelon unique ayant autorité sur la politique du logement et en raccourcissant les délais administratifs.
  • Prendre en compte plus longtemps les HLM vendues à leurs occupants dans les quotas de logements sociaux par commune (dix ans contre cinq actuellement).
  • Proposer une décote plus importante pour les locataires les plus anciens et ayant fait preuve de régularité dans le paiement de leur loyer.

Sur le web

  1. Mission d’évaluation de la politique de vente de logements sociaux à leurs occupants et à d’autres personnes physiques, Conseil général de l’Environnement et du Développement durable, Septembre 2014, p. 82.
  2. Achat d’un logement social, service-public.fr
  3. Source : Union Sociale pour l’Habitat.
  4. Source : Caisse des Dépôts.
  5. Rapport du CGEDD, pp. 45-46.
  6. Vincent  Bénard, Logement : crise publique, remèdes privés, Institut Turgot, 2007.
  7. Vincent Bénard, p. 99.
  1. Une bonne réforme :

    1/ Supprimer les quotas de HLM.
    2/ Interdire aux organismes publiques et aux collectivités territoriales la possession et la gestion de HLM.
    3/ Vendre les HLM publics au plus offrant. Utiliser le fruit des ventes pour solder les dettes des collectivités locales.
    4/ Interdire aux collectivités de contracter des dettes. Leurs budgets ne pourront excédés leurs recettes fiscales.

  2. Bonjour,

    Encore une foi je conseil vivement de lire le livre de Vincent Bénard ou il propose de vendre les logements au locataire au prix nécessaire pour rembourser le crédit utilisé pour le construire. Cela permettrait de vendre les appartements dans les grands ensembles pour une bouché de pain et ainsi laisser ces populations gérer eux même leur quartier dans le cadre de leur copropriété. Cette idée à aussi l’avantage d’être facilement accepté par les résidents et de les responsabiliser alors que leurs quartiers sont souvent des enfers collectivistes aux main des communistes depuis trop longtemps. Et pour finir avant que quelqu’un le dise, non, un non bénéfice n’est en aucun cas un cout pour ceux qui ont financé la construction.

    1. Ayant pratiqué longuement le logement « social », je puis vous assurer que tout est fait pour maintenir le
      pouvoir des politiques sur cet outil clientéliste. L’UNPI a introduit une action à la cour Européenne pour
      concurrence déloyale depuis TROIS ANS !…
      Cela « occupe » beaucoup de monde avec quelques scandales financiers (SAHLM de Cayenne) dont tout le
      monde se contrefout, sans négliger des coûts de gestion prohibitifs pour certains organismes.
      Bref, à l’image de notre pays… Un grand bordel !

      1. Vous avez raison, hélas. Le personnel des organisme HLM est opposé à la vente au locateur. Une fois de plus on trouve la CGT avec une explication idéologique –« pas de propriétaire dans le logement social ». Dans une agence immobilière de gestion il y a maximum deux employés pour gérer 1.000 appartements. A Paris la mairie emploi 9 personnes et à PACA 18 ce qui explique le manque d’entretien de beaucoup d’immeubles. Certains organismes ont aussi souscrit aux prêts toxique.

  3. Oui, l’idée est excellente, MAIS: 1 – comme vous le savez, en France, on complique toujours les formalités, comme bien décrit pour l’autorisation à la vente décrit dans l’article (ubuesque!),
    2 – les administrations sont jalouses des formalités qui leur assurent un avenir (l’administration est attachée à la création et la croissance de ses fonctions, avec la jouissance du pouvoir de
    conditionner, par les formalités, leur « service » « à la tête du client »)
    3 – plus les formalités sont compliquées et nombreuses, plus les administratifs deviennent indispensables
    4 – les (mauvais) politiciens s’allient facilement au système, ce qui leur permet de « donner un coup de main »
    ( = « pistonner ») au citoyen, ce qui confirme son ascendant sur le demandeur, tout en pouvant leur dire dans la suite, la main sur le coeur, qu’il a fait ce qu’il pouvait mais que le règlement s’y oppose
    5 – vu de l’étranger, on a cette bizarre impression qu’en France, de plus en plus, les rapports entre « le peuple » et le « bloc administratif et politique » sont de plus en plus distants, tendus, si pas opposés, alors qu’ailleurs, les mentalités s’ouvrent de plus en plus vers la « concertation » (Oh, certainement pas dans tous les cas! Loin de là!), comme « le confort (moral et physique) des travailleurs, au travail, les rendent plus productifs », la fameuse relation « win-win », loin de la lutte des classes. Idem pour les politiciens qui sont priés de s’expliquer clairement, avec plus de transparence (du moins, on essaye!). Évidemment, ça ne va pas vite!
    6 – Évidemment, je crois que vous n’avez rien à espérer avant 2017, en matière de décisions « tatchériennes », d’accès à la propriété privée et méfiance à propos du patrimoine et des droits de successions ou de mutations, tant que l’état sera assoiffé de revenus pour remplir les trous, sans rien réformer en profondeur, évidemment!

    1. Bonjour !
      Sans compter qu’acheter son logement quand on est encore en activité, c’est avoir un boulet au pied , de mettre des chaines .
      En effet , la flexibilité du travail exigera que l’on changera 3 à 4 fois de travail dans sa vie , et souvent dans des régions différentes si l’on veut retrouver quelque chose d’intéressant .
      Il conviendra de devenir très très mobile .
      Et si vous revendez , rien ne dit que vous serez dans un marché haussier, mais vous aurez toujours votre crédit !
      Mettez plutôt la différence entre l’emprunt et le prix de la location ( souvent moins cher car en plus pas d’impôts fonciers ni de gros travaux , genre chaudière ou toiture…) sur une bonne assurance-vie et achetez à la retraite ! vous pourrez même payer cash ,pas de crédit ! en plus à la retraite , vous achèterez un logement plus petit donc moins cher !
      Tout ceci a été démontré dans la revue  » Capital  » !
      Cordialement;
      Jacques.

  4. Cela a été fait dans mon patelin, dans les années 70. Il s’agissait de petites maisons individuelles. Elles ont été vendues aux occupants. Le quartier, qui était triste, délabré, et sale, en quelques années est devenu propre, riant et accueillant.

  5. Vous n’y pensez quand même pas non ❓
    Celui qui devient propriétaire ou copropriétaire reçoit moins d’aides et c’est sensible. Quand on est « riche », on est pénalisé.
    Pourquoi renoncer à ces aides alors qu’il est si agréable de se faire dorloter par gouvermaman ❓

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