Imposer le loyer fictif : le mythe de la neutralité fiscale

Publié Par Michel Albouy, le dans Logement & immobilier

Au nom de la neutralité fiscale, les experts du Conseil d’Analyse Economique préconisent d’imposer un loyer fictif dans les revenus des propriétaires occupant leur logement. 

Par Michel Albouy.

Pour les économistes libéraux, l’impôt doit être neutre, c’est-à-dire que la fiscalité ne devrait pas peser sur les décisions de consommation et d’investissement des entreprises et des ménages. L’impôt étant un « mal nécessaire » pour assurer le train de vie de l’État – surtout dans ses fonctions régaliennes – le moindre mal consiste à dire que la potion, forcément amère, doit être neutre. En théorie, nous ne pouvons que souscrire à une telle profession de foi. Sauf qu’en pratique elle est bien difficile à mettre en œuvre ne serait-ce parce que la fiscalité est un outil commode pour les pouvoirs publics pour orienter la consommation, l’épargne et l’investissement.

Assez paradoxalement, cette idée de la neutralité fiscale est aujourd’hui revendiquée par le Conseil d’Analyse Economique (CAE) qui recommande dans son dernier rapport d’imposer les propriétaires occupant au titre de l’économie de loyer qu’ils font par rapport au locataire. En effet, on ignorait que les membres du CAE s’étaient convertis au dogme libéral et que le bras armé de l’État ne devait pas peser sur les citoyens…

Estimant que ce n’est pas à l’État de favoriser tel ou tel comportement d’épargne et/ou d’investissement, nos experts du CAE préconisent d’imposer les propriétaires occupants en réintégrant dans leur revenu imposable le loyer qu’ils encaisseraient s’ils louaient leur logement. Ce faisant, l’avantage fiscal lié à l’usage d’un bien propre disparaîtrait et il n’y aurait plus de « distorsion fiscale » en faveur de l’achat d’un appartement versus sa location.

Certes, le propriétaire occupant fait par rapport au locataire une économie de loyer et celle-ci n’est pas imposable, nul ne peut le nier. Cela est inhérent au droit de propriété qui est le droit d’user (usus), de jouir (fructus) et de disposer (abusus) d’un bien. Pour les libéraux et notamment Adam Smith, les droits de propriété encouragent les détenteurs des biens à développer leur capital, à générer des richesses et à allouer les ressources de manière efficace à travers les marchés.
Normalement, seuls les revenus ou les gains monétaires liés à une transaction (location ou vente) sont imposables.

Ainsi, l’usage d’un bien n’est pas imposable comme du reste la plus-value tant qu’elle n’est pas réalisée. Imposer la jouissance à travers un loyer fictif revient à toucher au droit de propriété. Ainsi tous les biens propres – immobilier, mobilier, œuvres d’art, etc. – que se réserve un propriétaire pour son usage pourraient devenir imposables à travers un loyer fictif. En effet, après tout, si on veut vraiment instaurer la neutralité fiscale, pourquoi ne pas imposer la jouissance d’un tableau de maître, dont certains valent plus que des appartements ? On voit d’ici la complexité de la mise en œuvre d’une telle imposition !

Au-delà de la difficulté de la mise en œuvre d’une telle réforme fiscale, il convient de s’interroger sur le bien-fondé de la proposition des experts du Conseil d’Analyse Economique. Dire que les propriétaires occupants bénéficient d’un avantage par rapport au locataire est en effet contestable. Devenir propriétaire est un projet patrimonial qui engage fortement, notamment à travers des crédits à long terme, et on ne peut valablement comparer cette situation avec celle du locataire qui est libre et n’a que son loyer à acquitter (et au passage des charges plus faibles).

Le choix de devenir propriétaire se traduit, sauf héritage, par un effort d’épargne plus important dans les premières années et un arbitrage entre consommation présente et consommation future. Ce choix de vie appartient à chacun. Les deux situations, propriétaire ou locataire, comportent chacune des avantages et des inconvénients que chacun est libre d’apprécier selon son profil : cigale ou fourmi.

Sur le plan financier, acquérir un bien immobilier revient à faire un investissement dont la rentabilité – mesurée par le taux de rentabilité interne du projet (TRI) – va non seulement dépendre du loyer, mais également de la plus ou moins-value à terme. Cette rentabilité est loin d’être garantie et comporte un risque. Ainsi tout va dépendre de l’évolution de la valorisation du bien.

