Frais de notaire : une autre exception française

Notaire BY Frédéric BISSON (CC BY 2.0) — Frédéric BISSON , CC-BY

Les « frais de notaire » : derrière cette appellation générale assez trompeuse se cache le fisc, toujours prompt à taxer dès que faire se peut.

Par Gabriel Collardey.
Un article de l’Iref-Europe

Selon l’INSEE, entre 2017 et 2019, les prix des logements anciens en France ont crû de 3 % par an. Avec la variable du Coronavirus les deux premiers trimestres de l’année 2020 n’ont pas échappé à une augmentation nette des prix immobiliers : 4,9 % pour le premier trimestre et 5,7% pour le second trimestre. Ce dynamisme est porté par une offre de logements anciens inférieure à la demande.

Mais le coût affiché d’un bien sur le marché ne rend pas compte de tous les frais qu’engendre l’achat d’un logement. L’État et les prélèvements obligatoires ne sont jamais loin. En effet, pour tout achat de logement, ancien ou neuf, les « frais de notaire » s’imposent dès la signature du contrat de vente, à destination de l’acquéreur. Derrière cette appellation générale assez trompeuse se cache le fisc, toujours prompt à taxer dès que faire se peut.

Comprendre ce qui se cache derrière les frais de notaire

Il ne faut pas se laisser abuser par la terminologie de la formule « frais de notaire », car s’ils doivent bien être payés au notaire, la majeure partie de ces frais ne lui est pas destinée.

Les frais de notaire se décomposent en deux parties :

  • Les droits de mutation ou frais d’enregistrements représentant environ 85 % des frais de notaire.
  • La différence perçue par le notaire comprent ses honoraires et le remboursement des formalités engagées pour la cession du bien.

Au total, pour les acquéreurs et selon les départements, les frais de notaire représentent entre 7,7% et 8 % du prix d’achat. Mais regardons de plus près le détail des droits de mutation ou de frais d’enregistrement.

Ceux-ci représentent 5,8 points des frais de notaire, dont 4,5 points sont une taxe départementale et 1,2 point de taxe communale (exemple pour l’achat d’un bien à Paris), plus une contribution de 2,37 % de la taxe départementale à l’État. Les frais de notaire restants se répartissent entre la TVA et la sécurité immobilière.

Une charge importante pour les acquéreurs

Jusqu’à une loi de 2013, les droits d’enregistrement dus au département étaient plafonnés à 3,8%. Cependant, à partir de 2014, ce plafond est passé à 4,5 %. Il va sans dire que les départements se sont empressés de relever les taux. En 2020, tous les départements français imposaient ce taux de taxation à l’exception des départements de l’Isère, l’Indre, le Morbihan et Mayotte.

Ce coût supplémentaire doit être considéré par tout acheteur avant de faire une offre. Prenons l’exemple d’un couple avec deux enfants qui souhaite acheter dans les Yvelines : pour une maison d’un coût de 750 000 euros, ils devront s’acquitter de 45 772 euros de taxes et de 7360 euros d’émoluments de notaire. Soit un total de 53 132 euros. Ces frais supplémentaires constituent un frein important à l’achat d’un bien, surtout dans un moment de crise ou de baisse de pouvoir d’achat.

Le candidat Macron avait promis une baisse des droits de mutation au moment de sa campagne, promesse restée lettre morte. Pire encore, depuis 2019 les départements réclament une hausse des droits de mutation afin de compenser les pertes dues à la suppression de la taxe d’habitation dont les recettes servaient à financer le RSA.

Les droits de mutation illustrent parfaitement les politiques très françaises du tax and spend. Les acheteurs sont des contribuables comme les autres et à ce titre ils doivent payer. Quand bien même l’achat d’un bien représente un budget conséquent pour les ménages, d’autant que les frais d’agence peuvent représenter, exceptionnellement, jusqu’à 10 % du prix d’achat, faire supporter toujours plus de taxes sur les acteurs économiques, semble une logique sans fin de nos politiques.

Une nouvelle exception française

Nous sommes globalement aujourd’hui les champions du monde des prélèvements obligatoires parmi les pays de l’OCDE, et « seulement » deuxième pour les seuls droits de mutation, selon un rapport de l’OCDE paru en 2018.

Parmi nos voisins, seule la Belgique fait pire avec des frais d’enregistrement (ou droit de mutation) s’élevant à 12 %. A contrario, le Royaume-Uni ou les Pays-Bas, les pays les plus libéraux en Europe, appliquent des droits de mutation de l’ordre de 2 %. En Allemagne, il faut compter entre 2,5 % et 6 % selon les landers. Ce calcul étant effectué sur un bien ancien d’une valeur de 200 000 euros, d’après une étude de Fidal.

Cette fiscalité indirecte très appréciée de nos politiques car peu visible pour beaucoup d’électeurs frappe aussi de façon assez hasardeuse des contribuables au gré des circonstances. Car l’achat de l’habitation principale notamment n’est évidemment pas toujours un achat plaisir voire un choix mais souvent une contrainte générée par les mutations professionnelles, les modifications de régime familial ou l’agrandissement du foyer. À ce titre, elle présente donc aussi une grande part d’iniquité.

D’autant que le coût de l’accès à la propriété, augmente d’année en année, à cause d’un marché saturé et en hausse structurelle depuis 2000, auquel s’ajoutent les frais de notaire. Il va sans dire que l’augmentation des taux plafonds de 2014 ne sera sans doute pas la dernière, devant les pressions exercées par les collectivités territoriales (notamment la maire de Paris).

Ces droits de mutation sont d’autant plus intolérables et excessifs qu’ils s’ajoutent à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, jusqu’à 1,5 % par an de la valeur des biens, aux droits de succession jusqu’à 45 % en ligne directe et 60 % entre tiers, aux impôts foncier et d’habitation, à la CSG et à l’impôt sur le revenu sur les loyers et les plus-values.

Ce qui fait que la France a l’une des fiscalités sur le patrimoine immobilier parmi les plus élevées du monde : en 2018, les impôts sur le patrimoine représentaient 4,1 % de notre richesse nationale, soit une part deux fois plus élevée que la moyenne internationale (1,9 %).

Sources :

  • Agence-étoile, Droits de mutation et « frais de notaire », 17 septembre 2017
  • Commissariat général au développement durable, Hausse des droits de mutation : quel impact sur le marché de l’immobilier ? Ministère de l’Écologie, décembre 2017.
  • Institut de l’Épargne immobilière et foncière, La France championne d’Europe de la fiscalité immobilière, 23 octobre 2014
  • Notaire de France, Marché immobilier : tendance et évolution des prix de l’immobilier, 28 octobre 2020
  • Rapport OCDE, Impôt sur le patrimoine, 2020
  • Simulation des frais de notaire, effectuée sur Immobilier.notaires.fr
  • Fédération des promoteurs immobiliers de France, étude sur la fiscalité immobilière en Europe, Fidal, 2014

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