En cas de vente forcée ou rapide, le propriétaire risque de faire une moins-value ce qui grèvera la rentabilité de son investissement et dans ce cas il aurait été préférable d’être locataire. En d’autres termes, le couple rentabilité-risque (cher à la théorie financière) du propriétaire occupant est totalement différent de celui du locataire et on ne peut s’en tenir qu’à la face visible de l’économie de loyer qui n’est qu’un élément de l’équation.

Enfin, pour être complet dans la comparaison financière du propriétaire occupant et du locataire il faudrait tenir compte du coût du capital mobilisé par l’investisseur. Même dans le cas où les crédits sont entièrement payés, considérer que le capital investi ne coûte plus rien revient à dire que les fonds propres sont gratuits ! Dans la comparaison, il faudrait aussi tenir compte du fait que le propriétaire paye l’impôt foncier, les grosses réparations, les frais de notaire et de transmission et éventuellement l’ISF. Il faudrait penser aussi à réintégrer dans la base imposable de l’ISF la valeur du bien loué par le locataire afin de rétablir la neutralité fiscale.

Plus fondamentalement, vouloir avec une telle réforme instaurer la neutralité fiscale est contraire à la pratique fiscale des États. À travers la fiscalité les pouvoirs publics orientent – plus ou moins bien – les comportements de consommation, d’épargne et d’investissement des ménages et des entreprises. Les exemples sont légion. Ainsi, pour relancer l’immobilier et doper la construction de logements, tous les gouvernements depuis Méhaignerie (1986) ont mis en place des systèmes défiscalisants. Preuve que l’investissement immobilier dans le neuf n’est pas aussi rentable que ce que l’on croit puisqu’il faut l’aider par des réductions d’impôt.

De même, pour favoriser l’activité économique dans les DOM-TOM la fiscalité est mise à contribution. Citons également la fiscalité avantageuse du PEA ou de l’assurance-vie pour favoriser l’épargne longue. Ou encore, pour éviter une fuite du marché de l’art, le fait que les œuvres d’art ne sont pas soumises à l’ISF (!), contrairement à la résidence principale qui elle ne peut s’enfuir. Comprenne qui pourra dans cet imbroglio fiscal et on souhaite bien du courage à ceux qui voudront remettre à plat l’ensemble du système pour le rendre globalement neutre !

Enfin, même à supposer que la situation du propriétaire occupant soit gagnante par rapport à celle du locataire (ce qui n’est pas toujours le cas), devenir propriétaire de sa résidence principale est un bon moyen pour préparer sa retraite et on ne voit pas très bien pourquoi l’État devrait décourager ce comportement de prévoyance en imposant un loyer fictif.

N’en déplaise aux experts du CAE, la fiscalité n’est pas neutre et à travers elle se dessine la société dans laquelle on veut vivre. Fiscaliser toujours plus la propriété et le capital comme nous le faisons en France finira par décourager tous ceux qui veulent épargner et investir. Est-ce cela que nous voulons à l’heure du ras-le-bol fiscal ?


Sur le web.

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  1. Pour conserver une « neutralité », je suppose que ce projet prévoit, au bénéfice du propriétaire occupant, les même conditions d’imposition de ce loyer fictif que celles du propriétaire bailleurs.

    Donc la possibilité de réaliser un déficit foncier, via la déduction des intérêts d’emprunt, des frais divers y compris assurance et honoraires de syndics. Il va falloir quelques fonctionnaires de plus à Bercy pour traiter de la 2044 à la chaîne ! (mais c’est peut-être un des objectifs)

    Je propose, dans le même esprit:
    Une taxe sur l’usage des voiture privées considérant l’avantage qu’elles offrent à leur propriétaire par rapport à ceux qui « doivent » prendre le taxi;

    Une taxe sur la bonne santé, celle ci privilégiant de façon indue les valides les non-malades

    Plus que tout, je propose la mise en place immédiate de la CRECEP, la Contribution Redistributive Equitable sur les Choix Economiques Pertinents.
    Cette taxe s’appliquera à tous les investissements et dépenses d’un contribuable, sous condition qu’ils aient améliorés son patrimoine ou son niveau de vie. Les sommes collectées seront redistribués à tous ceux qui auront fait des choix qui, au contraire, ont amoindri leur patrimoine ou leur niveau de vie.

    Par exemple, un administré licencié dépense ses indemnités de licenciement pour reprendre des études qui lui permettent de retrouver un travail d’un niveau supérieur à son ancien emploi. Il s’agit, indiscutablement, d’un « choix économique pertinent ». Il devra donc reverser tout ou partie de ce différentiel de salaire au profit de son ancien collègue qui à dépensé ses indemnités en tickets de loto et abonnement canal +.

    Cela dit, c’est peut-être redondant avec le système fiscal Français en général. Mais qu’importe.

    Il me semble qu’avec mes idées généreuses, j’ai l’étoffe d’un cadre de Bercy, voire d’un ministre.

    1. il y a une différence avec le propriétaire bailleurs vu qu’il ne jouit pas de ce logement donc il ne bénéficie pas de loyer ‘qu’il aurait dû payer pour trouver un logement équivalent’.

      A part cela je vous rejoint sur le fait que la solidarité et l’équité dans d’autre domaine d’imposition sont très lacunaires. La loterie en est un parfait exemple.

      On devrait donner des exemptions fiscales uniquement à ceux qui relancent le pays.

  2. Le mieux serait encore d’imposer et de taxer la potentialité d gain basée sur le QI ou les études et le salaire potentiel C’est réellement n’importe quoi D’autant que les propriétaires sont déjà taxés TH TF Au royaume d’UBU les socialos sont Rois

  3. « Ainsi, l’usage d’un bien n’est pas imposable comme du reste la plus-value tant qu’elle n’est pas réalisée. » Imposer la plus-value, même seulement lorsqu’elle est réalisée est choquant: je vends un logement pour acheter son semblable (même quartier, même surface, même ancienneté…) à mon voisin qui me rachète le mien, équivalent donc; ces ventes-échanges dégagent des plus-values: les taxer conduit à un appauvrissement (sans parler des questions de déménagements ou frais de mutation (notaire, etc.). L’opération peut sembler idiote, mais elle est couramment pratiquée sur les valeurs mobilières (vendu-acheté dans la même séance) pour externaliser des plus- ou moins-values et différer le moment de payer l’impôt afférent. Autre aspect: un logement acheté voici 20 ans a doublé de valeur, mais il est trop grand pour mon usage; du fait de la taxation des plus-values (auxquelles j’ai contribué en tant que propriétaire notamment par les taxes foncières pour entretenir ou améliorer le quartier), le revendre ne me permet plus d’acheter avec le capital net retiré de la vente, deux appartements totalisant la même surface (aux frais de mutation près). Si l’ISF est régulièrement passé sur la valeur dont la plus-value alors que la vente se fait après une baisse de la valeur du bien, la « plus-value » est plus qu’écornée.

  4. De toute façon, comme toutes les taxes, la future taxe sera inconstitutionnelle car n’obéissant pas à l’article 13 de la déclaration de 1789 puisque n’étant pas répartie en raison de leurs facultés:
    ART. 13. — Pour l’entretien de la force publique, et pour les dépenses d’administration, une contribution commune est indispensable; elle doit être également répartie entre tous les citoyens, en raison de leurs facultés.
    ART. 14. — Les citoyens ont le droit de constater, par eux-mêmes ou par leurs représentants, la nécessité de la contribution publique, de la consentir librement, d’en suivre l’emploi, et d’en déterminer la quotité, l’assiette, le recouvrement et la durée.

    1. Rien que l’article 14 devrait rendre inconstitutionnel l’essentiel des impôts et taxes : le libre consentement à la contribution publique. Alors, il ne fait aucun doute que le 3C (conseil constitutionnel corrompu) va continuer à se complaire, comme le goret dans sa fange, dans l’inconstitutionnalité qui le caractérise depuis tant d’années.

  5. Pourquoi discuter de ce sujet.
    Le problème est simplement celui du respect de la propriété privée, tout le reste est bavardage (qui devrait être taxé, non mais!!!!).
    Donc ce gouvernement respecte-t-il la propriété privée?
    Si c’est non, comme je le crois, il faut la défendre par tous les moyens, quitte à ressembler à un bijoutier car céder, ne serait-ce qu’une once de sa propriété à l’état, c’est le début d’un collectivisme, fasciste ou socialiste, c’est du pareil au même.

  6. Il faudrait que l’Etat commence à regarder du coté des écolos qui se chauffent peu et ont un logement très bien isolé, pour respecter la planète! Sous ce prétexte, ces gens payent moins pour le chauffage que les autres. C’est une rupture d’égalité évidente : il y a revenu virtuel de déficit de chauffage qui n’est soumis à aucun impôt!

    Il faut taxer les économies de chauffages ainsi réalisées.

    Ne parlons pas des gens qui n’ont pas de voiture et ne payent pas l’entretient de leur non-voiture, ni la TIPP. Il y a rupture d’égalité, il faut taxer la non-dépense automobile, qui équivaut à un revenu virtuel de non-possession de voiture.

  7. Ce type d’impôt, nous le connaissons bien en Belgique où il est baptisé « précompte immobilier ». L’Etat (en fait maintenant les Régions), les provinces et surtout les communes taxent un « revenu cadastral » attaché à chaque propriété (terrain, construction) qui équivaut à un loyer fictif établi par l’administration des finances en fonction de divers critères. Le taux total dépasse généralement les 50 % !
    Pour illustrer la rage taxatoire de nos Etats aux caisses vides, sachez que le placement de panneaux photovoltaïques, par ailleurs encouragé par diverses aides publiques, provoque une hausse du revenu cadastral au prétexte que l’augmentation du confort assurerait un loyer supérieur en cas de location …
    Il me semble toutefois que le raisonnement justifiant la taxe soit quelque peu tordu : lorsque vous construisez ou achetez un logement vous êtes soumis à diverses taxes (TVA, enregistrement,, etc …). Lorsque vous louez, ce n’est pas le cas. Mais je suppose que pour rétablir l’équilibre, ils finiront par taxer les contrats de location …

  8. « Pour les économistes libéraux, l’impôt doit être neutre, c’est-à-dire que la fiscalité ne devrait pas peser sur les décisions de consommation et d’investissement des entreprises et des ménages. »
    Cette phrase me laisse perplexe.
    Si ces « économistes libéraux » parlent en tant qu’économistes, alors ils n’ont pas à donner de recommandation quelconque sur ce qui devrait ou ne devrait pas être. L’économie est une science positive que je sache. S’ils parlent plutôt en tant que libéraux, alors ils n’ont pas à défendre une fiscalité neutre excepté si par le terme « neutre » ils voulaient dire un impôt à 0%.

  9. Je suis certain que si le gouvernement déménageait dans le 9-3 il pourrait louer l’Élysée pour renflouer les caisses.

    Mais bon on préfère dépenser ou ça coûte cher, c’est logique, vu que ca ne rapporte rien les monuments de la monarchie.

    1. Préservez votre fonction cardiaque.

      Cette « idée » est ce que les chasseurs anglo saxons appellent un « red herring ».

      Un appât.

      Ou ce qu’Audiard appelait : « un piège à cons ».

      C’est une psyops destinée à affaiblir l’attention des veaux que nous sommes… en préparant le terrain pour une hausse de la fiscalité.

      Le processus est très simple :
      -je vais te coller une taxe sur les loyers fictifs !

      -quoi ? ! Bronca générale. On discute, on s’enflamme. « Ils sont devenus fous »

      -Ensuite : « Bon OK on met de côté cette idée. On va juste augmenter la base pour la taxe foncière et la taxe d’habitation ».

      -Nous les serfs : « Ah ! Enfin ! Le gouvernement a finalement fait preuve de bon sens. Ouf ! »

      ;-)

      La bottom line est simple : vous êtes propriétaire… Vous paierez davantage. C’est tout. Il ne sert à rien de s’énerver.

      C’est la logique folle du système.

      Seul le « mettons les en faillite » pourra briser, casser cette folle logique.

  10. L’idée de base n’est pas forcément mauvaise, mais personnellement je l’interprète différemment : Permettons aux locataires de déduire leur loyer de leur revenus.
    Ainsi on améliore énormément le dynamisme économique, par example un proprio qui devrait déménager pour raison professionnelle et qui devrait prendre une location à l’autre bout du pays ne serait pas perdant à louer sont bien …

  11. La France : championne du monde en experts fiscaux ! Loin devant tous les autres !
    Je préconise un prélèvement à la base TOTAL ! Tout ce que les citoyens gagnent ou possèdent doit être intégralement reversé à l’Etat ! Après on verra pour redistribuer. Ou non …..